Аккредитив при покупке недвижимости

Описание страницы: аккредитив при покупке недвижимости | жилсервис плюс 2019 от профессионалов для людей.

Изображение - Аккредитив при покупке недвижимости proxy?url=https%3A%2F%2Fvkreditbe.ru%2Fwp-content%2Fthemes%2Fvkreditbe.ru%2Fcache%2F13%2Fd7b630504d77a13_50x50

Закончил в 2001 году СПбГЭУ по направлению «Бухучет и анализ». Работал с 2009 по 2016 год в банке Санкт-Петербург.

Аккредитивный счет при покупке квартиры — это счет, на котором хранятся средства покупателя до передачи прав на недвижимость. После передачи прав, деньги отдаются продавцу. Таким образом, в этой схеме банк выступает в роли гаранта, что значительно уменьшает риск срыва операции. К тому же чаще всего заключается т.н. «безотзывный» аккредитивный счет, в рамках которого даже при желании покупатель не сможет досрочно снять деньги без согласия продавца. Существуют также и другие важные нюансы. В настоящей статье мы подробно рассматриваем пользу этого финансового инструмента и его особенности.

Как известно, покупка квартиры за наличные или даже в ипотеку всегда сопряжена с некоторыми рисками. Даже если покупатель прибегает к ипотечному займу, все равно ему необходимо передать продавцу первоначальный взнос. Сумма такого перевода, как правило, немаленькая — в зависимости от характера сделки, покупателю необходимо передать от нескольких сотен тысяч рублей до десятков миллионов. Кроме того, рисковать может и продавец: при условии, что все документы переданы и уже подписан акт приема-передачи, покупатель может отказаться переводить обговоренную сумму.

Поэтому, во избежание риска мошенничества, схема подобных операций обязательно должна предусматривать гарантию полного выполнения обязательств для обеих сторон. Для этого банковскими организациями и были разработаны продукты для обеспечения безопасности. Самые популярные среди этих предложений — банковская ячейка и аккредитив. Мы разберемся, как работает аккредитив и ячейка, а также разберем их минусы и плюсы. Но сначала уточним, что вообще такое аккредитивный счет и зачем он нужен.

Банковский аккредитив при покупке квартиры — это счет, открытый банком для обслуживания участников сделки. Покупатель квартиры перечисляет на аккредитив установленную договором купли-продажи сумму, а продавец получает ее только после предоставления документальных доказательств передачи прав на недвижимость. Таким образом, банк выступает в этой сделке гарантом: в случае, если сделка сорвется, банк попросту вернет участникам то, с чем они изначально пришли (покупателю — деньги, продавцу — права на недвижимость).

Какие бывают виды аккредитивов и какие у них особенности?

Существует несколько видов аккредитивов; разница между ними выражается, как правило, в процедуре проведения сделки. Некоторые из видов ориентированы на обеспечение максимальной защищенности обоим участникам сделки, другие направлены на безопасность какой-либо определенной стороны — покупателя или продавца. Поэтому еще до открытия аккредитива при покупке квартиры следует внимательно разобраться, какое предложение подойдет вам больше всего.

  • Отзывной аккредитив. Ориентирование на покупателя: он может в любой момент в течение сделки отозвать денежные средства, тем самым аннулировав сделку. Продавец не окажется обманутым, т.к. права на недвижимость, согласно порядку расчета, передаются только после оплаты. Но потерять время продавец точно может, поэтому на такой тип аккредитива крайне редко соглашается контрагент;
  • Безотзывный счет. Наиболее популярное решение: покупатель не имеет права забрать деньги раньше срока, по крайней мере без письменного разрешения продавца. Чаще всего продавец и менеджер банка предлагают оформлять именно этот тип аккредитива;
  • Безакцептный аккредитив. Не требует присутствия покупателя при получении денег. Продавцу достаточно предъявить сотрудникам банка документы, подтверждающие передачу прав на недвижимость;
  • Покрытый счет. Подразумевается, что банк, в котором открыт аккредитивный счет, переводит деньги покупателя банку получателя. Далее эти деньги содержатся в банке-исполнителе до момента завершения сделки. Как правило, используется в сделках между юридическими лицами;
  • Непокрытый счет. В данном случае никаких перечислений не происходит, деньги хранятся на корреспондентском счете банка-отправителя. Вместо этого организация, принимающая платеж за недвижимость, получает право самостоятельно снять наличные после предоставления документальных доказательств завершения сделки. Похоже на безакцептный счет, но отличается тем, что вопрос решается между юридическими, а не физическими лицами.

Чаще всего при сделках с недвижимостью стороны соглашаются исключительно на безотзывный счет. В таком случае покупатель не сможет забрать денежные средства раньше определенного срока. Это заставляет покупателя подходить к сделке ответственнее. Выгодно это, в первую очередь, продавцу, ведь сорванные сделки существенно уменьшают выгоду от продажи недвижимого имущества.

Нужно понимать, что период действия аккредитива — вопрос исключительно договоренностей между участниками сделки. Он может быть любым, хотя банки нередко вводят ограничения — например, счет может быть открыт на срок не больше двух кварталов (шесть месяцев). Кроме того, в отличие от банковской ячейки, стоимость аккредитива не зависит от срока его действия: плата взимается за сумму хранения, а не длительности действия счета. Единственное, что нужно учитывать — тарифы рассчитываются за квартал пользования, т.е. 3 месяца действия счета.

Учитывая, что на аккредитиве чаще всего лежат суммы от 1 млн. рублей, 0,2% могут стать существенной платой. Поэтому мы рекомендуем тщательно просчитать срок хранения — например, еще до подписания договора следует учесть возможные форс-мажоры, т.к. из-за полного игнорирования их возможности люди и попадают в неловкие ситуации.

Схема проведения покупки квартиры через аккредитив

Итак, мы уже объяснили, что такое аккредитив при покупке квартиры простыми словами. Теперь нужно понять, какую роль занимает этот счет при проведении самой операции. Порядок действий с привлечением аккредитива выглядит следующим образом:

  1. Сначала участники сделки тщательно обсуждают условия купли-продажи. Заключается договор купли-продажи;
  2. Этот документ предоставляется банку, где планируется открывать аккредитив. Если банк утверждает сделку, подписывается еще один аккредитивный договор с участием трех сторон — покупателя, продавца и представителя банка;
  3. Покупатель вносит на открытый счет денежные средства в установленном объеме. Операция пополнения документируется;
  4. Договор аккредитива при покупке недвижимости или хранится у представителя банка, или передается в другую организацию (актуально для покрытых и непокрытых счетов);
  5. Договор купли-продажи регистрируется в Росреестре. Квартира практически передана покупателю;
  6. Продавец предоставляет банку все необходимые бумаги: справку из Росреестра о передаче прав, выписку из ЕГРН и т.д. Банк тщательно проверяет всю юридическую сторону вопроса, а именно: действительно ли были переданы права, не было ли нарушений в процессе передачи и т.д.;
  7. Если все правильно, в соответствии с аккредитивным договором, деньги зачисляются на счет продавца. На этом этапе продавец обязан задокументировать получение денег актом приема-передачи. Сделка завершается.
Читайте так же:  Правила и формула расчета одн по нормативу на коммунальные услуги с 1 июня 2019-2020 года

Изображение - Аккредитив при покупке недвижимости proxy?url=https%3A%2F%2Fvkreditbe.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2019%2F02%2Fshema-akkreditiva-500x375

Условия заключения договора, его основные разделы и прочее, как правило, унифицированы. Отдельного внимания заслуживают только следующие данные:

  • Внимательно проверьте реквизиты получателя и отправителя. Все ФИО, номера счетов, адрес объекта купли-продажи и прочее должно быть написано без ошибок. Если заметите опечатку, требуйте ее исправить;
  • Тщательно изучите раздел «Порядок расчетов». Там должны быть ясные формулировки без двоякого прочтения (разночтения). Должен присутствовать регламент сроков действия аккредитива, конкретной суммы и валюты операции, требуемый пакет документов для завершения сделки и т.д.;
  • Обязательно исследуйте пункт «Оплата услуг». Обратите внимание, на кого ляжет ответственность в финансовом плане за открытие и закрытие счета (кто будет платить банку);
  • Наконец, внимательно прочтите весь раздел «Ответственность сторон». В разных договорах ответственность сторон по-разному регламентируется, и понимается этот термин тоже не всегда одинаково. Вас этот раздел должен полностью удовлетворить, иначе в будущем возможны ущемления ваших прав.
  • Главный плюс аккредитива — участники сделки полностью защищены от возможного мошенничества или неисполнения обязательств;
  • Дополнительная юридическая помощь и поддержка от банка. Так, при возникновении каких-либо вопросов, представитель банка сразу обратит на них внимание;
  • Обеспечивается равная безопасность для всех сторон — продавца, покупателя и банка.

Покупка жилья при помощи аккредитива тоже несет в себе некоторые опасности, хотя и в меньшей степени, чем если бы клиенты обращались к банковской ячейке.

  • Передача денежных средств через аккредитивный счет — длительная процедура, осложненная масштабной проверкой всех предоставленных бумаг. Поэтому клиенты могут потерять много времени и денег;
  • Недостаточно гибкие условия. За изменение сроков в договоре полагается увеличенная стоимость обслуживания. Безотзывный аккредитив к тому же не предполагает досрочное снятие средств;
  • Большая стоимость услуги;
  • Участие банка в сделке выражается, в частности, в полной информированности налоговых органов о статусе вашей сделки, ее сумме и участниках. Поэтому возможны дополнительные проблемы с ФНС.

Это зависит от условий сделки и потребностей ее участников. Если нужно сэкономить — ничего лучше банковской ячейки нет. По соотношению «цена/качество» банковская ячейка значительно опережает аккредитив.

Но если клиенты желают максимально обезопасить себя от форс-мажоров при процедуре передачи средств, самое подходящее — это аккредитив. Он значительно дороже, но и безопасность обеспечивает самую высокую из всех возможных вариантов.

Кроме того, следует учитывать порядок расчетов с банком. За ячейку платят в зависимости от срока действия договора, за аккредитив — в зависимости от размера охраняемой суммы.

Кто должен оплачивать открытие аккредитива — продавец или покупатель?

Все зависит от договоренностей между контрагентами. При желании, оплатить услуги может даже продавец, хотя он по умолчанию считается главным бенефициаром сделки в финансовом плане. Поэтому чаще всего за открытие счета и его обслуживание платит покупатель недвижимости.

В этой сфере услуг устоялось пять банковских организаций, на которых приходится почти 85% всех открытых и закрытых в стране аккредитивных счетов. Соответственно, имеет смысл рассмотреть именно их условия, а не предложения менее известных банков.

Аккредитив при покупке недвижимости — преимущества и недостатки

Изображение - Аккредитив при покупке недвижимости proxy?url=http%3A%2F%2Flawyer-guide.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F09%2Fdogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-akkreditiv-obrazec-360x240

Сегодня при приобретении недвижимого имущества (жилых, коммерческих объектов) используются разные схемы расчетов.

Они могут подразумевать наличные или безналичные платежи, внесение средств частями и так далее.

Одним из вариантов является аккредитив при покупке недвижимости. На нем мы и остановим свое внимание в рамках данного текста.

Это одна из форм безналичных расчетов за приобретенную недвижимость. Благодаря аккредитиву банк является гарантом закрытия сделки между покупателем и продавцом. Ведь оплата за имущество будет проведена только после регистрации перехода прав на него в Росреестре.

Поэтому помощь банковского учреждения при исполнении договора на приобретение недвижимого имущества не будет лишней.

При аккредитиве покупатель открывает в своем банке специальный текущий счет, куда кладутся средства за интересующий объект.

После того, как права на квартиру или дом будут зарегистрированы за покупателем, деньги переводятся на счет продавца.

Своего рода аккредитив это та же банковская ячейка. Но если из нее продавцу можно будет потом забрать наличность, то на условиях аккредитива средства перечисляются в безналичном порядке.

Изображение - Аккредитив при покупке недвижимости proxy?url=http%3A%2F%2Flawyer-guide.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F09%2Fx14395657221525283571b.jpg.pagespeed.ic_.UlR5Hn6TXx

Аккредитив является своеобразной формой банковской ячейки.
Читайте так же:  О нюансах получения согласия от супруга на покупку квартиры в 2019 году

Покупатель недвижимости кладет туда средства для перечисления их продавцу после наступления определенного события.

В случае с недвижимостью это, как правило, регистрация перехода всех прав на нее в Росреестре.

Деньги, которые положены на счет на условиях аккредитива уже нельзя будет впоследствии снять по своей инициативе (за исключением случаев, когда сделка так и не состоялась). Таким способом продавец может себя обезопасить от того, что со временем неожиданно ухудшится финансовое положение покупателя.

Для открытия аккредитива между банком и клиентом подписывается отдельный договор, но перед этим покупатель пишет заявление на имя финансового учреждения. В нем должны присутствовать:

  • данные по продавцу и покупателю;
  • описание объекта недвижимости, который будет предметом сделки;
  • планируемая сумма аккредитива, а также его тип.

Изображение - Аккредитив при покупке недвижимости proxy?url=http%3A%2F%2Flawyer-guide.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F09%2F161115113137462578_1

В самом договоре с банком оговариваются перечень документов, требуемых для совершения платежа, тариф за обслуживание аккредитива, прочие важные моменты.

В частности, прописываются взаимные обязательства сторон, их ответственность друг перед другом, а также порядок прекращения взаимоотношений.

Нужно также определить срок, на который открывается аккредитив. Он может быть любым. Если до его истечения, сделка по продаже недвижимости не будет завершена, то сотрудничество с банком возможно пролонгировать.

Аккредитивы встречаются разных типов. Есть так называемый безотзывный аккредитив. Он предполагает, что после открытия его не разрешается отозвать в одностороннем порядке. Условия аккредитива могут предусматривать сразу перечисление части суммы продавцу в виде аванса, не дожидаясь оформления имущества покупателем. Такой платежный инструмент получил название аккредитива с красной оговоркой.

Изображение - Аккредитив при покупке недвижимости proxy?url=http%3A%2F%2Flawyer-guide.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F09%2FKak-snizit-riski-pri-raschete-po-dogovoru-kupli-prodazhi

Прежде всего, аккредитив является гарантией совершения сделки по купле — продажи недвижимости как жилой, так и нежилой.

Продавец по данной схеме обычно получает деньги только после регистрации за покупателем права собственности в Росреестре.

Таким образом обе стороны страхуют себя от главных рисков.

Покупатель может обезопасить себя от того, что продавец, получив деньги, передумает отчуждать квартиру, откажется выселяться из жилья или не захочет заниматься его перерегистрацией. Продавец же получает уверенность в том, что деньги за объект поступят в полном объеме и в установленный договором срок.

Если сделка по каким-то причинам не будет зарегистрирована (проблемы с документами, юридическая невозможность продать квартиру), внесенные средства возвращаются назад покупателю. То же самое происходит и в случае, когда право собственности на недвижимость не зарегистрировано на момент истечения срока действия аккредитива.

Кроме того, для покупателя снижаются риски покупки жилья с обременением (залогом, ипотекой, арестом и т.д.). Ведь банк, прежде чем открывать аккредитив, проверит по квартире все документы и выяснит по своим каналам другую информацию о недвижимости.

Она может составлять в зависимости от условий аккредитива и условий сделки несколько десятков тысяч рублей.

Также к сложностям можно отнести понятный далеко не каждому документооборот.

Например, банк может потребовать все документы по недвижимости, а также подтверждение принадлежности средств покупателю объекта. Кроме того, следует найти надежный банк.

Не каждое финансовое учреждение согласится открыть для покупателя квартиры аккредитивный счет.

Итак, как же работает схема с расчетами по аккредитиву. На первом этапе стороны (продавец и покупатель) подписывают договор купли — продажи конкретного объекта недвижимости.

Изображение - Аккредитив при покупке недвижимости proxy?url=http%3A%2F%2Flawyer-guide.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F09%2Fmat_61921

После этого покупатель идет в свой банк, открывает счет (если его там раньше не было) и пишет заявление по аккредитиву.

После подписания соглашения по обслуживанию покупатель недвижимости кладет на счет нужную сумму средств, предназначенную для продавца. Ее банк переводит на реквизиты последнего.

Дальше аккредитив передается продавцу напрямую или через его банк (если счета сторон сделки по недвижимости находятся в разных учреждениях).

Стороны принимают обоюдное участие в регистрации права собственности на недвижимость за покупателем. Вслед за тем, как на экземпляре договора сотрудник Росреестра поставил необходимые отметки, продавец идет в банк и получает свои средства от продажи.

Подводя итог, следует сказать, что расчеты с помощью аккредитива могут защитить от многочисленных фактов мошенничества на рынке недвижимости. Ведь гарантом безопасности и чистоты сделки будут выступать банки. Конечно, их услуги могут стоить недешево, но иногда лишние расходы могут пойти только во благо как продавцу, так и покупателю.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7 (499) 350-74-42 , Санкт-Петербург +7 (812) 309-71-92 или задайте вопрос юристу через форму обратной связи, расположенную ниже.

Не можем получить деньги по аккредитиву, есть МТ202, но нет МТ103

Всех приветствую. Я не банкир извиняюсь , если буду путаться, нужна помощь в разборках между банками
Раскрыли аккредитив открытый в сбербанке. Авизующий банк тоже сбербанк.
После раскрытия сбербанк отправил в банк корреспонтент деньги через форму мт202. Банк оф ньюйорк через такую же форму отправил деньги в южную корею.

Банк в сеуле деньги на наш счет не зачисляет и требует форму мт103. Сбербанк утверждает что форму мт103 отправить не может так как с ней он должен отправить деньги, а они уже отправлены. Банк в сеуле аккредитива в глаза естественно не видел и кому предназначаются деньги не знает. Сбербанк уточнил форму мт202 простым сообщением мт199 и написал там кому предназначены средства и реквизиты. Сеул это не устраивает и они требуют форму мт103

По данной ситуации я нашел следующую информацию
1. В банк получателя отправляется МТ103, в котором указан
клиент-получатель, все детали платежа, сведения об отправителе и т.д.
Вопрос только в том, где банк, получивший такое сообщение возьмет
деньги для выплаты: ведь отправитель МТ103 не держит счета в этом
банке, списать их неоткуда.
Поэтому возникает п.2.
2. В банк-корреспондент отправитель вышеупомянутого МТ103 отправляет
МТ202, в котором конечным получателем выступает банк, в который только
что было отправлено МТ103, а в качестве назначения платежа
указывается: покрытие по полученному Вами МТ103. Все, клиент тут не
нужен; МТ202 к клиенту не имеет никакого отношения, этот перевод не
клиенту предназначен, а его банку, для обеспечения этого банка
средствами для платежа клиенту. Платеж же клиенту осуществляется на
основании МТ103 (см. п.1)

Нет видео.
Читайте так же:  Как оформить налоговый вычет при покупке квартиры через портал госуслуги
Видео (кликните для воспроизведения).

вопрос должен сбербанк в сеульский банк отправить форму мт103? или может не отправлять?

мне бы понять какой из банков тупит и что нам делать и от кого требовать.

Заранее спасибо за помощь, сил уже нет бороться ни с теми ни с другими

Аккредитив – что это такое, как оформить, какие банки предоставляют?

Изображение - Аккредитив при покупке недвижимости proxy?url=https%3A%2F%2Festatelegal.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2019%2F02%2F135022

На заключительном этапе сделки по купле-продаже недвижимости, наиболее ответственным моментом является передача денег. Сделать это можно наличным или безналичным расчетом – передача денег на сделке, использование банковской ячейки, нотариальный депозит и аккредитив.

Что такое аккредитив при покупке недвижимости, как он оформляется, и кто оплачивает такую услугу – все это рассмотрим подробно далее

Аккредитив – это банковская ячейка, но виртуальная. Простыми словами, банк выступает гарантом того, что продавец получит деньги только после подписания договора купли-продажи и регистрации сделки.

Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно – попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

+7( 812) 627-15-68 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.

Сумма, которая указана в договоре купли-продажи «замораживается» на счету, и выдается только после того, как будут предоставлены документы, подтверждающие совершение сделки, то есть не просто подписание купчей, но и регистрация в Росреестре.

Такой способ расчета, вполне вероятно, скоро станет более востребованным, чем банковская ячейка, так как это безопасно и для продавца, и для покупателя.

Аккредитив при покупке недвижимости должен быть обязательно согласован между всеми участниками сделки, и в самом договоре купли-продажи обязательно должно быть указано, что расчеты осуществляются именно по такому принципу.

Существуют такие банковские аккредитивы при покупке недвижимости:

  • Отзывной – в таком случае лицо, открывшее его, вправе в любое время отозвать действие и аннулировать счет. Такой способ оплаты используется редко, потому как сам по себе небезопасен.
  • Безотзывной – покупатель не может аннулировать его по своему желанию, на это нужно только согласие продавца.
  • Безакцептный аккредитив – продавец может получить сумму без присутствия плательщика, само собой после перерегистрации права собственности на объект.
  • Покрытый аккредитив – в таком случае банк покупателя перечисляет средства на счет банка продавца, средства будут заморожены на все время действия аккредитива.
  • Непокрытый аккредитив – схема такая же, но сумма не перечисляется на другой счет, а просто списывается после выполнения условий сделки.

При сделках с недвижимостью, как правило, оформляется только безотзывной аккредитив. Изображение - Аккредитив при покупке недвижимости proxy?url=https%3A%2F%2Festatelegal.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2019%2F02%2Fgroundrentmodelhomealamy

Аккредитив оформляется на сроки совершения сделки купли-продажи. Что касается длительности проверки предоставленных документов для получения денег, то он не может превышать 5 рабочих дней.

То, что покупка квартиры будет осуществляться через аккредитив, должно быть оговорено до составления договора купли-продажи, так как наличие такого способа обязательно должно быть указано в документе.

Схема продажи недвижимости через аккредитив осуществляется примерно по такому алгоритму:

  • Обращение в банк для открытия аккредитивного счета.
  • Заключение договора купли-продажи.
  • Регистрация сделки в Росреестре, то есть перерегистрация права собственности.
  • Предоставление документов в банке.
  • Банк проверяет документы и в течение 3 дней делает перевод средств.

Теперь рассмотрим процедуру более подробно.

Для того, чтобы открыть банковский аккредитив при покупке квартиры нужно обратиться в банк, который представляет такие услуги, и открыть счет. При себе нужно иметь гражданский паспорт и договор купли-продажи.

В самом аккредитиве обязательно должны быть указаны условия, при которых заинтересованная сторона может получить деньги:

  • Реквизиты плательщика, реквизиты получателя, реквизиты банка-эмитента и исполняющего банка (в зависимости от типа аккредитива).
  • Вид аккредитива.
  • Способ исполнения условий договора.
  • Перечень документов, которые должен предоставить продавец для получения денег.
  • Назначение платежа.
  • Сроки предоставления документов.
  • Порядок оплаты комиссии банка.

В стандартный перечень необходимых документов для перевода денег входит:

  • Оригинал или нотариально заверенная копия договора купли-продажи.
  • Выписка из ЕГРН или выписка из Росреестра о переходе права собственности на основании договора купли-продажи.

Договор купли-продажи составляется на общих положениях ГК РФ, но в нем обязательно должна быть отметка о том, что расчет по сделке осуществляется только через аккредитив.

После того, как будет подписан договор купли-продажи с аккредитивом, сделка регистрируется в Росреестре, результатом чего является переход права собственности на недвижимость. Такая процедура облагается государственной пошлиной – 2000 рублей. Изображение - Аккредитив при покупке недвижимости proxy?url=https%3A%2F%2Festatelegal.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2019%2F02%2Foformlenie-kvartiri-po-zaveshaniyu-na-postoronnee-litso-7

Продавец обращается в банк с паспортом и указанными в договоре документами для получения денег. Банк проверяет подлинность документов и, если все в порядке направляет извещение в другой банк, если же переводит средства на счет, если счета открыты в одном и том же финансовом учреждении.

Читайте так же:  Когда требуется доверительное управление наследственным имуществом

Аккредитив при покупке недвижимости имеет как преимущества, так и недостатки. Что касается плюсов:

  • Безналичный перевод денег, что безопасно.
  • Банк выступает гарантом и хранителем денег.
  • Можно сразу получить необходимые документы для налогового вычета.
  • Банк проверяет документы после сделки, что также является хорошей мерой безопасности.
  • Деньги переводятся только со счета на счет, что может быть неудобно продавцу.
  • Получение денег может затянутся, если банк усомнится в подлинности документов, чистоте сделки.
  • Стоимость аккредитива выше, чем аренда банковской ячейки, нотариальный депозит.

Нельзя сказать, что это минус, но все же – с понятием банковского аккредитива знакомы немногие, и так как тема относительно новая, пока у многих вызывает недоверие.

Равно также, как и сроки действия такой услуги, оплата банковского аккредитива сугубо личное дело сторон сделки. По логике, ее должен оплатить покупатель, так как он заинтересован в законном переходе средств за недвижимость продавцу. Но, вполне аккредитив может оплатить и продавец – как договорятся.

Стоимость открытия аккредитивного счета, будет зависеть от тарифов банка. В среднем это 0,2% от стоимости сделки купли-продажи.

Несомненным преимуществом аккредитива является то, что деньги продавец забирает только после регистрации сделки, то есть передачи права собственности и осуществляется безналичный расчет – вероятность кражи средств минимизирована.

Плюсом ячейки является то, что можно на месте проверить подлинность купюр, и здесь же положить их на свой счет. К тому же, аренда ячейки немного дешевле, чем открытие банковского аккредитива.

Открыть банковский аккредитив при покупке квартиры можно в следующих финансовых учреждениях:

  • Сбербанк – 0,2 для физических лиц и 0,5% для перевода между физическим и юридическим лицом.
  • ВТБ – для физических лиц 1500-4500 рублей, для юридических лиц 0,5% от стоимости сделки.
  • Россельхозбанк – 0,15-0,2% от стоимости сделки.
  • Альфа-банк – 0,15-0,2% от стоимости сделки, но не меньше 50 американских долларов в перерасчете на курс рубля на момент оформления перевода средств.
  • ЮниКредитБанк – 0,5% от стоимости сделки.

Сделки с недвижимостью считаются рисковыми, причём риск обоюден для обеих сторон. Для покупателя существует всегда риск купить квартиру с обременением (непогашенными кредитами, являющуюся объектом судебной тяжбы), либо юридически сомнительную. Продавец рискует не получить или недополучить денежные средства по сделке в указанном объёме и в нужные сроки. Уменьшить риск сделки может аккредитив при покупке недвижимости. Конечно, не в его силах обезопасить полностью от всякого риска покупателя и продавца, но обеспечить безопасную передачу денег между контрагентами он вполне способен. Данный вид расчета может использоваться не только в сделках с недвижимостью, но и при выполнении своих обязательств между партнерами в бизнесе.

Изображение - Аккредитив при покупке недвижимости proxy?url=https%3A%2F%2Fmoezhile.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F12%2Fblobid1543863197024

Аккредитив — это специально созданный счёт в банке, на который покупатель, вознамерившийся приобрести недвижимость, переводит свои деньги. Средства с аккредитива поступят продавцу только после предоставления им банку копии договора купли-продажи и выписки из Росреестра о переходе прав собственника. Таким образом получить деньги продавец сможет только после полного юридического оформления покупки объекта и его регистрации.

Гарантом безопасности финансовой стороны соглашения выступает банк.

Осуществить на практике такого рода расчёт, если доверия между сторонами нет, трудно. Самая распространённая схема:

  • покупателем обычно выплачивается задаток продавцу;
  • затем подписывается договор купли-продажи у нотариуса;
  • в присутствии нотариуса, зачитавшего договор сторонам, осуществляется передача ключей и денег;
  • сделка регистрируется в ЕГРН, и права на объект недвижимости переходят от бывшего владельца к покупателю.

Чем чревата такая схема расчёта? Основная опасность — потеря денег, причём нотариусы обычно предупреждают об этом. Риск у покупателя, как ни странно, при этом больше. Нередко стороны, чтобы не платить большие налоги с продажи, сознательно занижают стоимость квартиры (по закону она может быть даже ниже кадастровой стоимости (КС), но не более чем на 30%). Но редко кто согласится в реальности продать свою квартиру за 0.7 от её кадастровой стоимости. На самом деле продавец рассчитывает на цену много выше КС. Чтобы подстраховать себя, разницу между реальной ценой квартиры и той, что будет указана в договоре, продавец берет в качестве задатка перед оформлением договора. Остальную же сумму он выплачивает покупателю в присутствии нотариуса после подписания договора. И вот тут-то начинаются неприятности для покупателя:

  • Первая. Занижение цены невыгодно покупателю, так как это отразится на сумме налогового вычета — она уменьшится.
  • Вторая возможная неприятность. Если сделка окажется юридически нечистой, она будет расторгнута, и деньги покупателю будут возвращены. Вопрос — какие деньги? Если причиной недоразумения стал не сознательный обман со стороны продавца, а какие-то обстоятельства, и сам человек честен и выполняет свои обязательства, то деньги он вернёт в полном объёме. В противном же случае покупатель получит только то, что указано в договоре.

Это одна из распространённых схем проводимых афер с квартирами, поэтому цены лучше не занижать, несмотря на уговоры продавца.

Внимание! Аккредитив не защищает от афер с квартирами, если сделка будет признана недействительной уже после её совершения и регистрации новых прав собственности. Если деньги уже переведены продавцу, банк не в силах обязать вернуть их обратно.

Читайте так же:  Сколько времени дается на прописку (регистрацию) по новому месту жительства

Если сделка аннулирована до того, как предъявлена выписка из ЕГРН в банке, покупателю недвижимости следует сразу известить об этом в банк и подать документы на вывод своих средств с аккредитива.

Изображение - Аккредитив при покупке недвижимости proxy?url=https%3A%2F%2Fmoezhile.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F12%2Fblobid1543863339832

Как работает банковский аккредитив при покупке квартиры

Банковский аккредитив — это подобие банковской ячейки, только расчёт при этом осуществляется не наличными, а переводами с одного счета на другой. Так же, как и при открытии ячейки, воспользоваться деньгами можно только после полного юридического завершения сделки. Говоря проще, аккредитив является счетом, средства на котором замораживаются до наступления определенного момента, указанного в соглашении между покупателем и банком. В данном случае — это выписка из ЕГРН о появлении прав собственника у покупателя. Как только она предоставляется банку, аккредитив размораживается, и деньги с него уходят на счёт продавца. Если же сделка по каким-то причинам не проходит, покупатель забирает свои деньги с аккредитивного счёта.

Покупка квартиры при помощи аккредитива: последовательность действий

Решить об использовании аккредитива стороны должны ещё на стадии предварительного соглашения. Обычно желание прибегнуть к этой небесплатной банковской услуге выказывает покупатель. Метод расчета (банковский аккредитив) должен быть указан в договоре купли-продажи.

Покупателю нужно вначале завести собственный счёт в том банке, где будет открыт аккредитив (это необходимо в случае возврата денег при несостоявшейся сделке). Для открытия аккредитивного счёта пишется заявление, в котором указываются:

  • наименование банка, открывающего аккредитив;
  • сведения о себе;
  • номер банковского счета заявителя;
  • ФИО и адрес получателя аккредитива (бенефициара, в данном случае — продавца недвижимости);
  • основание для исполнения аккредитива (наименование документа — в данном случае копия выписки из ЕГРН о переходе прав покупателю);
  • срок действия аккредитива (указывается дата последнего дня, в который бенефициар может получить свои средства, предъявив подтверждающий документ, то есть выписку Реестра);
  • размер переводимой на аккредитив суммы с указанием валюты;
  • форма аккредитива;
  • адрес и название банка-исполнителя аккредитива (куда должен будет обратиться его получатель);
  • способ извещения продавца и покупателя о создании аккредитива и счёте его исполнения.

Изображение - Аккредитив при покупке недвижимости proxy?url=https%3A%2F%2Fmoezhile.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F12%2Fblobid1543863388303

Аккредитив может быть:

  • безотзывным;
  • покрытым;
  • подтвержденным (или нет);
  • с красной оговоркой и др.

Разберемся, что такое аккредитив при покупке безотзывной.

При безотзывной форме плательщик, то есть лицо, переходящее деньги на аккредитивный счет, не может их отозвать без согласия получателя.

То есть завести аккредитив, а потом просто так с бухты барахты отменить его, если что-то не понравится покупателю, будет нельзя. Ничего страшного не произойдёт. Деньги все равно при несостоявшейся сделке будут возвращены покупателю, но по окончанию срока действия аккредитива.

  • Покрытый аккредитив представляет собой счёт, с которого средства получателю переводятся сразу, но при этом получить его можно только после предоставления документов, являющихся основаниями для открытия аккредитива.
  • Подтвержденный А. — банк-исполнитель выплачивает аккредитив, не дожидаясь поступления средств со счета плательщика с банка эмитента
  • Аккредитив с красной оговоркой — получатель получает аванс до открытия А., то есть до наступления условий выплаты.

Изображение - Аккредитив при покупке недвижимости proxy?url=https%3A%2F%2Fmoezhile.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F12%2Fblobid1543863452964

Срок открытия аккредитива обычно составляет неделю с момента обращения получателя, то есть продавца. Это время необходимо банку, чтобы проверить все предоставленные документы, ведь если что не так, он будет нести ответственность за нарушения, допущенные им при оформлении аккредитива. Таким образом покупатель получает дополнительные гарантии по документации на жильё.

Однако на надо забывать о том, что ответственность за результаты договора купли-продажи, банки не несут. То есть, если судом сделка будет расторгнута, отвечать за это банк не будет.

  • Открытие аккредитива будет стоить покупателю примерно 0.1 — 0.2% от его суммы.
  • Также не бесплатной будет проверка документов получателя-продавца.
  • Некоторые получатели желают получить аккредитив наличными. Банки идут навстречу, но процедура обналичивания очень дорога и может составлять от 1 до 10% от получаемой с аккредитивного счёта суммы: 10% от суммы А. за обналичивание получатель уплатит, если сумма больше 5 млн., и деньги снимаются ранее, чем через месяц.

(В данной главе приведены расценки Сбербанка).

Заключение: плюсы и минусы аккредитива при покупке недвижимости

Плюсы:

  • Аккредитив при покупке квартиры облегчает расчёт сторонами и уменьшает финансовый риск сделки.
  • Гарантия правильности оформления купли-продажи повышается, благодаря участию банка.
  • Нет нужды пересчитывать наличные.

Изображение - Аккредитив при покупке недвижимости proxy?url=https%3A%2F%2Fmoezhile.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F12%2Fblobid1543863488246

Минусы:

  • Дополнительные затраты для покупателя и продавца — аккредитив довольно дорогое удовольствие.
  • Оформление в банке, указания срока действия аккредитива, время открытия — все это существенно усложняет и удлиняет период получения денег от продажи.
  • Трудоемкая процедура возврата денег покупателем, если сделка не состоится, особенно при безотзывной форме.

Аккредитив при приобретении недвижимого имущества, если у него не один собственник, а также при альтернативных продажах, применять трудно.

Аккредитив при покупке недвижимости
Оцените статью
Изображение - Аккредитив при покупке недвижимости serjkamysh
Автор статьи: Сергей Камышов

Позвольте представиться. Меня зовут Сергей и я уже более 7 лет оказываю юридические услуги. Считая себя профессионалом, хочу научить всех посетителей сайта решать сложные задачи. Все материалы для сайта собраны и тщательно переработаны для того чтобы донести как можно доступнее всю требуемую информацию. Однако чтобы применить все, описанное на сайте всегда необходима ОБЯЗАТЕЛЬНАЯ консультация со специалистами.

Обо мнеОбратная связь
Оцените статью:
Нет видео.
Видео (кликните для воспроизведения).

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here