Долевое участие в строительстве жилья особенности договора

Описание страницы: долевое участие в строительстве жилья особенности договора | жилсервис плюс 2021 от профессионалов для людей.

Долевое участие в строительстве жилья: особенности договора

Изображение - Долевое участие в строительстве жилья особенности договора dzen

Понравилась статья? Следите за новыми идеями из мира сада и огорода, а так же полезных советов в нашем канале. Подписывайтесь на нас в Яндекс.Дзене. Подписаться.

Сегодня по всей территории Российской Федерации строительная сфера развивается весьма активно. Кроме того, на государственном уровне был создан национальный проект по решению столь наболевших жилищных проблем населения. В обозначенном вопросе все отсылки идут на Федеральный закон №214, принятый 30 декабря 2004 года, с учетом всех принятых за это время изменений. В оговоренном законе речь идёт о долевом участии в строительстве многоквартирного дома и прочего недвижимого имущества. Утверждённым законом чётко регулируются все отношения, в то числе те, которые связаны:

  • С вливанием финансовых перечислений юридических и физических сторон для непосредственного осуществления строительных работ по возведению жилья и прочих недвижимых объектов;
  • С возникновением у дольщиков последующего права владения на объекты завершённого строительства, в которые были внесены их денежные вложения.

Изображение - Долевое участие в строительстве жилья особенности договора 631f17f8428da8f1e945c697a5ac9b8a

Упомянутый выше закон на государственном уровне гарантирует непредвзятую защиту интересов и прав дольщиков, а также их имущества. В связи с вышесказанным, договор долевого участия в строительстве занял весомую позицию в отношении общественности в России. Так, согласно этому документу, компания застройщика обязуется в установленные сроки своими личными силами возвести оговоренный сторонами объект недвижимости, подготовить всю необходимую документацию, ввести здание в эксплуатацию и передать помещения участникам, которые вносили свои инвестиции.

Несмотря на столь существенное место договора в социуме, его определение не лишено некоторых разногласий. Правовая природа данной проблемы заключается не только в теории. Данный документ направлен на осуществление государственной защиты прав дольщиков и от него зависят объёмы гарантий правовой защиты официальных участников незавершенного строительства, которые вкладывают в объект свои деньги.

Изображение - Долевое участие в строительстве жилья особенности договора a29486db554dd511306ca160bb59f2b1

Было бы целесообразнее внести изменения в действующее законодательство и выделить договора долевого участия в планирующемся или проводимом строительстве любого типа многоквартирного дома или иной недвижимости, как отдельный вид. Несмотря на то, что в функционирующем законе есть значимые определения нового вида договора, это всё же никак не является поводом считать, что сам договор о долевом участии в строительстве принят самостоятельной разновидностью. По этой причине документ квалифицируется и как инвестиционные сделки простых товариществ, и как подрядные сделки. Соответственно, это разные статьи Гражданского кодекса Российской Федерации, 55 и 37. Более того, порой такие договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома вовсе определяют особыми инвестиционными, что Гражданским кодексом не предусматривается.

Проще говоря, законодательно не существует однозначного юридического и официального определения, которое действительно давало бы договору долевого участия право на самостоятельное существование, но и нет такого утверждения, что данный договор является подвидом какого-либо другого.

Изображение - Долевое участие в строительстве жилья особенности договора 3e0abd565985448a7057c3b43b2896a0

В соответствии с ранее принятыми и действующими законодательными актами, застройщик, являющийся одной из двух сторон подписываемого договора, обязан начать и завершить возведение недвижимого объекта самостоятельно, передав введённый в эксплуатацию готовый объект сторонам участникам, которые вкладывали деньги. Это существенно отличается от сделки с куплей-продажей, поскольку речь идёт о недвижимости, которой ещё нет. Соответственно, дольщики, внося деньги, приобретают пока ещё не право владения имуществом, а право получить готовый объект. Срок этого получения оговорен подписанным документом.

Несмотря на это, права владения объектом для дольщиков первоначальные и не считаются, как производные от прав застройщиков. На практике подобные сделки иногда определяют договорами совместной деятельности, то есть сделкой с товариществом, где обеим сторонам выгодны условия. Основными признаками подобного соглашения служат вклады дольщиков, совместное деяние, в соответствии с 1041 статьей Гражданского действующего кодекса, а также общая цель в виде получения определённой прибыли, что не должно противоречить закону.

В подобных сделках не обязательно предусмотрено две стороны. Участников может быть и больше, что в документе всегда отображается.

Изображение - Долевое участие в строительстве жилья особенности договора 4943e0d5fb49c2a9f94e010b2716b39e

Изображение - Долевое участие в строительстве жилья особенности договора 1c5f97141941ee9df95d72471b65ac30

Строительство по документам о долевом добровольном участии в нем осуществляется за счёт вкладываемых денег юридических лиц и населения. В тексте самого документа, если речь идёт о простом товариществе, всегда указывается совместная цель сделки, так как все дольщики объединяют денежные вклады. Когда же дело касается долевого добровольного участия, истинные цели любого застройщика и всех участников не могут совпадать, поскольку первый заинтересован в получении ощутимой прибыли, а второй – в получении желаемой недвижимости. Из этого следует, что сделка между застройщиками и официальными дольщиками не служит сделкой о совместной проводимой деятельности.

С другой стороны, ссылаясь всё на тот же Гражданский кодекс, в частности статью 39, можно увидеть, что долевое участие – это оказание исключительно возмездных услуг. Иными словами, застройщики обязуются выполнить конкретные действия, которые оплачивают заказчики, они же участники долевого строительства. При всём этом, вносимые денежные вклады не определяются в качестве оплаты оказываемых услуг застройщика, а примерно равны стоимости приобретаемой недвижимости.

Читайте так же:  Социальный найм

Нельзя подобные договора назвать и агентскими, поскольку агенты сначала получают определённые задания, после чего заключают сделку, чтобы их выполнить. Долевое строительство наоборот означает, что сторона застройщика уже заключила некоторые сделки, которые были направлены на передачу недвижимых помещений во владение другим лицам.

Изображение - Долевое участие в строительстве жилья особенности договора 018f44990efe1422d1170931610f1bf1

Проанализировав всё вышесказанное, следует обратить внимание на основные признаки договора о долевом участии. К ним относятся:

    Предмет – строение, которое определяется индивидуально. Это может быть жилое или нежилое помещение, входящее в состав определённого строящегося здания (многоквартирный дом, пансионат, торговый или развлекательный центр, комплекс офисов, прочее);

Изображение - Долевое участие в строительстве жилья особенности договора 73e695fae228699d2ae3f97fd1d5712d

Объект – само помещение, которое будет отдано в собственность другой стороне сделки, когда здание будет введено в эксплуатацию должным образом;

  • Исполнения требующихся обязанностей компанией – осуществление строительства, ведение документации, введение в эксплуатацию, прочее;
  • Долевое участие, представленное денежными вкладами. В итоге возникают собственнические права на имущество, которое ранее не находилось ни в чьем владении и никем не использовалось;
  • Содержание документа, согласно с которым компания должна обеспечивать строительные работы в рамках установленного временного периода, а дольщик обязан заплатить оговоренную денежную сумму с последующим принятием готового недвижимого объекта, будь то жилья или любого вида нежилого помещения.
  • Стандартно в роли сторон договора выступает компания застройщика и некое физическое или юридическое лицо. Застройщики всегда являются лицами юридическими, независимо от того, какую именно они носят организационно-правовую форму, являются ли индивидуальными предпринимателями, есть ли у них своя земля в собственности или они её арендуют. Участники долевого строительства вкладывают финансовые средства, в результате чего получают готовый недвижимый объект по истечению оговоренного сроками строительства времени.

    Изображение - Долевое участие в строительстве жилья особенности договора 6e30b76d892b7b3521d0077185e7ae21

    Как выше было сказано, цели сторон ДДУ на строящийся или планируемый объект недвижимости разные. Застройщик намерен получить от строительства прибыль, а дольщик – помещение. Однако, поскольку участники платят за то, чего ещё нет, на риски стоит обратить особое внимание, тщательно проверив перед подписанием документов самого застройщика и поинтересовавшись отзывами о нём.

    Документ, вопреки неоднозначному законодательному определению, полностью самостоятелен, имеет конкретный предмет, объект и содержит в себе характерные признаки. При этом важно различать инвестиционную регламентированную деятельность и долевое добровольное участие, которое полностью урегулировано Гражданским кодексом Российской Федерации.

    Ссылаясь на упомянутые выше нормативные акты, необходимо вкратце прояснить разницу между инвестициями и столь часто встречающимся долевым строительством, которое по своей сути представлено капитальными вложениями.

    Изображение - Долевое участие в строительстве жилья особенности договора 000-400x300

    В наше время участие в долевом строительстве для большого количества людей считается одним из наиболее выгодных вариантов приобрести жилье по доступной цене. Условия договора ДДУ и его осуществление контролируется законодательством, поэтому это считается самым надежным способом покупки по сравнению с другими.

    Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (812) 565-33-62 . Это быстро и бесплатно !

    Однако данная схема может быть очень опасной, если не знать всех особенностей долевого участия в строительстве.

    Долевое строительство жилья предусматривает привлечение денег нескольких человек юридическим лицом, обязующимся соорудить многоквартирное здание на протяжении оговоренного времени. После того, как застройщик выполняет свои обязательства, участники договора получают право собственности на жилье. Условия участия определяются согласно положениям договора, заключенного между дольщика и застройщиком. Застройщику необходимо официально зарегистрироваться в качестве юридического лица.

    Действующее законодательство, регулирующее долевое участие в строительстве, определяет обязательные условия, которые следует учитывать при составлении соответствующего документа. Согласно закону, нужно в обязательном порядке осуществить регистрацию договора о долевом участии в строительстве в государственном учреждении. Именно с данного момента он начинает действовать.

    Данная мера дает возможность исключить продажу одной и той же квартиры одновременно нескольким дольщикам. Дольщик получает жилье в собственность после того, как произойдет оформление документа, подтверждающего разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, а также после подписания акта передачи. После этого дольщику необходимо платить за жилье и все коммунальные услуги.

    Изображение - Долевое участие в строительстве жилья особенности договора 0-400x231

    Договор долевого участия составляется в письменном виде, а также подлежит государственной регистрации, после которой может считаться действительным. Особенности его регистрации оговариваются в законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Чтобы зарегистрировать договор, застройщику нужно подать пакет документов, состоящий из:
    1. Договора, подписанного с первым участником.
    2. Декларация соответствующего проекта.
    3. Разрешение на строительство здания.
    4. Планировка недвижимого объекта, в котором детально описывается размещения помещений жилого и нежилого назначения, их количество.
    5. Договор поручительства, необходимый на тот случай, если застройщиком в качестве исполнения его обязательств было выбрано именно поручительство.
    Читайте так же:  Порядок и процедура оформления доверенности на получение тмц

    Регистрация документа о долевом участии оформляется на протяжении месяца. Оригинал с печатью находится в инвестора, одна копия отдается застройщику, а другая сохраняется в регистрационном органе.

    Следует учитывать то, что на момент подачи данного договора на регистрацию надо составить его текст с учетом различных условий, которые застройщик может предложить инвесторам проекта. В большинстве случаев после этого договор не поддается коррективам.

    На что обратить внимание при подписании ДДУ? Что нужно знать? Приняв решение участвовать в долевом договоре, следует тщательно изучить состав договора и исследовать его все главные разделы.

    Законодательство не предусматривает единую форму данного документа, но эта особенность не исключает существование нескольких важных пунктов, отсутствие которых позволит считать договор недействительным. К ним относятся:

    1. Очень подробное описание недвижимого объекта долевого строительства, который в дальнейшем будет передан участникам ДДУ.
    2. Должна быть указана стоимость договора ДДУ, условия, а также сроки внесения платежной суммы.
    3. Срок передачи дома.
    4. Информация о длительности гарантийного срока на жилье.
    5. Перечисление методов обеспечения исполнения обязательств застройщика по этому документу.

    Помимо основных пунктов, нужно, чтобы в договоре была указана и дополнительная информация:

    1. Условия внесения различных изменений в стоимость договора при изменении площади объекта, однако, лучше, чтобы она не подлежала корректировкам.
    2. Указания максимального количества раз сдачи объекта государственной комиссии.
    3. Сроки, отведенные на устранение различных выявленных недочетов.
    4. Информация о форме управления данным зданием.
    5. Стоимость и время оформления жилья в собственность.

    Изображение - Долевое участие в строительстве жилья особенности договора 0000-400x272

    Разрабатывая договор долевого участия в строительстве квартиры, следует учитывать всевозможные подводные камни и риски (подробнее см. тут), которые каким-либо образом связаны с ним. Прежде всего, это недобросовестные застройщики и должностные лица, существующие на каждом этапе финансирования. Не менее важной проблемой является и недостаточная прозрачность получения согласований, нужных для начала строительных работ, а также отсутствие строгого контроля государства работы фирмы-застройщика и ее финансового положения.

    Одной из самых распространенных проблем считается задержка окончания строительных работ, а соответственно и сдачи здания в пользование.

    Еще одно препятствие представляет собой необходимость в доплате сверх суммы, которая была изначально указана в документе. Это может аргументироваться такими обстоятельствами, как то, что в договоре не прописываются некоторые работы и соответствующие затраты, для затянувшегося строительства, возможно, понадобятся средства на подорожавшие материалы или услуги, незавершенная работа застройщика, существенное увеличения площади квартир, что не предусматривается в документах на конкретный проект.

    Следующая проблема: нельзя расторгнуть договор долевого участия. Однако в документе могут присутствовать условия, которые помогут избежать всевозможных проблем, связанных с выполнением работ. Таким образом, надо проследить, чтобы в пункте «Условия расторжения договора» были детально описаны различные причины, а также инициаторы расторжения. В нем должны указываться обязательства всех сторон и другие обстоятельства.

    Не маловажной считается и регистрация права дольщика на собственность. Причины для возникновения проблемы могут оказаться самыми разными:

    1. Невыполнение обязательств застройщиком перед государственным инвестором.
    2. Какие-то обстоятельства не позволяют застройщику собрать документы, которые следует передать в государственное учреждение для осуществления регистрации.

    Данный вопрос можно решить лишь в зале суда.

    Существует еще один довольно распространенный риск, поджидающий дольщика – двойная продажа жилья. Он возникает в том случае, если граждане не ознакомлены со всеми юридическими аспектами, безответственный застройщик подписывает договор сразу с несколькими дольщиками либо осуществляет оплату в форме квартиры.

    Так же существуют разнообразные «серые» схемы, которые могут являться опасными для участников. Они характерны для тех ситуаций, когда человек дает согласие на условия, предложенные застройщиком, и вносит требуемую денежную сумму по какой-то схеме.

    Нет видео.
    Видео (кликните для воспроизведения).

    Изображение - Долевое участие в строительстве жилья особенности договора 00-400x239

    Долевое строительство представляет собой наиболее распространенный и оптимальный вариант для решения проблем с жильем. Оно обладает как преимуществами, так и множеством недостатков.

    Главным плюсом данного вида строительства является доступность жилья для семей, которые не имеют возможности выплатить сразу полностью всю сумму за квартиру. При этом человек получает рассрочку на несколько лет до самой сдачи недвижимого объекта застройщиком в пользование. Поэтому ДДУ – это выгодное вложение денег.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

    +7 (812) 565-33-62 (Санкт-Петербург)

    Особенности покупки квартиры по договору долевого участия

    Участие в долевом строительстве – один из распространенных способов приобретения жилья. Заключение сделки сопровождается оформлением договора долевого участия, который определяет права и обязанности сторон. Покупка квартиры по ДДУ – это отличная возможность обзавестись современным комфортабельным жилищем и неплохо на этом сэкономить. Порядок заключения договора регулируется законом 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».

    Читайте так же:  Генеральная доверенность с правом продажи недвижимости

    Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как БЕСПЛАТНО решить именно Вашу проблему – обращайтесь к консультанту:

    Это быстро и бесплатно!

    Обычно стоимость квадратных метров в строящемся доме на этапе котлована почти на одну треть дешевле, чем цены на готовое жилье. Это обстоятельство привлекает покупателей (дольщиков), которые оценив все достоинства данной сделки, спешат заключить с компанией-застройщиком ДДУ.

    Изображение - Долевое участие в строительстве жилья особенности договора osobennosti-pokupki-kvartiry-po-dogovoru-dolevogo-uchastiya1-e1525423970395

    ДДУ (договор долевого участия) – двухстороннее соглашение, которое регулирует взаимоотношения между строительной компанией и участником долевого строительства. Согласно этому документу дольщик вкладывает в строительство жилого многоквартирного дома некую сумму денежных средств. За это застройщик по завершении возведения здания обязуется передать участнику долевого строительства в собственность квартиру в новостройке.

    В соглашении прописываются:

    • нюансы и детали взаимоотношений сторон соглашения;
    • методы решения разных вопросов, которые могут возникнуть в процессе;
    • права и обязанности каждой из сторон;
    • ответственность сторон в случае уклонения от выполнения условий ДДУ;
    • цена вопроса (стоимость квадратных метров и общая стоимость квартиры);
    • сроки выполнения сторонами их обязательств (осуществление расчетов, ввод дома в эксплуатацию и т.д.);
    • технические характеристики будущего жилища и дома.

    Единого установленного образца договора долевого участия не существует. Соглашение составляется опытными юристами, специализирующимися в области долевого строительства. При составлении документа учитываются индивидуальные особенности каждого конкретного случая, а также общие требования к оформлению документов.

    Изображение - Долевое участие в строительстве жилья особенности договора osobennosti-pokupki-kvartiry-po-dogovoru-dolevogo-uchastiya2-e1525424097667

    Если договор купли-продажи наделяет покупателя правом собственности и позволяет новому владельцу распоряжаться приобретенным жилищем на свое усмотрение, то ДДУ только гарантирует право на получение квартиры в собственность по окончанию строительных работ и ввода дома в эксплуатацию. Это значит, что покупатель (дольщик) получит свою квартиру только когда застройщик завершит все работы и сдаст дом. С момента оплаты до получения квартиры в собственность пройдет немало времени, а это определенные риски.

    Договор долевого участия имеет ряд своих преимуществ, которые заключаются в следующем:

    1. Дает право дольщику в ближайшем будущем получить квартиру по низкой цене (на 15-30% ниже, чем рыночная стоимость готового жилья).
    2. Независимо от того, сколько времени будет строиться дом и насколько подорожает недвижимость на первичном рынке, цена для дольщиков останется неизменной.
    3. Снижаются риски многократной продажи одной и той же квартиры – федеральное законодательство обязывает сторон сделки зарегистрировать соглашение в Едином государственном реестре недвижимости, что исключает риск продажи одной жилплощади одновременно нескольким покупателям.
    4. К договору обязательно крепятся копии разрешительной документации на строительство, проектных документов и лицензии, поэтому участник долевого строительства может быть спокоен по поводу легитимности деятельности строительной компании.
    5. Уклонение от выполнения обязательств, возникших при подписании ДДУ, любой из сторон наказуемо, меры пресечения прописаны в законодательстве РФ (к примеру, срыв сроков возведения дома влечет за собой немалую неустойку для застройщика, а просрочка платежей дольщиком наказывается наложением штрафа).
    6. ДДУ дает право дольщику в случае невыполнения компанией условий соглашения инициировать расторжение договора, взыскать с застройщика неустойку и вернуть вложенные средства обратно.

    Изображение - Долевое участие в строительстве жилья особенности договора osobennosti-pokupki-kvartiry-po-dogovoru-dolevogo-uchastiya3-e1525424188182

    К минусам ДДУ следует отнести:

    1. Соглашение не дает право собственности, а лишь право на ее получение в будущем. Чтобы въехать в новую квартиру, дольщику придется пройти еще немало испытаний – дождаться окончания строительства, ввода дома в эксплуатацию, передачи жилья, оформить и собрать кучу разных бумаг и т.д.
    2. До оформления квартиры в собственность могут уйти годы, а в это время нужно где-то жить. Поэтому дольщикам следует быть готовыми к тому, что им придется некоторое время скитаться по съемным квартирам. А это дополнительные неудобства и финансовые траты.
    3. Существует вероятность заключения сделки с недобросовестной строительной компанией, которая безответственно подходит к выполнению своих обязательств, ссылаясь на какие-то несуществующие обстоятельства. Часто это грозит срывом оговоренных в ДДУ сроков возведения дома.
    4. Застройщик имеет право без согласования с участниками долевого строительства в одностороннем порядке внести коррективы в первоначальный проект будущего дома и придомовой инфраструктуры. В результате дольщики могут получить не совсем то или совсем не то, на что рассчитывали и что им обещала строительная компания в момент подписания соглашения.

    Возможные риски покупки квартиры по договору долевого участия

    Решаясь на такой ответственный шаг как подписание ДДУ, дольщик должен трезво оценить все возможные риски. Они заключаются в следующем:

    Изображение - Долевое участие в строительстве жилья особенности договора ddu_vazhnoe

    Приобретение жилья в строящемся объекте сегодня не редкость. Покупатели являются одновременно инвесторами, и в итоге получают квартиры по сниженной цене. С 2004 года существует закон, регулирующий долевое участие в строительстве. Именно на его основе составляется договор, который впоследствии будет главным документом, защищающим права покупателя. И это очень важно, поскольку обман и срыв сроков – обычное дело для большинства застройщиков.

    Читайте так же:  Как прописать ребенка по месту прописки матери или отца, пакет документов, заявление

    Задача инвестора – настоять на том, чтобы договор долевого участия был правильно составлен и подписан. Поскольку строительная компания получает деньги сразу и в дальнейшем уже не нуждается ни в какой помощи клиентов, она не против принять средства «под честное слово». Зато вторая сторона несёт риски, в том числе риск остаться без тех средств, которые уже вложены.

    ДДУ, или договор долевого участия, даёт следующие преимущества:

    Ответственность застройщика перед дольщиком. В частности, финансовая. «Замороженные» стройки – не редкость, и законодательно заставить фирму продолжить возведение дома невозможно. А вот вернуть средства, если квартиру так и не предоставили, во многих случаях получается.

    Формальная регистрация. Согласно п.3 ст.4 ФЗ-214 (о долевом строительстве), договор ДДУ проходит государственную регистрацию. Только после этого он будет действителен. Так подтверждается сделка. Кроме того, исключена мошенническая схема: объект не смогут продать дважды.

    Гарантийный срок. Государство обязует застройщика устранить недочёты строительства, которые были выявлены в течение 5 лет с момента завершения работ.

    Чётко прописанные права и обязанности. В правильно заполненном ДДУ учитываются все детали. Это существенно уменьшает шансы строительной фирмы на обман.

    Конечно, не стоит изначально смотреть на застройщика как на мошенника. Большинство из них действительно хотят построить отличный жилой комплекс, и им это так же выгодно, как и дольщикам. Но ситуации случаются разные: от экономического кризиса до банальных ошибок в расчётах. При этом речь идёт о крупных суммах. Поэтому заключение и регистрация ДДУ необходимы, чтобы подстраховаться.

    В большинстве случаев у застройщика уже есть готовый договор долевого участия в строительстве, и он рассчитывает на то, что дольщики автоматически согласятся на все условия. Но не стоит его подписывать, если какие-то моменты вас не устраивают. Инвестор или группа инвесторов всегда могут попробовать договориться об изменении каких-либо пунктов. В крайнем случае можно отказаться: здесь нельзя рассчитывать на авось.

    Юристы советуют обратить внимание на следующие пункты в ДДУ:

    Однозначное описание объекта. Оно должно содержать максимально полную информацию согласно документации – площадь общую и отдельных помещений, расположение, номер квартиры, этаж.

    Срок, в который должно быть завершено строительство. Указывается с датами.

    Сумма и порядок оплаты. Обязательно прописываются все дополнительные взносы, если они будут. Особенно важно, чтобы был подписанный график платежей, если сумма вносится не единоразово.

    Гарантия. Федеральный закон предусматривает гарантию 5 лет. Застройщик может давать больше, но на своё усмотрение.

    Ответственность сторон. В частности, это касается строительной компании, но и дольщика тоже. Инвестор, как правило, должен только соблюсти порядок оплаты и вовремя внести всю сумму. На застройщике лежит намного больше обязательств. В этот пункт вписывается неустойка по ДДУ, размер компенсации в случае задержек строительства или его остановки, возможность расторжения договора и причины для этого.

    Нужно учитывать, что любой договор не может противоречить законодательству. В данном случае, в частности, имеется в виду 214-ФЗ. В этом законе прописаны все обязанности застройщика, но всё-таки их нужно внести и в договор. Можно требовать с него больше, но если это противоречит ФЗ №214, то даже через суд свою правоту не получится доказать. При этом по всем остальным пунктам он будет нести ответственность.

    Как заключить и зарегистрировать договор долевого участия?

    Договор ДДУ должен быть заключён в письменной форме. В нём обязательно должна содержаться вышеуказанная информация. Полный список данных на дату заключения договора можно проверить в ФЗ-214 об участии в долевом строительстве, в п. 4 ст. 4. Если в документе не указана вся нужная информация, он будет признан недействительным. В интернете можно скачать образец ДДУ, но его всё равно стоит проверить на соответствие правилам заполнения. Типовой договор содержит несколько страниц.

    Изображение - Долевое участие в строительстве жилья особенности договора ddu-eg

    Исследования показывают удивительную картину — хотя такой ответственный шаг, как приобретение недвижимости, предполагает предварительное изучение всех деталей процесса, на деле картина следующая:

    1. Дольщики в закон не заглядывают и очень смутно знают, что им надо делать.

    2. Застройщики пропагандируют мнение, что дольщик должен регистрировать договор либо через их юриста, либо сам. Но платить заранее.

    3. Поэтому дольщики почти всегда платят до того, как регистрируют договор, хотя обычно плохо представляют, где его регистрировать и зачем.

    4. При этом закон не запрещает регистрировать договор самостоятельно. Более того, там ясно указано, что предоплаты НЕТ.

    5. Дольщик имеет полное право после заключения договора, но ДО оплаты настаивать на поездке в Росреестр. Не обязательно это делать в тот же день, поэтому «отмазки» застройщика его волновать не должны. Не может сразу же — пусть подъезжает в оговоренную дату и время. Туда же приедет дольщик.

    Читайте так же:  Расчет арендной платы за нежилое помещение

    6. Кроме того, можно самостоятельно регистрировать договор и без участия застройщика, когда он уже всё подписал. Поэтому, опять же, все препятствия — мифы.

    Изображение - Долевое участие в строительстве жилья особенности договора registr_ddu

    Итак — после заключения договора в офисе застройщика, его нужно зарегистрировать в Росреестре или через МФЦ. Действительным он будет считаться только с момента регистрации. Стоимость госпошлины для физических лиц на сегодня — 350 рублей, делится на количество участников договора. Стоимость госпошлины для юридических лиц — 6000 рублей, также делится на количество участников договора. Размер госпошлины одинаков для любого региона. Базовые документы: заявление дольщика о регистрации, сам договор с приложениями, копия паспорта. Застройщик предоставляет больше сведений.

    Сам процесс регистрации после подачи заявления обычно не превышает нескольких дней, причем вам должны выдать расписку о принятии с перечнем представленных вами документов, датой подачи и пр. К процессу регистрации обычно можно подключить юриста застройщика, оформив разовую доверенность на регистрацию. ДДУ с регистрацией в этом случае можно получить у юриста примерно через неделю, однако лично я советую все действия совершать самостоятельно. Береженого бог закон бережет.

    Относительно новый вариант регистрации — действующая с 2015 года электронная регистрация ДДУ. Она может экономить время, но содержит солидный минус в виде необходимости дорогой цифровой подписи — она стоит порядка 4-5 тысяч рублей и изготавливается в удостоверяющем центре вашего города — поисковики в помощь. Небольшой плюс лишь в оплате 70% госпошлины за регистрацию — но так как для физических лиц она составляет 350 рублей (см. выше), то погоды скидка с этой суммы не делает.

    С электронной подписью можно заходить на страницу предоставления электронных услуг https://rosreestr.ru/wps/portal/p/cc_present/reg_rights и прикрепить сканированные копии всех документов, заверив их полученной цифровой подписью.

    Изображение - Долевое участие в строительстве жилья особенности договора reestr_dig

    Также указываются данные о застройщике и кадастровый номер объекта. Проверка регистрации ДДУ осуществляется по кадастровому номеру в разделе «Электронные услуги» — «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online». Текущая ссылка https://rosreestr.ru/wps/portal/online_request. Кроме того, за подтверждением регистрации можно обратиться в Росреестр лично с паспортом и кадастровым номером, указанным в договоре ДДУ.

    Изображение - Долевое участие в строительстве жилья особенности договора reestr_dig1

    Кстати, застройщику не следует платить наличными, поскольку тут возрастают риски: от банального ограбления по пути к месту сделки (на месте ее совершения) до последующего обвинения в передаче фальшивых банкнот. В стандартном безналичном варианте в банке создается специальный аккредитивный счет, с которого застройщик может забрать деньги, предъявив зарегистрированный договор ДДУ. Понятно, что банк-посредник должен быть надежным, но в общем случае рисков тут меньше, чем с застройщиком. Впрочем, если договор ДДУ зарегистрирован, то можно перевести деньги со своего банковского счета напрямую на счет застройщика.

    Никаких документов вместо договора долевого участия быть не должно. Недобросовестные застройщики, а особенно посредники могут предлагать иные варианты. Например, существует популярная схема – так называемый «предварительный договор ДДУ».

    Он не обладает той же юридической силой, что и настоящий. Чаще всего им пользуются мошенники, и схема довольно популярна. Нужно запомнить, что в обязательном порядке нужна государственная регистрация договора ДДУ. По всем иным документам нельзя платить ни копейки.

    Ещё одна схема – оформление заёмных средств под вексель. Звучит неплохо, инвестору предлагаются ценные бумаги компании… Но на деле это совсем не то. После завершения строительства застройщик может просто вернуть инвестору деньги вместо квартиры. Даже без процентов. И добиться большего что-то будет невозможно.

    С готовым договором лучше всего идти к хорошему юристу по недвижимости. Законодательство меняется, не каждый способен разобраться в тонкостях сам. Такой шаг обезопасит от лишних проблем.

    При этом никакой договор не обезопасит покупателя жилья на 100 %. В законодательстве есть немало нюансов, позволяющих застройщикам задерживать сроки без существенных наказаний.

    Также при объявлении себя банкротом строительная фирма может оставить без денег всех дольщиков. Тогда не только взыскание неустойки по ДДУ, но и возврат собственных средств станут невозможными. Банкротство застройщика — тема для отдельной статьи. Поэтому самым надёжным вариантом по-прежнему остаётся тщательный выбор застройщика и анализ его деятельности за последние годы. Для безопасной покупки недвижимости по всему миру можно использовать биржевые фонды недвижимости, о которых написано здесь.

    Долевое участие в строительстве жилья особенности договора
    Оцените статью
    Изображение - Долевое участие в строительстве жилья особенности договора serjkamysh
    Автор статьи: Сергей Камышов

    Позвольте представиться. Меня зовут Сергей и я уже более 7 лет оказываю юридические услуги. Считая себя профессионалом, хочу научить всех посетителей сайта решать сложные задачи. Все материалы для сайта собраны и тщательно переработаны для того чтобы донести как можно доступнее всю требуемую информацию. Однако чтобы применить все, описанное на сайте всегда необходима ОБЯЗАТЕЛЬНАЯ консультация со специалистами.

    Обо мнеОбратная связь
    Оцените статью:
    Нет видео.
    Видео (кликните для воспроизведения).

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here