долевое участие в строительстве

Описание страницы: требования к; застройщику по; 214‑фз в; 2021 году от профессионалов для людей.

Требования к застройщику по 214‑ФЗ в 2021 году

Федеральный закон № 214-ФЗ подробно объясняет, как продавать недвижимость в строящихся домах. Он защищает дольщиков — покупателей строящегося жилья — от мошенников и гарантирует возврат денег, если застройщик не выполнит свои обязательства. В законе правительство прописало, каким требованиям должны соответствовать застройщики, а также как они должны проводить такие сделки.

214-ФЗ применяют, если на этапе строительства застройщик планирует продавать:

  • квартиры в многоквартирном доме,
  • таунхаус, который состоит минимум из трех блоков.

Закон не действует на индивидуальное строительство, например, частных домов.

Требования к застройщику по 214-ФЗ

Чтобы продавать квартиры в строящемся жилье, застройщик должен получить специальное разрешение в Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства. Минстрой проверяет:

Какая организационно-правовая форма у компании-застройщика

Разрешение выдают только хозяйственным обществам: обществам с ограниченной ответственностью (ООО) или акционерным обществам (АО). Министерство откажет некоммерческим организациям или индивидуальным предпринимателям.

Кто занимает руководящие посты в компании

Руководителями застройщика и главным бухгалтером не могут быть лица, которые:

  • имеют непогашенную или неснятую судимость за экономические преступления или преступления против власти,
  • единолично владели компанией, обанкротившейся меньше пяти лет назад,
  • владели как минимум 5% акций компании, обанкротившейся меньше трех лет назад,
  • были дисквалифицированы и не имеют права заниматься такой деятельностью.

Есть ли проектная декларация

Чтобы подтвердить, что в проекте нет нарушений, застройщик должен приложить к декларации заключение специальной экспертизы.

Сколько денег у застройщика

У компании должны быть собственные средства, суммой больше 10% от проектной стоимости строительства. К таким средствам можно отнести не только деньги на счетах, но и недвижимость, земельные участки или дебиторские задолженности.

Читайте так же:  к чему снится рожать во сне

Также перед тем, как получить разрешение, застройщик должен открыть счет в уполномоченном банке. На счет он должен положить 10% от проектной стоимости строительства. Если у него нет таких денег, он может взять кредит. Сумма займа должна быть больше 40% от проектной стоимости.

Минстрой не выдаст разрешение, если компания:

  • еще не рассчиталась за ранее взятые кредиты, ссуды или займы,
  • выпускает любые ценные бумаги, кроме акций,
  • заложила свое имущество для обеспечения обязательств,
  • участвует в процедуре банкротства,
  • приостановила деятельность по решению суда,
  • не выполнила контракт или договор после победы в закупке и попала в Реестр недобросовестных поставщиков (РНП),
  • не выплатила в срок налоги, сборы или другие государственные платежи.

Какой у застройщика опыт

Застройщик должен участвовать в строительстве многоквартирных домов не меньше трех лет. За это время он должен построить не менее 5 000 м2 жилья. Министерство учитывает объекты, возведенные родственными организациями, а также проекты, в которых застройщик был техническим заказчиком или генподрядчиком.

Кому принадлежит земля под застройку

Застройщик должен владеть участком под строительство или взять его в аренду или субаренду.

Обязанности застройщика во время строительства

Государство накладывает ограничения на застройщиков и после того, как они получили разрешение на строительство и продажу квартир дольщикам. В 214-ФЗ прописаны правила, которые должна выполнять каждая компания, чтобы получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию.

Квалификация застройщика

Строительные работы застройщик может проводить самостоятельно. Однако, чтобы выполнить некоторые работы, нужен специальный допуск от саморегулируемой организации строительства (СРО). Если у компании нет допуска, она может привлечь к работам технического заказчика с необходимой квалификацией.

Кредиты во время строительства

Единственный кредит, который может взять компания — целевой займ для финансирования текущего строительства. Такой займ не может быть больше 20% от стоимости проекта. А процентная ставка в нем не может отличаться от ключевой ставки Центробанка больше, чем на 2%. Например, в январе 2021 года ключевая ставка равна 4,25%. Значит, застройщик не может взять кредит по ставке выше 6,25%.

Читайте так же:  парковка для инвалидов знак зона

Финансовое состояние застройщика

Компания не может выпускать облигации, чтобы привлечь финансирование. Также она не может выступать в качестве поручителя или передавать свою собственность в залог.

Расчеты с контрагентами и дольщиками

Перед стартом продаж застройщик должен выбрать уполномоченный банк и открыть в нем эскроу-счет. Именно на нем будут храниться деньги дольщиков. О том, как работают эскроу-счета, мы рассказывали в недавней статье.

Нет видео.
Видео (кликните для воспроизведения).

Все расчеты с техническим заказчиком или генеральным подрядчиком также должны проходить только со счетов в одном уполномоченном банке.

Переводы со счета застройщика

Застройщик может переводить средства со своего счета только по нескольким причинам. Например, он может тратить деньги на:

  • строительные работы на объекте,
  • проектную документацию, инженерные изыскания или экспертизы,
  • строительство инженерных сетей,
  • подготовку градостроительной документации,
  • кредит на строительство,
  • госпошлину за регистрацию договора долевого участия (ДДУ),
  • налоги, штрафы, пени или банковские комиссии.
  • зарплату сотрудникам,
  • взносы в компенсационный фонд,
  • возврат денег дольщикам, расторгнувшим договор,
  • рекламу,
  • аренду офисов и оргтехники для сотрудников.

При этом снимать наличные он может только на выплату зарплаты сотрудникам. Все остальные средства можно только переводить со счета на счет.

Периодическая отчетность

Ежеквартальные и ежегодные бухгалтерские отчеты застройщик должен публиковать в Единой информационной системе в сфере жилищного строительства (ЕИСЖС). Ежеквартальную отчетность нужно сдать не позже, чем через 30 календарных дней после окончания квартала. Срок сдачи ежегодной отчетности больше — 120 дней с окончания года. Чтобы подтвердить достоверность отчета, его должен проверить аудитор.

Все эти правила нужно выполнять до ввода объекта в эксплуатацию. Как только первый дольщик зарегистрирует право собственности на одну из квартир, ограничения перестают действовать.

Ответственность застройщика

Если застройщик продавал строящееся жилье без разрешения, дольщик может написать заявление на возврат средств. В этом случае он может взыскать не только стоимость квартиры, но и двойные проценты по ипотеке, которые успел выплатить.

Читайте так же:  срок хранения актов формы н 1

Если застройщик привлек средства дольщиков для строительства, но не имел на это права:

  • должностным лицам грозит штраф от 20 тыс. до 50 тыс. ₽,
  • компании — от 500 тыс. до 1 млн ₽.

Если застройщик опубликует неполную или ложную проектную документацию или не опубликует ее в срок:

Как правильно должен быть составлен договор по ДДУ (Долевого строительства), какие подводные камни ?!

Договор долевого участия – это документ, регламентированный нормами гражданского законодательства Российской Федерации. Заключается он между собственником жилого помещения и компанией-застройщиком. По договору дольщик платит деньги, а застройщик в свою очередь использует денежные средства для того, чтобы возвести объект недвижимого имущества.

Особенности составления и подготовки договора.

Договор заключается между сторонами в простой письменной форме. Также он подлежит процедуре обязательной регистрации в органах Росреестра по закону. Считается документ официальным с того момента, когда была произведена сама регистрация. Составляется договор в трех экземплярах. Один остается у дольщика, второй передается застройщику, а третий экземпляр будет потом храниться в органах Росреестра. Все эти экземпляры обладают юридической силой и на них ставятся подписи сторон.

В договоре долевого участия не просто называется объект.

Он прописывается полностью. Например, описывается месторасположение объекта жилой недвижимости, расположение комнат, метраж, графическое изображение квартиры, проектная декларация и документация, количество комнат, поэтажная площадь жилого помещения.

Помимо обозначенных выше сведений договор долевого участия содержать в себе обязан:

  • Срок, в течение которого застройщиком будет передан объект долевого строительства. Это обычно конкретная календарная дата, в течение которой фирма должна сдать дом в дальнейшую эксплуатацию;
  • Стоимость объекта жилой недвижимости, сроки произведения всех необходимых выплат, особенности осуществления порядка оплаты, все необходимые реквизиты для организации и проведения выплат;
  • Полное наименование сторон ДДУ. Если говорить о юридическом лице, то это его название и реквизиты. Для физического лица достаточно ФИО и паспортных данных дольщика;
  • Гарантийный срок на объект ДДУ. Обычно по закону дается гарантия на пять календарных лет.
Читайте так же:  заявление в прокуратуру о проведении проверки

Важно, чтобы все условия, имеющие отражение в договоре долевого участия имели соответствия сведениям, обозначенным в момент подписания в проектной декларации. Если в ДДУ обозначены одни сведения, а в декларации совсем другие, то тогда при плохом исходе событий есть шанс того, что документ будет признан в судебном порядке недействительным.

Подпись ставить в договоре должен исключительно застройщик, а не другое лицо. Также это может быть генеральный директор или иное лицо, обладающее генеральной доверенностью на совершение подобных юридически значимых действий. Если не директор подписывает договор, то от сделки лучше отказаться. Кстати, денежные средства принимать застройщик может не до, а после заключения договора ДДУ.

Особенности регистрации договора в органах Росреестра.

Для того, чтобы гражданская сделка состоялась зарегистрировать ее надо в органах Росреестра. Вместе с заявлением о регистрации следует заплатить государственную пошлину. Для физических лиц она составляет 350 рублей, а для юридических по закону 6 тысяч рублей.

Вместе с заявлением о регистрации предоставляются также следующие документы:

  • Паспорт;
  • Квитанция об оплате госпошлины;
  • План будущего многоквартирного дома;
  • Проектная декларация на объект жилой недвижимости;
  • Заключение контролирующего органа о соответствии застройщика и проектной документации требованиям 214 ФЗ;
  • Договор поручительства по обязательствам строительной компании.

После сдачи дома в эксплуатацию обращаться придется снова с Росреестр. Но делается это для того, чтобы оформить право собственности на квартиру.

Какие подводные камни могут возникнуть при заключении ДДУ ?!

Дольщик может сделать переуступку права требования третьему лицу. Тут уже это лицо может выплатить дольщику стоимость договора. Дольщик получит при этом должен денежные средства, а третье лицо становится обладателем права требования недвижимости. Чтобы не столкнуться с признаками мошеннических действий надо, чтобы сделка была зарегистрирована отдельным договором цессией. В этом договоре прописываются сроки выплат денежных средств плюс помимо прочего его также надо регистрировать в органах Росреестра.

Читайте так же:  как рассчитать подоходный налог с зарплаты

Еще один риск связан с банкротством застройщика.

В России это далеко не редкость и многие дольщики боятся того, что они просто потеряют имущество. Надо вовремя узнать информацию о процедуре банкротства. Далее следует внести свои законные требования в единый реестр кредиторов. Делается это в течение тридцати календарных дней на стадии наблюдения. Если речь идет о конкурсном производстве, то тогда требования от дольщика вносятся в течение шестидесяти календарных дней.

Застройщик в этом случае обязан будет вернуть денежные средства, которые были заплачены дольщиком.

Также можно обязать передать недвижимость в вашу собственность при завершении строительства. Еще один подводный камень кроется в том, что часто застройщики не спешат по разным причинам передавать объект в эксплуатацию. При намеренном затягивании сроков обращаться следует с заявлением в судебные органы. Суд в свою очередь обязан будет выдать все документы, которые могут потребоваться дольщику для осуществления регистрации сделки. Кстати, шансы на удовлетворение требований по исковому заявлению будут выше, если подается не одиночная, а коллективная жалоба от дольщиков. Также можно наследовать право требования на объект недвижимого имущества в том случае, если умирает дольщик, который заключил договор ДДУ с застройщиком. В этом случае в Росреестр предоставляются сведения, которые подтверждают право наследования.

долевое участие в строительстве
Оцените статью
Изображение - долевое участие в строительстве serjkamysh
Автор статьи: Сергей Камышов

Позвольте представиться. Меня зовут Сергей и я уже более 7 лет оказываю юридические услуги. Считая себя профессионалом, хочу научить всех посетителей сайта решать сложные задачи. Все материалы для сайта собраны и тщательно переработаны для того чтобы донести как можно доступнее всю требуемую информацию. Однако чтобы применить все, описанное на сайте всегда необходима ОБЯЗАТЕЛЬНАЯ консультация со специалистами.

Обо мнеОбратная связь
Оцените статью:
Нет видео.
Видео (кликните для воспроизведения).

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here