Федеральный закон № 214-фз об участии в долевом строительстве

Описание страницы: федеральный закон № 214-фз об участии в долевом строительстве | жилсервис плюс 2020 от профессионалов для людей.

Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” (с изменениями и дополнениями)

Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ
“Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”

18 июля, 16 октября 2006 г., 23 июля 2008 г., 17 июля 2009 г., 17 июня 2010 г., 28, 30 ноября 2011 г., 10 июля, 30 декабря 2012 г., 23 июля, 28 декабря 2013 г., 23 июня, 21 июля 2014 г., 13 июля 2015 г., 1 мая, 3 июля 2016 г., 1, 29 июля, 31 декабря 2017 г., 1, 29 июля, 25 декабря 2018 г.

Принят Государственной Думой 22 декабря 2004 года

Одобрен Советом Федерации 24 декабря 2004 года

Настоящий Федеральный закон в редакции Федерального закона от 29 июля 2017 г. N 218-ФЗ не применяется к правоотношениям по привлечению застройщиком денежных средств участников долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве, заключаемым после дня вступления в силу названного Федерального закона, независимо от даты приобретения права на земельный участок и (или) получения разрешения на строительство, если в отношении такого застройщика на указанную дату имеется вступивший в законную силу судебный акт о введении одной из процедур, применяемых в деле о банкротстве в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ (за исключением конкурсного производства), при условии, что исполнение обязательств указанного застройщика по договорам участия в долевом строительстве, заключаемым после дня вступления в силу Федерального закона от 29 июля 2017 г. N 218-ФЗ, обеспечивается поручительством банка. В указанном случае поручительство банка предоставляется в порядке и на условиях, предусмотренных положениями настоящего Федерального закона, действовавшими до дня вступления в силу Федерального закона от 29 июля 2017 г. N 218-ФЗ

См. Обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 19 июля 2017 г.

См. комментарии к настоящему Федеральному закону

Президент Российской Федерации

30 декабря 2004 г.

Законом регулируются отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у его участников права собственности на объекты долевого строительства, а также устанавливаются гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Застройщики вправе привлекать денежные средства только после получения разрешения на строительство, опубликования и (или) размещения проектной декларации и государственной регистрации права собственности или права аренды на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства. В случае привлечения денежных средств лицом, не отвечающим указанным условиям, гражданин может потребовать от него немедленного возврата переданных ему денежных средств, а также уплаты предусмотренных ст. 395 ГК процентов в двойном размере на сумму этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.

Между застройщиком и участником долевого строительства заключается договор участия в долевом строительстве. К отношениям, вытекающим из договора с участием гражданина (заключающего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности), применяется законодательство о защите прав потребителей. Договоры участия в долевом строительстве подлежат государственной регистрации.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, предусмотренного договором. В случае нарушения этого срока застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени).

КоАП дополняется новой ст. 14.28, устанавливающей административную ответственность за нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Федеральный закон вступает в силу по истечении трех месяцев после дня его официального опубликования.

Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”

Настоящий Федеральный закон вступает в силу по истечении трех месяцев после дня его официального опубликования

Действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона

Текст Федерального закона опубликован в “Российской газете” от 31 декабря 2004 г. N 292, в “Парламентской газете” от 14 января 2005 г. N 5-6, в Собрании законодательства Российской Федерации от 3 января 2005 г. N 1 (часть I) ст. 40

В настоящий документ внесены изменения следующими документами:

Федеральный закон от 25 декабря 2018 г. N 478-ФЗ

Изменения вступают в силу с 25 декабря 2018 г.

Федеральный закон от 29 июля 2018 г. N 272-ФЗ

Изменения вступают в силу с 30 июля 2018 г.

Федеральный закон от 1 июля 2018 г. N 175-ФЗ

Изменения вступают в силу с 1 июля 2018 г., за исключением абзацев шестого и седьмого подпункта “в” пункта 2 статьи 1 названного Федерального закона

Положения абзацев шестого и седьмого подпункта “в” пункта 2 статьи 1 названного Федерального закона вступают в силу с 30 сентября 2018 г.

Федеральный закон от 31 декабря 2017 г. N 506-ФЗ

Изменения вступают в силу с 11 января 2018 г.

Федеральный закон от 29 июля 2017 г. N 267-ФЗ

Изменения вступают в силу с 30 июля 2017 г

Федеральный закон от 29 июля 2017 г. N 218-ФЗ

Читайте так же:  Порядок действий для возврата страховки по ипотеке

Изменения вступают в силу с 30 июля 2017 г.

Положения статьи 2, частей 1 – 2.6 статьи 3, части 1, пунктов 2, 7 части 2 статьи 3.1, статьи 13, статей 18 и 18.1, пунктов 4, 7 части 1, пункта 5 части 2 статьи 20 настоящего Федерального закона применяются без учета названных изменений, если разрешение на строительство получено до 1 июля 2018 г.

Положения статей 1 – 23 настоящего Федерального закона применяются без учета названных изменений, если договор участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства заключен до даты государственной регистрации Фонда

Федеральный закон от 1 июля 2017 г. N 141-ФЗ

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 3 июля 2016 г. N 361-ФЗ

Изменения вступают в силу с 1 января 2017 г.

Федеральный закон от 3 июля 2016 г. N 304-ФЗ

Изменения вступают в силу с 1 января 2017 г., за исключением за исключением пункта 27 статьи 1 изменений, который вступает в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 1 мая 2016 г. N 139-ФЗ

Изменения вступают в силу по истечении 10 дней после дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 13 июля 2015 г. N 236-ФЗ

Изменения вступают в силу по истечении 10 дней после дня официального опубликования названного Федерального закона и с 1 октября 2015 г.

Федеральный закон от 21 июля 2014 г. N 224-ФЗ

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ

Изменения вступают в силу с 1 марта 2015 г.

Федеральный закон от 28 декабря 2013 г. N 414-ФЗ

Изменения вступают в силу со 2 января 2014 г.

Федеральный закон от 23 июля 2013 г. N 241-ФЗ

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 30 декабря 2012 г. N 318-ФЗ

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 30 декабря 2012 г. N 294-ФЗ (в редакции Федерального закона от 23 июля 2013 г. N 249-ФЗ)

Изменения вступают в силу по истечении одного года после дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 10 июля 2012 г. N 118-ФЗ

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 30 ноября 2011 г. N 362-ФЗ

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 28 ноября 2011 г. N 337-ФЗ

Изменения вступают в силу с 1 апреля 2012 г.

Федеральный закон от 17 июня 2010 г. N 119-ФЗ

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 17 июля 2009 г. N 147-ФЗ

Изменения распространяются на правоотношения, возникшие со 2 декабря 2008 г.

Федеральный закон от 23 июля 2008 г. N 160-ФЗ

Изменения вступают в силу с 1 января 2009 г.

Федеральный закон от 16 октября 2006 г. N 160-ФЗ

Федеральный закон от 18 июля 2006 г. N 111-ФЗ

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона, за исключением пункта 17 статьи 1, вступающего в силу с 1 января 2007 г.

Привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства жилых домов и других объектов недвижимости, а также возникновение у участников процесса права собственности на такие объекты регулируются специальным федеральным законом № 214. В нем также установлены гарантии защиты прав, законных интересов и имущества соинвесторов.

Гарантии закона распространяются на тех дольщиков, которые заключили договоры участия в долевом строительстве (ДДУ).

  • Исключение возможности мошенничества, при котором с граждан собирают деньги на строительство несуществующих объектов. Для этого статьей 3 закона № 214-ФЗ застройщику запрещено заключать с гражданами ДДУ до:
  • получения разрешения на строительство,
  • опубликования, размещения и/или представления проектной декларации,
  • государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предназначенный для строительства объекта (или договора аренды, субаренды этого участка).
  • Исключение возможности «двойной» продажи квартир. Ст. 4 закона № 214-ФЗ предусматривает заключение ДДУ в письменной форме. Такой договор подлежит государственной регистрации и только с момента такой регистрации считается заключенным.
  • В случае банкротства (преднамеренного банкротства) застройщик не сможет оставить соинвесторов ни с чем. Согласно ст. 13 закона № 214-ФЗ у всех участников долевого строительства с момента государственной регистрации ДДУ считаются находящимися в залоге:
  • земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности (или право аренды, субаренды этого участка),
  • и строящиеся на этом участке многоквартирный дом и/или иной объект недвижимости.

Деятельность застройщиков при привлечении денежных средств граждан по ДДУ подлежит государственному контролю со стороны уполномоченных органов субъектов Российской Федерации. В Москве эти функции возложены на структуру Комплекса градостроительной политики и строительства – Москомстройинвест.

Заключая договор долевого участия, дольщик конкретизирует объект, в строительство которого он вкладывает деньги (т.е. в договоре прописывается номер дома, этаж, номер квартиры, метраж, количество комнат и др.).

Закон долевого участия в строительстве ДДУ ФЗ №214: суть и основные положения в 2019

Многие предпочитают приобретать квартиру на этапе строительства, поскольку это помогает значительно сэкономить деньги.

Однако в погоне за выгодой важно подумать и о том, как обезопасить себя от возможных рисков, будь то незавершенное строительство или хищение средств. ФЗ № 214 является помощником и гарантом в данном вопросе. О том, какие нюансы должны быть учтены в договоре купли-продажи по ФЗ №214 на этапе строительства дома, а также о том, что это за закон, поговорим в статье.

Все еще ищете ответ? Спросить юриста проще! Напишите свой вопрос через форму (внизу), и наши специалисты оперативно подготовят оптимальные варианты решения вашей проблемы и перезвонят вам в день подачи заявки. Это бесплатно!

Это закон, содержащий подробные сведения о том, как следует поступать дольщикам и застройщикам, чтобы наладить оптимальное для обеих сторон сотрудничество при строительстве дома.

Закон защищает интересы и права дольщиков при покупке квартиры, находящейся на стадии строительства.

Рассмотрим кратко содержание ФЗ №214.

Суть ФЗ №214 (закона «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов») в том, чтобы защитить интересы граждан, приобретающих квартиру на стадии строительства дома, от недобросовестных застройщиков, которые могут украсть их деньги, объявив себя банкротами и не выполнив условия сделки.

Важно! Закон не подразумевает гарантию завершения строительства здания и его передачу в качестве собственности покупателю.

Читайте так же:  Особенности перевода земли из сельхозназначения в ижс

Однако закон не может защитить граждан от всех непредвиденных ситуаций, которые могут возникнуть у застройщика. То есть доля риска в совершении такой сделки для дольщика все равно присутствует. Об этом вопросе мы поговорим далее более развернуто.

Если застройщик полностью обанкротится, то договор на привлечение денежных средств потеряет свою силу. В данной ситуации незавершенное здание выставляется на аукцион и средства, полученные от продажи, идут на возмещение ущерба дольщиков.

Примечание. Согласно постановлениям суда, застройщик обязан выплатить штраф за прекращение строительства.

Узнайте, как решить именно вашу проблему. Задайте вопрос прямо сейчас через форму (внизу), и наш юрист перезвонит вам в течение 5 минут, бесплатно проконсультирует.

В ФЗ «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов» говорится, что строительная компания обязана получить разрешение на возведение дома, поскольку без его наличия строение не может быть впоследствии введено в эксплуатацию.

Договор о долевом участии в строительстве жилья составляется только после того, как компания-застройщик получит этот документ и опубликует проект строительства.

Также к основным положениям закона относятся следующие моменты:

  • при составлении ДДУ прописываются предмет и иные обстоятельства договора;
  • описываются правила формирования договора и требования к застройщику;
  • подробно освещается право застройщика привлекать денежные средства дольщиков, причем им застройщик должен пояснять основную информацию, касающуюся строительного объекта;
  • указываются сведения о гарантии качества будущих квартир, правила их передачи, а также причины, по которым договор может быть расторгнут;
  • указываются данные о цене объекта договора вместе со сроками приема дольщиками квартир;
  • прописывается уступка прав и ответственность обеих сторон;
  • подробно раскрываются правила открытия и закрытия счета эскроу (специальный счет для безопасного проведения расчетов между покупателем и продавцом);
  • раскрывается необходимость покупки полисов страхования застройщиками;
  • указываются способы обеспечения выполнения указанных в договоре обязательств;
  • обозначаются требования к строительному проекту, к использованию застройщиком денежных средств, а также перечень информации, которую должны получать дольщики.

Подробнее вы можете также ознакомиться с поправками в законе на видео в конце статьи.

  1. Подробные характеристики квартиры (размер жилплощади, этаж, подъезд и т.д.).
  2. Срок передачи жилья.
  3. Порядок внесения денежных средств за квартиру и стоимость договора.
  4. Гарантийный срок.

В дальнейшем покупателю необходимо удостовериться с наличием в договоре всех вышеописанных пунктов. После этого договор можно регистрировать в Росреестре.

Договор может быть расторгнут только при наличии веских обстоятельств. Например, при несоблюдении качественных характеристик строения, задержке срока сдачи более чем на 60 дней, наличии явных признаков прекращения строительства, внесении крупных изменений в проект здания и иных причинах.

Расторжение договора происходит либо в самостоятельном (одностороннем) порядке, либо через суд.

Внимание! С 2019 года законодатель ввел запрет для дольщика отказываться в одностороннем порядке от ДДУ, если застройщик исполняет условия договора и не допускает со своей стороны каких-либо нарушений.

Видео (кликните для воспроизведения).

С момента расторжения договора строительная компания обязана в течение 20 дней (если расторжение через суд, то 10 дней) выплатить покупателю его средства вместе с процентами. Процент равен 1150 ставки рефинансирования на момент возврата денег.

В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте. Задайте вопрос прямо сейчас через форму (внизу), и наш юрист перезвонит вам в течение 5 минут, бесплатно проконсультирует.

Ответственность застройщика по ФЗ №214 состоит в обязательном соответствии требованиям закона:

  • компания-застройщик должна обладать минимум 2,5 млн. руб., чтобы у нее была возможность освоить около 1,5 тыс. кв. м;
  • необходимо наличие полиса страхования гражданской ответственности;
  • компания, согласно нововведениям 2019 года, обязана отчислять 1% от каждого ДДУ в специальный компенсационный фонд, который использует эти деньги на достраивание проблемных домов;
  • компания обязана предоставлять (при необходимости) все данные о своей деятельности за 3 года;
  • застройщик и учредители заключают договор поручительства;
  • недостатки и промахи в строении должны разрешаться в установленный срок, иначе взимается просрочка в размере 1% от расходов на ремонт;
  • в договор с дольщиком вносятся сведения о квартире, передаче прав собственности и ответственности за нарушения.

Таким образом, ФЗ №214 — это, в первую очередь, гарантия перед покупателями в виде возврата их денег в случае, если стройка не завершится.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно вашу проблему. Напишите свой вопрос через форму (внизу), и наш юрист перезвонит вам в течение 5 минут, бесплатно проконсультирует.

Продажа по ФЗ №214: что это и в чем выгода для покупателя

ФЗ №214 защищает дольщиков от возможности проведения застройщиком двойного типа продаж — когда одна и та же квартира перепродается неограниченное количество раз.

Подобные махинации с жилплощадью исключены, поскольку каждый долевой договор проходит регистрацию в Росреестре.

Важно! Покупка квартиры по договору долевого участия, внесение каких-либо задатков допускается только после получения строительной компанией разрешения на строительство в указанном месте.

При заключении ДДУ советуем обратить внимание на этот нюанс, чтобы в дальнейшем избежать возврата средств через суд.

Не обязятельно искать ответ на свой вопрос в этой длинной статье! Напишите свой вопрос через форму (внизу), и наши специалисты оперативно подготовят оптимальные варианты решения вашей проблемы и перезвонят вам в день подачи заявки. Это бесплатно!

При всех положительных моментах федеральный закон 214 не предусматривает следующие риски:

  1. Параметры приобретаемой квартиры, которые прописываются в ДДУ, застройщик вправе изменить (например, выбрать более дешевые материалы и т.д.).
  2. Неисполнение обещаний в отношении общедомовых помещений (вместо детского сада, обещанного девелопером, может появиться кафе).
  3. Сроки сдачи здания и выдачи ключей от квартиры могут переноситься.

При всех этих условиях дольщик, если даже и попытается отстоять свои права и вернуть деньги, с большей вероятностью проиграет суд.

Все еще ищете ответ? Спросить юриста проще! Напишите свой вопрос через форму (внизу), и наш юрист перезвонит вам в течение 5 минут, бесплатно проконсультирует.

Прежде чем подписывать договор долевого участия, обязательно проверьте в нем наличие четких сроков окончания стройки, точное обозначение площади приобретаемой квартиры, а также указание даты ее передачи в вашу собственность.

ФЗ №214 гарантирует дольщику безопасность приобретения квартиры в новостройке, однако пока он не учитывает все возможные риски, которые могут возникнуть в связи с этим. Поэтому, прежде чем решиться на такой шаг, проверьте репутацию компании-застройщика, а также корректность предоставляемых ею документов.

Читайте так же:  Господдержка по ипотеке молодым семьям в 2019-2020 году

Федеральный закон № 214-ФЗ Об участии в долевом строительстве

Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” в действующей (последней) редакции по состоянию на 2019 год.

Последние изменения в закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве. ” внесены Федеральным законом от 25.12.2018 N 478-ФЗ и вступили в силу 25.12.2018 года (ред. 28).

См. судебную практику применения закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов:

  • “Обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости” (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017 года);
  • “Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости” (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 года);
  • а также публикации в рубрике “Участие в долевом строительстве, инвестирование”

30 декабря 2004 года

РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН

ОБ УЧАСТИИ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ
МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ И ИНЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
И О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ В НЕКОТОРЫЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ
АКТЫ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Принят
Государственной Думой
22 декабря 2004 года

Одобрен
Советом Федерации
24 декабря 2004 года

Президент
Российской Федерации
В.ПУТИН

Москва, Кремль
30 декабря 2004 года
N 214-ФЗ

Закон о долевом строительстве – обзор ФЗ-214 (последняя редакция 2018-2019гг)

Изображение - Федеральный закон № 214-фз об участии в долевом строительстве image4e

В июне 2018 года президент РФ В. Путин во время «прямой линии» указал правительству, что надо выйти на цивилизованные способы строительства жилья, без долевого участия. Для этого необходимо реформировать действующий сегодня Федеральный закон № 214-ФЗ от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ». За последние годы в этот документ неоднократно вносились поправки. Часть важных корректировок и дополнений вступили в силу с 1 июля текущего года, а также сентябре, друга часть фактически отменит долевое строительство с 1 июля 2019 года.

Расскажем, что представляет собой закон о долевом строительстве (214-ФЗ с изменениями на 2018-2019 гг.), что изменится для застройщиков и дольщиков, как оценивают ситуацию эксперты.

Изображение - Федеральный закон № 214-фз об участии в долевом строительстве image5555

Закон 214-ФЗ регулирует правоотношения, которые возникают при строительстве многоквартирных домов и иной недвижимости с привлечением средств частных лиц и организаций. Взаимодействие происходит на основе договора участия в долевом строительстве, который в обязательном порядке проходит государственную регистрацию. В отношении физических лиц, которые приобретают жилье не для коммерческой деятельности, применяются нормы права о защите прав потребителей.

Проще говоря, люди вкладывают деньги в стройку еще на этапе закладки фундамента или даже подготовки котлована. У них возникает право собственности на строящийся объект, а застройщик вправе использовать вложенные средства. Нормы закона устанавливают гарантии прав, защиту интересов и собственности участников.

Указан ряд требований, предъявляемых к застройщикам. Они могут получать деньги лишь после:

  • оформления разрешения на строительство,
  • опубликования проектной декларации и документов, подтверждающих госрегистрацию прав собственности или аренды на землю, предоставленную под застройку.

Если деньги передаются без соблюдения этих требований, участник «долевки» может потребовать возврата сумм и уплаты пени в двойном размере в целях возмещения ущерба.

Застройщики обязаны строго соблюдать сроки строительства и передачи объектов, в противном случае они выплачивают неустойки (ст. 6 ФЗ-214). Когда появился этот закон, в КоАП РФ была добавлена статья 14.28, регламентирующая ответственность сторон ДДУ (договоров долевого участия).

Однако 214-ФЗ с изменениями на 2018 год сильно отступил от этих установок: ужесточились требования к застройщикам, скорректирован порядок обращения с поступающими деньгами. Причем настолько, что новые правила позволяют говорить о фактической отмене долевого строительства в 2019 году, по крайней мере, в том виде, в котором она была известна участникам ДДУ до сих пор.

Закон вступил в силу в 2005 году. До его принятия не было единого правового механизма для регулирования отношений застройщиков и покупателей жилья в строящихся домах. Практиковались паевые схемы, разнообразные кооперативы и договоры об инвестициях, предварительные договоры купли-продажи недвижимости. Отсутствие единого закона порождало злоупотребления, остро встала проблема с «двойными продажами» одного и того же объекта, росло число обманутых дольщиков. Новый закон о долевом строительстве на тот момент был ориентирован на решение именно этой проблемы, а также на усиление государственной регуляции в сфере долевого строительства. В целом, он оказался результативным. Жилищное строительство стало развиваться бурными темпами:

  • в 2005 году сдано 50,55 миллионов квадратных метров жилой недвижимости;
  • в 2008 — 64,06;
  • в 2014 — 84,2;
  • в 2015 — 85,55;
  • в период 2005-2017 год на долю долевого строительства причитается около 414 миллионов квадратных метров.

Многие граждане смогли путем участия в «долевке» решить квартирный вопрос, причем у них появилась возможность покупать недвижимость по сниженной цене. Разница в стоимости «готовой» квартиры и ее аналога в строящемся объекте составляла 10-25%, что выгодно для покупателя.

Ситуация с прозрачностью строительного рынка стала заметно лучше, но обманутые дольщики никуда не делись, сохранились и другие неприятности – банкротства крупных застройщиков, мошенничество с выводом денег участников долевого строительства в офшоры. Действующая редакция ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве» ориентирована на то, чтобы предотвратить банкротства и мошеннические схемы. Тем самым законодатели планируют максимально защитить интересы покупателей жилья.

Последняя редакция 2018-2019гг. ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» содержит поправки, давно ожидаемые властями и горячо обсуждаемые в среде строителей. С 1 июля 2019 года в долевое участие вводится новый обязательный участник — это банки. Застройщики больше не смогут получать деньги граждан напрямую и распоряжаться ими по своему усмотрению. Теперь на банк возлагается обязанность открывать эскроу-счета, куда будут зачисляться деньги покупателей строящегося жилья. Пока строительство не завершено, объект не сдан, застройщик не получит эти средства. На каждый объект или комплекс — один спецсчет. Это главная новелла закона от 01.07.2018 № 175-ФЗ, изменившего 214-ФЗ.

При этом до 30 июня 2019 г. длится так называемый переходный период — когда старый порядок действует наравне с новым. Уже можно открывать и пользоваться эскроу-счетами. Планируется, что к концу 2020 года доля ДДУ, заключенных таким путем, достигнет 95%.

№ 175-ФЗ внес колоссальные изменения, Минстрой РФ даже дал официальные разъяснения ряду положений этого документа в Письме от 15.08.2018 № 34785-ВЯ/07. Они касаются тех застройщиков, которые получили разрешения на строительство до 1 июля 2018 года. Новые нормы, включая вопросы банковского контроля назначения и размера платежей, на них также распространяются: специальные счета нужно было открыть до 1 сентября 2018 г.. Все операции на таких счетах тщательно контролируются.

Читайте так же:  Покупка дома с земельным участком нюансы, на которые стоит обращать внимание

Изменились и требования к застройщикам. Теперь для получения разрешения на строительство необходимо:

  • наличие у компании собственного капитала размером не меньше 10% от стоимости строительства;
  • положительный опыт на рынке строительства от 3 лет.

Последнее на текущий момент новшество вступило в силу 30.09.2018. Часть 2 ст. 3 дополнилась пунктом 1.8.: «застройщик соблюдает нормативы финансовой устойчивости».

Изображение - Федеральный закон № 214-фз об участии в долевом строительстве baued

Отмена долевого строительства в 2019 году: последствия

За 14 лет работы закон 214 отчасти решил поставленные перед ним задачи, но показал и свою слабость, хотя корректировали его неоднократно.

Со многими «серыми» схемами он справился благодаря введению в 2012 году страхования гражданской ответственности застройщиков, с созданием Единого реестра застройщиков, компенсационного фонда долевого строительства.

Однако недобросовестные «строители» продолжают обманывать доверчивых дольщиков, иногда принимая средства даже без разрешений на строительство. Обманутых дольщиков стало в разы меньше, если сравнивать ситуацию с 2009-2010 годами. И все же в первом квартале 2018 года насчитывалось 842 проблемных объекта.

С полным вступлением в силу поправок закона 175-ФЗ понятие «обманутый дольщик» исчезнет как таковое, что выступает безусловным плюсом нововведений.

Эксперты называют и отрицательные последствия:

  • рынок строительства станет более устойчивым, но будет монополизирован: крупные застройщики займут нишу, а мелкие — разорятся;
  • строительство будет вестись на собственные деньги застройщиков и на кредитные средства, выдаваемые банками под проценты. В результате повысится стоимость жилья;
  • средства граждан, размещенные в банках, тоже оказываются в зоне риска. Они напрямую зависят от стабильности кредитной организации. Как мы знаем, ЦБ РФ регулярно отзывает лицензии: за 5 лет они были отозваны примерно у 400 банков.

Названные корректировки не последние, уже известно, что ждет закон о долевом строительстве 214-ФЗ с 1 января 2019 года. С этой даты сведения в информационные системы обеспечения градостроительной деятельности будет передавать не застройщик, а орган, выдающий разрешение на строительство. Опять же, для усиления контроля.

Последняя редакция ФЗ 214 об участии в долевом строительстве объектов недвижимости 2019 года

Приобретение нового жилья – это очень ответственный шаг. Если некоторые граждане предпочитают покупать уже готовую квартиру, то другие вкладывают в долевое строительство. Это значит, что после постройки дома в нем будет помещение, которое уже будет принадлежать дольщикам.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь к консультанту:

+7 (812) 309-85-28 (Санкт-Петербург)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Необходимость внесения изменений была вызвана множеством случаев мошенничества со стороны застройщиков. Как следствие, множество дольщиков отдавали свои деньги, а взамен не получали ничего.

Новое законодательство призвано привнести больше гарантий инвесторам и сделать отношения между сторонами прозрачнее.

Закон был принят еще в конце 2004 года. Этот нормативный акт регулирует отношения между сторонами в процессе долевого строительства – процедуры постройки новых зданий за средства физических или юридических лиц.

Изменения были внесены в 2016 году, а сам закон действует уже 15 лет. Все это время в него методично вносились поправки. Кроме того, он имеет комментарий к своим нормам, который составлен по статьям.

В данном федеральном законе содержится 27 статей, которые поделены на пункты и части. Это правила по составлению договора долевого участия, а также возможности его расторжения или передачи прав другому лицу.

Изменения в основном коснулись непосредственной ответственности застройщиков в случае невыполнения взятых на себя обязанностей. Закон ввел криминальную ответственность за проведение афер в сфере долевого строительства.

Во многом изменилось законодательство о банкротстве. Застройщик должен открыть специальный счет, с которого списывать деньги можно только для долевого строительства. Пополнение счета могут совершать только участники долевого строительства с общего согласия всех дольщиков.

Статья 1 закона говорит о том, что привлекать деньги для долевого строительства можно только в таких случаях:

  • после заключения договора о долевом строительстве;
  • после выпуска эмитентом жилищных сертификатов, которые закрепляют право их владельцев на получение жилья в построенном доме;
  • средства переводятся от жилищных кооперативов в соответствии с нормами законодательства, которые регулируют деятельность таких кооперативов.

Запрещается привлекать деньги к строительству путем нарушения законодательных требований. Сделка, заключенная с нарушениями, может быть признана судом недействительной по иску гражданина, подписавшего такой договор.

В статье 2 настоящего закона приведены основные понятия и раскрыта их сущность. Статья 22 после изменений утратила свою силу.

Повысились гарантии для граждан, которые вложили средства в строительство квартир. Застройщикам было введено большое количество разнообразных ограничений. Кроме того, были испробованы новые механизмы регулирования использования финансов.

Основным нововведением стало формирование реестра застройщиков. Дальше последует постановления Правительства о регулировании механизма включения строительных фирм в этот перечень.

Реестр должен послужить для граждан некой гарантией надежности застройщика и поможет не попасться на крючок фирм-однодневок.

Прежде чем заключить договор долевого строительства, дольщик должен просмотреть в интернете информацию об интересующем его объекте недвижимости и убедиться в том, что строительство является законным.

Еще в законе предусматривается формирование цены на помещение, исходя из количества квадратных метров жилья. Благодаря этому отпадет вопрос оплаченной, но отсутствующей жилой площади. Сократится и количество судебных дел по этому вопросу.

Теперь привлечь деньги на строительство не сможет организация без уставного капитала. Следовательно, получить средства по долевому строительству сможет только юридическое лицо с полностью внесенным уставным капиталом. Его размер зависит от стоимости всех объектов строительства этой фирмы, но не может быть меньше, чем 150 миллионов рублей.

Это нововведение повысит гарантии для дольщиков, но существенно усложнит жизнь застройщикам, так как они не смогут получить эти средства непосредственно на строительство. Это может не лучшим образом сказаться на стоимости квартир.

Начиная с 2019 года, дольщик сможет вносить доплату за квартиру только после регистрации договора долевого строительства.

В соответствии с новым законодательством, строительная компания будет нести финансовую ответственность, если откажется устранить дефекты в проданной квартире. К тому же, неустойка теперь будет уплачиваться не по закону №214-ФЗ, а в соответствии с законом «О правах потребителей». А это значит, что размер неустойки будет значительно выше, чем в прошлые годы.

Читайте так же:  Что такое общедомовые нужды (одн)

Новое законодательство требует, чтобы застройщики скидывались по 1% от стоимости постройки в компенсационный фонд. Средства из этого фонда будут использованы в случае банкротства строительной компании для возврата денег дольщикам. Это еще одна гарантия того, что гражданин либо получит готовую квартиру, либо вернет свои деньги.

Также закон коснулся рекламы строительных компаний. Сейчас введены более строгие правила размещения рекламы о привлечении граждан к долевому строительству.

Кроме того, дольщик теперь не имеет права в одностороннем порядке отказаться от условий договора в случае, если застройщик исполняет свои обязанности по соглашению.

Для получения возможности построения многоэтажных домов застройщик должен отвечать таким требованиям:

  • уставный капитал строительной компании отвечает нормам законодательства;
  • компания перед началом строительства не имеет задолженностей перед государством;
  • имя юридического лица должно отсутствовать в черных списках застройщиков и подрядчиков.

И хоть новая редакция закона вносит много изменений в работу застройщиков, чтобы все они были использованы на практике нужно время. Но это не значит, что откладывается и ответственность за несоблюдение правил.

Некоторые изменения касаются также составления договора долевого участия (ДДУ).

Документ изменился в таких аспектах:

  • такой договор сегодня можно использовать не только для строительства многоэтажных домов, но и для таунхаусов – это квартиры с несколькими уровнями в двух- или трехэтажных зданиях, которые имеют изолированные входы;
  • оплату можно осуществлять только после регистрации договора в Росреестре, выплачивать средства можно как частями, так и полностью;
  • дольщик не может расторгнуть ДДУ без решения суда, если застройщик исполняет все свои обязательства.

В одностороннем порядке договор можно разорвать только в случаях, предусмотренных законодательством.

Все поправки были приняты с одной целью – повышение защиты прав дольщиков и предоставление дополнительных гарантий безопасности инвестиций. Новое законодательство должно сделать рынок более прозрачным, а риски для инвестора значительно уменьшатся. Но в этом случае очень остро встает вопрос, не повлияют ли эти изменения на ценовую политику строительных фирм.

Изменения имеют и свои минусы:

  • рынок может быть монополизирован крупными компаниями;
  • строительная отрасль может понести дополнительные финансовые издержки;
  • может снизиться конкуренция, что станет причиной снижения качества строительных услуг;
  • квадратный метр помещения может подорожать.

Много застройщиков просто столкнуться с недостачей финансирования своих объектов. Многие эксперты говорят о том, что участники рынка еще практически не готовы к таким радикальным законодательным изменениям.

Некоторые экспертные организации прогнозируют, что с июля 2019 года произойдет подорожание недвижимости на 15%, но в большинстве случаев мнения не такие кардинальные – квартиры могут стать дороже на 5%. Финансовое положение большинства граждан в стране не позволят сделать рост цен настолько большим.

В роли новой гарантии для дольщика выступает эскроу-счет. Его открывают в банковском учреждении для временного хранения денег. На этот счет дольщики будут обязаны вносить свои средства после подписания договора. До этого деньги перечислялись прямо на счет строительной компании.

Эскроу-счет можно открыть только после государственной регистрации ДДУ. Новая редакция федерального закона содержит информацию о специальном счете, который становится обязательным для долевого строительства. Стать дольщиком без открытия такого счета становится невозможным.

В законодательстве приводятся рекомендации того, что открывать такой счет следует только в тех банках, которые имеют на своем размещении деньги из федеральной казны. Каждый квартал перечень таких финансовых учреждений будет публиковаться на сайте ЦБ.

Подписанный акт застройщик должен представить в банк, после чего он получит право на снятие с него денег. У банка на рассмотрение этого дела есть 10 рабочих дней. После снятия денег со счета он закрывается.

Эскроу-счет не препятствует подписанию договора о переуступке прав. Новый дольщик просто принимает права и обязанности старого.

Еще одним нововведением стало создание компенсационного фонда. Это своего рода страхование для дольщиков, которые в случае прекращения деятельности компании получают свои деньги обратно.

Считается, что принятые изменения не являются окончательными. Депутаты и дальше принимают поправки, вносят новые предложения.

Планируется еще несколько изменений, которые ожидают застройщиков в ближайшие годы:

  • Задолженности перед обманутыми дольщиками, которые связали себе с долгостроями до 2017 года, могут быть перенесены на сегодняшних застройщиков. Это связано с невозможностью решения проблем инвесторов, которые попались на крючок мошенников. Их деньги вернуть практически невозможно, поэтому возникает необходимость решения этой проблемы другим путем. Правительство решило расширить полномочия компенсационного фонда, что позволит выплачивать из него средства обманутым дольщикам.
  • Планируется внести изменения в требования, касающиеся уставного капитала. Сейчас мелкие застройщики для продолжения своей деятельности не имеют другого выхода, кроме как стать подрядчиками у крупных компаний, так как не имеют возможности просто оставить без дела десятки миллионов средств. Если тенденция продолжится, то небольшие компании вовсе лишатся возможности вести бизнес по строительству многоквартирных домов.
  • Закон 241-ФЗ обязывает застройщиков получать средства за квартиры только после окончания строительства. Также усиливаются требования к проектным декларациям. Тенденция к повышению прозрачности отношений должна продлиться и дальше, что приведет к получению дольщиками права еще большего контроля над застройщиками.

Закон №214-ФЗ предался очень большим изменениям. Было внесено множество поправок, которые кардинально изменили состояние рынка строительства многоэтажных домов.

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
  3. Москва и Область – +7 (499) 703-16-92
  4. Санкт-Петербург и область – +7 (812) 309-85-28
  5. Регионы – 8 (800) 333-88-93
Федеральный закон № 214-фз об участии в долевом строительстве
Оцените статью
Изображение - Федеральный закон № 214-фз об участии в долевом строительстве serjkamysh
Автор статьи: Сергей Камышов

Позвольте представиться. Меня зовут Сергей и я уже более 7 лет оказываю юридические услуги. Считая себя профессионалом, хочу научить всех посетителей сайта решать сложные задачи. Все материалы для сайта собраны и тщательно переработаны для того чтобы донести как можно доступнее всю требуемую информацию. Однако чтобы применить все, описанное на сайте всегда необходима ОБЯЗАТЕЛЬНАЯ консультация со специалистами.

Обо мнеОбратная связь
Оцените статью:
Видео (кликните для воспроизведения).

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here