Как правильно взять ипотеку на квартиру – этапы оформления

Описание страницы: как правильно взять ипотеку на квартиру – этапы оформления | жилсервис плюс 2020 от профессионалов для людей.

Приветствуем! Ипотека с первого взгляда довольно сложный процесс. В этом посте мы расскажем вам про этапы оформления ипотеки, чтобы у вас сформировалась четкая картина всей сделки. Пошаговая инструкция покупки квартиры в ипотеку поможет вам понять, что нужно делать на каждом этапе и на что нужно обратить особое внимание.

Изображение - Как правильно взять ипотеку на квартиру – этапы оформления etapy-ipotechnaya-sdelka

Итак, ипотека с нуля. Давайте начнем разбираться с этим вопросом.

Последнее время все больше россиян принимают решение о покупке жилья с помощью ипотечного кредита. Данная схема имеет свои плюсы: не нужно занимать денег у родных и знакомых, вы оформляете квартиру сразу же в собственность, а рассчитаться по кредиту можно в соответствии со своими потребностями.

В отличие от потребительского кредита, где обеспечением выступает поручительство физического лица или вовсе отсутствует, в ипотечном кредитовании залогом выступает недвижимость, которую покупает клиент банка. Это значит, что на квартиру накладывается обременение (без согласия банка — кредитора невозможно будет продать, подарить, переоформить квадратные метры), но можно в ней проживать, делать ремонт и т.д. После того как обязательства погашены, обременение снимается.

Так как в большинстве случаев у физического лица недостаточно собственных средств, то ипотечные ссуды отличаются значительной суммой кредитования (от 300 000 руб до нескольких миллионов), длительным сроком кредитования (до 30 лет).

При оформлении ипотечного кредита можно выбрать схему погашения задолженности: аннуитетными платежами или дифференцированными. В первом случае платежи всегда имеют один размер, проценты распределены по всему периоду кредитования. При дифференцированных платежах суммы идут на убывание: вначале взносы максимальные, потом постепенно сходят на убыль, проценты начисляются на остаток. Какой вид платежей выгодней? При дифференцированных платежах, особенно при максимальном сроке, сумма переплаты будет меньше, однако доход заемщика (или семьи) должен быть выше.

Более детально о том, что такое ипотека на жилье вы можете узнать из нашего прошлого поста.

Начнем разбираться, как оформляется ипотека шаг за шагом.

Обобщенно можно выделить основные этапы ипотечной сделки:

  • поиск кредитора (определение суммы и условий выдачи средств, одобрение заявки),
  • выбор вариантов жилья, согласование заявки в банке,
  • подписание кредитного договора и договора купли — продажи,
  • регистрация сделки, оформление жилья в собственность.

Оформление ипотеки – вопрос ответственный. Если знаний и времени недостаточно для самостоятельного анализа рынка ипотечного кредитования, можно воспользоваться услугами ипотечного брокера. За определенную сумму специалист подберет наиболее выгодный вариант в зависимости от ваших возможностей и пожеланий.

Если же бюджет и так ограничен, стоит самостоятельно рассмотреть предложения банков и выбрать подходящее предложение. Посетив отделения банков или официальные сайты компаний, вы ознакомитесь с актуальными условиями кредитования и сможете выбрать выгодные.

Используйте наш сервис «Подбор ипотеки», чтобы максимально быстро найти выгодное предложение на рынке.

При стремлении оформить ипотеку порядок действий таков:

  • определиться с объектом кредитования (квартира в новостройке, на вторичном рынке, комната, доля, индивидуальный дом, земельный участок, таунхаус и др),
  • узнать, есть ли в банке специальные предложения (молодым семьям, господдержка и др),
  • определиться со стоимостью недвижимости: посчитать сумму первоначального взноса и кредита,
  • запросить в бюро кредитных историй свою КИ,
  • уточнить в банке требования к заемщикам в части семейного положения, дохода, др.
  • определиться со сроком кредитования и видом платежей в зависимости от платежеспособности.

Отвечать для себя на каждый вопрос следует поэтапно, чтобы избежать ошибок и непредвиденных трат.

Изображение - Как правильно взять ипотеку на квартиру – этапы оформления ipoteka-molodaya-semya

Для определенных категорий населения банки предлагают льготные ставки:

  • военная ипотека (государство перечисляет средства на индивидуальный счет военнослужащего для накопления первоначального взноса, при оформлении кредита – оплачивает задолженность),
  • ипотечные займы молодым семьям (пониженные проценты для супругов, не достигших 35-летия),
  • ипотека с материнским капиталом (для поддержки семей с двумя и более детьми),
  • ипотечные кредиты для «зарплатных» клиентов (для клиентов, получающих зарплату на банковский счет, предлагается пониженная ставка).

На что еще обратить внимание при выборе банка? На необходимость уплаты дополнительных комиссий:

  • комиссии за ведение или открытие расчетного счета (при наличии),
  • размер страховки (страхование заемщика, титульное страхование, страхование объекта недвижимости – зависит от тарифов страховой компании, с которой сотрудничает банк),
  • стоимость изготовления отчета о рыночной стоимости недвижимости.

Когда вы определились с банковской программой и убедились, что соответствуете ее требованиям, можно смело подавать заявку на кредит. Чтобы осуществить покупку квартиры в ипотеку, необходимо передать в банк такие документы:

  • паспорт гражданина РФ всех участников сделки (заемщика, созаемщика (супруги), поручителей, если есть),
  • документы о семейном положении,
  • документы, подтверждающие доход,
  • справки, графики, документы по текущим обязательствам (об уплате алиментов, имеющихся кредитах и др).

Пакет документов может отличаться в зависимости от требований банка. Могут также потребоваться СНИЛС, страховой полис, документы об образовании, водительское удостоверение и др. При подаче документов нужно заполнить анкету и заявление. Целесообразно указывать максимально точную и правдивую информацию – это поможет повысить шансы на одобрение заявки.

Какие нужны документы для ипотеки вы узнаете из этой статьи.

Спустя 1-5 дней кредитный инспектор сообщит о решении банка и сообщит максимально возможную сумму к выдаче, утвержденную ставку и график платежей.

Если заявка одобрена (решение действительно 2-6 месяцев), самое время начать поиски подходящей квартиры.

Изображение - Как правильно взять ипотеку на квартиру – этапы оформления kvartiry-pod-ipoteku

При покупке недвижимости в строящемся доме стоит рассматривать варианты только в домах, аккредитованных в банке. Это максимально упростит процедуру ипотечной сделки и обезопасит вас от мошенников. Деньги перечислятся напрямую на расчетный счет застройщика или подрядчика, право требования на квартиру перейдет к вам.

Читайте так же:  Действия после покупки квартиры на вторичном рынке, у застройщика, в ипотеку

Документы по объекту для предоставления в банк:

  • предварительный договор купли – продажи (договор о намерениях, инвестиционный договор и др), заключенный с застройщиком,
  • документы об уплате первоначального взноса (квитанция, кассовый чек) от застройщика.

Таким образом, пакетов документов по недвижимости минимален, но вместе с тем покупка квадратных метров на первичном рынке сопряжена с рисками – банкротством застройщика, срывом сроков и др.

В случае приобретения квартиры на вторичном рынке жилья пакет документов значительно шире и в каждой конкретной ситуации может отличаться. Так, необходимо собрать:

  • правоустанавливающие документы (свидетельство о гос.регистрации права собственности, договор купли-продажи (или дарения, о разделе имущества и др),
  • копии паспортов продавцов,
  • копию лицевого счета,
  • технический, кадастровый паспорт,
  • выписку из ЕГРП.

Также могут запросить:

  • документы, подтверждающие право- и дееспособность продавцов (справки из диспансеров),
  • справки об отсутствии долгов по коммунальным платежам, по налогу на имущество,
  • иные документы.

Если недвижимость покупается с земельным участком, список на заявку дополняется документами о праве собственности на землю, о границах земельного участка.

После предварительного одобрения заявки следует заказать отчет о рыночной оценке, предоставить страховые полисы.

Когда банк вынес положительное решение по заявке на ипотеку, наступает самый волнительный и ответственный момент – заключение кредитного договора и выдача кредитных средств.

До сих пор в банковских учреждениях действуют два схемы выдачи займов: после государственной регистрации сделки и с использованием банковской ячейки. В первом случае алгоритм расчетов таков: в день заключения кредитного и обеспечительного договоров все покупатели и продавцы визируют договор купли – продажи недвижимости. В этот же день заемщик передает собственнику квартиры сумму первоначального взноса наличными или путем перечисления на счет продавца, составляется расписка о получении средств.

Далее все документы передаются в Орган регистрации и в течение 5 рабочих дней происходит смена собственника квартиры. Для окончательного расчета свидетельство передается банковскому сотруднику, на основании чего сумма кредитных средств зачисляется на счет заемщика, а затем перечисляется продавцу. Подтверждением получения суммы и окончательного расчета является вторая расписка.

Как проходит сделка по ипотеке с использованием банковской ячейки

При аренде ячейки кредитные средства выдаются в день подписания кредитной документации. Сумма первоначального взноса и кредитных средств в присутствии кредитного инспектора, заемщиков и продавцов закладывается в ячейку и находится там до момента государственной регистрации сделки. После предоставления свидетельства на квартиру в банк ячейку вскрывают в том же составе, деньги передаются продавцу с написанием расписки.

Изображение - Как правильно взять ипотеку на квартиру – этапы оформления registraciya-ipoteki5

Для того чтобы сделку провели в регистрирующем органе (Юстиции, Росреестре и др), нужно подать заявление продавцам и покупателям с указанием персональных данных. К заявлению необходимо приложить правоустанавливающие документы, копии паспортов, квитанцию об уплате государственной пошлины. Если у продавца недвижимость является совместно нажитым имуществом, потребуется также составить согласие супруга на отчуждение жилья у нотариуса.

Для регистрации сделок с обременением потребуется 5 рабочих дней, в то время как обычные сделки по купли-продажи недвижимости регистрируются в течение 30 дней.

Так как данный сегмент более всего востребован, то и шанс столкнуться с мошенниками наиболее велик – квартира может находиться в залоге, быть незаконно отчуждена и др. Если вы сомневаетесь в правомерности действий продавцов, рекомендуем оформить страхование титула – это убережет вас от потери жилья в случае признания сделки недействительной.

Кроме того, готовое жилье должно соответствовать требованиям банка. Например, не получится купить квартиру на 1 этаже с пристроенным на земле балконом – такую перепланировку весьма трудно узаконить. То же самое касается и других перепланировок – смещение мокрых точек, снос несущих конструкций и др. Как следствие, банк не пропустит такую заявку на кредит.

Есть и другие требования к объекту залога (у каждого банка они свои): жилье не должно быть ветхим, находиться в аварийном состоянии, не должно иметь деревянных перекрытий (в многоэтажных домах), удаленность от города не больше 30-50 км и др.

  • Покупка недвижимости в новостройке

Приобретение недвижимости в строящемся доме непременно сопряженно с риском, так как зачастую заемщик становится владельцем квадратных метров еще до того, как они построены. Это сулит за собой возможность некачественного возведения стен, потолка, пола, а также плохого ремонта и отделки.

Помимо этого, как упоминалось выше, существует риск банкротства застройщика, что приведет к тому, что дома вообще не будут возведены. Чтобы обезопасить себя от неликвидного имущества банки требуют поручительство 1- 2 физических лиц.

Также стоит отметить, что на весь период строительства заемщику принадлежит право требования, право собственности он приобретает только после того, как дом будет сдан и признан жилым.

  • Приобретение доли, комнаты

Покупка доли или отдельной комнаты в квартире возможна с помощью ипотечного займа только в том случае, если после выдачи кредита вся недвижимость будет принадлежать заемщику (иными словами – должен быть выкуп последней доли). Как оформляется ипотека на комнату и долю мы уже ранее рассказывали.

  • Покупка дома и земельного участка

Индивидуальный дом на земельном участке, таунхаус считаются менее ликвидным жильем, поэтому банки неохотно выдают кредиты – ставка по такому направлению кредитования выше. О том, как купить дом в ипотеку по шагам, рассказано в отдельном посте.

С оформлением специальных программ: «Военная ипотека», «Ипотека молодая семья» и «Ипотека материнский капитал» вы можете познакомиться в специальных постах на эту тему.

Надеемся у вас не осталось вопросов. Если они есть, то просьба задать их в комментариях. Будем признательный за положительную оценку статьи и репост в социальных сетях.

Читайте так же:  Временная и постоянная прописка (регистрация) в общежитии

Как правильно взять ипотеку на квартиру – этапы оформления

В случае взятия кредита на квартиру, таковая и становится залогом. Чтобы купить в ипотеку жилье, необходимо подготовиться к оформлению договора: выбрать банк, объект недвижимости, собрать нужные документы, оформить договор.

Перед тем как переходить к сбору бумаг, нужно определиться с банком и программой кредитования. По некоторым из них требуются дополнительные справки. После этого можно начинать оформлять бумаги.

Изображение - Как правильно взять ипотеку на квартиру – этапы оформления wsi-imageoptim-kred-1

В основной список документов входят:

  • анкета на получение ипотеки;
  • копия паспорта;
  • справка о доходах, копия трудовой книжки. Если заемщик состоит в браке, то нужно подавать справки второго супруга также. Подать можно документы, которые подтверждают наличие дополнительного дохода (сдача в аренду недвижимости, дивиденды);
  • бумаги, подтверждающие право собственности (если дополнительной гарантией выступает имущество, которое уже есть у заемщика);
  • справка о составе семьи;
  • документы, подтверждающие особый статус (матери-одиночки, многодетной семьи, военнослужащего), если оформляется ипотека по льготной программе.

С момента одобрения заявки подать все бумаги нужно в течение 90-120 календарных дней, поэтому с их сбором нельзя тянуть.

В каждом банке требования к заемщикам могут предъявляться разные. Банки готовы давать деньги не всем. По статистике, чем более выгодные условия кредитования, тем жестче требования. Это диктуется правилами рынка.

В среднем критерии таковы:

  • Возраст 18-75 лет. Чаще банки (в том числе и Сбербанк) выставляют нижний рубеж 21 год. До 75 лет возможно кредитование по программе ипотека для пенсионеров. 75 лет должно исполниться заемщику на момент полного расчета по займу. По остальным программам верхний рубеж 55 лет.
  • Хорошая кредитная история.
  • Официальное трудоустройство. Общий стаж не менее 1 года и непрерывный 6 месяцев.
  • Ежемесячный платеж по ипотеке не должен превышать 45% от общего дохода (если ипотеку берет молодая семья, то учитывается суммарный показатель). Некоторые банки идут навстречу клиенту и учитывают сумму дохода, озвученную им, а не документально подтвержденную.

Последовательность пошагового оформления ипотечного договора выглядит таким образом:

  • выбор кредитора (уточнение возможной суммы, условий ее предоставления, требований к заемщику);
  • подборка вариантов жилья, согласование с кредитором;
  • подписание ипотечного соглашения с банком и договора купли-продажи;
  • юридическое оформление сделки и регистрация собственности.

Очень важно поэтапно соблюдать процесс оформления и проводить все действия правильно.

Когда заявка предварительно одобрена банком, нужно подготовить страховые полисы и заключение экспертной оценки стоимости жилья.

Практически все банки предоставляют возможность оформления ипотеки. Выбирая подходящего кредитора, стоит учитывать:

Изображение - Как правильно взять ипотеку на квартиру – этапы оформления wsi-imageoptim-034-007b

  • Условия. Процентная ставка, длительность периода кредитования, возможная сумма.
  • Льготы. Если ипотека оформления по одной из государственных программ, то нужно выяснить перечень банков, которые работают на таких условиях.
  • Если заемщик является клиентом одного из банков (имеет зарплатную карту или кредитовался там), то часто там можно взять ипотечный кредит под более низкий процент.
  • Принцип партнерства. Застройщики часто сотрудничают с банками и это нужно учитывать при выборе объекта (финансовая организация может предложить перечень актуальных объектов или застройщик посоветовать кредитора, с которым сотрудничает).

Если имеются какие-либо вопросы по условиям ипотечного кредитования, их можно задать:

  • в офисе банка;
  • по телефону горячей линии;
  • написав обращение на сайте.

Часто по каждой кредитной программе условия расписаны на официальном сайте банка. После принятия решения по инструкции необходимо:

  • воспользоваться ипотечным калькулятором на сайте и рассчитать размер ежемесячного платежа, переплаты по договору;
  • обратиться к кредитному специалисту и уточнить перечень необходимых документов для оформления ипотеки;
  • заполнить заявку с указанием параметров желаемой ссуды.

На основании указанных сведений о заемщике и о желаемом кредите будет приниматься решение о предоставлении суммы.

Нужно указать четко все параметры, так как после одобрения анкеты изменить что-либо (увеличить сумму кредита или срок кредитования) будет невозможно.

После того как кандидатура заемщика одобряется банком, можно переходить к сбору документов и выбору объекта. Предварительно нужно уточнить требования, предъявляемые к объекту кредитования.

Срок действия банковского одобрения – 2 месяца.

После выбора недвижимости нужно предоставить описание и документы на жилье. Далее банком проводится экспертная оценка (состояния и стоимости жилья), будущего объема страхования. Как правило, этому больше внимания уделяют при покупке на вторичке.

Изображение - Как правильно взять ипотеку на квартиру – этапы оформления wsi-imageoptim-node-6676-kvartira_v_kredit

Если объект одобрен, переходят к заключению сделки и оформлению ипотечного договора.

Чтобы подать анкету на ипотеку, необходимо к заполненному бланку-заявлению приложить:

  • копии паспортов (заемщика, супруги и поручителя, если таковые имеются);
  • документ о семейном положении и справку о составе семьи;
  • справка, подтверждающая уровень зарплаты;
  • сведения (справки и договоры) о наличии финансовых обязательств (алименты, кредиты).

В течение 3-5 дней банк принимает решение по заявке и сообщает возможную сумму и длительность кредитования.

Недвижимость, приобретенная в ипотеку, становится залогом по кредиту, поэтому к ней предъявляется ряд требований:

  • жилое состояние (наличие центрального отопления, водоснабжения);
  • износ не более 20 процентов и срок не более 3 лет после сдачи в эксплуатацию (в отношении вторичного жилья).
Нет видео.
Видео (кликните для воспроизведения).

После одобрения заявки нужно уточнить, на какую сумму можно рассчитывать при выборе объекта.

Сделка может быть обычной (покупка жилища без дополнительных нюансов) или альтернативной (одновременно с покупкой нового жилья продается старая квартира или дом для выплаты части долга).

Если выбирать среди новостроек, то рассматривать стоит только аккредитованных банком застройщиков. Процедура так упростится и после подписания кредитного договора средства переведутся прямо на счет компании-застройщика.

Заемщик при оформлении ипотечного договора обязан представить банку страховой тариф – письмо из страховой компании, подтверждающее готовность застраховать:

  • объект приобретаемой недвижимости;
  • жизнь и здоровье заемщика;
  • титульное страхование. Предусматривает потерю прав на собственность в течение 3 лет (срок исковой давности в случае возможных требований по приобретенному объекту).
Читайте так же:  Сколько человек можно прописать в квартире, комнате или в частном доме по закону

Оплачивается страховка ежегодно по тарифу компании. Сумма рассчитывается с учетом стоимости кредита с процентами.

Платит за страховку заемщик. Осуществлять страхование возможно в компаниях, имеющих аккредитацию банка.

Обязательным по закону является только страхование недвижимости. Но в случае отказа от титульного страхования или страховки жизни банк сохраняет за собой право отказать в ипотеке или увеличить процентную ставку.

Страховой тариф обязателен для принятия решения банком о предоставлении ипотеки. Застраховаться заемщик обязан после принятия решения по ссуде, но до подписания договора.

После одобрения заявки на ипотеку необходимо заключить кредитный договор и получить средства.

Вначале заемщик подписывает ипотечное соглашение, а уже потом получает средства и регистрирует сделку. Кредитный договор и соглашение о купле-продаже подписывают в один день.

Изображение - Как правильно взять ипотеку на квартиру – этапы оформления wsi-imageoptim-ipoteka-dlja-ip

В договоре указываются:

  • срок кредитования, сумма, процентная ставка;
  • сведения о банке и о заемщике;
  • данные о недвижимости, которую будут покупать и которая является залогом по договору;
  • ответственность сторон в случае нарушения условий договора (порядок предоставления средств и последующего погашения долга по закладной).

Если в указанные сроки (от 5 до 14 рабочих дней) не будут предоставлены документы из Росреестра, подтверждающие смену собственника, заемщик обязан вернуть сумму средств банку. Договор ипотеки будет расторгнут, так как отсутствует залоговое имущество в собственности заемщика.

Ипотечная квартира является залоговым имуществом, поэтому первоначально банк ее проверяет, чтобы убедиться в ликвидности. Для этого нужны:

  • паспорт продавца (или доверенность и паспорт официального представителя);
  • справка из Росреестра или правоустанавливающее свидетельство;
  • техническая документация (технический паспорт, разрешение на перепланировку);
  • согласие родственников продавца, заверенное нотариально;
  • справка из жилконторы, в которой указаны все прописанные лица.

После подписания ипотечного договора и соглашения о купле-продаже документы передают в Росреестр. Обычные объекты перерегистрируют на нового владельца в течение 30 дней, но квартиры с обременением – за 5 рабочих дней.

Для подачи документов продавец и покупатель пишут заявления с указанием персональных данных, прилагают копии правоустанавливающих документов, квитанцию об уплате госпошлины.

Получив бумаги в Росреестре и предоставив их в кредитную компанию, покупатель становится полноправным владельцем недвижимости, а продавец получает деньги.

Банки предпочитают работать по одной из двух схем выдачи средств:

  • после регистрации сделки купли-продажи государственными органами;
  • с использованием банковской ячейки.

Изображение - Как правильно взять ипотеку на квартиру – этапы оформления wsi-imageoptim-1498300730115750472

Первый способ предусматривает такой алгоритм:

  • покупатель и продавец заключают договор купли-продажи объекта недвижимости в день подписания договора обеспечения и заключения кредитного соглашения;
  • продавец получает наличными сумму первоначального взноса или банк перечисляет средства на его счет. Продавцом пишется расписка о получении средств;
  • документы передают в Орган регистрации, где в течение 5 рабочих дней должна быть задокументирована смена собственника жилья;
  • свидетельство о смене собственника предоставляют банковскому сотруднику;
  • остаток суммы переводят на счет заемщика, а затем продавцу;
  • продавец выдает вторую расписку, подтверждающую факт получения суммы в полном объеме.

Можно сразу перечислить всю сумму продавцу при подписании договора купли-продажи с использованием аккредитива. Средства на счету находятся, но они заблокированы. Условием разблокировки указывается предоставление документов из Росреестра.

Можно в качестве «посредника» использовать банковскую ячейку. В один день в банке должны быть подписаны:

  • договор купли-продажи;
  • ипотечное соглашение;
  • залоговый договор.

На основании этих документов выдается сумма, необходимая для оплаты недвижимости. Далее деньги кладут в банковскую ячейку и указывают: в случае предоставления документов из Росреестра доступ к ячейке получает продавец. Если документы не будут предоставлены – заемщик.

Имеются ограничения, несмотря на владение имуществом: обременение на объект сохраняется до полного закрытия кредита на основании соглашения об обеспечении займа. Для прописки в квартире лиц, не являющихся созаемщиками, потребуется разрешение банка. Нельзя без согласия кредитора продать, подарить недвижимость.

Отдельно выделяют псевдоипотечные банковские продукты: приобретая жилье, заемщик становится его владельцем, спустя определенный промежуток времени или после выплаты суммы, оговоренной в договоре.

Обременение – приобретение лицами прав на имущество, которое ранее не принадлежало им.

Изображение - Как правильно взять ипотеку на квартиру – этапы оформления wsi-imageoptim-ipoteka-v-turcii

Ипотека (залоговое имущество) – одна из разновидностей обременения. Регулируется ФЗ № 102 «Об ипотеке». Кредитор-залогодержатель (банк) имеет право истребовать денежную сумму из стоимости имущества, выступившего залогом, в случае неисполнения обязательств по договору залогодателем (заемщиком). Залогодержателем может выступать не только банк, но и частное лицо.

Договор, подтверждающий факт обременения объекта, подлежит обязательной государственной регистрации. Это гарантирует невозможность продажи такого имущества или передачи любым другим способом в собственность другим лицам.

Сведения вносятся в Реестр недвижимости имущества. Доступ к базе открыт для всех, поэтому ознакомиться с фактом обременения жилья можно беспрепятственно.

Юридически лицо является владельцем имущества, может им пользоваться, сдавать в аренду, но продать или подарить невозможно без согласия залогодержателя.

После того как ипотека будет полностью выплачена, нужно взять выписку о закрытии кредита в банке и обратиться в реестр для снятия обременения с недвижимости.

Как правильно оформить ипотеку на квартиру — советы бывшего риэлтора и ипотечника со стажем

Изображение - Как правильно взять ипотеку на квартиру – этапы оформления 724e2b9a5593dba40b7519e6741f01f3

В 2018 году в РФ было сдано жилье общей площадью более 80 млн. кв. м. Если пересчитать метраж на двухкомнатные квартиры (усредненный вариант) площадью 65 кв. м. – получится порядка 1 230 769 квартир. И все они куплены. Пока не опубликована статистика по количеству выданных ипотечных займов, но известна сумма – более 3 трлн. рублей. Средний размер выданного ипотечного кредита – 2,34 млн. р. А в 2017 году ипотеку взяли более 2,85 млн. граждан. Цифры говорят о востребованности продукта. Задумался о собственном жилье и я.

11 лет я снимал жилье. Посчитал, сколько денег отдал дядям и тетям – и был удивлен. Подсчеты простые – 132 месяца, в среднем 15 т. р. в месяц. В сумме 1,98 млн. р. Это стоимость хорошей однокомнатной квартиры в нашем городе (по удаленности от центра города, метражу и планировке).

Читайте так же:  Продажа земельного участка, находящегося в собственности процедура и важные нюансы

И цифры всегда были на поверхности, просто я никогда над ними не задумывался. Решение взять ипотеку созрело мгновенно. Прежде чем выбирать квартиру, я прочитал мегабайты информации на официальных сайтах банков, позвонил в колл-центры, пообщался с агентствами недвижимости и ипотечными брокерами. Информация, которую я получил, помогла мне приобрести собственную квартиру. Здесь собрана квинтэссенция знаний об ипотечном кредитовании – все, что понадобится, чтобы купить собственное жилье в ипотеку и избежать сложностей.

Покупка собственного жилья – ответственный и волнительный процесс. Достаточно понять, что такое ипотека и что нужно, чтобы воспользоваться кредитным предложением.

Ипотечный кредит – это долгосрочный целевой займ. Целевой – от слова «цель», значит что деньги можно потратить только на приобретение чего-то конкретного, в нашем случае недвижимости (квартира, дом, земельный участок).

Купленный объект будет выступать в качестве залога для кредитной организации до полного погашения займа. Гарантом оплаты ипотеки для банка становится закладная. Это бумага, которая подтверждает право банка на квартиру (дом, коттедж) до того, как ипотечник оплатит весь кредит. Она же дает банку возможность распоряжаться имуществом в случае невыплаты кредита. Но это не означает, что банк будет пытаться лишить вас недвижимости.

Закладная налагает ограничения на действия с квартирой, например, ее нельзя продать пока долг не погашен. При своевременной оплате вы просто заберете закладную, выплатив всю сумму. Кредитная организация снимет обременение с объекта недвижимости, а вы получите право полностью распоряжаться своим жильем.

Важный момент – в кредитном договоре не будет сказано ни слова об ипотеке. Только займ, кредит и так далее. Ипотека – скорее обиходное слово, для понимания того, что кредит выдан на приобретение жилья.

Читайте также Что такое ипотека и ипотечный кредит, как правильно оформить ипотеку, документы, специальные программы, субсидии + советы и примеры из жизни

Потребительский кредит – деньги, который банк дает заемщику на разные цели. В отличие от ипотеки, где средства могут быть потрачены только на приобретение жилья.

Основным преимуществом ипотеки над потребкредитом является процентная ставка — она существенно ниже, так как приобретаемое жилье выступает залогом. Тем не менее, бывают ситуации, когда можно взять потребительский кредит для покупки жилья, подробнее об этом ниже.

Сравнений условий ипотеки и потребительского кредита

Изображение - Как правильно взять ипотеку на квартиру – этапы оформления real-estate-agent-28776_640-183x300

Для многих граждан России вопрос о том, с чего начать оформление ипотеки, является важным и актуальным, поскольку именно с помощью банковского кредита приобретается большая часть жилья в нашей стране. Ипотека в понимании многих – это очень трудная и недоступная финансовая услуга, которая предоставляется лишь очень обеспеченным гражданам. Но это абсолютно не так. Сейчас большинство пользователей ипотечных займов – это среднестатистические семьи России, которые смогли правильно подойти к вопросу оформления ссуды и приобретения квартиры. И далее попробуем разобраться в том, как правильно осуществить данную процедуру.

Как бы странно не звучало, но оформление кредита на приобретение жилья следует начинать задолго до обращения в сам банк. Если же сразу подать заявку в компанию, то можно просто получить отказ по кредитной заявке И это будет вполне объяснимо.

Для того, чтобы определиться с возможностью оформления кредита, необходимо знать такие параметры:

  • Какова стоимость приобретаемой недвижимости.При этом недостаточно определиться только с видом квартиры: однокомнатная, двухкомнатная и т.д. Для банка важным моментом является вопрос того, на первичном или на вторичном рынке осуществляется сделка. Для двух рынков в некоторых банках действуют абсолютно разные условия кредитования. Если недвижимость приобретается именно на первичном рынке, а сам объект еще не возведен, необходимо знать точную дату ввода в эксплуатацию и т.д.;
  • Какую часть от стоимости жилья заемщик может внести собственными средствами. Не имея в наличии первоначального капитала получить ипотеку невозможно. Исключение – наличие материнского капитала, который по действующему законодательству можно использовать в качестве первоначального взноса;
  • Какую часть бюджета заемщик или семья заемщиков может ежемесячно тратить на оплату кредита. Обращаем внимание, что не позволительно расходовать на ипотеку или любой другой заем более 50 % от семейного бюджета.

На основании этого, можно сделать вывод: необходимо четко определиться с потребностями на жилье, с его ценовым диапазоном и собственными ресурсами. Никто не говорит о том, что необходимо четко определить границы, например, миллион рублей. Можно определить для себя диапазон: недвижимость от 1 до 1,5 миллиона рублей; возможность внести первоначальный взнос – не более 200 000 рублей, ежемесячный платеж – не более 15 000 рублей.

Кто-то может противостоять такому подходу. Многие считают, что именно банк определяет, какой размер платежа будет по займу, какая сумма доступна заемщику и т.д. С одной стороны, это да, но если все эти показатели будут известны, заемщик будет четко понимать, что он хочет, как он это хочет, то и кредит будет одобрен с более высокой вероятностью.

Если семья или заемщик понимает, что кредит ему доступен (можно воспользоваться любым ипотечным калькулятором на официальном сайте банка России), то следует переходить на следующий предварительный этап – изучение условий кредитования.

Отметим сразу, что не первый год лидером в сегменте ипотечного кредитования в России является Сбербанк. Также в топ банков входят Газпромбанк, Россельхозбанк, ВТБ и другие.

Но если внимательно изучить основные условия кредитования, то получиться, что они не имеют принципиальной разницы:

  • Процентная ставка – от 8,5 до 10%;
  • Срок кредитования – до 30 лет;
  • Первоначальный взнос – 10% и более.
Читайте так же:  Земельный налог в 2019 году по нк рф

В чем же тогда разница? А разница в дополнительных условиях кредитования.

На что обратить внимание при анализе банковских условий по ипотеки:

  • Максимально допустимый размер займа. Есть банки, предлагающие оформить не более 3-х миллионов, а есть, кто допускает оформить в кредит и 20 миллионов рублей;
  • Наличие дополнительных комиссий;
  • Удорожание кредита за счет отказа от добровольного страхования жизни. Очень важный момент, если Вы не собираетесь страховать свою жизнь. В таком случае банк имеет право (и он это делает) увеличить процентную ставку по ипотеке на 0,5-1,5%. И каждый банк увеличивает ставку на разный процент. И если 0,5% кажется небольшой величиной, то за 30 лет пользования кредитом – это 15% дополнительной переплаты;
  • Возможность досрочно погасить долг без применения штрафных санкций. Необходимо выбирать только то учреждение, которое допускает погашение долга без применения штрафных санкций.

По итогу анализа выгодности условий кредитования, необходимо подать онлайн-заявку на ипотеку.

Следующим важным этапом в оформлении ипотеки является момент предварительного собеседования в банке. Как было уже сказано, для этого необходимо подать заявку на ипотеку.

По итогу рассмотрения анкеты потенциального клиента, проверки представленной в ней информации, банк принимает предварительное решение о возможности выдать средства клиенту. И в случае положительного, и в случае отрицательного решения заявитель получит ответ. Как правило, если заявка одобрена, то в телефонном режиме клиент информируется об этом и ему назначается удобное время для собеседования. На встречу необходимо будет уже принести документы.

Список возможных документов:

  • Паспорт;
  • Второй документ, удостоверяющий личность: загранпаспорт, СНИЛС, военный билет;
  • Паспорта созаемщиков, которые будут выступать соучасниками по договору;
  • Копия трудовой книжки или выписка из нее;
  • Копии свидетельств о рождении детей;
  • Копия свидетельства о браке;
  • Справка об официальном уровне дохода за последние 6 месяцев по форме 2-НДФЛ или по форме банка.

Данный список не является уникальным и приемлемым для всех банков. В телефонном режиме список будет уточнен.

Кстати, не лишним будет до момента собеседования заключить с продавцом недвижимости предварительный договор купли-продажи.

Такой документ ни к чему не обязывает ни продавца, ни покупателя, но для банка он является основанием для провидения расчетов и фиксирования стоимости залогового имущества. Но, опять-таки, предварительный договор купли-продажи не является обязательным.

На самом собеседовании кредитный специалист проверит подлинность документов, сделает их копии, оформит заявку и т.д. Будут рассмотрены разнообразные варианты оформления ипотеки, в том числе с выбором ипотечной программы. По итогу консультации заемщику выдадут комплект необходимых документов для полного оформления кредита. Также будут оговорены сроки их предоставления.

Необходимо запомнить, что ипотека никогда не сопровождается непосредственной выдачей средств клиенту. Это целевой заем.

Полное оформление кредита состоит из таких этапов:

  • После подписания кредитного договора на клиента открывается кредитный и депозитный счета. Они взаимодополняют друг друга. Как правило, клиент погашает платеж именно на дебетовый счет (карту). А в конце месяца с дебетового счета средства поступают на кредитовый;
  • На дебетовый счет клиент вносит первоначальный взнос по кредиту;
  • Сумма в полном объеме перечисляется банком на расчетный счет продавца недвижимости.

Изображение - Как правильно взять ипотеку на квартиру – этапы оформления condo-2414328_640-300x198

Но перечисление средств и оплата стоимости жилья – это не заключительный этап ипотеки. Только тогда, когда квартира станет собственностью заемщика, она подлежит обязательному страхованию. Далее подписывается договор залога.

Напоминаем, что приобретенная квартира или дом выступают залогом по долгу. Если обязательства не будут погашены в полном объеме, то имущество будет конфисковано и реализовано в счет погашения долга.

Поэтому, когда квартира куплена, есть договор купли-продажи, есть акт приемки квартиры, то необходимо оформить право собственности на недвижимость. Выполнить это необходимо с помощью внесения записи в Единый государственный реестр. После оформления прав собственник должен получить выписку из реестра, а также новый технических паспорт – оформляется в БТИ.

В течение 90 дней после оформления займа заемщик обязан «донести» в банк новый техпаспорт и документы о праве собственности. Если такие действия не будут выполнены, то сделка может быть аннулирована. Поэтому внимательно отнеситесь к срокам предоставления документов.

После будет подписан договор залога и страхования.

Также особое внимание следует обратить страхованию имущества. Услуга приобретается клиентом ежегодно, поскольку ее стоимость зависит от остатка по кредиту. В случае, если заемщик проигнорирует продление услуги страхования, то банк также может отозвать кредит. Как правило, до окончания сроков страхования, страховщик предупреждает об этом страхователя в телефонном режиме.

Вот и все. На этом оформление ипотеки для клиента заканчивается. Он исправно погашает свой долг перед банком и в конце проверяет, чтобы с его недвижимости был снят залог. Процедура не простая, но к ней необходимо относиться просто и с соблюдением норм. В таком случае, все будет хорошо.

© 2018, Все о финансах. Все права защищены. Копирование материалов только с разрешения автора.

Как правильно взять ипотеку на квартиру – этапы оформления
Оцените статью
Изображение - Как правильно взять ипотеку на квартиру – этапы оформления serjkamysh
Автор статьи: Сергей Камышов

Позвольте представиться. Меня зовут Сергей и я уже более 7 лет оказываю юридические услуги. Считая себя профессионалом, хочу научить всех посетителей сайта решать сложные задачи. Все материалы для сайта собраны и тщательно переработаны для того чтобы донести как можно доступнее всю требуемую информацию. Однако чтобы применить все, описанное на сайте всегда необходима ОБЯЗАТЕЛЬНАЯ консультация со специалистами.

Обо мнеОбратная связь
Оцените статью:
Нет видео.
Видео (кликните для воспроизведения).

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here