Как проверить застройщика при покупке квартиры в долевое строительство

Описание страницы: как проверить застройщика при покупке квартиры в долевое строительство | жилсервис плюс 2021 от профессионалов для людей.

Как проверить застройщика при покупке квартиры в долевое строительство

Подписка отключает баннерную рекламу на сайтах РБК и обеспечивает его корректную работу

Всего 90₽ 30₽ в месяц для 3-х устройств

Продлевается автоматически каждый месяц, но вы всегда сможете отписаться

Изображение - Как проверить застройщика при покупке квартиры в долевое строительство 755329814905124

Финансовый крах одного из крупнейших девелоперов Подмосковья Urban Group вновь обратил внимание на проблему долгостроев и обманутых дольщиков. В конце мая компания остановила продажи в своих новостройках. Пока власти принимают новые законы для защиты граждан от проблемных застройщиков, можно попытаться снизить риски самостоятельно. Помогут в этом открытые базы данных, государственные реестры и форумы дольщиков.

Мы собрали 12 доступных способов, как выбрать надежную девелоперскую компанию.

Единый реестр застройщиков

Проверить девелопера можно в Едином реестре застройщиков, который работает с 2017 года. На портале размещена база девелоперских компаний, занимающихся жилищным строительством с привлечением средств дольщиков. Здесь можно найти информацию не только о профессиональных инвесторах жилищного строительства, но и о подконтрольных им подрядчиках, которые непосредственно владеют землей и привлекают средства дольщиков. На основе анализа сроков сдачи завершенных объектов каждый застройщик получает от 0,5 до 5 баллов рейтинга. Чем выше значение, тем меньше вероятность переноса сроков ввода объекта в эксплуатацию. Если же оно составляет 0,5 балла — застройщик уже допустил просрочки в подконтрольных проектах. А это серьезный повод задуматься.

Органы строительного надзора

Региональные власти составляют и публикуют белые или черные списки строительных компаний. В таких реестрах содержатся данные о своевременной сдаче девелоперами отчетности в местные органы власти. Если застройщик регулярно нарушает сроки сдачи — стоит обратить внимание. Скорее всего, у него возникли проблемы. Подобные списки и результаты проверок публикуют на официальных сайтах органов исполнительной власти по строительству — например, на сайте Министерства строительного комплекса Московской области или на портале Москомстройинвеста в столице.

Информацию о судебных процессах, наличии или отсутствии дел о банкротстве, хозяйственных спорах можно найти в картотеке арбитражных судов. Если юридическое лицо застройщика часто встречается в судебных разбирательствах в роли ответчика, значит у кредиторов или партнеров есть к нему претензии. Наличие споров с физическими лицами можно отследить на сайте районного суда, который определяется в зависимости от места регистрации застройщика. Как правило, требование о взыскании средств по невыполненным финансовым обязательствам свидетельствует об отсутствии денег в бизнесе девелопера.

Уличить недобросовестного застройщика поможет банк данных исполнительных производств на сайте Федеральной службы судебных приставов. Если суд обязывает юридическое лицо застройщика передать истцам какое-либо имущество, приставы открывают исполнительное производство — например, о взыскании штрафов или неустоек. Неудачи в имущественных спорах строительной компании неизбежно влекут конфискацию имущества или денежных средств.

Форумы и социальные сети

Чтобы оценить степень надежности девелопера, можно зарегистрироваться на строительных форумах, изучить группы дольщиков в социальных сетях и пообщаться с людьми, которые уже купили квартиру у выбранной компании. Они могут рассказать о конфликтных ситуациях с застройщиком, обсудить завершенные строительные проекты. Кроме того, именно пользователи соцсетей зачастую первыми узнают о тревожных явлениях в бизнесе девелопера. Не лишним будет собрать информацию и о других ЖК застройщика, а поездка на стройплощадку позволит своими глазами увидеть, насколько активно там ведутся работы.

Сайты, газеты и журналы

Мониторинг СМИ — еще один действенный способ проверки. Проблемы строительных компаний часто освещаются на страницах деловых изданий. Введя название интересующего девелопера в поисковую строку, можно за пару минут отследить весь ход реализации интересующего строительного проекта — от истории приобретения земельного участка до смены руководства в девелоперской компании. Из публикаций можно получить представление о том, как часто застройщик задерживает сроки сдачи, объявлял ли себя банкротом, были ли в его практике недостроенные объекты.

Эксперты из отрасли

До 30% работающих жителей Москвы так или иначе связаны со строительством или операциями с недвижимостью. Здесь пригодится так называемое правило «шести рукопожатий». Возможно, кто-то из родственников или друзей сможет рассказать о ситуации в бизнесе того или иного девелопера. Весьма вероятно, что такие люди найдутся либо помогут связаться с компетентным специалистом. Однако подобную информацию следует воспринимать только в комплексе с другими источниками.

Сведения из первых уст

Узнать о трудностях бизнеса и ходе реализации проектов можно напрямую у девелопера — сотрудников компании. Еще одним каналом получения информации могут стать отзывы работников — как правило, они в числе первых узнают о любых изменениях в компании. Найти такие отзывы нетрудно в социальных сетях, на форумах и на специальных сайтах. Некоторые сведения размещены на официальном сайте застройщика. Помимо исторических справок, там часто публикуются проектные декларации и другие документы, регулярные фотоотчеты и онлайн-трансляции со строек.

Федеральная налоговая служба

Проверить наличие фискальных долгов строительной компании и ее право на осуществление сделок позволяет ресурс Федеральной налоговой службы. Указав номер ИНН или ОГРН, здесь можно заказать электронную выписку по юридическому лицу застройщика и оценить перспективы его банкротства или реорганизации. Сайт поможет получить представление о застройщике и убедиться в соответствии его рекламы реальным фактам.

Читайте так же:  Порядок прописки по месту жительства через мфц

Банки и страховщики

О финансовой стабильности застройщика свидетельствует наличие аккредитации в крупных банках: можно ли взять ипотеку, на каких условиях, с какой процентной ставкой. Списки аккредитованных компаний и объектов доступны на сайтах банков. Для новостройки достаточно присутствия трех — пяти кредитных организаций. На ранних этапах застройки аккредитация может отсутствовать. Как правило, банки присоединяются к проекту по мере повышения строительной готовности. В аккредитации могут отказать и тем компаниям, которые пришли на строительный рынок относительно недавно. Важно обратить внимание и на страховую компанию, сотрудничающую с девелопером. Реестр компаний, которым разрешено страховать гражданскую ответственность застройщиков, опубликован на сайте Банка России.

Строительство многоэтажного жилого дома обязует застройщика получить большое количество документов. Перед покупкой квартиры нужно ознакомиться с учредительной документацией (устав компании, ИНН, ЕГРЮЛ, ОГРН), действующей лицензией, проектной документацией, правоустанавливающими документами на земельный участок, разрешением на строительство. Особое внимание следует уделить финансовым документам компании, от которых во многом зависит качество и сроки строительства. Узнать о финансовом положении компании помогут данные годовых отчетов и бухгалтерский баланс. При отсутствии необходимых знаний эту задачу лучше доверить профессиональным юристам и риелторам. В соответствии с законом № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» отказать предоставить документы в офисе компании не могут. Кроме того, потенциальный покупатель вправе сделать копии или сфотографировать необходимые бумаги.

Договор долевого участия

Не менее важно внимательно ознакомиться с проектом договора долевого участия. В нем должны быть указаны точные характеристики объекта, сроки его сдачи, подробная информация о самом застройщике, цена договора, порядок оплаты и гарантийный срок на объект. Документ будет считаться недействительным, если какое-то из обязательных условий пропущено. Поскольку ДДУ составляется в свободной форме, здесь также не помешает помощь специалистов. Нередко строительные компании добавляют в договор пункты, снижающие степень их ответственности. Например, расширяют перечень форс-мажоров, которые не зависят от действий исполнителя обстоятельств. Списать срыв сроков сдачи могут на медлительность поставщиков или погодные условия. Такие уловки противоречат законодательству.

Основано на материалах компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE)

Проверка застройщика при покупке новостройки по ДДУ: сервисы, способы и документация

Проверка застройщика производится по документам, которые он обязан предоставить покупателю по закону, и с помощью дополнительных сервисов. К ним относятся Единый реестр застройщиков, Реестр недобросовестных застройщиков, картотеки арбитражных дел и исполнительных производств, сведения об организациях, размещенные на сайте налоговой службы, отзывы в интернете. Совокупный анализ полученной документации позволит сделать вывод о надежности компании и перспективах своевременного окончания строительства

Изображение - Как проверить застройщика при покупке квартиры в долевое строительство Stroyashhiysya-dom-i-strela-stroitelnogo-krana

Приобретение жилья в новостройке – рискованное мероприятие, особенно если дом не достроен или его возведение находится на первых этапах. Покупателю рекомендуется быть внимательным и изучить компанию, предлагающую недвижимость.

Существует масса вариантов того, как проверить застройщика при покупке квартиры в долевое строительство. Можно найти его в Едином реестре застройщиков, в котором перечислены все организации, отвечающие требованиям законодательства к строительным компаниям, или в Реестре проблемных застройщиков, изучить документы, оценить финансовую состоятельность, ознакомиться с отзывами клиентов.

Какие документы должен предоставить застройщик покупателю

Список документов при покупке квартиры в новостройке, обязательных к предоставлению застройщиком по требованию любого лица, определен ст. 20 ФЗ №214. Их анализ дает возможность определить уровень компании, ее финансовое положение.

Организация, привлекающая деньги на строительство домов, размещает в свободном доступе:

  • сведения о наименовании, местонахождении, часах работы, контактном телефоне, официальном сайте, руководителе и коммерческом наименовании;
  • данные свидетельства о регистрации в качестве юридического лица;
  • информацию об участниках, имеющих более 5% голосов в органе управления;
  • возможность ознакомиться с реализованными проектами;
  • сведения о членстве в саморегулируемых организациях (СРО);
  • финансовый результат текущего года.

Помимо перечисленной информации по требованию застройщик обязуется предоставить следующие документы.

  1. Устав. В нем рекомендуется изучить сведения, касающиеся размера уставного капитала, срок и объем полномочий директора. Дополнительно следует узнать дату назначения действующего руководителя, ознакомившись с протоколом.
  2. Свидетельство о регистрации в качестве организации подтверждает правомерность осуществления предпринимательской деятельности.
  3. Свидетельство о постановке на налоговый учет.
  4. Бухгалтерские документы, но не более чем за 3 года. Они нужны для того, чтобы оценить эффективность хозяйственной деятельности застройщика, отсутствие убытков, наличие активов, достаточных для окончания строительства.
  5. Результаты аудиторской проверки. Данные аудита интересны с точки зрения финансовой состоятельности застройщика и наличия проблем или допущенных нарушений.

Обратите внимание! Сведения о ведущихся судебных процессах, включая банкротство, можно получить на сайте kad.arbitr.ru. Наличие конфликтов с клиентами – физическими лицами – проверяется на сайте районного суда, определяемого исходя из места регистрации застройщика. Поможет в этом сайт sudrf.ru.

Существенное значение имеют открытые исполнительные производства. Долги предполагают наличие финансовых проблем, поэтому с таким застройщиком лучше не связываться. Сведения находятся в открытом доступе на официальном сайте ФССП.

Следующий шаг – получение выписки из ЕГРЮЛ. В качестве источника информации подойдет сайт налоговой службы, выдающий бесплатно информацию о любой организации. Документ содержит сведения о начале процедуры ликвидации, реорганизации или об исключении компании из реестра действующих юридических лиц.

Читайте так же:  Порядок получения кадастрового плана земельного участка

Проверка застройщика проводится по такому показателю, как членство в саморегулируемой организации (СРО) в строительной сфере. Оно обязательно для всех компаний, занимающихся возведением домов.

Примечание: солидные партнеры и большой размер уставного капитала – признаки надежного застройщика.

Анализ учредительных и финансовых документов позволит оценить правомерность действий руководителя застройщика, платежеспособность, вероятность окончания строительства.

Какие документы включает в себя проектная документация

Проектная документация – пакет документов, связанных с работами по объекту. Обычно все сведения размещаются на сайте компании и предоставляются клиентам в офисах продаж.

Выдается органом, курирующим строительство в регионе. Его названия в каждом субъекте разные – в Москве, к примеру, работает Комитет по государственному строительному надзору. Разрешение действует определенный срок, имеет дату, подпись должностного лица и печать. Лицо, в отношении которого было выдано разрешение, должно совпадать с наименованием застройщика. Факт выдачи документа можно проверить на сайте комитета.

Изображение - Как проверить застройщика при покупке квартиры в долевое строительство Ris.-2.-Razreshenie-na-stroitelstvo.-Istochnik-sayt-Proektno-stroitelnaya-kompaniya-Arkada-M

Рис. 2. Разрешение на строительство. Источник: сайт Проектно-строительная компания «Аркада-М»

Этот основной документ для дольщика содержит важную информацию о будущем доме:

  • цель строительства, этапы и сроки;
  • разрешение на возведение дома;
  • адрес;
  • количество квартир и их характеристики;
  • состав общего имущества;
  • назначение нежилых (коммерческих) помещений, которые не включаются в общую собственность;
  • срок ввода в эксплуатацию;
  • риски и страхование;
  • стоимость строительства;
  • перечень привлекаемых подрядчиков;
  • обеспечение исполнения обязательств застройщиком (поручительство банка или страхование);
  • информация об иных привлеченных в проект инвестициях.

Обратите внимание! Проектная декларация должна быть опубликована до заключения застройщиком первого договора долевого участия в строительстве.

Изображение - Как проверить застройщика при покупке квартиры в долевое строительство Ris.-3.-Pervye-dva-lista-proektnoy-deklaracii.-Istochnik-sayt-ZHK-Sokol

Рис. 3. Первые два листа проектной декларации. Источник: сайт ЖК «Сокол»

Часть проектной декларации, которая подтверждает соответствие проекта строительным нормам и действующим на данный момент регламентам. Экспертиза проводится соответствующим органом, занимающимся контролем и надзором в области строительства. К примеру, в Санкт-Петербурге им является Служба государственного и строительного надзора и экспертизы.

Получение госэкспертизы входит в число обязательных процедур, проводимых перед началом строительства.

Земельный участок может быть оформлен по-разному – в собственность, в долгосрочную аренду или субаренду. Редко встречается безвозмездное пользование, ограниченное определенным сроком.

Проверить правомочия на участок земли несложно – достаточно заказать выписку из ЕГРН. В ней указываются собственник и имеющиеся обременения (к примеру, аренда). Обычно сведения о правах на территорию размещаются на сайте компании. Если они отсутствуют, допустимо запросить копию договора аренды или выписку из него, касающуюся срока предоставления участка, факта государственной регистрации договора, указание в нем на строительство жилого дома на арендуемой территории. В качестве арендатора должен быть указан сам застройщик.

Аренда не должна заканчиваться сразу раньше предполагаемого ввода дома в эксплуатацию. В таком случае срок продлевается, иначе не избежать проблем с передачей квартир.

В случае субаренды дополнительно изучаются правомочия передачи участка субарендатору и соответствие сроков действия обоих соглашений.

Не помешает проверить новостройку перед покупкой на предмет ее финансирования, темпа возведения и даты передачи квартиры. Исходя из полученной информации можно оценить вероятность завершения строительства и соблюдения его сроков.

Финансирование может осуществляться за счет собственных средств, денег, привлеченных у населения (дольщиков), банковских кредитов, ресурсов, предоставленных партнерами. Чаще всего застройщик использует несколько источников.

Строительство на собственные средства – вариант, идеальный для всех участников. Застройщик получает финансовую независимость, а стоимость квартиры на рынке недвижимости снижается, поскольку компания не тратит деньги на обслуживание кредитов и выплату процентов по ним. Отсутствие долгов гарантирует своевременное окончание строительства.

Строительство за счет банковского кредита – более распространенная ситуация. Соотношение собственных и заемных средств разное. Привлечение банков может быть хорошим знаком для дольщиков: компания прошла проверку в кредитной организации и признана надежной. Некоторые банки предлагают интересные решения для покупателей, желающих приобрести квартиру в финансируемом им доме.

Наличие кредитов не является плохим знаком, но они должны быть структурированы. Кредитная линия строится таким образом, чтобы застройщик мог покрыть все расходы и погасить задолженность.

Финансирование за счет средств, предоставленных партнерами, аналогично открытию кредита в банке.

Дата сдачи дома и передача квартиры дольщику – ключевой момент строительства. Требования к сроку передачи и ответственность за его нарушение приведены в ст. 6 ФЗ №214.

  1. Дата передачи объекта указывается в договоре и едина для всех дольщиков. Возможно отличие в сроках передачи квартир, расположенных в разных блок-секциях или подъездах. Время готовности зависит и от очереди строительства.
  2. При нарушении срока дольщику выплачивается неустойка. Ее размер составляет 1/300 ставки рефинансирования за каждый день просрочки. За основу берется стоимость помещения. При нарушениях, допущенных в отношении дольщиков – граждан – застройщик заплатит двойной размер неустойки.
  3. Если застройщик не укладывается в установленные договором сроки, за 2 месяца до их наступления он уведомляет дольщиков о продлении и подписывает дополнительное соглашение.
Видео (кликните для воспроизведения).

В ФЗ №214 не предусмотрены эти формы приобретения недвижимости в строящихся домах. Такие схемы не нарушают закон, но создают дополнительные риски для покупателя – к примеру, продажи одной квартиры нескольким лицам. Решаясь на такой вариант покупки, проверяйте застройщика. При наличии сомнений в его надежности от сделки лучше отказаться и найти иной вариант.

Читайте так же:  Нормы температуры в квартире в отопительный сезон

Договор бронирования и предварительный договор купли-продажи используются застройщиками, которые не получили полный пакет разрешительной документации, но хотят привлечь деньги на строительство. Заключение указанных договоров возможно на любой стадии, даже при разработке документации. По своей правовой сути предварительный договор купли-продажи и договор бронирования – соглашение о намерениях, которые обозначают действия сторон в будущем. Покупатель не сможет потребовать передачи квартиры. Притязания сводятся к понуждению заключить основной договор или вернуть обеспечительный платеж.

Лучший вариант приобретения квартиры в новостройке – заключение договора долевого участия в строительстве. Именно эта форма предусмотрена законом и детально в нем описана. Только договор долевого участия полностью защищает покупателя, давая ему возможность взыскать с застройщика неустойки, штрафы и потребовать передачи недвижимости. Скачать образец типового договора долевого участия.

Другой вариант – купля-продажа. Это означает, что застройщик или иное лицо уже оформил недвижимость в собственность и продает ее. Сам по себе договор купли-продажи не несет рисков для покупателя: он регистрируется в Росреестре, что исключает возможность двойных продаж.

Переуступка права требования возможна как по договору долевого участия, так и по предварительному договору купли-продажи, но до момента передачи квартиры. Только уступку прав по первому варианту можно отнести к наименее рискованным сделкам, поскольку этот договор подлежит государственной регистрации. Аналогичная сделка, совершенная по предварительному соглашению о купле-продаже, не регистрируется. Скачать образец договора переуступки.

В любом из заключаемых договоров должны указываться его условия, без которых соглашение считается незаключенным. Они перечислены в ст. 4 ФЗ №214.

  1. Определение квартиры, подлежащей передаче после ввода объекта в эксплуатацию. В него включается подробное описание дома и объекта долевого строительства, подлежащего передаче по договору.

Таблица 1. Требования к описанию дома и объекта долевого строительства в договоре

Все доступные способы проверить застройщика при покупке квартиры по ДДУ

Приобретение квартиры в новостройке от застройщика сопряжено с определенными рисками. Чаще всего это недобросовестность, которая может обернуться для покупателя возможность остаться и без заветной новенькой квартиры и без денег на ее приобретение.

Свести к минимуму некоторые риски вполне реально, если внимательно отнестись к вопросу выбора строительной компании, изучить отзывы, рекомендации, из которых складывается ее репутация. Важно также запросить документы, свидетельствующие о надежности застройщика. И только затем приступать к заключению сделки.

Изображение - Как проверить застройщика при покупке квартиры в долевое строительство kak-proverit-zastrojshhika

Есть несколько моментов, которые помогут сделать выводы о надежности строительной организации, возводящей новостройку или планирующей строительство и продающей квартиры на стадии котлована:

  1. Обращайте внимание на стаж компании на рынке строительства. Обязательно изучите уже готовые проекты, отзывы по ним, случались ли задержки сроков сдачи в эксплуатацию. Поможет в этом интернет-сайт застройщика, где имеется информация о стаже его работы.
  2. На сайте же можно найти, какие проекты уже введены в эксплуатацию, перспективы на будущее. Уточнить по срокам сдачи запланированных объектов, именно вашего, в частности. Довольно большое количество уже сданных домов дает понятие о том, что это не фирма-однодневка.
  3. Важно изучить отзывы в сети. Здесь можно почитать и положительные и отрицательные мнения тех, кто сталкивался с застройщиком. Часто такие отзывы присутствуют на форумах. Отсеивайте эмоции, читайте и делайте выводы.
  4. Существуют рейтинги застройщиков, построенные на многих объективных факторах. Они помогут сориентироваться и желающему купить квартиру у конкретного застройщика. На сайте Erzrf имеется рейтинг застройщиков по всем субъектам РФ.
  5. Не лишним будет проверить застройщика на добросовестность и финансовую устойчивость, не предъявлялись ли к нему требования о банкротстве на сайте арбитражного суда.

Для этого зайдите на сайт Kkad.Arbitr

  • Выбираем фильтр «Ответчик» в поле «Участник дела»Изображение - Как проверить застройщика при покупке квартиры в долевое строительство kak-proverit-zastrojshhika-3
  • Водим название организации-застройщика
  • Нажимаем на кнопку «Банкротные»Изображение - Как проверить застройщика при покупке квартиры в долевое строительство kak-proverit-zastrojshhika-4

Если среди ответчиков по банкротству обнаружится компания, у которой планируется покупка квартиры, лучше от такой сделки отказаться.

Дополнительно нужно проверить застройщика на сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве – здесь об отсутствии в отношении его запуска процедуры банкротства.

В регионах имеются реестры проблемных строительных организаций, публикующиеся на официальных порталах. Проверьте выбранного застройщика на отсутствие в таких списках.

Изображение - Как проверить застройщика при покупке квартиры в долевое строительство kak-proverit-zastrojshhika-2

Следующий этап проверки строительной компании является общение с ее представителем и изучение документов. Знайте, что вы вправе затребовать их в соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Согласно статьям 19-21 указанного закона застройщик обязан предоставить следующие бумаги:

  • учредительные документы, устав компании;
  • подтверждение факта государственной регистрации в качестве застройщика и постановки на налоговый учет;
  • бухгалтерскую и годовую отчетность по результатам работы за последние три года;
  • отчет по аудиторской проверке деятельности за последний год;
  • лицензию и срок ее окончания.

Практически всю информацию о финансовой деятельности можно почерпнуть из этих документов. Дополнительно стоит проверить разрешительную и проектную документацию по конкретному дому, в котором планируете купить квартиру. Зачастую застройщик торопится заключать договора еще на стадии приобретения участка земли, при этом не имея на руках разрешения на строительство. Рекомендуется дождаться получения застройщиком всех необходимых согласований и только тогда подписывать договор о долевом строительстве.

Читайте так же:  Документы, необходимые для прописки в частном доме

Соглашение между застройщиком и покупателем квартиры в строящемся доме является очень ответственным моментом, недостатком которого является отсутствие законодательно утвержденной формы. Именно поэтому сторона, участвующая в строительстве дома, должна внимательно отнестись к деталям, прописываемым в договоре. Не лишним будет показать его грамотному юристу перед тем, как ставить свою подпись.

Отметим обязательные моменты в договоре о долевом строительстве:

  • точный адрес дома и квартиры в строящемся здании;
  • метраж жилого помещения;
  • стоимость доли в строительстве;
  • условия продажи доли.

С 2014 года обязательно страхование ответственности застройщика от рисков, например, задержки сроков сдачи жилого дома или банкротства. Это стало гарантией для граждан, заключивших договор долевого строительства, в том, что затраченные средства вернутся. Возврат будет осуществлять страховая компания или банк в рамках договора с застройщиком. Однако, сюда не относятся те правоотношения, которые возникли между дольщиками и строительной компанией до наступления 1 января 2014 года.

Где узнать информацию о застройщике? Ниже предложен список полезных сайтов, где можно:

  • узнать о деятельности компании-застройщика — RusproFile
  • заказать выписку из ЕГРЮЛ на сайте налоговой — Egrul.Nalog

До начала подписания договоров с дольщиками застройщик обязан опубликовать проектную декларацию на планируемый дом в СМИ.

Изображение - Как проверить застройщика при покупке квартиры в долевое строительство kak-proverit-zastrojshhika-1

Информация о Застройщике в Проектной декларации

В итоге вы окажетесь и без денег и без квартиры. И доказать свою правоту будет довольно сложно, потому что такое соглашение не требует государственной регистрации.

Самым верным способом обезопасить сделку будет подписание только основного договора долевого строительства и его государственной регистрации. При ней обязательно должны присутствовать обе стороны – участники сделки. После процедуры регистрации можно передавать денежные средства застройщику.

Обращайте внимание на полномочия лица, ставящего свою подпись в договоре от лица компании-застройщика. В пункте, где указывается информация о сторонах сделки, обязательно указание доверенности от юридического лица, уполномочивающих представителя. Вы вправе запросить эту доверенность и проверить срок ее действия. В ином случае договор можно признать недействительным.

Образец договора долевого участия в строительстве дома, составленный со всеми требованиями закона ФЗ-214 и включающий дополнительную ответственность Застройщика — Скачать

В каких случаях покупать квартиру в новостройке не стоит?

Перечислим случаи, когда оформление сделки может вас насторожить и лучше отказаться от подписания договора:

Остались вопросы? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас по горячей линии или напишите консультанту.

Как проверить надёжность застройщика при покупке квартиры в долевоe строительство?

В последнее время долевое строительство приобрело популярность и относительно цивилизованные формы. Государство принимает изменения в законодательство, направленные на защиту прав дольщиков, усиление контроля за застройщиками.

Изображение - Как проверить застройщика при покупке квартиры в долевое строительство Zastroishik

Покупать квартиры в строящемся доме на условиях долевого участия выгодно, особенно на ранних стадиях строительства. Такое жилье стоит на 15 – 20 % дешевле, чем готовое. Но при этом увеличиваются риски натолкнуться на недобросовестного застройщика. В результате есть вероятность потерять деньги, квартиру или столкнуться с долгостроем.

Чтобы избежать неприятностей опытные юристы рекомендуют тщательно проверять застройщика перед заключением договора долевого строительства. Чтобы не пополнить ряды обманутых дольщиков, надо кроме параметров квартиры обратить внимание на надежность девелопера. Как же проверить надежность застройщика в долевом строительстве?

На рынке недвижимости работает большое количество строительных организаций, активно рекламирующих свои проекты. Но реклама – всего лишь двигатель торговли. Инструмент для привлечения соинвесторов, обеспечения финансирования стройки, продажи готовой продукции или услуг. Поэтому реклама никогда не была гарантом качества товара или добросовестности и надежности продавца.

Выделяют несколько способов как проверить застройщика при покупке квартиры в долевое строительство.

У любой коммерческой организации есть сложившаяся деловая репутация в своем сегменте рынка. Добросовестные коммерсанты считают ее немаловажным активом и стремятся честно заработать и поддерживать положительный образ своего бизнеса.

В наше время информационной доступности проверить репутацию и информацию о застройщике можно несколькими способами:

  • На специализированных интернет-форумах изучить отзывы дольщиков о данном застройщике. При этом внимание надо обратить не на эмоции в них, а на конкретные факты нарушения законодательства и договорных обязательств.
  • Если у данного застройщика есть сданные дома, то поинтересоваться у его жителей об имевшихся нарушениях условий их ДДУ.
  • В интернете в базе решений Арбитражного суда проверить наличие открытых дел или вынесенных решений с участием застройщика в качестве ответчика. Или в его отношении начата процедура банкротства.
  • На официальном сайте Федеральной службы судебных приставов проверить наличие исполнительных производств в отношении строительной организации как должника.
  • Получить выписку из ЕГРЮЛ на официальном сайте налоговой инспекции. Эта информация предоставляется бесплатно обо всех юридических лицах. Из нее можно узнать о дате регистрации юрлица, о состоянии ликвидации, реорганизации или исключения из реестра юрлиц.

Изображение - Как проверить застройщика при покупке квартиры в долевое строительство Stroyka

Многое о репутации и надежности девелопера может сказать и участие его в саморегулируемых организациях в сфере строительства. Для компаний, строящих жилые дома, это обязательное условие.

Изучив репутацию строительной организации, можно приступать к анализу проектной документации. Это позволит понять правомочность деятельности руководства компании, ее платежеспособность, возможность завершения строительства.

Вся проектная документация должна быть размещена на сайте застройщика и предоставляться интересующимся лицам по первому требованию в его офисах.

Застройщик обязан именно на этот объект получить разрешение на строительство, которое выдается до начала строительства. В разрешении необходимо обратить внимание на следующие данные:

  • дату окончания действия разрешения;
  • наличие даты выдачи, подписи должностного лица и печати уполномоченного органа местной власти;
  • наименование юридического лица, которому выдано разрешение. Оно должно быть одинаковым с названием застройщика.
Читайте так же:  Порядок выписки из квартиры через госуслуги

Декларация должна быть размещена на сайте строительной организации до заключения первого договора долевого участия. Это самый интересный для будущего дольщика документ. В нем содержится вся информация о строящемся доме:

  • тип здания, коммерческое название комплекса, кем и когда проводились инженерные изыскания, различные экспертизы;
  • разрешение на возведение многоквартирного дома;
  • о праве застройщика на участок земли под домом;
  • перспективные планы благоустройства территории;
  • месте нахождения стройки, характеристиках здания, общей площади, этажности, материале;
  • сроки завершения строительства и получения разрешения на ввод в эксплуатацию;
  • об обеспечении обязательств застройщика и о банке для открытия счетов эскроу при участии в долевом строительстве;
  • договоры, по которым привлекаются денежные средства инвесторов (кроме ДДУ).

Изображение - Как проверить застройщика при покупке квартиры в долевое строительство Ekspertiza

Застройщик обязан перед началом строительства получить заключение экспертизы о соответствии проектной документации. Проводят такие экспертизы надзорные и контрольные структуры государственной власти в области строительства. Результаты экспертизы также размещаются на сайте строительной компании.

Существует несколько вариантов оформления земельного участка под строящимся домом – долгосрочная аренда, субаренда или в собственность. Очень редко встречаются случаи оформления в безвозмездное пользование на определенный срок.

Проверить информацию о правах на участок можно, заказав выписку из ЕГРН. Она содержит информацию о собственнике и арендаторе. Вся информация о праве на землю должна размещаться на сайте девелопера. В случае ее отсутствия можно попросить у строителей копию договора, в которой будут видны сроки аренды участка.

Важно! Сроки аренды участка не должны заканчиваться ранее предположительной даты ввода в эксплуатацию дома, иначе у дольщиков возникнут большие проблемы с оформлением приобретенных квартир.

При наличии субаренды на территорию застройки необходимо проанализировать правомерность ее передачи субарендатору и соотношение сроков действия обоих соглашений.

В случае приобретения квартиры по ДДУ стоит заняться проверкой не только застройщика, но и новостройки. Рекомендуется изучить источники финансирования строительства и перечень инвесторов. Не помешает оценить темпы строительства и возможность девелопера завершить стройку с соблюдением сроков.

Изображение - Как проверить застройщика при покупке квартиры в долевое строительство Finansirovanie

При возведении объект недвижимости возможно использование нескольких источников финансирования:

  • собственные средства;
  • привлеченные от участников долевого строительства;
  • финансы соинвесторов и партнеров;
  • заемные средства и банковские кредиты.

Возведение новостройки с использованием собственных средств подтверждает финансовую состоятельность застройщика. Это свидетельствует о его независимости и делает стоимость квартир более привлекательной на рынке недвижимости, чем у конкурентов.

Финансирование строительства с привлечением заемных банковских средств – обычная практика среди девелоперов. Это еще не является негативным сигналом для будущих покупателей. Застройщики проходят проверку в кредитной организации перед выдачей кредитов. Многие банки предлагают покупателям квартир у проверенных строителей более привлекательные условия ипотеки.

В настоящее время идет переход на проектное финансирование, что означает отказ от привлечения средств дольщиков и работу с собственными и кредитными деньгами.

Сроки ввода в эксплуатацию и передачи готового жилья, соответствующие проектным документам, являются ключевой информацией для дольщиков. От них будут зависеть возможные штрафные санкции к застройщику.

В 214-ФЗ приведены конкретные требования к сроку передачи новостройки дольщикам:

  • В договоре участия в долевом строительстве обязательно должен быть прописан срок передачи квартир. Он должен быть единым для всех дольщиков.
  • В случае нарушения сроков передачи объектов недвижимости с застройщика взимается в пользу дольщика неустойка в размере 1/300 ставки рефинансирования. Если дольщиком является физическое лицо, то неустойка взимается в двойном размере.

Бывают ситуации, когда застройщик не успевает закончить строительство к сроку передачи квартир дольщикам. Тогда он обязан за два месяца до истечения срока уведомить их о переносе сроков и предложить заключить дополнительное соглашение об этом.

Даже понимая, как проверить застройщика при покупке квартиры по долевому строительству, принимая все меры предосторожности, никто не застрахован от рисков, связанных с преднамеренной недобросовестностью строителей.

К возможным рискам относятся:

  • Внесение в договоры ДДУ пунктов, снижающих защиту прав дольщиков.
  • Проблемы с инфраструктурой новостройки – отсутствие дорог, благоустройства территорий, транспортного обеспечения, магазинов и других объектов.
  • Низкое качество произведенных строительных работ или используемых материалов. После проведения экспертиз можно потребовать с застройщика компенсацию.

Даже проверенные и состоящие в реестре надежных застройщиков, строительные компании могут попасть в кризисную ситуацию. Для защиты дольщиков от подобных рисков государство усовершенствует законодательство о долевом строительстве. В перспективе намечен переход от долевого к проектному строительству, когда покупается уже готовая квартира.

Как проверить застройщика при покупке квартиры в долевое строительство
Оцените статью
Изображение - Как проверить застройщика при покупке квартиры в долевое строительство serjkamysh
Автор статьи: Сергей Камышов

Позвольте представиться. Меня зовут Сергей и я уже более 7 лет оказываю юридические услуги. Считая себя профессионалом, хочу научить всех посетителей сайта решать сложные задачи. Все материалы для сайта собраны и тщательно переработаны для того чтобы донести как можно доступнее всю требуемую информацию. Однако чтобы применить все, описанное на сайте всегда необходима ОБЯЗАТЕЛЬНАЯ консультация со специалистами.

Обо мнеОбратная связь
Оцените статью:
Нет видео.
Видео (кликните для воспроизведения).

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here