Квартира с обременением по ипотеке особенности покупки

Описание страницы: квартира с обременением по ипотеке особенности покупки | жилсервис плюс 2020 от профессионалов для людей.

Как правильно купить квартиру с обременением по ипотеке?

Покупка квартиры с обременением по ипотеке часто выглядит привлекательно с точки зрения стоимости. Продавцы понимают, что ограничение в виде банковского залога – проблема, которую мало кто захочет решать – человек легко может найти необремененный объект. Поэтому, собственники существенно снижают цену такого жилья. Однако, в 2019 году, есть несколько подводных камней. Что обязательно нужно учесть при покупке квартиры, обремененной ипотекой? В чем риски подобной сделки?

Главное отличие приобретения объекта, находящегося в залоге, состоит в том, что продажа квартиры с обременением по ипотеке потребует повышенной бдительности, участия и согласия банка, сбора дополнительных документов для регистрации в Росреестре.

Обременение выступает мерой, которая ограничивает полномочия собственника, лишает его возможности распоряжаться имуществом только по своему усмотрению. Оно вводится для защиты интересов других лиц.

Когда на недвижимое имущество накладывается некое обременение, данные об этом обязательно вносятся в ЕГРН – единый госреестр недвижимости. Узнать о том, насколько обременена квартира, может каждый, заказав стандартную выписку. Различают следующие виды ограничений:

  • арест. Накладывается судом или приставами, обычно за долги или на спорный объект;
  • рента;
  • долгосрочная аренда. В Росреестре регистрируются договоры, заключенные на срок более 1 года.
  • сервитут. Это право пользования объектом, возникающее у третьих лиц;
  • ипотека – распространенный вид обременения. Вообще, это залог объекта недвижимости. Просто мы привыкли, что в подобных сделках обязательно участвует банк, и даже забыли, что договор об ипотеке могут подписать и два обычных человека. Смысл в том, что залогодатель (владелец) без согласия залогополучателя не вправе распоряжаться предметом залога. Пока основные обязательства не будут выполнены, а обременение не будет снято.

Ответ на вопрос, можно ли купить в ипотеку квартиру с обременением без участия банка, будет отрицательным. Кредитная организация вправе диктовать свои условия в этой ситуации.

К примеру, банк может не одобрить сделку вообще или только для конкретного покупателя или установить, что отчуждать объект можно лишь после выплаты займа на 50%.

При покупке квартиры с обременением по ипотеке есть и другие риски для покупателя. Рассмотрим их подробнее.

Существует два варианта развития событий:

  • либо текущий владелец получает денежные средства от будущего по предварительному договору и ими погашает кредит, а после стороны уже заключают обычную сделку купли-продажи;
  • либо и право собственности, и обязательства по погашению кредита переходят к новому владельцу, а банк перезаключает с ним ипотечный договор.

В обоих случаях имеются риски. В первом они очевидны: собственник может взять деньги и растратить их, а не пустить на погашение займа. Может передумать продавать квартиру. Деньги придется возвращать через суд, а это долго. И не факт, что затем у должника окажутся средства или имущество, которые смогут взыскать приставы.

Поэтому, если и заключать предварительный договор на подобных условиях, нужно регистрировать его у нотариуса, требовать дополнительного обеспечения, тщательно проверять и хранить все расписки.

Вариант с переоформлением ипотеки менее рискованный, но и там не все гладко. К примеру, встречаются двойные обременения на квартиру при ипотеке. Они могут возникать по разным причинам. Типичные ситуации:

  • человек приобрел квартиру под залог в строящемся доме: возникает обременение по ипотеке. Далее застройщик признается банкротом, и банк, у которого есть право требования, через суд накладывает еще одно обременение;
  • кредит выплачивается, а затем выясняется, что в очередь на арест жилья стоят еще несколько кредиторов, которые получили решения от бывшего владельца-должника, а направить их приставам не успели. Разбираться с арестами придется новому хозяину;
  • покупка квартиры с обременением по ипотеке ВТБ 24 или иного крупного банка, если жилье приобреталось под маткапитал, может стать проблемой. Высоки шансы долго разбираться с органами опеки: при тратах материнского капитала недвижимость обязательно попадает в долевую собственность детей. Реализовать такую недвижку без согласия опеки невозможно.

Как видим, можно оказаться в затруднительном положении. Поэтому до подписания каких-либо документов стоит пойти к хорошему юристу и спросить: «Хочу купить квартиру, она в обременении по ипотеке, есть риск остаться без жилья или без денег. Что делать?».

Как купить квартиру с обременением по ипотеке: порядок действий

Расскажем о том, как правильно купить квартиру с обременением по ипотеке в 2019 году и по максимуму защитить свои интересы и свести к минимуму все риски:

  • запрашиваем у потенциального продавца документы на жилье – основания возникновения собственности, техническую документацию, свежую выписку ЕГРН;
  • тщательно исследуем кредитный договор. Изучаем условия платежей, остаточную задолженность, пункты по отчуждению и участию банка в этом процессе. Смотрим есть ли особые условия для первоначального собственника (выплата 50 % и так далее);
  • выясняем, есть ли отягчающие факторы: долевая собственность, совместно нажитое имущество, несовершеннолетние собственники, прописанные люди. Если имеются более 1 из этих пунктов, стоит поискать другие варианты;
  • решаем, будет ли покупатель выплачивать ипотеку либо ее погасит продавец;
  • готовим предварительный договор, по необходимости заверяем у нотариуса, предоставляем банку. Кстати, покупка квартиры с обременением по ипотеке от Сбербанка более надежна: там внимательные юристы, хотя согласование может и затянуться;
  • получаем согласие банка;
  • готовим основной договор и документы для госрегистрации сделки в Росреестре. Дополнительно в пакет войдет кредитный договор с банком-заемщиком, договор об ипотеке.
Читайте так же:  Оформление купли продажи дома с земельным участком, сколько стоит, где оформляют

При должном уровне внимательности и расчетов можно заключить очень выгодную сделку. Однако, при любых сомнениях надо обратиться за юридической помощью.

Покупка квартиры с ипотечным обременением в 2018 году

ПОДАТЬ ЗАЯВКУ НА ИПОТЕКУ И БЫСТРО УЗНАТЬ РЕШЕНИЕПокупать квартиру, которая находится в залоге у банка, выгодно и рискованно одновременно. Регистрация сделки производится только с разрешения кредитора и под его чутким контролем.

Изображение - Квартира с обременением по ипотеке особенности покупки 01-kart-43

Чтобы приобрести залоговую квартиру, нужно убедиться, что банк согласен на сделку. Дальнейшее оформление зависит от выбранного способа оплаты:

  1. Продавец остается заемщиком и несет обязательства по погашению ипотеки. После осуществления сделки денежные средства переводятся в счет погашения долга, остаток передается продавцу.
  2. Заемщиком становится покупатель. Переоформляется кредитный договор, осуществляется окончательный расчет с продавцом (если сумма долга меньше стоимости квартиры).

Риски покупателя при покупке квартиры с обременением

В юридически грамотной покупке залоговой квартиры заинтересован покупатель и банк. По этой причине кредитор участвует на каждом этапе сделки и контролирует весь процесс. Но все же это не избавляет покупателя от возможных рисков:

  1. На квартиру могут быть наложены и другие обременения. Такое происходит при большой задолженности перед банком или перед государственными учреждениями (так, продажа квартиры, купленной по военной ипотеке, имеет ряд особенностей).
  2. Доля от имущества выделяется детям при покупке квартиры с применением материнского капитала. И если не проконтролировать процесс отчуждения права собственности детей, то в последующем они будут иметь право на жилые метры.
  3. Квартира имеет существенные недостатки. Вообще всегда продажа недвижимости связана с какой-либо веской причиной (тараканы, неблагополучные соседи, тонкие стены).
  4. Деньги будут переданы, а кредит не погашен. С невыплаченной квартиры снять обременение невозможно, даже при смене собственника.

Чтобы снизить риски, нужно тщательно подходить к такой сделке.

Планируя купить квартиру с обременением, следует придерживаться рекомендаций экспертов:

  1. В первую очередь, нужно взять выписку из ЕГРП об отсутствии других обременений.
  2. Обязательно запрашивается справка обо всех собственниках. Если доли выделены детям, то продавец должен получить разрешение на отчуждение собственности.
  3. В домовой книге покупателю нужно посмотреть количество прописанных людей. На момент продажи квартиры продавец должен снять с регистрационного учета всех.
  4. Любые манипуляции с деньгами подтверждаются распиской. Еще лучше задействовать банковскую ячейку.

Если при покупке квартиры подразумевается погашение ипотеки, то сделка проходит следующим образом:

  1. Покупатель арендует две ячейки в банке. В одну уходят деньги на погашение ипотечного долга, во вторую – остаток для продавца.
  2. Банк аннулирует сделку и выдает соответствующий документ, позволяющий снять обременение с имущества.
  3. Покупатель и продавец подписывают договор купли-продажи, в котором указывается расчет через банковскую ячейку.
  4. С полученными документами покупатель обращается в Росреестр для снятия обременения и переоформления собственника.

Если же ответственность за погашение долга по ипотеке переходит к покупателю, то в банке переоформляется кредитный договор, в котором заемщиком становится покупатель. После этого в Росреестре меняется собственник. Обременение при этом не снимается.

У каждого кредитора хорошо налажена схема продажи залоговых квартир. Например, в Сбербанке такие сделки не редкость. Но все же в продаже имущества банк может отказать, поэтому в первую очередь требуется его согласие.

Риски покупки квартиры с обременением в 2019 году – все за и против

Этот постулат известен как продавцам, так и покупателям. Именно поэтому, выбирая помещение, покупатели избегают таких вариантов. Однако обремененная жилплощадь имеет один несомненный плюс – оценивается дешевле, чем аналогичные объекты, не находящиеся в залоге. Именно этот фактор и толкает людей проходить многоэтапную, а иногда и довольно рисковую процедуру покупки обремененной собственности.

Покупка квартиры с обременением по ипотеке возможна, несмотря на то, что она будет находиться под залогом вплоть до полной выплаты кредита. У заемщика могут возникнуть обстоятельства, которые не позволят ему продолжать выплачивать взятый заём и принудят расстаться с недвижимостью. Такие сделки сегодня не редкость, и прежде чем что-то покупать, стоит уточнить, какие трудности ожидают, а главное, сколько времени придется потратить на оформление сделки.

Движимое и недвижимое имущество, которое находится в личной собственности, может быть предметом залога. Чаще всего данная процедура производится по отношению к недвижимости, потому что она имеет более высокую ликвидность. При оформлении жилплощади в залог собственник получает денежные средства на свои нужды, которые обязуется выплатить в установленный срок. Возврат долга сопровождается неизменным начислением процентов за пользование ими. При этом право на пользование заложенным имуществом остается за владельцем. На заложенное имущество накладывается обременение.

Изображение - Квартира с обременением по ипотеке особенности покупки wsi-imageoptim-fhtcn-yf-rdfhnbhe-vjuen-kb-pfhfnm-pf-ljkub2

Обременением называется ограничение прав на распоряжение тем или иным имуществом. Оно возникает на основании заключенного договора либо в силу соблюдения принятого законодательства. Оно может стать следствием добровольного участия в какой-нибудь сделке или производится без согласия владельца, как в случае с арестом имущества. Если подытожить сказанное, то сущность этого понятия сводится к значительному ограничению прав собственника по отношению к его имуществу.

Читайте так же:  Как вызвать сантехника из жэка на дом

Ипотечная жилплощадь находится под обременением до того момента, пока заемщик не выплатит взятый кредит полностью. Данные о том, что квартира под залогом, фиксируются в Росреестре, поэтому продать такое помещение не представляется возможным без согласия кредитора. Купить ипотечную жилплощадь можно, но стоит быть готов к сложностям процедуры. Они выражаются в сборе дополнительных документов, участии банка в виде третьей стороны сделки, а также сроке заключения договора и вступления в права владения.

Купить обремененную недвижимость можно несколькими способами:

  1. Дать продавцу недостающую часть денежных средств для погашения кредита в банке и только после снятия обременения оформить ее на себя доплатив оставшуюся сумму. Такой порядок считается не то чтобы незаконным, но довольно рискованным.
  2. Оформить сделку через банк, внеся наличные средства за всю квартиру. Стоимость помещения делится на две суммы – кредитору и заемщику.
  3. Переоформить ипотечный заём на покупателя. Этот вариант наиболее сложный, так как банк может не одобрить новую кандидатуру.

Любой вид купли-продажи сопряжен с трудностями и рисками, но имеет бонус в виде экономии денежных средств за счет сниженной стоимости ипотечной недвижимости.

Главным условием для проведенияя сделки по обремененной недвижимости является получение согласие той стороны, которая является держателем залога. При покупке ипотечной квартиры кредитор должен быть поставлен в известность в первую очередь. Конечно, делать это обязан заемщик, так как продавцу важен конечный результат.

Кредитная организация, поставленная в известность о том, что заемщик желает продать обремененную жилплощадь, принимает решение о том, каким образом будет произведена процедура. Есть два стандартных варианта:

  1. Заемщик сам ищет покупателя, при этом он может провести сделку по более выгодной стоимости.
  2. Кредитор берет функцию реализатора на себя. Такой вид невыгоден собственнику, потому что банк может серьезно занизить стоимость квартиры, стремясь найти покупателя как можно скорее.

Первый вариант возможен только в том случае, если заемщик обратился в банк до того, как накопил серьезную просрочку и дело его было передано в судебную инстанцию.

При продаже обремененного жилья в ипотеку кредитная организация обязывает нового заемщика вносить большой первоначальный взнос. Часто речь идет о половине стоимости квартиры, а оставшаяся часть разбивается на ежемесячные платежи.

Основные риски при приобретении квартиры, находящейся в залоге, ложатся на покупателя. Сама сделка может оформляться различными путями, а потому и разновидности рисков в каждом случае свои.

В этом случае высока вероятность того, что деньги будут потрачены не по назначению или продающая сторона вообще откажется от заключения сделки. Конечно, задаток можно вернуть через суд, но процесс это длительный, а сам возврат может производиться частями, что невыгодно обманутой стороне.

При переоформлении ипотечного кредита покупатель защищен со всех сторон, но риски подстерегают его совсем в другом месте. Банк может просто не одобрить кандидатуру и не согласиться на заключение с ним кредитного договора. Деньги покупатель не потеряет, но потратит время.

Изображение - Квартира с обременением по ипотеке особенности покупки wsi-imageoptim-d181d182d180d0b0d185d0bed0b2d0b0d0bdd0b8d0b5-d0b4d0bed0bcd0b0-d0bad0b0d0ba-d0b2d0bed0b7d180d0b0d181d182-d0b8-d181d182d180d0be

Необходимо учитывать и иные риски:

  1. Квартира, приобретенная по договору долевого строительства, может находиться в двойном залоге – у кредитора и в банке, который финансировал возведение, при условии, что застройщик будет признан банкротом.
  2. Продавец может умолчать о том, что в очередь на арест его жилья стоят иные учреждения.
  3. Жилье было куплено с использованием материнского капитала. По закону дети имеют в нем свою долю, и продать его можно только при письменном согласии опеки.

Чтобы минимизировать риски, необходимо максимально серьезно отнестись к ситуации, а лучше обратиться к опытному специалисту, который поможет проверить сделку на чистоту.

Процесс покупки обремененной недвижимости состоит из нескольких этапов. Для того чтобы защитить себя от необоснованных рисков и максимально отстоять свои интересы, необходимо соблюдать такую последовательность:

  1. Производим самостоятельную оценку ситуации. Для этого требуем от продавца документы правоустанавливающего характера, технические бумаги и выписку из ЕГРН, сделанную недавно.
  2. Знакомимся с кредитным договором. Важно обратить пристальное внимание на условия предоставления займа, суммы выплат, процентную ставку, особые условия и т.д.
  3. Интересуемся, существуют ли особые критерии, которые способны серьезно усложнить ситуацию, как-то наличие созаемщиков, несовершеннолетних детей, зарегистрированных на жилплощади лиц.
  4. Выбираем оптимальную схему купли-продажи.
  5. Составляем и подписываем предварительный договор. Для покупателя будет лучше, если соглашение оформиться с участием нотариуса, хотя для данного бланка это не является обязательным условием.
  6. Передаем документы в банк для одобрения дальнейших действий.
  7. Подписываем основной договор купли-продажи и вносим денежные средства за помещение.
  8. Проходим регистрацию прав собственности в Росреестре.

Процесс даже на бумаге выглядит трудоемко, а уж на деле он и вовсе отнимает немало сил и времени. Но итогом усилий может стать довольно выгодный по цене объект недвижимости.

Только кредитная организация может дать разрешение на проведение сделки, она же имеет полномочия отказать в ней. В общем, для кредитора не столь важно, кто будет владельцем квартиры, но для нее имеет решающее значение, получит ли она прибыль по итогу сделки. Если банк видит, что заемщик больше не справляется со своими обязательствами, то ему выгодно переложить обязательства на другое лицо. Но новый заемщик должен не просто соответствовать стандартным требованиям кредитования, а значительно превышать их. Таким образом, финансовые учреждения страхуются от повторения ситуации.

Читайте так же:  Порядок и правила конфискации имущества в уголовном праве рф

Если покупатель платит всю сумму стоимости, то особых проблем не возникнет. А в случае с переоформлением кредитных обязательств понадобится внести серьезный первоначальный взнос и иметь высокий уровень доходов для погашения последующих ежемесячных выплат.

Продавец, выставляя свою квартиру на продажу, желает не только снять с себя бремя платежей по кредиту, но и вернуть вложенные им ранее средства. Конечно, рассчитывать на полный возврат уплаченных банку средств не приходится. Большой удачей будет, если вернется хотя бы половина денег. Все финансовые вопросы урегулируются до подписания основного договора. В частности, стороны определяются, какие суммы будут перечислены продавцу, а какие банку.

Покупатель обязан внести оговоренную сумму денежных средств в ячейку или открыть два депозитных счета:

  1. Один на имя продавца.
  2. Второй на счет банка.

После подписания основного договора счета разблокируют, и получатель может снимать с них деньги.

Изображение - Квартира с обременением по ипотеке особенности покупки wsi-imageoptim-cash

При единовременном выкупе ипотечного жилья покупателю необходимо провести процедуру снятия обременения с квартиры. Для этого банк должен дать письменное разрешение, обычно получить его можно в течение 30 дней после погашения займа. Кредитор отдает погашенную закладную и ставит подпись на заявлении в Росреестр, где излагается просьба о снятии обременения.

А вот при переоформлении кредита с одного лица на другое о снятии обременения речь не идет. Закладная переписывается на имя нового владельца и будет считаться погашенной только после того, как заемщик внесет последний взнос.

Снять обременение можно в Росреестре. Для этого собирается пакет документов и заполняется стандартный бланк заявления.

Видео (кликните для воспроизведения).

Регистрация права собственности производится вне зависимости от того куплена жилплощадь по полному расчету или оформлена в новый заём. Внести свои данные в государственный реестр недвижимости обязан каждый покупатель после завершения сделки.

Переоформление владения производится на основании поданных документов. В их список входит:

  1. Договор купли-продажи.
  2. Кредитное соглашение.
  3. Кадастровый и технический паспорт. Выписка из ЕГРН.
  4. Паспорт нового собственника.

Документация может быть подана как напрямую в Росреестр, так и через отделение МФЦ.

Квартира, купленная в ипотеку через Сбербанк, также может быть продана, но следует учитывать некоторые особенности таких сделок. Для покупателя участие Сбербанка является дополнительной гарантией успешной и прозрачной купли-продажи. В этом финансовом учреждении работает целая команда высоких специалистов, которые досконально выверяют сделки, определяя их чистоту. Сбербанк заинтересован в том, чтобы при проведении таких операций не было никаких накладок.

Переоформляя ипотеку с одного заемщика на другого, необходимо учитывать, что обязательным условием новых кредитных отношений будет внесение 50% стоимости жилья в качестве первоначального взноса.

Покупатель обремененного жилья, который желает стать не только новым владельцем квартиры, но и заемщиком банка под залог помещения, должен предоставить в банк следующий пакет документов:

  1. Паспорт гражданина РФ.
  2. Свидетельство о браке/разводе.
  3. Свидетельства о рождении детей.
  4. Согласие супруги на покупку обремененной квартиры.
  5. Справку о доходах по форме 2-НДФЛ за последние шесть месяцев.
  6. Выписку из трудовой книжки.
  7. Выписку из банка о наличии средств для первоначального взноса.

Кроме прочего, банк проверит кредитную историю покупателя и при обнаружении негативных моментов в займе будет отказано.

Квартира с обременением по ипотеке: особенности покупки

  • Имущественный арест – возникает в связи с большой задолженностью по коммунальным платежам и снимается путём погашения долга полностью;
  • Аварийность объекта – об этом должны свидетельствовать соответствующие акты государственной комиссии;
  • Изображение - Квартира с обременением по ипотеке особенности покупки 923be093aacc375d90c5179fa94fffff284-300x204Сервитуты – права третьих лиц на использование этого жилого или нежилого помещения, несмотря на отсутствие законных прав на это имущество;
  • Рента – оформить право собственности в этом случае нельзя до тех пор, пока в квартире живёт получатель ренты или её плательщик;
  • Обременение зарегистрированными гражданами – некоторые категории населения не могут быть выписаны из жилья и сохраняют своё право проживать в нём даже после продажи недвижимости;
  • Передача квартиры в аренду или наём по официальному договору – до тех пор, пока не истечёт его срок действия;
  • Квартир, купленная по ипотеке, о которой далее и пойдёт речь.

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!

Покупка квартиры с обременением по ипотеке – весьма актуальный вопрос, поскольку на сегодняшний день для многих граждан кредит является единственной возможностью приобрести собственное жильё. Практика показывает, что иногда заёмщик попросту не в состоянии выплачивать ипотеку дальше и, чтобы не лишится жилья вместе с потраченными уже средствами, принимает решение о продаже недвижимости. Осуществить такую сделку можно исключительно при согласии банковского учреждения, которое и поставило обременение на квартиру многоквартирного дома.

Читайте так же:  Договор найма жилого помещения – образец 2019 года

Изображение - Квартира с обременением по ипотеке особенности покупки oformlenie-pokupki-ipotechnoj-kvartiry-300x225-1-300x225Сама процедура в целом не сложная и по времени может быть совершена в течение трёх дней и зависит от урегулирования всех вопросов. Этапы процедуры выглядят следующим образом:

  • Факт соглашения сторон, то есть продавца и потенциального покупателя, которого заинтересовала покупка квартиры с обременением;
  • Оформление разрешения от банка, то его есть согласие на то, чтобы такая продажа состоялась;
  • Выплата ипотечной задолженности;
  • Заключение сделки с куплей-продажей квартиры.

Изображение - Квартира с обременением по ипотеке особенности покупки s-man-1

Изображение - Квартира с обременением по ипотеке особенности покупки ipoteka-300x200

Все юридические взаимоотношения, в том числе и квартира с обременением, связанным с ипотекой, отличаются определёнными преимуществами и недостатками.

К преимуществу можно отнести то, что наличие обременения на квартиру в виде ипотеки имеет возможность быстро решить жилищную проблему, в чём заинтересованы все три стороны. Кроме того, обременения на квартиру значительно снижают её стоимость, что для потенциального покупателя весьма выгодно. Покупая квартиру с обременениями банка, можно быть уверенным, что это жильё ликвидное, иначе банковское учреждение не выдало бы на него кредит.

Переходя к недостаткам, можно выделить такие факторы, как:

  • Риск мошеннических действий. Часто за ипотекой продавец может скрывать наличие прочих обременений, о которых упоминалось выше, в результате чего у покупателя возникнут большие проблемы;
  • Возможные трудности с вступлением в права собственности. Оформление возможно только после полной выплаты ипотеки;
  • Страховка – обязательное условие банка. Это не столь критичный минус, но требующий дополнительных финансовых затрат;
  • Возможность отказа банка.

Поскольку продажа недвижимости на вторичном рынке всегда сопряжена с рисками, потенциальному покупателю важно всегда оставаться бдительным. Для этого нужно:

  • Привлечь проверенного, опытного риелтора;
  • Изображение - Квартира с обременением по ипотеке особенности покупки nasledstvo-54-500x329-300x197Запросить расширенную выписку из ЕГРП, чтобы лично убедиться в отсутствии дополнительных обременений (они указываются в специальных графах или ставится отметка об их отсутствии);
  • Просить расширенную справку из домовой книги, чтобы убедится, что с регистрации сняты все лица;
  • Убедится, что жильё не сдано в аренду (информация есть в местной администрации или налоговом органе);
  • Проверить отсутствие арестов;
  • Чтобы износ дома не превышал 70%. Именно при этой отметке недвижимость признаётся аварийной.

Выкуп квартиры при наличии ипотечных обременений не всегда должен отпугивать, но окончательное решение нельзя принимать второпях. Хороший риелтор и квалифицированные специалисты юридического профиля помогут разобраться в тонкостях такой сделки, сведя все возможные риски к минимуму. Какой бы ни был выбран вариант, из описанных трёх, самым надёжным остаётся выкуп жилья у банка. Но в любом случае нецелесообразно действовать самостоятельно, если недостаточно опыта и знаний в подобных сделках.

Изображение - Квартира с обременением по ипотеке особенности покупки Riski-pokupki-ipotechnoj-kvartiry-300x200

Когда квартира с обременением выставлена на продажу банком, у потенциального покупателя обычно не возникает никаких затруднений, поскольку при выкупе ограничения будут сняты сразу. В других вариантах, когда продажа осуществляется владельцем недвижимости, сделка сопряжена с некоторыми рисками. Исходя из этого, важно проследить за тем, чтобы покупка была проведена правильно.

Чтобы купить такую недвижимость, важно следовать законодательным требованиям в полной мере: продавец должен лично явиться в банковское учреждение и подать там запрос на разрешение продажи квартиры или передачу задолженности покупателю. Зачастую банк реагирует на такие запросы положительно, однако разрешения порой приходится ждать долго.

При продаже жилья и погашении ипотеки обязательным условием является наличие покупателя, с которым уже оговорены все нюансы. Покупатель погашает задолженность и ожидает официальное оформление снятия обременений. При этом стоит учитывать, что иногда банк относится к таким действиям подозрительно и может проверить законность сделки. Если продавец скрыл какие-либо нюансы и продажа юридически не чиста, можно потерять не только время, но и оказаться в суде для дальнейшего разбирательства.

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта.

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!

Особенности покупки квартиры с обременением по ипотеке

Ипотечное жилье, проданное с молотка за неуплату долгов, привлекательно с точки зрения цены, банку хочется вернуть кредитные деньги, он готов снижать цену до достаточно низких показателей. Вдобавок они проверяют юридическую «чистоту» недвижимости.

Изображение - Квартира с обременением по ипотеке особенности покупки pokupki-kvartiry-s-obremeneniem-po-ipoteke

Дорогой читатель! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону.

Изображение - Квартира с обременением по ипотеке особенности покупки offr2

Это быстро и бесплатно !

Чем является ипотечное жилье? Ипотека передача в залог жилья, или другой недвижимости, на покупку которой банк дал деньги, он же остается владельцем права залога. Он в первую очередь вправе требовать уплату долга за счет заложенного имущества, все остальные кредиторы рассчитывают лишь на часть, оставшуюся после расчетов с кредитором.

Ипотека имеет несколько особенностей:

  • закладывается лишь имущество, стоящее на кадастровом учете и на него официально зарегистрированы права;
  • ипотека распространяется и на долг и на проценты по нему и на другие траты, кредитора в связи с данным договором, если по иному не написано в договоре;
  • банк вправе выпустить ипотечную закладную и продать её, продав долг другому лицу;
  • ипотека переходит к наследникам или новообразованному юридическому лицу, возникшему в результате реорганизации;
  • кредитор вправе снять обременение по собственному усмотрению.
Читайте так же:  Порядок покупки квартиры без риелтора пошаговая инструкция

Сделки с заложенной недвижимостью проводятся исключительно при участии банка, иначе без него, проведение сделок, внесение записей в реестр прав считается нарушением на уровне преступления.

  • проверить документы на квартиру или дом или участок (в банках тоже люди ошибаются);
  • изучить договор с банком предыдущего собственника;
  • проверить наличие закладной;
  • проверить наличие других обременений (аренда, регистрация места жительства и т.д.);
  • наличие запрета на последующую ипотеку.

Закладная, как и договор, определяет условия сделки между покупателем имущества и кредитором. Например, в закладной могут оговариваться условия, на которых покупатель вправе продать объект, не встречая препятствий со стороны банка.

Однако, бывшие обладатели прав могут продолжать пользоваться квартирой или домом, и придется разбираться с ними, подавая в суд, и, обращаясь к приставам.

Последующая ипотека означает право перезаложить объект. Проверка делается через реестр прав. Там обязательно отмечаются все залоги. Если одна из сторон уклонилась от регистрации залога, то вторая вправе обратиться в суд. О судебном разбирательстве ставится отметка, которую потом убирают после закрытия дела.

Увидев, в реестре отметки о других залога или судебном споре, желательно отказаться от покупки или хотя бы подождать результата.

Процесс покупки тот же, что с обычной недвижимостью, вдобавок присутствуют дополнительные стадии:

  • сообщить банку о желании совершить сделку по ипотечной квартире;
  • подготовить предварительный договор купли-продажи;
  • оплачивается оставшаяся часть долга перед банком;
  • снятие обременения банком получить согласие банка на покупку объекта без снятия обременения;
  • составляется и подписывается соглашение о покупке квартиры;
  • продавец квартиры получает остаток цены за квартиру.

Любая сделка по приобретению недвижимости проходит регистрацию, это положение касается и предварительного договора.

Описанный выше алгоритм действий касается приобретения недвижимости у должника, неспособного выплатить долг. Есть и иная дорога: купить недвижимость у банка или на аукционе в процессе исполнительного производства.

Покупка на аукционе плоха непредсказуемостью, вдруг появится кто-то не менее заинтересованный и готовый серьезно потратиться.

Встречается еще один способ. Банк сам ищет покупателя, пользуясь услугами риелтора. Риелтор или снижает цену или наоборот повышает её до максимума.

Свои предложения о покупке залогового жилья банки выкладывают на своих сайтах или сайтах риелторов, с которыми они работают.

В таком случае новый покупатель подписывает привычный договор купли-продажи. Если банк перевел все права на объект на себя, обременения снимаются заранее, в них нет смысла, и сделка проводится по привычной процедуре:

  • подается заявка через сайт банка;
  • подписывается соглашение;
  • деньги кладутся в банк;
  • покупатель получает документы на квартиру и регистрирует свои права.
  • паспорта кредитора и должника;
  • кадастровый паспорт на объект;
  • выписка из реестра прав на недвижимость;
  • предварительный договор;
  • договор (копия для продавца, покупателя, банка, регистратора);
  • закладная по ипотеке, выпущенная банком;
  • согласие банка на сделку, если в договоре она не содержится или не оговаривается иным образом;
  • квитанция, подтверждающая перевод денег банку.

Покупка жилья напрямую у банка требует меньшего пакета документов:

  • паспорт покупателя;
  • доверенность представителя банка (выдается нотариусом);
  • договор о покупке;
  • кадастровый паспорт;
  • квитанция, подтверждающая перевод средств банку;
  • выписка из реестра прав на недвижимость.

Перечень документов примерный. Банк, требуя дополнительные документы, может выставить еще и требования к их оформлению. Частные организации порой не менее бюрократичны государственных контор.

Минусы покупки:

  • возможные претензии бывшего собственника;
  • волокита с оформлением: в банке забыли снять обременения или сообщить о правах третьих лиц (прописаны родственники бывшего собственника);

С гражданами взыскание ипотеки проводится исключительно через суд, и пока все этапы судебной системы не пройдены, остаются риски. Решение первой инстанции могут отменить, и должник получит обратное свою квартиру.

Плюсы покупки:

  • шанс получить скидку на приобретение жилья;
  • продаются квартиры, как правило, с первичного рынка, не надо бояться появления неизвестных ранее наследников.

Конечно, нельзя обвинять всех в жульничестве, но подстраховаться стоит, проконсультировавшись с юристом. Кроме консультаций, юристы непосредственно при желании клиента принимают участие в переговорах, подаче документов и других ситуациях, где клиент сочтет это нужным.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

Квартира с обременением по ипотеке особенности покупки
Оцените статью
Изображение - Квартира с обременением по ипотеке особенности покупки serjkamysh
Автор статьи: Сергей Камышов

Позвольте представиться. Меня зовут Сергей и я уже более 7 лет оказываю юридические услуги. Считая себя профессионалом, хочу научить всех посетителей сайта решать сложные задачи. Все материалы для сайта собраны и тщательно переработаны для того чтобы донести как можно доступнее всю требуемую информацию. Однако чтобы применить все, описанное на сайте всегда необходима ОБЯЗАТЕЛЬНАЯ консультация со специалистами.

Обо мнеОбратная связь
Оцените статью:
Видео (кликните для воспроизведения).

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here