можно ли сдавать квартиру в ипотеке

Описание страницы: сдаем в аренду ипотечную квартиру от профессионалов для людей.

Статья подготовлена компанией Ипотека Live. Если требуется помощь в ипотеке, обращайтесь. Также Вы можете пройти экспресс-тест для оценки ваших шансов на ипотеку. Спасибо, полезного чтения.

Можно ли сдавать квартиру, взятую в ипотеку

После того, как банк и клиент заключают кредитный договор и договор купли-продажи проходит регистрацию в Росреестре, право собственности на недвижимость переходит к заемщику. При этом вплоть до полного погашения займа в банке хранится залоговая закладная на ипотечную квартиру. Этот документ накладывает следующие ограничение на использование объекта владельцем:

  • нельзя дарить квартиру без согласия кредитора;
  • нельзя продавать полностью или долями залоговую недвижимость без согласия кредитора;
  • нельзя производить обмен залоговой недвижимости без разрешения кредитора.

В случае необходимости собственник может продать или подарить ипотечную квартиру. Правда, обременение на сделку банк снимет только в случае полного погашения долга. Нет долгов — нет обязанностей. А как обстоят дела с разрешением на сдачу залогового жилья в аренду? Ведь аренда не приводит к возникновению прав третьих лиц на ипотечную жилплощадь.

Российское правительство в законодательной форме закрепило возможность сдачи залогового жилья. Согласно закону об ипотеке, собственник имеет право зарабатывать на аренде. При этом существуют следующие ограничения:

  • жилое помещение нельзя сдавать как офис, а офис нельзя сдавать как жилую квартиру;
  • срок аренды не должен превышать срок действия ипотечного договора;
  • собственник, сдающий жилье в аренду, не обязан регистрироваться как ИП: владелец получает прибыль и платит с нее подоходный налог как физлицо;
  • если договор ипотеки запрещает сдачу квартиры в аренду, заемщик не должен нарушать это положение.

Прежде чем брать жилищный заем, прочтите банковское соглашение. В зависимости от конкретного банка, возможны следующие варианты:

  • в договоре отсутствуют сведения о позиции банка по отношению к сдаче жилья в аренду, либо аренда разрешена ипотечным соглашением. Этот вариант — оптимальный для будущего арендодателя;
  • собственник имеет право сдавать жилье в аренду на определенных условиях. Например, срок сдачи может быть ограничен по времени;
  • ипотечный договор запрещает сдавать недвижимость в аренду третьим лицам.
Читайте так же:  судебный приказ о взыскании задолженности найти

Для тех, кто изначально планирует зарабатывать на своей недвижимости, наиболее приемлемы первый и второй варианты. После оформления займа необходимо получить у банка официальное разрешение на сдачу жилья, и можно заселять жильцов.

Многих интересует вопрос, можно ли сдавать в аренду квартиру в ипотеке от Сбербанка. Позиция Сбера и ВТБ по отношению к этому вопросу скорее отрицательная. Поэтому заемщики нередко сдают квартиры, не сообщая об этом кредитору. С другой стороны, есть банки, которые открыты к диалогу и позволяют клиентам зарабатывать на аренде. Например, Связь-банк, Дельтакредит и некоторые другие банки готовы идти клиентам на уступки.

При выборе кредитной организации лучше сразу уточнять отношение кредитора к жильцам в залоговой недвижимости. На первом этапе оформления займа кредитор не интересуется, каким именно образом заемщик планирует использовать покупаемое жилье. Проблемы могут начаться, если будут просрочки по выплатам. Тогда сотрудник банка наверняка наведается проверить залоговое жилье. При обнаружении неофициальной сдачи в аренду могут быть серьезные санкции. Например, банк потребует в срочном порядке погасить задолженность, и собственнику придется продавать квартиру по заниженной цене.

Что делать, если банк против

Если в ипотечном соглашении отчетливо прописано, что заемщик не имеет права сдавать недвижимость, собственник может рискнуть и искать арендаторов без разрешения. Если сотрудники банка придут с проверкой и обнаружат в залоговой квартире третьих лиц, от заемщика могут потребовать досрочно погасить кредит. Однако если заемщик исправно платит, банк вряд ли побеспокоит добросовестного клиента визитом. Получается, что нарушитель полагается на авось. С точки зрения закона, это неправильно.

Лайфхаки для тех, кому банк отказывается выдать разрешение на аренду ипотечного жилья:

  • когда одно физлицо сдает жилье другому физлицу, с юридической точки зрения должен оформляться договор найма, а не аренды. Оптимально, чтобы такой договор был в одном экземпляре и хранился у собственника. На случай проверки это защитит от необходимости декларировать полученный доход перед банком. Акт передачи имущества тоже лучше составлять в единственном экземпляре и хранить у себя;
  • если квартиросъемщики согласны, можно заключить договор безвозмездного найма. Согласно такому документу жильцы не платят за проживание и готовы освободить жилплощадь в течение 2-3 суток.
Читайте так же:  госуслуги смена номера телефона

Практика показывает, что сдавать ипотечное жилье в аренду выгодно и удобно. Таким образом, квартира сама себя окупает, а владельцу остается следить за сохранностью имущества и вовремя погашать платежи в банке.

Можно ли сдавать жилье в аренду, если оно в ипотеке ?!

Видео (кликните для воспроизведения).

Многих граждан волнует вопрос о том, можно ли сдать в аренду жилье, которое находится под бременем ипотеки. Конечно можно сдавать помещение в аренду без заключения договора и ведома банка, но это грозит проблемами, если обнаружится, что вы получаете такой необлагаемый налогами доход в свою пользу.

Иногда недвижимость, в том числе и в ипотеку покупается «на будущее», когда хочется оставить его в качестве наследства своим детям или же просто жить в одной квартире и сдавать другую для получения денег. Схема сдачи в аренду жилья не приветствуется банками, и мы расскажем по какой причине.

Нормативное регулирование вопроса аренды жилого помещения.

Найти ответ на данный вопрос можно обратившись к законодательным и нормативно-правовым нормам нашего государства. Вопросы пользования, владения и распоряжения имуществом регламентирует Федеральный закон «Об ипотеке» от 16 июля 1998 года. В этом нормативно-правовом акте отражается сама суть ипотечного кредита, условия его получения, выплаты, порядок предоставления заемщику кредита. В статье 34 Гражданского кодекса России указаны правила аренды и найма жилой недвижимости. Законы нашего государства не запрещают приобретать жилое помещение в ипотеку для дальнейшей его сдачи в аренду. При этом аренда должна организовываться на условиях использования договора, который заключается с банковской организацией.

Особенности аренды недвижимости, находящейся в ипотечном залоге.

Как было обозначено выше заемщик может сдавать ипотечную квартиру, но в процесс сделки, осуществляемой по договору аренды будут включены четыре, а не две стороны. В частности, это владелец (арендодатель), арендатор помещения, страховая компания и финансовая организация, которая выдала ипотечный кредит.

Читайте так же:  упк выделение уголовного дела

При заключении стандартного договора аренды стороны – это владелец квартиры, выступающий арендодателем и арендатор, иногда в процесс включается агентство, выступающее посредником. Включение в договорные отношения банка при наличии ипотеки накладывает определенные правовые особенности заключения и регулирования договора аренды жилой квартиры.

Почему банки откровенно не любят и не одобряют аренду ипотечных квартир? По закону до того момента, пока заемщик не выплатит свой кредит именно банковская организация считается залогодержателем и владельцем объекта недвижимого имущества. Если заемщик не вносит по каким-то причинам ежемесячные платежи, то тогда банк вполне может выставить квартиру на продажу и полученные с торгов денежные средства пойдут на погашение долга по ипотечному кредиту. Именно поэтому банк должен тщательно отслеживать все возможные варианты использования жилья. Если вы планируете сдать квартиру по договору аренды, то тогда этот шаг должен согласовываться с банком в отдельных случаях, указанных в договоре ипотечного кредитования. Отметить надо то, что примерно несколько лет назад приобретение квартиры и ее сдача внаем была фактически незаконной процедурой, но на текущий момент ситуация изменилась.

Как отследить позицию банка по вопросам аренды жилого помещения ?!

Если вы планируете приобрести жилье и сдавать его в аренду для получения денежных средств, то тогда следует обратиться в банк с целью уточнения возможного одобрения. Конечно можно сдавать квартиру без договора аренды, но это определенные риски, которые готовы понести не все владельцы. Имеется несколько позиций, которых поддерживаются финансовые организации в вопросах аренды ипотечного жилья. Например, банковская организация разрешает сдавать жилое помещение или же не обозначает данного пункта в договоре, который впоследствии заключается с клиентом. Иногда аренда квартиры может осуществляться в том случае, если соблюдаются определенные условия, прописанные в тексте договора.

Читайте так же:  уральский региональный центр судебной экспертизы

Можно ли сдать жилье в аренду без согласования с банком ?!

Займодатель в лице банковской организации может требовать от клиента предварительного согласования всех действий, связанных с арендой, но есть ряд банков в нашем государстве, в которых допускается возможность заключения договора аренды без согласования данного действия. Обратите внимание на сам договор. Если в ипотечном договоре отсутствует запрет на аренду недвижимости и не имеется информационных данных о необходимости согласования аренды с банком, то тогда владелец жилья без каких-либо проблем может взять квартиру в ипотеку и сдавать ее официально без предварительного разрешения.

Что делать, если банк против ?!

Если заемщик решил сдать квартиру в аренду, то в соответствии с кредитным договором он обязан не только информировать, но и получить согласие банка на соответствующее использование предмета залога. Об этом кстати РБК-недвижимости сообщили представители крупного банка ВТБ.

На практике заемщик не делится своим планами на квартиру и это естественно, да и само общение происходит документальным путем и по существу: встреча, одобрение условий, предоставление документов, заключение договора ипотеки. Для тех, кто невнимательно читал договор, сюрпризы с арендой и другие проблемы начинаются быстро. Сам банк может проверять условия содержания ипотечного жилья, его реальное состояние и целевое использование, и если обнаружится факт аренды, то тогда к заемщику могут быть применены определенные санкции.

Как избежать банковских проверок ?!

Проверка квартиры – это суровая реальность современной ипотеки. Банки организуют проверки периодически, чтобы убедиться в платежеспособности клиента и оценить состояние предмета залога. Избежать этого можно. Достаточно предупредить банковскую организацию в письменной форме о том, что вы планируете организовать аренду жилого помещения. Остается только дождаться согласия от банка. Лучше всех в данной цепочке защищен квартиросъемщик. Как раз-таки такое жилье, находящееся под обременением ипотеке абсолютно безопасно снимать. При этом между собственником квартиры и ее нанимателем заключается договор аренды, который будет регулировать их отношения на законодательном уровне.

Читайте так же:  как получить авторское право на книгу

Как быть, если банк не дает согласие ?!

Если заемщик решить сдавать квартиру после заключения ипотечного договора, в котором имеется запрет на данное действие то тогда можно сдавать жилье без согласования с финансовой организацией, но при этом надо быть готовым к тому, что она может инициировать проверку залогового имущества. Можно перезаложить недвижимость или рефинансировать ипотеку в другом банке, который будет предоставлять вам более лояльные условия для сотрудничества. Заемщик организацию аренды квартиры, попросив дать на это действие разрешение. Важно! Запрос на разрешение сдачи квартиры в аренду рассматривается банковскими организациями в течение трех недель.

Чем рискует заемщик ?!

В первую очередь если в ипотечном договоре прописан запрет на аренду, то тогда он может ожидать такие негативные последствия со стороны банка, как увеличение процентной ставки по кредиту, наложение штрафных санкций, требование досрочного погашения долговых обязательств. Избежать этих рисков можно. Достаточно просто детально читать договор ипотеки и искать банки с выгодными условиями, предлагаемыми клиентам.

можно ли сдавать квартиру в ипотеке
Оцените статью
Изображение - можно ли сдавать квартиру в ипотеке serjkamysh
Автор статьи: Сергей Камышов

Позвольте представиться. Меня зовут Сергей и я уже более 7 лет оказываю юридические услуги. Считая себя профессионалом, хочу научить всех посетителей сайта решать сложные задачи. Все материалы для сайта собраны и тщательно переработаны для того чтобы донести как можно доступнее всю требуемую информацию. Однако чтобы применить все, описанное на сайте всегда необходима ОБЯЗАТЕЛЬНАЯ консультация со специалистами.

Обо мнеОбратная связь
Оцените статью:
Видео (кликните для воспроизведения).

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here