налог от продажи квартиры

Описание страницы: как продать квартиру и сэкономить на налоге? часть 1 от профессионалов для людей.

Как продать квартиру и сэкономить на налоге? Часть 1

Как правило, доход от продажи квартиры составляет существенную величину, а поэтому налог с такой операции может быть большим. Как сэкономить на уплате налога? В каких случаях можно совсем не платить налог с продажи квартиры?

Порядок исчисления НДФЛ при продаже квартиры зависит от способа ее получения — по договору купли-продажи или дарения, а также от срока владения недвижимостью. Рассмотрим возможные ситуации, которые могут возникнуть на практике при продаже жилья.

Что говорит закон?

При продаже квартиры и иного недвижимого имущества физическое лицо должно самостоятельно рассчитать и заплатить сумму НДФЛ (пп.2 п.1 ст.228 НК РФ). Отметим, что к иным объектам недвижимости относятся гаражи, хозяйственные постройки, объекты незавершенного строительства (в т. ч. доли в праве собственности на не завершенные строительством жилые помещения). При этом для физических лиц есть послабления, которые позволяют уменьшить сумму НДФЛ с доходов от продажи недвижимости или вовсе не платить налог.

Когда можно не платить налог при продаже квартиры?

В общем случае доходы от продажи квартиры, купленной, начиная с 2016 г., полностью освобождены от налога, если она находилась в собственности физического лица более 5 лет (п.4 ст.217.1 НК РФ). Однако при определенных ситуациях этот срок может сократиться до 3-х лет.

Трехлетний срок действует в случае получения квартиры:

  • в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником (пп.1 п.3 ст.217.1 НК РФ);

Напомним, что даритель и одаряемый должны быть членами семьи и (или) близкими родственниками по Закону. Так, согласно ст.14 СК РФ членами семьи являются: супруги, родители и дети (усыновители и усыновленные), а близкими родственниками: родители и дети, дедушки, бабушки и внуки, братья и сестры полнородные и неполнородные (т.е. имеющие общих отца или мать).

  • в результате приватизации (пп.2 п.3 ст.217.1 НК РФ);
  • по договору пожизненного содержания с иждивением (пп.3 п.3 ст.217.1 НК РФ).

А начиная с 1 января 2020 г., также не облагаются НДФЛ доходы от продажи единственного жилья (квартиры, дома, комнаты, их части или доли), если физическое лицо владело им три года и более, независимо от основания получения права собственности на жилье (пп.4 п.3 ст.217.1 НК РФ).

Такое послабление действует и в случаях, если продаваемое жилье, находящееся в собственности физического лица, приобретено им до 1 января 2020 г. (Письмо Минфина РФ от 03.03.2020 г. № 03-04-05/15558).

Если доход от продажи квартиры не облагается НДФЛ, то физическое лицо вправе не представлять декларацию в налоговую инспекцию (Письмо Минфина РФ от 17.02.2020 г. № 03-04-05/10636).

Читайте так же:  какие нужны документы для гражданства ребенка

Как определяется срок владения квартирой?

Чтобы не платить налог, нужно правильно рассчитать срок владения квартирой. Такой срок определяется с даты государственной регистрации права собственности на квартиру. Где физическому лицу может посмотреть эту дату?

Дату регистрации нужно смотреть либо в свидетельстве о государственной регистрации права собственности либо в выписке из ЕГРН (ст.223 ГК РФ, п.1 ст.28 Закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ, п.1 и п.7 ст.21 Закона от 03.07.2016 г. № 360-ФЗ).

Напомним, что с 15 июля 2016 года прекращена выдача свидетельств о государственной регистрации прав (так называемых «зеленок»). После указанной даты государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимость удостоверяется выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРН).

Пример 1.

29 января 2017 года физическим лицом подписан договор купли-продажи квартиры. В ЕГРН указана дата регистрации — 12 марта 2017 года. Квартира является единственным жильем и продана 1 февраля 2020 года. Нужно ли платить налог с продажи?

Трехлетний срок отчитывается не с даты заключения договора купли-продажи недвижимости (т.е. 29 января 2017 г.), а с даты внесения сведений о покупке в ЕГРН (т.е. 12 марта 2017 г.). Поэтому на момент продажи квартиры не прошло трех лет. Значит, физическое лицо должно рассчитать сумму НДФЛ и представить декларацию по форме 3-НДФЛ в налоговую инспекцию.

Продать единственное жилье без налоговых последствий получилось бы 12 марта 2020 года и позже.

Как определить, что квартира является единственным жильем?

Безналоговая продажа жилья (квартиры, дома, комнаты, их части или доли) возможна, если речь идет о единственном жилье, которым физическое лицо владело три года и более.

Чтобы определить отсутствие другого жилья, нужно также ориентироваться на дату регистрации перехода права собственности на проданное жилье.

Но и в данной ситуации есть послабление, ведь человек, продав единственное жилье, не может остаться без квартиры.

Налога можно избежать, продавая не единственное жилье, если дополнительно приобретено другое жилье в течение 90 дней до регистрации перехода права собственности на первое проданное жилье (Информация ФНС России «О расширении перечня применения минимального трехлетнего срока владения недвижимым имуществом, освобождающего от уплаты НДФЛ при его продаже», письма Минфина РФ от 03.03.2020 г. № 03-04-05/15558, от 30.04.2020 г. № 03-04-05/35516).

Пример 2.

Дата регистрации продаваемой квартиры в ЕГРН — 12 марта 2017 года. Физическим лицом приобретена еще одна квартира, дата регистрации которой — 1 июля 2020 года. 18 августа 2020 года физическим лицом была продана «старая» квартира. Нужно ли платить налог?

Период между покупкой новой квартиры (1 июля 2020 г.) и продажей”старой” квартиры (18 августа 2020 г.) составил менее 90 дней. В данной ситуации налог не уплачивается, несмотря на то, что на момент продажи квартира не являлась единственной.

Читайте так же:  недобросовестные контрагенты

Когда не платится налог при продаже единственного жилья?

При продаже жилья, находящегося в собственности 3 года и более (независимо от того, как приобретена квартира), НДФЛ не уплачивается, если:

  • квартира на момент продажи является единственным жильем;
  • между покупкой новой квартиры и продажей «старой» квартиры не прошло 90 дней.

Юристы компании «РосКо» смогут грамотно и профессионально помочь в вопросах продажи недвижимости. Заполните форму, и мы оперативно проконсультируем вас по данному вопросу:

Налог с продажи квартиры: сколько, когда и за что платить?

Надо ли платить налог с продажи квартиры? Да, владение недвижимым имуществом не только обеспечивает стабильность и комфорт проживания, а в некоторых случаях и дополнительный доход, но и накладывает на собственника определенные обязательства. Среди них — уплата налогов, а именно налог на имущество физических лиц и налог с продажи объекта недвижимости, если он находится в собственности менее установленного минимального срока.

В течение последних лет произошли изменения в сфере налогообложения объектов недвижимости. Так, до января 2015 года процедура уплаты налога на имущество физических лиц регламентировалась Законом РФ от 09.12.1991 № 2003-1 «О налогах на имущество физических лиц», вступившим в силу с 1 января 1992 г. Согласно закону ставка налога исчислялась на основе инвентаризационной стоимости объекта недвижимости, которая существенно отличается от его рыночной стоимости.

Содержание

Кадастровая стоимость объекта недвижимости

Прежний закон утратил силу с января 2015 года, когда в Налоговом кодексе РФ появилась новая глава (гл. 32). Основное изменение связано с заменой финансовой базы с инвентаризационной стоимости на кадастровую цену объекта недвижимости. При расчете последней принимается во внимание не только площадь, но и качественные характеристики объекта недвижимости — возраст здания, локация, класс жилья и т.д. Такая методика позволяет более точно определять реальную стоимость объекта недвижимости и за счет этого увеличить поступления в налоговый бюджет.

Согласно НК РФ к недвижимому имуществу относятся жилые дома, квартиры, комнаты, гаражи, машино-места на парковках и объекты незавершенного строительства. Для этих объектов установлена ставка налога в размере не более 0,1% от кадастровой оценки. При этом местные органы власти получили право уменьшить эту ставку до нуля или увеличить до 0,3%. В отношении дорогостоящей недвижимости (стоимость которой выше 300 млн руб.) предельная ставка не должна превышать 2%. Другие объекты, неупомянутые выше, облагаются ставкой 0,5%.

Льготы и понижающий коэффициент

Нет видео.
Видео (кликните для воспроизведения).
Читайте так же:  поменяла фамилию как поменять права

В Налоговом кодексе РФ предусмотрены определенные льготы, однако установлено ограничение — налоговый вычет можно применять только для одного объекта недвижимости из каждой категории. Для владельцев квартир действует налоговый вычет в размере кадастровой стоимости 20 кв. м. Если речь идет о комнате, собственник имеет право уменьшить налоговую базу на стоимость 10 кв. м. Для жилых домов величина налогового вычета составляет стоимость 50 кв. м.

В новой главе НК РФ сохранились определенные ранее категории льготников, которые освобождаются от уплаты налога (инвалиды детства, а также граждане с приобретенной инвалидностью). От уплаты налога на имущество также освобождаются пенсионеры (но только по одному объекту для каждого вида), участники Великой Отечественной войны, ветераны, некоторые категории военнослужащих. Исключение сделано и для людей творческих профессий, которые работают в специально оборудованных помещениях (ателье, студии, картинные галереи и др.).

Рассчитывать на льготы можно, самостоятельно подав заявление. Чтобы воспользоваться правом на освобождение от налога, налогоплательщику необходимо предоставить документы, подтверждающие право на льготу, в налоговый орган.

Чтобы избежать резкого возрастания налоговой нагрузки на население, законодатели предусмотрели переходный период, в течение которого применяется понижающий коэффициент. Для первого года с момента введения новых правил установлен коэффициент 0,2, для второго — 0,4, для третьего — 0,6, для последнего четвертого года переходного периода, т.е. 2018 года, — 0,8. Таким образом, для 2019 года никаких понижающих коэффициентов не предусмотрено, поэтому с 2020 года гражданам приходится уплачивать налог в полном объеме.

Сроки уплаты налога

Расчетом налога на имущество и рассылкой уведомлений гражданам занимается налоговая служба. Если уведомление не пришло, не стоит расценивать такую ситуацию как освобождение от уплаты налога. В случае отсутствия уведомления налогоплательщик обязан обратиться в налоговый орган, проинформировать о наличии в собственности объекта недвижимости и подтвердить право собственности соответствующими документами.

Новая редакция НК РФ также изменила сроки уплаты налога на имущество: ранее собственник должен был уплатить налог до 1 октября года, следующего за истекшим налоговым периодом, сейчас срок продлен до 1 декабря. Нарушение установленных сроков влечет начисление пени на сумму задолженности в размере 1/300 от текущей ставки рефинансирования Центрального банка РФ за каждый день просрочки.

Налог с продажи квартиры, находящейся в собственности менее 3 и 5 лет

С января 2016 года срок, после которого собственник жилья освобождается от уплаты налога на прибыль от его продажи, был увеличен до 5 лет.

С января 2020 года вступили в силу поправки к п. 3 ст. 217.1 НК РФ (появился пп. 4). Теперь налогоплательщик освобождается от уплаты налога при продаже объекта недвижимости, срок владения которым составляет более 3 лет, если этот объект является единственным жильем, находящимся в его собственности. Нужно иметь в виду, что это не касается объектов недвижимости, приобретенных в течение 90 дней до момента регистрации перехода права собственности на проданное жилье.

Сумма налога при продаже квартиры – как рассчитать

Каким образом рассчитывается налог? Налог в размере 13% исчисляется от суммы дохода в результате продажи объекта недвижимости. Если квартира продана дешевле, чем приобретена, собственник освобождается от уплаты налога. Однако и в данном случае учитывается кадастровая стоимость объекта недвижимости. Если квартира реализована по цене, которая существенно отличается от кадастровой, налог будет рассчитываться с большей суммы после сравнения договорной цены и кадастровой (при этом кадастровая стоимость умножается на понижающий коэффициент 0,7).

Читайте так же:  как оформить срочный трудовой договор

Прежний срок владения недвижимым имуществом — 3 года для последующей реализации без уплаты налога продолжает действовать в случае продажи квартиры, полученной в дар или наследство от близких родственников. Это же правило распространяется на объекты недвижимости, зарегистрированные в ходе приватизации либо полученные в собственность по договору ренты.

Отчитаться перед государством о продаже квартиры, которая находилась в собственности менее 3 или 5 лет, можно, подав налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ через сайт ФНС России или портал Госуслуг либо лично обратившись в налоговую инспекцию по месту регистрации. Оплатить НДФЛ можно в любом банке. Если не подать декларацию своевременно и просрочить уплату налога (установленный срок — до 30 апреля), последуют штрафы или пени за каждый день просрочки.

Налоговый вычет при продаже квартиры

В заключение совет — как уменьшить сумму налога при продаже квартиры.

Собственники недвижимости могут воспользоваться правом на налоговый вычет. Сумма налогового вычета, на который может быть уменьшен доход в результате продажи объекта недвижимости, составляет 1 млн руб., если речь идет о квартирах, домах, комнатах и долях. Если продается нежилое помещение, гараж, парковочное машино-место и т.д., размер налогового вычета составляет 250 тыс. руб.

Имущественный вычет, о котором идет речь, в отличие от вычета, который можно получить единожды в жизни при покупке жилья, можно применять неограниченное количество раз. Однако получить такой вычет налогоплательщик может только один раз в год. Чтобы воспользоваться правом на вычет, налогоплательщику необходимо заполнить налоговую декларацию (форма 3-НДФЛ) и предоставить ее вместе с документами, подтверждающими продажу квартиры, в налоговый орган по месту регистрации.

Расчет налога с продажи квартиры

Этот калькулятор позволяет рассчитать точную суму налога на продажу недвижимого имущества.

Калькулятор налога с продажи квартиры

Налог с продажи квартиры является налогом на доходы физического лица и равняется 13 процентам. Однако, не всегда нужно платить этот налог. Первое, что необходимо иметь ввиду, это недавнее изменение в налоговом кодексе, которое вводит новые правила расчета налога для собственников, получивших квартиру в собственность после 1 января 2016 года.

Если квартира получена в собственность до 1 января 2016 года

Тут действует очень простое правило: необходимость платить налог с продажи квартиры зависит только от срока владения квартирой.

  1. Если квартира находится в собственности более 3-х лет, то при продаже платить налог не нужно.
  2. Если квартира находится в собственности менее 3-х лет, то при продаже необходимо заплатить налог.
Читайте так же:  с какого возраста разрешен бустер

Если квартира получена в собственность после 1 января 2016 года

Минимальный срок владения увеличился до 5 лет. Значит, если продавать квартиру раньше, придется заплатить налог.

Если исключения, при которых минимальный срок владения – 3 года:

  • Жилье получено в наследство.
  • Квартира куплена у члена семьи или близкого родственника.
  • Квартира приватизирована после 1 января 2016 года.
  • Жилье получено по договору пожизненного содержания с иждивением.
  • Если это единственное жилье. (Условие действует с 1 января 2020 года)

Жилье считается единственным, если нет другой жилой собственности, в том числе комнат и долей. Также жилье будет считаться единственным, если оно продано в течение 90 дней со дня покупки новой недвижимости.

Налоговый вычет

Существует два типа вычетов при продаже квартиры:

1. Фиксированный вычет в 1 000 000 рублей. Налогооблагаемый доход с продажи квартиры может быть уменьшен на эту сумму.

Например, стоимость квартиры 3 500 000 руб. Тогда доход, с которого необходимо заплатить налог будет равен
Налогооблагаемая база = 3 500 000 – 1 000 000 = 2 500 000 руб.

2. Вычет в размере расходов, связанных с покупкой квартиры. В этом случае налог фактически начисляется только на прибыль, полученной от перепродажи.

Например, гражданин Иванов купил квартиру за 5 000 000 рублей. А через 2 года продал за 6 000 000 рублей. В качестве вычета здесь можно использовать сумму покупки, при наличии договора купли-продажи. Таким образом, заплатить налог придется с разницы:
Налогооблагаемая база = 6 000 000 – 5 000 000 = 1 000 000 рублей.

Более того, если вы покупали квартиру в ипотеку, то сумму уплаченных процентов можно также включить в вычет. Для подтверждения этих расходов необходимо лишь взять в банке соответствующую справку.

Как рассчитать налог с продажи квартиры

Доход, полученный в результате продажи недвижимости, облагается налогом по ставке 13%.

Формула для расчета налога с продажи квартиры следующая:

  • S – стоимость объекта недвижимости
  • S0 – налоговый вычет
  • R – налоговая ставка, %
  1. Доход Васи составил 12 000 000 – 6 000 000 = 6 000 000 руб.
  2. С этой суммы необходимо заплатить 13%. 6 000 000 × 13% = 780 000 руб.

Закон не позволит искусственно занизить стоимость квартиры с целью уменьшения налога. Если стоимость, прописанная в договоре купли-продажи ниже, чем кадастровая стоимость × 0.7, то доход от продажи рассчитывается как кадастровая стоимость × 0.7

налог от продажи квартиры
Оцените статью
Изображение - налог от продажи квартиры serjkamysh
Автор статьи: Сергей Камышов

Позвольте представиться. Меня зовут Сергей и я уже более 7 лет оказываю юридические услуги. Считая себя профессионалом, хочу научить всех посетителей сайта решать сложные задачи. Все материалы для сайта собраны и тщательно переработаны для того чтобы донести как можно доступнее всю требуемую информацию. Однако чтобы применить все, описанное на сайте всегда необходима ОБЯЗАТЕЛЬНАЯ консультация со специалистами.

Обо мнеОбратная связь
Оцените статью:
Нет видео.
Видео (кликните для воспроизведения).

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here