Налог при продаже недвижимости

Описание страницы: налог при продаже недвижимости | жилсервис плюс 2020 от профессионалов для людей.

В соответствии с Налоговым кодексом РФ (в редакции, действующей в 2019 году) доход при продаже квартиры, дачи, жилого дома, земельного участка, гаража, или любой другой недвижимости облагается налогом.

Статьей 224 Налогового кодекса РФ установлено, что доход от продажи недвижимости облагается по ставке 13 %. Подробнее о ставках НДФЛ можно прочитать в разделе по ссылке.

В каких случаях необходимо платить налог

Законодательством установлен минимальный срок владения недвижимым имуществом (в отношении недвижимости, приобретенной после 01.01.2016). Если срок владения меньше данного срока необходимо уплатить налог.

Справочно. Для недвижимости, приобретенной до 01 января 2016 года, минимальный срок владения составлял три года.

Случаи, при которых минимальный срок владения составляет 3 года

Внесенными в 2016 году изменениями в Налоговый кодекс РФ установлено, что минимальный срок владения объектом недвижимого имущества (по истечение которого налогоплательщик освобождается от уплаты налога) составляет 3 года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:

  1. право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником;
  2. право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации;
  3. право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком – плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

Случаи, при которых минимальный срок владения составляет 5 лет

В остальных случаях минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет, если иное не установлено Законом субъекта РФ.

Таким образом, минимальный срок владения недвижимостью, по истечению которого налогоплательщик освобожден от уплаты налога в размере 13 %, составляет 5 лет.

При продаже имущества, находившегося в собственности более 5 лет, налог платить не нужно. В этом случае также не требуется заполнять и сдавать налоговую декларацию.

Важно. При продаже недвижимости при ее владению меньше трех лет (например, в отношении подаренной квартиры) или менее пяти лет (при покупке квартиры после 01.01.2016), продавцу необходимо заполнить и подать декларацию по форме 3-НДФЛ и рассчитать сумму налога самостоятельно.

Напомним, срок сдачи декларации – до 30 апреля года, следующего за годом продажи недвижимости , то есть при продаже недвижимости в 2016 году налоговую декларацию необходимо подать до 30 апреля 2017 года, при продаже недвижимости в 2017 году – до 30 апреля 2018 года, при продаже объекта недвижимости в 2018 году – до 30 апреля 2019 года.

Подавать декларацию в налоговый орган необходимо во всех случаях продажи недвижимости, которая находилась во владении менее минимального срока.

Декларацию необходимо подавать в налоговую инспекцию по месту жительства. Это можно сделать лично, почтовым отправлением с описью вложения или в электронной форме (в том числе через портал ГОСУСЛУГИ или личный кабинет налогоплательщика). О всех случаях, при которых необходимо подать декларацию 3-НДФЛ, можно прочитать в статье по ссылке.

Расчет налога при продаже недвижимости

Действующим законодательством предоставлено право продавцу воспользоваться либо налоговым вычетом при продаже недвижимости либо рассчитать налог с учетом понесенных затрат на ее приобретение. При подаче декларации налогоплательщик сам может определить, какой из вариантов ему более выгоден.

Налог от продажи недвижимости с учетом налогового вычета

При расчете суммы налога с учетом налогового вычета применяют формулу:

НДФЛ = (С дох – ИВ) x 13%,

  • где С дох – сумма дохода от продажи объекта недвижимости;
  • ИВ – налоговый имущественный вычет.

Сумма дохода от продажи определяется в соответствии с договором купли-продажи. При этом если цена продажи недвижимости меньше, чем его кадастровая стоимость на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект (если кадастровая стоимость определена на указанную дату), умноженная на понижающий коэффициент 0,7, то доход от продажи рассчитывается следующим образом (п. 5 ст. 217.1 НК РФ):

С дох = кадастровая стоимость на 1 января x 0,7.

Справочно. Статьей 220 НК РФ установлен размер налогового вычета в размере от 250 тысяч рублей до одного миллиона рублей.

По законам Российской Федерации налог с продажи имущества уплачивается гражданами, если в результате сделки был получен доход. Но есть и другие нюансы налогообложения при продаже недвижимости, которые стоит учитывать. Например, размер налога зависит от статусной принадлежности гражданина, стоимости и характера продаваемой недвижимости.

По последним изменениям налог с продажи имущества физических лиц в 2017 году уплачивается в следующих случаях:

  • При продаже квартиры, которая зарегистрирована на владельце менее трех лет;
  • При продаже автотранспорта, находящегося в имении менее трех лет;
  • При продаже частного дома, который находится в собственности менее трех лет.

Изображение - Налог при продаже недвижимости iko

Недвижимость, зарегистрированная после 2016 года, может быть продана без уплаты налога только по истечении 5 лет – то есть минимальный порог был значительно увеличен в соответствии с изменениями на 2017 год.

Налог при продаже имущества выплачивается в соответствии со следующими ставками:

  • Для резидентов России налоговая ставка будет равна 13 процентов от полученных налогов;
  • Для нерезидентов Российской Федерации налоговая ставка намного выше – целых тридцать процентов от полученной прибыли.

Изображение - Налог при продаже недвижимости image001

Это важно! Статус резидента и нерезидента определяется не только по гражданству. Так, гражданин России может быть признан нерезидентом, если имеет вид на жительство в другой стране. Или же в том случае, если гражданин проживает в другой стране более 6 месяцев. В свою очередь, резидентом может быть признан гражданин, имеющий вид на жительство в Российской Федерации.

Налогами облагается только прибыль с продажи недвижимости. То есть налог взимается не обязательно с суммы, за которую продается недвижимое имущество. Прибылью в таком случае признается разница между ценой продажи и стоимостью покупки, но только при условии, что документально была подтверждена стоимость покупки. Если документов не сохранилось, то прибылью будет признана вся сумма, которую получил продавец, но и ее можно снизить (об этом будет написано в продолжении статьи).

В этом видео рассказывается об основных моментах по выплатам налога на недвижимое имущество при продаже:

Как избежать выплат по налогу на недвижимость при продаже?

Налог на продажу имущества находящегося в собственности менее 3 лет взимается со всех граждан, получивших прибыль со сделки. Избежать выплат можно в следующих случаях:

  • Если в результате сделки продавец не получил никакой прибыли. То есть стоимость, за которую была куплена недвижимость, равна стоимости продажи или меньше ее. В таком случае платить налог на прибыль не придется, так как прибыли получено не было. Но только при условии, что у продавца сохранился документ, который подтверждает стоимость автомобиля (квартиры, дома) на момент покупки. Кроме того, к стоимости недвижимости может быть добавлена сумма, которую вложил в нее владелец, также при условии предоставления соответствующих документов;
  • Если прибыль с продажи автомобиля составила менее четверти миллиона, то есть менее 250 тысяч рублей. В таком случае продавец имеет право на использование налогового вычета в размере 250 тысяч. В год разрешено использовать лишь один налоговый вычет. При продаже частного дома или квартиры налоговый вычет составит уже 1 миллион рублей, что очень существенно. Вычет может не позволить полностью избежать выплат (если составляет более 250 000 или 1 миллиона соответственно), но поможет уменьшить сумму выплат;
  • Если недвижимость находилась в собственности более трех лет (в некоторых случаях более пяти – об этом написано выше). В таком случае прибыль с продажи налогообложению не подвергается.
Читайте так же:  Субсидия госслужащим на приобретение жилья в 2019 году

Задекларировать прибыль, полученную в результате сделки, гражданин обязан не позднее 30 апреля того года, которой следует за годом сделки (но и не раньше первого января этого года). Декларированию в обязательном порядке подлежат все сделки, при которых продавалось имущество, находящееся в собственности менее 3(или 5) лет. Вне зависимости от необходимости в выплатах налогов.

К декларации прилаживаются все документы, которые подтверждают факт освобождения от налога, а также вписывается сумма налогового вычета. Если недвижимость старше трех (или пяти) лет, то предоставлять декларацию по закону не нужно. Выплаты налогов в бюджет принимаются до 15 июля (только после подачи декларации).

Далее будут рассмотрены различные случаи, при которых налог с продажи имущества выплачивается или не выплачивается:

Как правильно заплатить налог с продажи недвижимости и возможные последствия за неуплату

Изображение - Налог при продаже недвижимости nalog-s-prodazhi-nedvizhimosti-i-ego-uplata

Добрый день, читатели блога vsvoemdome!

При получении дохода от реализации недвижимости продавец должен обязательно заплатить налог с продажи недвижимости. Его размер составляет 13 %. Государство старается строго контролировать процедуру сбора налогов. Чтобы не попасть в неприятности, сегодня мы разберем, как правильно заплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) при реализации недвижимости в зависимости от тех или иных обстоятельств, а когда это не нужно делать вовсе.

Многим удается абсолютно легально избежать налогообложения, а кто-то переплачивает, просто не будучи в курсе того, что государство предоставляет значительные льготы для участников рынка купли-продажи жилья.

Итак, что необходимо учесть при реализации квартиры? Как корректно выплатить налог с продажи недвижимости, каким образом на этом можно законно сэкономить?

Основные принципы уплаты НДФЛ от продажи недвижимости

Согласно Налоговому кодексу РФ можно выделить несколько общих принципов, по которым начисляется НДФЛ для физических лиц при реализации жилья:

  • Если продавец владел квартирой, домом или земельным участком менее трех или пяти лет (в зависимости от того, когда было приобретено, чуть ниже есть об этом информация), необходимо заплатить 13 % от суммы выгоды, которая была получена от продажи. Для подсчета выгоды необходим договор о покупке жилья и о его продаже. При вычете из новой стоимости жилья его прошлой стоимости остается сумма полученной текущим владельцем выгоды.
  • Декларация по форме 3-НДФЛ должна быть подана продавцом в территориальное отделение ФНС до 30 апреля следующего после совершения сделки года.
  • Начисленную сумму необходимо в полном объеме выплатить до 15 июля года подачи декларации.

Часто из соображений экономии люди интересуются – через сколько можно продавать недвижимость без налога? Некоторые даже не в курсе, что так можно.

Без налога продать жилье можно, если оно находилось у вас в собственности:

  • 3 года и больше, при этом собственником вы стали до начала 2016 года;
  • 5 лет и больше, при этом собственником вы стали после 1 января 2016 года.

Если вы можете подтвердить расходы на покупку объекта, если имеется договор, то применяем эту схему.

Пример: Вы приобрели квартиру в октябре 2016 года за 5,3 млн. руб. и сохранили подтверждающие сделку документы, а продать ее собираетесь до конца 2018 года. Выходит, что вы владеете квартирой менее пяти лет, значит обязаны заплатить НДФЛ на прибыль от сделки. Если вам удастся совершить сделку на 6 млн. руб., то ваша прибыль составит 700 тыс. руб.

НДФЛ = (6 000 000 – 5 300 000) х 13 % = 91 000.

Вместо этого способа можно использовать налоговый вычет. Объединить эти 2 способа расчета нельзя.

Законы РФ предполагают гарантированные льготы для продавцов квартир и домов. Сумма налогового вычета отнимается от суммы, полученной в результате продажи или покупки жилья.

Для продавца польза состоит в том, что окончательно НДФЛ начисляется на итоговую сумму, размер которой уменьшается после вычета. Соответственно, придется оплачивать меньший взнос.

На данный момент объем налогового вычета составляет 1 млн. руб. при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков или земельных участков или долей в указанном имуществе.

Для иных объектов недвижимости (например, гараж) вычет составляет 250 тыс. руб. Вы можете как использовать весь объем на одну сделку, так и на несколько, но на протяжении года.

Пример: Сколько бы мы заплатили налог, рассчитав его по этому методу, при условиях, как в прошлом примере?

НДФЛ = (6 000 000 – 1 000 000) х 13 % = 650 000.

650 000 против 91 000. Разница существенная. Нужно считать, какой метод окажется выгоднее в вашем случае.

Если за жилье вы получили меньше миллиона, то ничего платить не нужно. При этом обязательно требуется подать декларацию до 30 апреля следующего года.

К примеру, если купленную когда-то за 3,6 миллиона квартиру вы продаете за 3,4 миллиона, то государству вы ничего не должны, ведь прибыли вы фактически не получили.

С 2016 года при продаже недвижимости владелец должен принимать во внимание кадастровую стоимость объекта для расчета налога.

Если величина кадастровой стоимости, умноженная на коэффициент 0,7, больше фактической цены продаваемого жилья, то НДФЛ рассчитывается от нее.

Если же реальная цена продажи выше, то налог рассчитывается от нее.

Читайте так же:  Оформление заявления на перепланировку квартиры

Смотрите примеры расчета налогов для такой ситуации.

Вариант 1: Вы продаете жилье за 4 млн. рублей, кадастровая стоимость – 6,9 млн., с коэффициентом 0,7 полученная сумма больше фактической цены. Значит, налог платят с большей суммы.

6 900 000 х 0,7 = 4 830 000 (кадастровая стоимость с коэффициентом).

4 830 000 (кадастровая цена с коэффициентом) > 4 000 000 (реальная цена продажи).

Значит от 4 830 000 мы будем рассчитывать налог по одной из двух схем, как в примерах выше.

Вариант 2: Допустим, вы купили дом за 9,4 млн. руб., а затем продали его за 10,9 млн. Кадастровая стоимость при этом – 11,6 млн. После умножения на коэффициент (11,6 х 0,7) очевидно, что 8,12 млн. меньше фактической стоимости. Это значит, что налог надо считать от фактической цены.

НДФЛ считаем от 10 900 000.

Условия вычетов для совместной и долевой собственности

Если квартира, которая выставлена на рынок, находится в собственности двух и более лиц (совместная или долевая собственность), то один миллион вычета должен быть распределен между всеми собственниками.

Изображение - Налог при продаже недвижимости uplata-procentov-pri-sovmestnom-vladenii

  • При долевом владении в расчет принимается процентное распределение, которое указано в свидетельстве о праве собственности. При этом каждый из владельцев может продать свою долю, не обсуждая решение с другими владельцами. Вычет в этом случае используется одним человеком полностью, но с налогообложением придется справляться самостоятельно.
  • При совместном владении собственники должны договориться самостоятельно, а в случае отсутствия компромисса – с помощью суда. Свидетельством найденного компромисса в этом случае можно считать подписанный всеми владельцами договор о продаже жилья.

В некоторых случаях собственник при реализации недвижимости вынужден платить не 13 %, а все 30! Эти правила применяются к лицам, которые не являются резидентами Российской Федерации. Зачастую речь об иностранцах, нерезидентом может быть признан и гражданин России.

Внимание! Статус нерезидента РФ присваивается любому человеку, который находился за пределами России меньше 183 дня в году вне зависимости от того, есть ли у него национальное российское гражданство.

Важно также учесть, что нерезидент не может использовать налоговый вычет и с его помощью компенсировать обязательный платеж государству. При этом срок выплаты и порядок отчетности при уплате налога остаются неизменными, как и для резидентов РФ.

Миф о том, что пенсионеры не должны ничего платить государству, если получили прибыль от реализации квартиры, пользуется большой популярностью. Несложно догадаться, что правдой он от этого не становится.

Налоговое законодательство расценивает доход, полученный от сделки с жильем, как зарплату. У пенсионеров нет никаких особых льгот при расчете процента с продажи жилья. Условия подачи декларации, сроки уплаты начисленной суммы и прочие правила распространяются на них в той же степени, что и на работающих людей. При этом действует и правило, освобождающее продавца недвижимости от уплаты процентов государству, если владел он собственностью больше трех (стал собственником до 2016 года) или пяти (стал собственником после 2016 года) лет.

Предоставить форму 3-НДФЛ, в которой отражены цифры по сделке с жильем, в территориальный орган ФНС можно тремя способами:

  1. Подать декларацию лично (предварительно скачать и распечатать форму с сайта ФНС).
  2. Отправить вместо себя другого человека, предварительно написав доверенность, завизированную нотариусом. Чаще всего такую доверенность пишут, когда пользуются услугами посредников. Ранее мы обсуждали, как не попасться мошенникам и найти надежное агентство по продаже недвижимости.
  3. Зарегистрироваться на сайте Госуслуги, отправить электронную декларацию.

Если в указанный срок ФНС не получает от продавца налоговую декларацию, в которой прописана сумма, полученная от сделки, то ему придется понести наказание.

  • Неподача нулевой декларации (декларировать отсутствие дохода тоже необходимо) грозит минимальным штрафом в 1 000 рублей.
  • Несоблюдение сроков подачи декларации предполагает штраф, размер которого составляет 5 % за каждый просроченный день (максимум 30 % от суммы налога).
  • Ошибки в расчетах и неправильное заполнение декларации обойдутся вам штрафом в 200 рублей.

Если вы вообще не подали декларацию, но доход получали, это значит, что налог вы не платили. О наказании за уклонение от налогов читайте далее.

Если продавец не уплатил налоги в полном объеме, то налоговая служба должна выставить требование о том, чтобы он внес соответствующую сумму, а также начислить штраф в размере 20 % от суммы налога и пени в процентах (1/300 от рефинансирования Центрального банка, начисляемые ежедневно, пока долг не будет погашен).

В том случае, когда вы специально уклонялись от уплаты НДФЛ, придется заплатить полную сумму + 40 % штрафа. При этом если сумма налогов превышает 600 000 рублей, то это уже уголовное дело (статья 198).

Если вы пытаетесь обмануть государство, уменьшая полученный доход в договоре купли-продажи, то не думайте, что это легко сойдет вам с рук. Несмотря на то, что налоговая служба не разработала пока эффективного алгоритма, который помог бы обнаруживать подобные сделки.

Обычно схема следующая: продавец вместе с покупателем подписывают два разных и вполне законных договора. В первом (основном) – указывают сумму продажи квартиры, равную подтвержденной стоимости покупки текущим владельцем. Выходит, что выгода от сделки равна нулю, налог не начисляется.

Во втором договоре речь идет не о сделке купли-продажи жилья, а о том, что покупателю необходимо компенсировать продавцу все издержки, которые связаны с улучшением состояния жилья. Или это может быть просто письменное подтверждение передачи определенной суммы покупателем продавцу.

Чисто технически второй договор – это просто расписка о приеме-передаче конкретной суммы. У налоговой нет оснований требовать этот договор и учитывать указанные в нем средства. При этом структуры ФНС ведут непубличную работу по этому направлению махинаций.

К примеру, территориальные подразделения налоговой службы получили распоряжение о создании особых функциональных единиц для обнаружения подобных «серых сделок» и выплат НДФЛ от граждан при сделках с жильем в полном объеме.

Также представители некоторых российских СМИ утверждают, что изучили одно из таких распоряжений. В нем идет речь о том, что региональные структуры ФНС должны заняться изучением договоров купли-продажи, проверками в форме посещения налогоплательщиков по адресам их проживания для проведения бесед. При выявлении использования «серых схем» ФНС может начислить штрафы и действительную сумму НДФЛ, опираясь на данные, полученные в результате независимой оценки стоимости жилья.

Итак, если вы собрались продавать жилье и не хотите иметь проблем с ФНС, то помните:

  1. Если вы владели жильем менее трех или пяти (для тех, кто стал владельцем жилья после 2016 года) лет, надо заплатить 13 % от прибыли, даже если дом или квартира находятся в долевом или совместном владении (для нерезидентов РФ – 30 %).
  2. Размер налогового вычета на человека составляет 1 миллион рублей, с его помощью можно уменьшить налог даже до нуля.
  3. Декларацию при продаже жилья необходимо подавать в любом случае, даже если ничего платить не надо.
  4. При несоблюдении правил подачи декларации, несоблюдении законов и использовании «серых схем» последствия будут плачевны – штрафы и пени.
Читайте так же:  Течет крыша в многоквартирном доме что делать, куда обращаться и жаловаться
Видео (кликните для воспроизведения).

Если вы отнесетесь к продаже квартиры или дома с должным вниманием и честно оплатите НДФЛ в нужном размере, опасаться вам нечего.

Совсем скоро мы обсудим еще одну тему, которая беспокоит владельцев недвижимости. Какую? Подпишитесь на обновления, чтобы узнать. А если эта статья была для вас полезной, поделитесь с друзьями!

Налоги с физических и юридических лиц взимаются, ссылаясь на законодательные нормы Налогового кодекса Российской Федерации. При этом следует учитывать, что периодически вносятся некоторые изменения и дополнения.

Изображение - Налог при продаже недвижимости shutterstock_79462510-300x203

Кроме того, как для физических, так и для юридических лиц правила вычетов и сроки подачи декларации о полученном с продажи недвижимости доходе едины. Если гражданин уклоняется от обязанностей налогоплательщика, ему придётся нести за это административную ответственность. Она также имеет свойство изменяться и увеличиваться в зависимости от того, какая стоимость была у проданного объекта и какой срок просрочки.

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!

Продажа любой недвижимости должна быть официальной и документированной, поскольку в ином случае сделка с ней будет признана незаконной в суде и ответственность сторон может не ограничиваться только административными мерами. При вычислении налога учитывают не только сведения из декларации, но и сравнивают их с прилагаемыми обязательными документами.

Все сведения в документах должны совпадать друг с другом. Особенно это касается дат и сумм. Крайне важно обратить внимание на пункт стоимости недвижимости до её фактической продажи. Некоторые представители физических лиц ищут способы снижения размера налога посредством ложного указания стоимости объекта в тексте договора. Однако нужно помнить, что помимо договора и декларации в налоговый орган потребуется подать и выписку с расчётного счёта, на который Изображение - Налог при продаже недвижимости 1467449932_4052_6-e1475364881716-300x187

покупатель переводил деньги. Разумеется, сумма перевода должна полностью совпадать с суммой, которая указана в документе.

Насколько целесообразен такой ход, судить сложно, поскольку он несёт больше рисков именно для покупателя. Продавец же обязуется уплачивать тринадцать процентов от стоимости своей недвижимости при её продаже в любом случае.

В Налоговом кодексе прописаны разные варианты исчисления, при условии, что налогообложение касается продажи недвижимости, находящейся в собственности физических либо юридических лиц:

  • 13% от заявленной стоимости объекта, если в качестве продавца выступает гражданин России;
  • 30% от суммы продажи для иностранных граждан без статуса резидента;
  • 13% от цены части недвижимости при её продаже для каждого совладельца, если объект находится в долевой собственности.

Сумму налога можно снизить путём оформления имущественного налогового вычета, когда вслед за продажей оформляется покупка другой недвижимости. По сути, от суммы приобретения нового Изображение - Налог при продаже недвижимости calculator-300x200

имущества отнимается цена продажи предыдущей собственности и на остаток считается налог в размере 13% или 30% для нерезидентов.

Статуса резидента, иностранные граждане могут получить и платить налог с продажи собственной недвижимости в размере не 30-и, а 13-и%, при условии проживания на территории Российской Федерации непрерывно сто восемьдесят три дня и более.

Налогообложение физических лиц при продаже их собственной недвижимости касается имущества, которое было получено до 2016-го года и находилось в собственности человека меньше трёх лет. Если прошло больше времени с момента оформления прав собственности до продажи объекта, то налог взиматься не будет.

В связи с последними изменениями, недвижимость, которая была оформлена в собственность уже в 2016-м и последующих годах, обременяется более длительным сроком минимального владения. Иными словами, платить налог придётся, если продавец владел данным имуществом менее пяти лет, а не трёх, как было до этого. Только по истечению пятилетнего срока можно быть освобождённым от уплаты налога при продаже недвижимости.

Изображение - Налог при продаже недвижимости nalog-na-kvartiru-300x226

Изменения никоим образом не коснулись размеров налоговой ставки, которая по-прежнему составляет тринадцать и тридцать процентов соответственно. Кроме того, не касаются новшества и категории некоторых сделок.

Разумеется, для представления в налоговый орган следует самостоятельно проверить сроки владения имуществом. Это связано с тем, что некоторые категории лиц ошибочно начинают отсчёт от фактического владения собственностью. Такие ситуации не редкость, особенно когда дело касается наследуемой недвижимости единственным наследником.

Чтобы не платить процент налога от суммы продажи жилья, нужно документально подтвердить, что проданное имущество было получено в результате:

  • Договора дарения;
  • Законного наследства или по завещанию;
  • Переуступки прав на недвижимость;
  • Договора пожизненной ренты с содержанием владельца приватизированной квартиры;
  • Факта приватизации жилья в многоквартирном доме.

Необходимость в подтверждении остаётся лишь до тех пор, пока не истечёт минимальный Изображение - Налог при продаже недвижимости 0BF02606-D950-4F8A-AE96-96B84800BCF3_w987_r1_s-300x169срок владения объектом недвижимости. Датой, от которой таковой отсчитывается, считается дата:

  • Смерти наследодателя, который являлся предыдущим собственником;
  • Полной выплаты паевого взноса;
  • Приёма-передачи жилья после оформления ипотеки или кредита.

Изображение - Налог при продаже недвижимости s-man-1

После того, как квартира была продана, граждане должны произвести расчет, заполнить декларацию, подготовить необходимые документы и подать их налоговому органу на рассмотрение. После этого следует заплатить столько, сколько покажет расчет, и в порядок, установленный налоговым органом. Декларацию по форме 3-НДФЛ можно взять непосредственно на месте обращения или, не выходя из дома, на сайте налоговой инспекции. Расчет суммы производится самим гражданином, после чего проверяется сотрудником налогового органа по поданным документам.

Общий перечень требуемых бумаг, которые нужно представить:

  • Изображение - Налог при продаже недвижимости nalogi-v-ispanii-Custom-300x200Личный паспорт и идентификационный код (копии);
  • Заполненная декларация;
  • Договор продажи-покупки приватизированной квартиры или доли в ней (копия);
  • Выписка со счёта о переведённой сумме или оформленная по всем правилам расписка о получении денежных средств от покупателя. Сумма должна совпадать с указанной в договоре;
  • В случае долевой собственности нужно подать заявление о проведении расчета суммы налога по долям для каждого участника.
Читайте так же:  Сведения из егрн

Изображение - Налог при продаже недвижимости s-man-1

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта.

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!

Новости Архангельска, Работа Архангельска, Недвижимость Архангельска

Налоги и вычеты при продаже недвижимости с 1 января 2016 года

Изображение - Налог при продаже недвижимости axquQkdXeo0-original

Людям, собравшимся продать свою недвижимость, помимо задач, по сделке, нужно изучить и её детали, связанные с налогообложением.

Вопрос налогообложения, конечно, важен всегда, но поскольку порядок взимания обязательного сбора с физических лиц при продаже квартир, домов, земельных участков изменится 1 января 2016 года, то сейчас он становится крайне актуальным.

1 января 2016 года – это дата вступления в действие федерального закона № 382-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации», принятого ГД РФ 29.11.2014 г., по которому изменяются правила налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества, детализирутся случаи освобождения от уплаты налогов физических лиц и предоставления налоговых вычетов.

Применяться законодательные новшества будут только в отношении тех сделок по продаже объектов недвижимости, право собственности на которые будет зарегистрировано после 01.01.2016 г. и налог за их продажу по новым правилам начнёт взиматься только с 1 октября 2016 года.

Все изменения изложены в статье ст. 2171 упомянутого выше закона.

Рассмотрим их подробнее, выделив их в 2 крупных блока:

  1. налог на доход физических лиц (НДФЛ) при продаже объектов недвижимости,
  2. налоговые вычеты при продаже объектов недвижимости

Суть изменений по НДФЛ при продаже недвижимости
Увеличение минимального срока владения недвижимостью, по истечение которого НДФЛ не взимается

Без налога (НДФЛ) продать свою недвижимость можно будет после 5 лет владения ею, вместо прежних 3-х лет (за некоторыми исключениями, когда этот срок сохраняется прежним 3 года – подробнее ниже).

Срок владения недвижимостью отсчитывается с даты приобретения недвижимости в собственность, то есть с даты государственной регистрации перехода права на эту недвижимость. Она указывается в свидетельстве о регистрации права или в выписке из ЕГРП.

Так, если продаётся объект, купленный до 31.12.15, и на него до 31.12.2015 г. было получено свидетельство о собственности, то при продаже после 1 января 2016 года будет действовать правило по освобождению от уплаты налога с 3-летним сроком владения, и дата продажи значения не имеет.

Если же право собственности на продаваемый объект, купленный до 31.12.2015 г. будет зарегистрировано после 01.01.16, то при его продаже будет действовать новое правило – со сроком в 5 лет (п.3, ст.4 закона 382 ФЗ).

Для недвижимости, полученной по наследству, срок владения отсчитывается со дня открытия наследства, то есть со дня смерти наследодателя.

Сохранилась возможность изменения минимального предельного срока владения недвижимостью субъектами РФ – право уменьшения вплоть до нуля минимального предельного срока срока владения объектом недвижимого имущества, т.е. сделать его меньше 5-ти лет. По этому вопросу ими должны готовится соответствующие постановления (п. 6 ст. 2171 ФЗ № 382).

Если, к примеру, в регионе минимальный срок владения недвижимостью будет снижен на 1 год, то от уплаты подоходного налога будут освобождены лица, владеющие недвижимостью не менее 4-х лет.

Увеличивать предельный минимальный срок владения недвижимостью региональным властям законом не разрешено.


Налог с продажи недвижимости с 1.01.2016 г.

Налог с продажи недвижимости будет равен 13%, если полученный доход превысит расходы на её покупку:

НДФЛ = (доход от продажи – затраты на приобретение) х 0.13

Если же продажная цена объекта окажется ниже его кадастровой стоимости, то доход продавца приравнивается к умноженной на понижающий коэффициент К=0.7 кадастровой стоимости продаваемой недвижимости, а не инвентаризационной стоимости, как было ранее:

НДФЛ = 0.7 х Sкадастр. ст-ть

Если в договоре купли-продажи объекта недвижимости будет указана стоимость ниже 70% от его кадастровой стоимости, пусть даже это реальная цена объекта, налоговая инспекция выполнит доначисление налога и выпишет штраф в размере 20% от суммы неуплаты.

Такое новшество устраняет ранее повсеместно практиковавшуюся ситуацию существенного занижения суммы сделки, позволявшей уменьшить базу для налогообложения.

Распространённый способ “бегства от налогов”, когда в договорах купли-продажи указывалась стоимость сделки в 1 млн.руб., не подлежащая налогообложению, а оставшася разница между реальной и заявленной в договоре стоимостью передавалась по распискам, терерь может оказаться просто разорительным.

Если, к примеру, кадастровая стоимость продаваемого земельного участка составляет 2 миллиона рублей, а сумма сделки в договоре 1 млн.руб., то налог теперь будет вычисляться с размера кадастровой стоимости в 2 млн.руб.:

НДФЛ = 2 000 000 руб. х 0.7 = 1 400 000 руб.,

то есть продавцу придётся уплатить налог в размере 70% кадастровой стоимости участка.

Для случаев, когда на 1 января того года, в течение которого произошла сделка по продаже объекта и выполнен переход права собственности на него, кадастровая стоимость не определена, положение по использованию понижающего коэффициента 0.7 не применяется и налог рассчитывается от суммы, указанной договоре. (Счастливые случаи ☺, когда можно вернуться на “путь бегства” от налогов, правда, таких ситуаций с каждым годом будет всё меньше).

Региональные власти, как и прежде, могут уменьшить, вплоть до нуля, понижающий коэффициент К=0.7. По этому поводу они должны издать соответствующие законы (п. 6 ст. 2171 ФЗ № 382), и с ними полезно будет ознакомиться при подготовке к продаже своей недвижимости.

Налоговые льготы при продаже недвижимости – ситуации, когда подоходный налог не взимается

  1. Подоходный налог не взимается, если продаётся единственное жильё (дом, квартира) с целью приобретения другого – вне зависимости от срока владения прежним.
  2. Право освобождения от НДФЛ распространяется даже на случаи, когда владение прежним жильём составляет срок менее 3-х лет.
  3. Если продавец имеет в собственности несколько объектов недвижимости, он не будет платить НДФЛ при условии, что сумма сделки не будет выше 5 млн.руб. и срок владения не меньше 3-х лет, за исключением случаев, когда на уровне регионов срок владения может быть увеличен до 10 лет.
  4. Если доход от продажи недвижимости меньше затрат на её покупку или равен им, что должно быть подтверждено документально.
  5. Освобождение от уплаты НДФЛ дифференцировано по способу получения гражданами прав собственности на объекты недвижимости при минимальном сроке владения 3 года и для случаев, когда:
  • объект недвижимости приватизирован;
  • объект недвижимости перешёл в собственность на праве наследования или получен в дар от близких родственников, к которым, по Семейному кодексу РФ, относятся супруги, родители и дети, дедушки, бабушки и внуки, полнородные и неполнородные (имеющие общих отца или мать) братья и сестры.
  • объект недвижимости передан в собственность по договору пожизненного содержания или иждивения плательщику ренты.
Читайте так же:  Как оформить дом в собственность

Налоговые вычеты при продаже объектов недвижимости

Налоговым вычетом называется денежная сумма, на которую уменьшается окончательная сумма налога, рассчитываемая с разницы между полученным доходом и вычетом.

При примененении налогового вычета налог вычисляется так:

НДФЛ = (доход – вычет) х 0.13,

то есть вычет уменьшает налогооблагаемую базу (ст.220 Налогового кодекса РФ).

Вычет бывает 2-х видов:

  1. имущественный налоговый вычет в фиксированной сумме,
  2. вычет на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением имущества.

Можно использовать любой из них, предварительно определив, какой будет выгоднее в том или ином случае.

  • Налоговый вычет в фиксированной сумме

Такой вычет предоставляется в случаях, когда срок владения продаваемой недвижимостью окажется меньше минимального предельного срока владения ею установленного в соответствии со статьей 2171 Налогового кодекса РФ:

  1. в размере до 1 000 000 руб. – при продаже земельного участка, жилого дома, дачи, садового домика, а также квартиры или комнаты;
  2. в размере до 250 000 руб. – при продаже иной недвижимости, например, нежилого помещения или гаража.

НДФЛ при выборе этого вида вычета уплачивается с суммы, представляющей разницу между стоимостью продажи объекта недвижимости и размером фиксированного вычета.

  • Вычет на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением имущества

Поправки к закону ФЗ №382 не изменили условия предоставления такого вычета.

Вычет производится в случае, если выбран вариант уплаты налога не с дохода от продажи недвижимости, а с полученной разницы между доходами от её продажи и расходами на предшествующую продаже покупку, подтверждённые документами:

  1. договором купли-продажи,
  2. актом приемки-передачи собственности,
  3. договором на оказание услуг риэлтора,
  4. расписками продавца в получении денег,
  5. приходными кассовыми ордерами,
  6. банковскими выписками,
  7. товарными и кассовыми чеками,
  8. платёжными поручениями,
  9. другими.

В расходы на получение вычета при продаже недвижимости не включаются: оплата страхования, оплата тарифа за ведение ссудного счета по кредитному договору, издержки на покупку и установку двери.

Примеры применения вычетов

Выполним сравнительную оценку выгодности каждого из видов вычетов для пары ситуаций.

Дом был приобретён в Архангельске в 2014 году по стоимости 6.5 млн.руб., а продан в 2015 году за 8 млн.руб.
Полученный доход составляет 1.5 млн.руб.
Налог за продажу дома предстоит уплатить до 1 октября 2016 года.
Срок пользования – менее 3-х лет.
НДФЛ по ставке составляет 13% – и его можно уменьшить на размер налоговых вычетов.

Рассмотрим каждый из видов вычетов по отдельности и определим наиболее приемлемый из них.

  • Фиксированный налоговый вычет

Срок пользования домом менее 3-х лет.
Размер вычета составит 1 млн.руб.
Облагаемый налогом доход = (8 млн.руб. -1 млн. руб ) = 7 млн.руб.
Сумма налога рассчитывается так:
НДФЛ = (8 млн.руб. – 1 млн.руб.) х 0.13 = 910 000 руб.

  • Налоговый вычет в размере расходов, понесённых на покупку дома

Облагаемый налогом доход = (8 млн.руб. – 6.5 млн.руб.) = 1.5 млн.руб.
Налог должен быть рассчитан так:
НДФЛ = (8 млн.руб. – 6.5 млн.руб.) х 0.13 = 195 000 руб.
Из несложных расчётов видно, что выгоден налоговый вычет в размере понесённых расходов.

Вывод: в случаях, когда стоимость продаваемой недвижимости не слишком превышает расходы на её покупку, предпочтельнее применение вычета в размере понесённых расходов.

Гараж был куплен в Архангельске 2014 году по стоимости 170 тыс.руб., а продан в 2015 году за 270 тыс.руб.

  • Фиксированный налоговый вычет

Гараж находился в собственности менее 3-х лет, значит, размер фиксированного вычета составит 250 тыс.руб.
Облагаемый налогом доход = (270 тыс.руб. – 250 тыс.руб.) = 20 000 руб.
Налог от его продажи, подлежащий уплате, составит:
НДФЛ = (270 тыс.руб. – 250 тыс.руб.) х 0.13 = 2 600 руб.

  • Налоговый вычет в размере расходов, понесенных при покупке гаража

Расходы на продажу получились равными 100 тыс. руб.
Облагаемый налогом доход =(270 тыс.руб. – 170 тыс.руб) = 100 000 руб.
Используя этот вычет, собственник должен заплатить налог в размере:
НДФЛ = (270 тыс.руб. – 170 тыс.руб) х 0.13 = 13 000 руб.

Вывод: собственнику выгоден налоговый вычет в фиксированном размере.

В случае продажи приведённых в примеров объектов после 3-х и более лет владения ими НДФЛ бы не начислялся.

Итоги

1. В 2016 году и далее, в случае продажи недвижимости до истечения 5 лет пользования ею, налоговый вычет будет предоставляться в размере:

  • 1 млн руб.,
  • 250 тыс.руб.

или

  • в размере суммы, потраченной на покупку этой недвижимости (эта норма действовала и ранее),

а вот размер базы, от которой будет исчисляться налог 13%, не может быть меньше 70% от кадастровой стоимости объекта на 1 января текущего года.

2. Специальных льгот по вычетам и налогам для пенсионеров, многодетных матерей и матерей одиночек и т.д. (незащищенных слоев населения) при продаже ими недвижимости законодательство не установило.

3. Освобождение от налогов при продаже недвижимости наступает через 5 лет после вступления в право собственности на неё, кроме случаев наследования, дарения и прав на основе ренты с иждивением, для которых срок пользования 3 года остался прежним.

4. В регионах России, где рыночная стоимость, например, земельных участков, значительно ниже кадастровой стоимости, их продажа повлечёт неоправданно высокий налог, если региональные власти не предпримут меры по нивелированию понижающего коэффициента К=0.7, на который умножается кадастровая стоимость при исчислении НДФЛ.

В Архангельске разместить объявление о продаже недвижимости или найти подходящий объект для покупки можно в специальном разделе “Недвижимость Архангельска”

Налог при продаже недвижимости
Оцените статью
Изображение - Налог при продаже недвижимости serjkamysh
Автор статьи: Сергей Камышов

Позвольте представиться. Меня зовут Сергей и я уже более 7 лет оказываю юридические услуги. Считая себя профессионалом, хочу научить всех посетителей сайта решать сложные задачи. Все материалы для сайта собраны и тщательно переработаны для того чтобы донести как можно доступнее всю требуемую информацию. Однако чтобы применить все, описанное на сайте всегда необходима ОБЯЗАТЕЛЬНАЯ консультация со специалистами.

Обо мнеОбратная связь
Оцените статью:
Видео (кликните для воспроизведения).

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here