Ндфл при продаже квартиры, которой менее 3 лет

Описание страницы: ндфл при продаже квартиры, которой менее 3 лет | жилсервис плюс 2021 от профессионалов для людей.

Изображение - Ндфл при продаже квартиры, которой менее 3 лет 3_NDFL_prodazha_kv

3-НДФЛ при продаже квартиры (образец)

Иногда гражданин, продавший свою квартиру, должен подать декларацию по форме 3-НДФЛ (утв. Приказом ФНС от 24.12.2014 N ММВ-7-11/[email protected] ), а также уплатить налог в бюджет. Такая обязанность у физлица возникает, если он владел недвижимостью меньше минимального предельного срока владения (ст. 209, ст. 217.1, пп. 2 п. 1 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ).

По привычке граждане называют минимальный предельный срок владения квартирой для НДФЛ-целей «сроком менее 3 лет». Однако этот срок был изменен еще в 2016 году (п. 11 ст. 2, п. 2 ст. 4 Федерального закона от 29.11.2014 N 382-ФЗ ). Но изменение срока касается не всей недвижимости.

Приведем минимальные предельные сроки владения квартирой, по прошествии которых можно не платить НДФЛ при продаже квартиры:

  • 3 года, если право собственности на квартиру получено (п. 3 ст. 217.1 НК РФ):

– в порядке наследования/дарения от члена семьи и/или близкого родственника, признаваемых таковыми Семейным кодексом РФ (ст. 2, ст. 14 Семейного кодекса);
— в результате приватизации;
— в результате передачи квартиры по договору пожизненного содержания с иждивением (собственником становится плательщик ренты).

  • 5 лет во всех иных случаях (п. 4 ст. 217.1 НК РФ)

Получается, что если гражданин купил квартиру, допустим, в середине 2016 года, то чтобы не платить НДФЛ при ее последующей продаже, он должен владеть ею минимум 5 лет.

Стоит отметить, что правило минимального предельного срока владения едино для всех граждан. В связи с этим, например, ответ на достаточно частый вопрос, платят ли пенсионеры НДФЛ с продажи квартиры, однозначный: да, платят, если продаваемой квартирой они владели меньше минимального предельного срока владения. Правда, региональные власти могут уменьшить вплоть до нуля минимальный предельный срок владения (пп. 1 п. 6 ст. 217.1 НК РФ). Следовательно, прежде чем подавать декларацию и платить НДФЛ, имеет смысл выяснить, не действуют ли в вашем регионе послабления по НДФЛ при продаже квартиры.

Если вам все же нужно задекларировать доход от продажи квартиры, то необходимо помнить об одном важном моменте – о размере дохода. Так вот, по общему правилу, если доход окажется ниже 0,7 от кадастровой стоимости продаваемого объекта, установленной на 1 января года, в котором зарегистрирован переход права собственности, то для налоговых целей доход будет приниматься равным именно 0,7 от кадастровой стоимости (п. 5 ст. 217.1 НК РФ).

Например, вы продаете квартиру в 2017 году. В договоре купли-продажи отражена продажная стоимость квартиры в размере 1 млн руб., а ее кадастровая стоимость по состоянию на 01.01.2017 установлена в размере 3 млн руб. Соответственно, чтобы избежать налоговых проблем (уплата пеней и штрафа), вы должны подать в ИФНС 3-НДФЛ за 2017 год с отраженной суммой дохода от продажи квартиры в размере 2,1 млн руб. (3 млн руб. х 0,7).

Однако здесь есть свои нюансы:

  • если кадастровая стоимость на начало года, в котором происходит переход права собственности, не определена, то правило коэффициента 0,7 не работает (п. 5 ст. 217.1 НК РФ). То есть, возвращаясь к нашему примеру, гражданин должен будет отразить в 3-НДФЛ ту же сумму, что указана в договоре купли-продажи – 1 млн руб.;
  • региональные власти вправе уменьшить размер коэффициента, применяемого к кадастровой стоимости, вплоть до нуля (пп. 2 п. 6 ст. 217.1 НК РФ).

Сообщая налоговикам о своем доходе от продажи квартиры, не забудьте заявить свое право на имущественный вычет (пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ) – он поможет уменьшить облагаемый доход и сократить сумму НДФЛ к уплате (или же вообще свести ее к нулю). Напомним, что можно заявить вычет в размере не более 1 млн руб. (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ). Вместо вычета вы можете уменьшить облагаемый доход на сумму документально подтвержденных расходов по покупке квартиры, доход от продажи которой вы декларируете (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). К примеру, вы купили квартиру за 2 млн руб. (подтверждающие данный факт документы у вас есть), а затем продали ее за 3 млн руб. Безусловно, вам выгоднее не заявлять вычет (в этом случае налог придется заплатить с 2 млн руб. (3 млн. руб. – 1 млн руб.)), а уменьшить доход на сумму понесенных ранее расходов (налог надо будет заплатить с 1 млн руб. (3 млн руб. – 2 млн руб.)).

В состав декларации 3-НДФЛ при продаже квартиры гражданин должен включить:

  • Титульный лист. В этом листе гражданин указывает общие сведения о себе;
  • Раздел 1. Данный раздел предназначен для отражения суммы НДФЛ, подлежащей уплате/возмещению;
  • Раздел 2. В этом разделе производится расчет налоговой базы по НДФЛ;
  • Лист А. В нем гражданин должен отразить доход, полученный от продажи квартиры. Кстати, у некоторых граждан вызывает затруднение проставление при продаже квартиры кода дохода в 3-НДФЛ. Так вот, в соответствии с Приложением № 4 к Порядку, утвержденному Приказом ФНС от 24.12.2014 N ММВ-7-11/[email protected], при продаже квартиры в Листе А нужно указать код дохода «01», если доход определен исходя из договорной стоимости;
  • Лист Д2. Предназначен для отражения суммы заявляемого имущественного вычета при продаже квартиры или суммы расходов, связанных с приобретением продаваемой недвижимости.
Читайте так же:  Получение налогового вычета при участии в долевом строительстве

С образцом 3-НДФЛ при продаже квартиры вы можете ознакомиться в этом материале.

Есть три быстрых способа заполнить декларацию 3-НДФЛ:

  • через Личный кабинет на сайте ФНС. Причем, если у вас есть электронная подпись, то вы можете сразу и отправить свою декларацию в ИФНС;
  • при помощи специальной программы ФНС, предназначенной для заполнения 3-НДФЛ;
  • через портал Госуслуг.

Декларацию, в которой отражен доход от продажи квартиры, необходимо представить в ИФНС не позднее 30 апреля года, следующего за годом получения такого дохода (п. 1 ст. 229 НК РФ). Так, например, декларируя доход за 2016 год, 3-НДФЛ нужно представить не позднее 02.05.2017 (30 апреля – суббота, 1 мая – нерабочий праздничный день (п. 7 ст. 6.1 НК РФ)).

Если сдать декларацию с нарушением срока, то физлицу грозит штраф (п. 1 ст. 119 НК РФ).

В том случае, если собственник продает свою квартиру, дом, дачу, земельный участок, садовый домик или иную жилую недвижимость, которая находилась у него в собственности менее 3 лет, а недвижимость приобретенная после 1.01.2016 менее 5 лет (согласно поправкам в Налоговом Кодексе РФ), то на него накладываются обязанности по предоставлению декларации 3-НДФЛ о доходах на следующий год, после реализации квартиры и иных жилых помещений, а также доли в них, в срок до 30 апреля, и в случае начисления налога в размере 13% его уплату до 15 июля. При невыполнении этих обязательств налогоплательщику грозят штрафные санкции, в соответствии с НК РФ.

Продажа квартиры или дома, находящейся в собственности менее 5 лет и декларация 3-НДФЛ

Если налогоплательщик реализовал жилую недвижимость, находящуюся у него в собственности менее 3 лет (приобретенную до 2016 года), и менее 5 лет (для приобретенной после 2016 года) ему будет необходимо подать декларацию о доходах на следующий год после сделки, как и было сказано ранее. Здесь представлен образец её заполнения.

Однако эти изменения не будут касаться жилой недвижимости полученной:

  • по договору дарения или наследству от близких родственников;
  • по договору ренты (пожизненного содержания с иждивением);
  • полученной в результате приватизации.

В этих случаях предоставлять 3 НДФЛ о доходах и уплачивать с них налог при продаже нужно будет, как и прежде, только в том случае, если у налогоплательщика она находились в собственности менее 3 лет.

Имущественный вычет при продаже дома или квартиры дешевле 1 000 000 рублей

Если налогоплательщик продал свои жилые постройки на сумму, менее чем 1 млн. рублей, то наилучшим вариантом для уменьшения налогооблагаемой базы (суммы с которой необходимо уплатить налог) в декларации 3-НДФЛ будет применение имущественного вычета. Согласно налоговому законодательству, при продаже жилой недвижимости налогоплательщику предоставляется право применить имущественный вычет, на который может быть уменьшен доход. Его максимальная сумма составляет 1 000 000 рублей. Рассчитывается он следующим образом:

Пример: Налогоплательщик продал квартиру, находящуюся у него в собственности менее 3 лет за 900 000 рублей. В этом случае на следующий год ему необходимо подать декларацию о доходах с продажи квартиры до 30 апреля, при этом платить НДФЛ с продажи ему не придется, так как максимальная сумма имущественного вычета в 1 000 000 рублей превышает его доход в 900 000 рублей.

Однако наиболее смекалистые и недобросовестные продавцы давно уже знают об имущественном вычете при продаже жилой недвижимости, и намеренно занижают стоимость квартир и домов в договорах купли-продажи для того чтобы не платить налог с дохода от сделки при подаче декларации 3-НДФЛ с продажи жилой недвижимости.

Если сумма продажи квартиры, дома, и прочей жилой недвижимости, а также доли в них, существенно превышает сумму в 1 000 000 рублей, то наилучшим способом снижения налогооблагаемой базы здесь будет применение права на уменьшение дохода на сумму расходов по приобретению недвижимости. Но для применения этого права у вас обязательно должен быть договор купли, приходные ордера, кассовые чеки, расписки продавца в получении от вас денег за приобретенной имущество и пр.

Упрощенно: сумма НДФЛ с продажи недвижимости в этом случае будет рассчитываться так: “(Доходы – Расходы)* 13%”

Пример: Налогоплательщик продал квартиру, находящуюся в собственности менее 3 лет за 3 000 000 рублей, при этом 2 года назад он покупал её за 2 700 000 рублей и у него на руках есть все документы, подтверждающие это. Он может применить 2 варианта:

1. Он может воспользоваться имущественным вычетом. При этом размер налога составит: (3 000 000 – 1 000 000)* 13% = 260 000 рублей.
2. Воспользоваться схемой “доходы минус расходы”. Здесь НДФЛ составит: (3 000 000 – 2 700 000)*13% = 39 000 рублей.

Как видите второй вариант наиболее выгоден для налогоплательщика. При этом он сам выбирает какой схемой исчисления налога в декларации 3 НДФЛ при продаже жилой недвижимости он хочет воспользоваться.

Да, нередко бывает и так, что налогоплательщик продает недвижимость, находящуюся в собственности менее 3 или 5 лет дешевле чем он купил ее некоторое время назад. В этом случае, если у него есть документы, подтверждающие это, он может воспользоваться схемой “Доходы минус расходы” при заполнении декларации 3-НДФЛ о продаже, и никакого налога уплачивать в бюджет ему не придется, однако подать декларацию о доходах он все также обязан подать.

Если недвижимость была продана по заниженной цене, а определяется это сравнением суммы сделки с кадастровой стоимостью объекта (государственная оценка рыночной стоимости объекта Кадастровой палатой). То налогооблагаемая база будет исчисляться не от суммы, указанной в договоре купли-продажи, а от 70% кадастровой стоимости объекта.

Читайте так же:  Перевод земли из ижс в коммерческую

Пример: Собственник продает квартиру, находящуюся в собственности менее 5 лет, при этом он нарочно занижает сумму сделки по продаже недвижимости до 1 000 000 рублей, чтобы не платить НДФЛ. Но при этом кадастровая стоимость недвижимости составляет 1 500 000 рублей. Это значит, что уйти от уплаты налога с продажи не получится и ему придется заплатить (1 500 000 * 70% – 1 000 000)*13% = 6 500 рублей.

Немаловажным моментом будет указать здесь то, что если объект недвижимости принадлежит нескольким собственникам (дольщикам) и продается целиком по одному договору купли-продажи, то сумма имущественного вычета в 1 000 000 рублей разделяется на дольщиков, соразмерно их долям в этом имуществе. Если же дольщики, каждый, по отдельности заключают договора купли продажи каждый на свою долю, то у каждого из них будет право на использование имущественного вычета в размере 1 000 000 рублей.

На нашем сайте вы сможете найти образцы заполнения декларации при продаже недвижимости, а также скачать программу для подготовки декларации о доходах. Ниже представлены документы для её заполнения:

Налог НДФЛ с продажи квартиры с разными сроками владения по долям

У наших клиентов часто возникает такой вопрос:Изображение - Ндфл при продаже квартиры, которой менее 3 лет Nalog-NDFL1

Как рассчитать налог с дохода от продажи недвижимости, если одна часть имущества находится в собственности более 3 лет (3 года до 01.01.2016 года; 3 или 5 лет с 01.01.2016 года в зависимости от основания возникновения права), а вторая часть приобретена недавно.

Срок владения таким имуществом для целей налогообложения как считать:

  • с даты возникновения права собственности на первую часть?
  • с даты возникновения права собственности на последнюю часть?
  • с каждой части налог уплачивается отдельно?

Сразу оговорим, что речь идет только о налоговых резидентах (лицах, проживающих на территории РФ непрерывно более 183 дней за последние 365 дней), потому что нерезиденты в любом случае уплачивают налог, сколько бы имущество ни находилось у них в собственности.

Самым свежим и актуальным разъяснением Министерства Финансов РФ по этому вопросу является письмо от 12.01.2018 N 03-04-05/908.

Изображение - Ндфл при продаже квартиры, которой менее 3 лет SPIK-nalog-ot-prodazhi-dolej-kvartiry

Так, согласно этому письму, если имущество принадлежало Вам (НЕЗАВИСИМО от изменения РАЗМЕРА ДОЛЕЙ) более минимального срока, установленного статьей 217.1. Налогового Кодекса РФ в целях освобождения от уплаты НДФЛ с дохода от продажи такого имущества, то доходы от реализации такого имущества не облагаются налогом.

Если при получении во владение другой части жилья Вы только увеличили объем прав, то срок владения считается с даты возникновения собственности на первую его часть

Аналогичные выводы указаны в более ранних разъяснениях Министерства Финансов РФ (внимание, все рассмотренные ситуации произошли до 01.01.2016, поэтому срок, после которого налогоплательщик-резидент освобождается от уплаты НДФЛ от продажи этого имущества, составляет 3 года) :

Внимание!

Все статьи на нашем сайте уникальны и размещены впервые! Текст публикации является сугубо информационным и не может быть использован в качестве доказательства в суде. ООО «СПИК» пишет статьи на основе собственного опыта и знаний, числовые показатели, используемые без ссылки на источник, основываются на оценке специалистов ООО «СПИК». Формулировки, относящихся к законодательству, намеренно упрощены, что, возможно, влечет за собой искажение смысла при разборе нюансов в частных случаях. В сложных или нетиповых ситуациях необходимо руководствоваться только законодательством РФ, при необходимости проконсультироваться у юриста с описанием частной ситуации. Права на статьи защищены законодательством, в том числе согласно 4 части ГК РФ. ООО 2СПИК» не несет какой-либо ответственности за возможную упущенную выгоду или убытки в любой форме, возникшие в результате расхождения позиции правоприменительных органов с позицией, изложенной в данной статье.

НДФЛ с продажи квартиры, находящейся в собственности менее 3 лет, в 2018 году

Изображение - Ндфл при продаже квартиры, которой менее 3 лет sp-zen

Изображение - Ндфл при продаже квартиры, которой менее 3 лет ndfl_pokupka_kvartiry

Любая сделка с недвижимостью является довольно сложной процедурой и предполагает последовательной прохождение нескольких этапов. К одному из них можно отнести необходимость расчета налога с продажи квартиры, с которым сталкивается собственник реализуемого объекта недвижимости.

Выручка от продажи относится к доходам и облагается НДФЛ по ставке 13% (для нерезидентов – 30%). Впрочем, уплаты подоходного налога можно избежать, получив льготу на основании длительности владения собственностью.

Новые условия выплаты подоходного налога с продажи квартиры

До 2016 года продавец недвижимости обязан был уплатить по сделке НДФЛ при продаже квартиры, находящейся менее 3 лет в собственности. И, наоборот, необходимости рассчитываться с бюджетом не возникало, если продавалось помещение, владение которым длилось дольше этого срока.

Правила применения льготы изменились с 1 января 2016 года. С этого момента порядок расчета налогов по «квартирным» сделкам разделяет все продаваемые объекты на две категории: приобретенные до начала 2016 года и после начала 2016 года. Напомним, отсчет владения начинается со дня регистрации, указанной в выписке из госреестра. При этом неважно, была квартира куплена, приватизирована или получена иным путем.

Вступление в собственность

Период владения

НДФЛ

Дольше трех лет

Меньше трех лет

После 2016 года

Дольше пяти лет

Меньше пяти лет

То есть, продажа квартиры, находящейся в собственности с 2018 года, без выплаты подоходного налога возможна не ранее 2023 года.

Интересно, что в прошлом для расчета НДФЛ имела значение стоимость сделки по продаже, заявленная в договоре. Это в свою очередь провоцировало фальсификацию большого числа сделок: стороны, договариваясь о купле-продажи недвижимости по реальной цене, прописывали в официальном соглашении заниженную стоимость, дабы снизить налог.

Однако с этими частыми попытками искусственно снизить сумму подоходного налога с продажи квартиры связано еще одно сравнительно недавнее изменение в законодательстве. По новым правилам стороны сделки обязаны устанавливать в договоре стоимость объекта в размере не менее 70% от его кадастровой стоимости. В случае, если стоимость по договору ниже, полученный доход приравнивают к кадастровой стоимости с коэффициентом 0,7. Таким образом значительного занижения налога не происходит. Положение относится к недвижимости, приобретенной после 2016 года.

Читайте так же:  Как быстро получить паспорт в 14 лет подробная инструкция

Интересно, что изменить минимальный срок владения или понижающий коэффициент кадастровой стоимости вправе региональные власти. При этом допускается снижение до нуля по обоим параметрам ( пп. 1 п. 6 ст. 217.1 НК РФ ).

Исключения при уплате подоходного налога в 2018 году

В некоторых ситуациях период выплаты подоходного налога при договоре купли-продажи квартиры в период после января 2016 года все так же ориентирован на короткий, то есть трехлетний срок. Так, НДФЛ с продажи квартиры, находящейся менее 3 лет в собственности (а не 5 – как в обычных случаях) не рассчитывается, если право на собственность было получено в результате наследования, приватизации, дарения или заключения договора пожизненного содержания.

Что же это означает? Если собственник решит продать квартиру, которой он владеет, например, 4 года, то ему придется заплатить НДФЛ, если этот объект он купил, и, наоборот, не придется, если изначально ее ему, скажем, подарили.

Говоря о различных возможностях снизить налог при продаже квартиры стоит упомянуть и еще одну важную вещь, которая волнует многих собственников жилья, решившихся на сделку с объектом недвижимости. Какой подоходный налог с продажи квартиры платят льготные слои населения? И тут, к сожалению, говорить о каких-либо налоговых послаблениях не приходится. Дополнительных льгот для пенсионеров, инвалидов и других категорий граждан с особым статусом не предусмотрено.

Как подать нулевую декларацию при продаже квартиры

Существенно снизить налог на имущество при продаже квартиры (а в некоторых случаях и свести его к нулю) поможет имущественный вычет. Владелец жилья вправе сам выбрать наиболее выгодный и удобный вариант снижения налоговой базы:

  • Фиксированный вычет в размере 1 миллиона рублей. Для него не требуется никакой дополнительной документации о тратах и расходах.
  • Вычет по размеру производственных расходов. Оформляется на основании документальных доказательств: чеков, накладных и актов по ремонту, договоров ипотечного кредитования и т.д.

Обратите внимание, на имущественный вычет не имеют права собственники, получившие квартиру в результате наследования или приватизации.

В случае, если имущественный вычет снизил размер полученного дохода до нуля, налогоплательщик все равно обязан подать декларацию в налоговую инспекцию. Документ будет фиксировать сумму полученного от продажи дохода, обосновывать имущественный вычет, а значит, подтвердит отсутствие налоговых долгов перед бюджетом. Проще говоря, поданная декларация является подтверждением наличия права снизить налог от продажи недвижимости. Вместе с тем в 2018 году при продаже квартиры по истечении 3-летнего периода владения (для собственности, попадающей под старую редакцию закона) декларацию подавать не нужно.

Сроки уплаты подоходного налога и подачи отчетности

Нет видео.
Видео (кликните для воспроизведения).

Размер полученного при продаже квартире дохода отражается в декларации 3-НДФЛ. Налогоплательщик – физлицо самостоятельно рассчитывает сумму налога, указывая ее в декларации. Отчет должен поступить в ИФНС не позднее 30 апреля года, следующего за совершением сделки. Дата может «плавать» с учетом государственных праздников. К примеру, 3-НДФЛ за 2016 год при продаже квартиры следовало подать не позднее 3 мая. Аналогичный перенос даты подачи отчетности по налогу с продажи недвижимости физических лиц произошел и в этом году: ближайший после установленной даты рабочий день – 3 мая.

Фактическая уплата налога с продажи квартиры в бюджет ограничена 15 июня следующего за сделкой года.

Подать 3-НДФЛ при продаже квартиры можно как лично, так и через сайты Госуслуг или ФНС.

Декларация состоит из следующих разделов:

· Титульный лист с общей информацией о налогоплательщике;

· Раздел 1 отражает подлежащую уплате сумму подоходного налога;

· Раздел 2 отражает расчет налоговой базы;

· Лист А показывает доход от продажи квартиры

· Лист Д2 показывает сумму имущественного вычета.

Подробнее о том, как заполнить физлицу декларацию 3-НДФЛ за 2017 год читайте здесь.

Уклонение от уплаты налогов или подача заведомо ложной информации влечет за собой административную или уголовную ответственность. Нарушителю грозит штраф до 100 тысяч рублей, а в некоторых случаях даже лишение свободы до трех лет. Предусмотрены и санкции за несоблюдение сроков подачи декларации после продажи квартиры. Отчет по подоходному налогу в 2018 году, если он оказался просрочен, будет «стоить» налогоплательщику штрафа в 5% за каждый месяц просрочки подачи декларации (но не менее 1000 рублей и не более 30% общей суммы налога).

Опоздание же с уплатой налога приведет к начислению пеней. Они рассчитываются, как 1/300 ключевой ставки Центробанка РФ за каждый день просрочки от суммы задолженности – в первый месяц, далее расчет производится исходя из 1/150 действующей ключевой ставки. Напомним, что с 12 февраля 2018 года ее размер составляет 7,5%.

Как продать квартиру менее 3 лет в собственности и не платить налог?

Изображение - Ндфл при продаже квартиры, которой менее 3 лет %D0%BA%D0%B0%D0%BA-%D0%BF%D1%80%D0%BE%D0%B4%D0%B0%D1%82%D1%8C-%D0%BA%D0%B2%D0%B0%D1%80%D1%82%D0%B8%D1%80%D1%83-%D0%BC%D0%B5%D0%BD%D0%B5%D0%B5-5-%D0%BB%D0%B5%D1%82-%D0%B2-%D1%81%D0%BE%D0%B1%D1%81%D1%82%D0%B2%D0%B5%D0%BD%D0%BD%D0%BE%D1%81%D1%82%D0%B8-%D0%B8-%D0%BD%D0%B5-%D0%BF%D0%BB%D0%B0%D1%82%D0%B8%D1%82%D1%8C-%D0%BD%D0%B0%D0%BB%D0%BE%D0%B3

После прочтения статьи для вас не останется неожиданностей со стороны налоговой инспекции. Вы узнаете не только, какие расходы вам грозят, но и как продать квартиру менее 3 лет в собственности и не платить налог.

Более 10 лет держался привычный нам порядок начисления и уплаты налогов, но с 2016 года многое изменилось. С 1 января 2016 года начал действовать новый, более сложный механизм калькуляции налогов при отторжении жилья физическими лицами.

Читайте так же:  Выселение квартирантов, арендаторов

Предположим, что вы владеете жилым помещением. Перечислю конкретные варианты его получения, которые имеют прямое отношение к этому периоду – 3 года:

  • Жилье унаследовано
  • Подарено близким родственником
  • Было приватизировано
  • Получено по договору пожизненного найма

Если жилище досталось вам одним из перечисленных способов, то после трех лет владения вы можете продать его без затрат. Если же объект находится в вашей собственности менее 3 лет, то после его продажи налоговый орган предъявит вам требования о перечислении подоходного налога. Как этого избежать читайте ниже.

Еще одной категорией владельцев, на которую распространяется 3-летний срок, являются те собственники, которые сделали покупку до 1 января 2016 года. Объясняется это тем, что закон не имеет обратной силы. И если приобретение было сделано до того момента, как новый порядок расчета вступил в законную силу, то есть до 01.01.2016, то на них распространяется действие старой редакции закона.

На все остальные способы, которыми жилое помещение могло стать вашей собственностью распространяется период 5 лет. Это может быть долевое участие, переуступка прав требования, получение пая в строительном кооперативе и т.д. Но самый распространенный вариант получения дома в собственность – это его покупка. И прежде всего именно для этого случая владение собственностью в течение 5 лет становится очень важным ограничением и проблемой.

Продажа жилья до истечения 5-летнего срока владения также влечет обязательства продавца калькулировать сумму будущей оплаты в казну.

Как продать квартиру менее 3 лет в собственности и не платить налог?

Изображение - Ндфл при продаже квартиры, которой менее 3 лет %D0%BA%D0%B0%D0%BA-%D0%BF%D1%80%D0%BE%D0%B4%D0%B0%D1%82%D1%8C-%D0%BA%D0%B2%D0%B0%D1%80%D1%82%D0%B8%D1%80%D1%83-%D0%BC%D0%B5%D0%BD%D0%B5%D0%B5-3-%D0%BB%D0%B5%D1%82-%D0%B2-%D1%81%D0%BE%D0%B1%D1%81%D1%82%D0%B2%D0%B5%D0%BD%D0%BD%D0%BE%D1%81%D1%82%D0%B8-%D0%B8-%D0%BD%D0%B5-%D0%BF%D0%BB%D0%B0%D1%82%D0%B8%D1%82%D1%8C-%D0%BD%D0%B0%D0%BB%D0%BE%D0%B3

Способы минимизации налогов при реализации имущества, состоящего в собственности менее 3 лет, такие же как и при владении объектом менее пяти, но более трех лет. Если вам удастся избежать уплаты налога, владея квартирой менее трех лет, это же вы сможете сделать и с объектом, которым владеете менее 5 лет.

Самый простой и очевидный – продажа квартиры стоимостью не более 1 млн рублей. Размер налоговой льготы полностью перекрывает цену сделки:

1 млн – 1 млн = 0

Исчезает сама налогооблагаемая база, превращаясь в ноль, а с ноля пошлины не платятся.

  • Очень небольшой процент сделок лежит в ценовом диапазоне до 1 млн рублей;
  • Налоговой льготой можно воспользоваться только раз в году. Вы не сможете продать несколько квартир в течение одного календарного года и каждый раз применять вычет.

Безусловно, продавец может искусственно занизить сумму договора, но есть опасность, что стоимость объекта на бумаге станет меньше, чем кадастровая цена, умноженная на понижающий коэффициент 0,7. В этом случае закон не обратит внимание на содержание договора и просто рассчитает объем вашего обязательства, исходя из кадастровой цены как описано ниже.

Выходом здесь может быть выяснение кадастровой стоимости жилища на 1 января. Кадастровая оценка может быть заметно ниже рыночной, особенно в сегменте вторичного жилья.

Кроме того, можно обнаружить, что ваш объект, по каким-то причинам, вообще не имеет кадастровой оценки. Тогда основываться на данных кадастра невозможно и вы можете определять цену продажи самостоятельно.

Еще одной причиной, по которой уточнение кадастровой оценки полезно это предотвращение возможных штрафных санкций. Старый объект действительно может быть продан недорого, дешевле 70% кадастровой оценки. В этой ситуации налоговики не только обратят на это внимание, но и сочтут это уклонением от уплаты. По таким правонарушениям предусмотрен штраф 20% от величины недополученного бюджетом налога.

Изображение - Ндфл при продаже квартиры, которой менее 3 лет %D0%BF%D1%80%D0%BE%D0%B4%D0%B0%D1%82%D1%8C-%D0%BA%D0%B2%D0%B0%D1%80%D1%82%D0%B8%D1%80%D1%83-%D0%BC%D0%B5%D0%BD%D1%8C%D1%88%D0%B5-3-%D0%BB%D0%B5%D1%82-%D0%B2-%D1%81%D0%BE%D0%B1%D1%81%D1%82%D0%B2%D0%B5%D0%BD%D0%BD%D0%BE%D1%81%D1%82%D0%B8-300x218

Этот способ уместен, если жилище было продано с целью приобретения другой квартиры или дома. 13% затрат на приобретение нового жилья вы можете вычесть из налога, который должны оплатить.

Более того, этот способ интересен своими дополнительными возможностями по сокращению налогооблагаемой базы и перспективой возврата денежных средств из бюджета. Поясню.

К примеру, в течение одного календарного года вы продали квартиру стоимостью 2,5 млн рублей и приобрели другое жилье стоимость 4 млн рублей.

С первой сделки вам следует рассчитать и оплатить ваше налоговое обязательство перед бюджетом. Для простоты ситуации предположим, что у вас не сохранилось никаких подтверждающих документов о приобретении этого объекта. Тогда вам остается единственный приемлемый вариант подсчета – с использованием фиксированного налогового вычета 1 млн руб.:

(2,5 млн – 1 млн) х 13% = 195 тыс.руб.

195 тыс.рублей — это размер вашего налогового обязательства.

Однако, в течение этого же года вы приобрели объект ценой 4 млн рублей. Это не значит, что можно претендовать на вычет со всей стоимости покупки, так как закон ограничивает цену приобретаемого жилья для целей налогового вычета двумя миллионами рублей. Поэтому, сделав такую покупку, сумма налогового вычета не превысит 260 тыс.рублей (2 млн руб. х 13% = 260 тыс.руб.)

Но даже в этом случае вам не только не придется тратиться на платежи в казну, но появляется возможность получить из бюджета государства причитающиеся вам деньги:

Вы должны государству – 195 тыс.руб.

Вам должно государство – 260 тыс.руб.

Итого: вы можете вернуть из госбюджета 65 тыс.руб. (260 тыс. – 195 тыс. = 65 тыс.)

Заметьте, никаких искажений и злоупотреблений, только знание закона.

  • Как было отмечено выше, средства, которые вы можете вычесть из своего налогового обязательства не более 260 тыс.рублей;
  • Обе сделки – и покупка и продажа – должны состояться в течение одного календарного года;
  • Прибегнуть к налоговому вычету при покупке жилья можно один раз в жизни. Размер зарплаты не важен.
Читайте так же:  Порядок получения льгот по оплате коммунальных услуг, категории, которым они положены

Подробности этого способа на видео:

Изображение - Ндфл при продаже квартиры, которой менее 3 лет %D0%BF%D1%80%D0%BE%D0%B4%D0%B0%D1%82%D1%8C-%D0%BA%D0%B2%D0%B0%D1%80%D1%82%D0%B8%D1%80%D1%83-%D0%BC%D0%B5%D0%BD%D0%B5%D0%B5-3-%D0%BB%D0%B5%D1%82-%D0%B2-%D1%81%D0%BE%D0%B1%D1%81%D1%82%D0%B2%D0%B5%D0%BD%D0%BD%D0%BE%D1%81%D1%82%D0%B8

Если вы поверхностно знакомы с расчетом отчислений в бюджет при отторжении жилого помещения, то в этой главе сжато опишу все используемые варианты. Способов расчета конечной суммы налога всего три. Причем налогоплательщик вправе сделать выбор в пользу некоторых из них по своему усмотрению.

Государство предоставляет гражданам налоговую льготу – 1 миллион рублей, которую следует вычесть из цены продажи. От оставшейся суммы нужно вычислить 13%, которые и надлежит перечислить в бюджет.

Владелец продал квартиру в 2017 году за 1,5 млн рублей. В следующем, 2018 году, он подает в инспекцию справку по форме 3-НДФЛ со следующим расчетом:

1,5 млн – 1 млн (налоговая льгота)= 500 тыс. руб.

500 тыс. руб. х 13% = 65 тыс. руб.

65 тыс. руб. – подоходный налог, который продавец обязан перечислить в бюджет

Физическое лицо вправе уменьшить налогооблагаемую базу на величину денежных средств, которые он потратил для покупки жилого помещения и его ремонта. Естественно, для этого нужно сохранить на руках подтверждающие документы. Договор о покупке, вероятно, у вас сохранится, а квитанции и чеки о проделанном ремонте могут не только не сохраниться, но даже не существовать в принципе. С ремонтными и строительными бригадами часто расплачиваются наличными. Поэтому, если планируете дальнейшую продажу, озаботьтесь этим заранее и потребуйте от монтажников официальных подтверждающих документов.

Дом продан за 4,5 млн рублей. До этого, годом ранее, он был приобретен за 2,5 млн рублей. На ремонт потрачено 800 тыс.руб. База для подсчета подоходного налога составит:

4,5 млн – 2,5 млн – 800 тыс.руб. = 1,2 млн руб.

Налог к оплате бывшим собственником:

1,2 млн руб. х 13% = 156 тыс.руб.

Если вдруг, продавая квартиру, вы указали цену имущества ниже, чем 70% ее кадастровой стоимости, то закон, для лучшей собираемости налоговых платежей, определяет контрактную цену вашей квартиры самостоятельно следующим образом:

Цена квартиры для целей налогообложения = 0,7 х кадастровой стоимости,

Далее сам налог к уплате определяется одним из приведенных выше способов:

  1. Налог с продажи = (Цена квартиры для целей налогообложения – 1 млн руб.) х 13%
  2. Налог с продажи = (Цена квартиры для целей налогообложения – официальные затраты на покупку) х 13%

Так, законодатель стремится исключить договоренности между продавцом и покупателем об указании в договорах «липовых» цен. «Договорняки» между физическими лицами имеют давнюю традицию. До вступления в силу новых поправок это было возможно и стороны этим пользовались часто. Однако, с 2016 года это стало затруднительным, поскольку прописав в договоре купли-продажи цену дома в 1 миллион, при его кадастровой оценке в 3 миллиона, налоговый орган посчитает, что продавец получил доход в 3 миллиона. А значит, он обязан перечислить в бюджет государства 273 тыс. рублей:

3 млн х 0,7 х 13% = 273 тыс.рублей

  • Для расчета налогового платежа этим способом применяется кадастровая стоимость квартиры, установленная на 1 января года, в котором состоялась сделка;
  • Если кадастровая стоимость на требуемую дату не установлена, то этот способ подсчета налога не применяется. Вы можете использовать два предыдущих;
  • Для жилых объектов, права собственности на которые возникли до 01.01.2016г., этот способ также не применяется.

Изображение - Ндфл при продаже квартиры, которой менее 3 лет yurist_59d36d813bdf9

Итак, резюмируя, можно обобщить большинство ситуаций, которые возникают при продаже жилого помещения физическим лицом:

  • Если вы реализуете объект, доставшийся вам по наследству, дарению, приватизации или пожизненному найму, то для вас критичен срок 3 года. Это касается и тех квартир, собственность которых определена до 1 января 2016 года. Во всех остальных случаях нужно контролировать период 5 лет.
  • Отсчет времени владения начинается с даты, указанной в свидетельство о праве собственности либо с даты его регистрации в Росреестре. Лишь при наследовании эта дата начинает отсчет со дня смерти умершего родственника.

Таким образом, ответ на вопрос: через сколько можно продать квартиру? – становится очевидным. Если вы имущество унаследовали, приватизировали либо вам его подарили, то ждать нужно 3 года. Если свидетельство на право собственности было оформлено до 2016 года – то же самое. В иных вариантах вступления в права собственности – ждать 5 лет. Либо применять способы оптимизации платежной нагрузки.

Изображение - Ндфл при продаже квартиры, которой менее 3 лет yurist_59d36d813bdf9

Изображение - Ндфл при продаже квартиры, которой менее 3 лет %D0%BF%D1%80%D0%BE%D0%B4%D0%B0%D1%82%D1%8C-%D0%BA%D0%B2%D0%B0%D1%80%D1%82%D0%B8%D1%80%D1%83-%D0%BC%D0%B5%D0%BD%D0%B5%D0%B5-3-%D0%BB%D0%B5%D1%82-%D0%B2-%D1%81%D0%BE%D0%B1%D1%81%D1%82%D0%B2%D0%B5%D0%BD%D0%BD%D0%BE%D1%81%D1%82%D0%B8-1

Отчитаться перед налоговым органом о проданной квартире или машине мы обязаны на следующий год после года самой сделки, до 30 апреля. Оплатить налог необходимо до 15 июля.

Хочу подчеркнуть еще одну важную деталь. Сроки владения имуществом для целей расчета налогов могут изменяться региональными властями. Им дано право сокращать этот период вплоть до нуля. Поэтому в каждом конкретном регионе этот критерий следует уточнять индивидуально.

Так выглядят самые реалистичные и законные способы того, как продать квартиру менее 3 лет в собственности и не платить налог. Вероятно, арсенал этих приемов будет пополняться благодаря предприимчивости и находчивости наших сограждан.

Желаю вам удачных покупок и не платить лишних сборов!

Ндфл при продаже квартиры, которой менее 3 лет
Оцените статью
Изображение - Ндфл при продаже квартиры, которой менее 3 лет serjkamysh
Автор статьи: Сергей Камышов

Позвольте представиться. Меня зовут Сергей и я уже более 7 лет оказываю юридические услуги. Считая себя профессионалом, хочу научить всех посетителей сайта решать сложные задачи. Все материалы для сайта собраны и тщательно переработаны для того чтобы донести как можно доступнее всю требуемую информацию. Однако чтобы применить все, описанное на сайте всегда необходима ОБЯЗАТЕЛЬНАЯ консультация со специалистами.

Обо мнеОбратная связь
Оцените статью:
Нет видео.
Видео (кликните для воспроизведения).

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here