Переуступка ипотеки – можно ли оформить и на каких условиях

Описание страницы: переуступка ипотеки – можно ли оформить и на каких условиях | жилсервис плюс 2019 от профессионалов для людей.

Особенности ипотеки на покупку квартиры по переуступке права требования

ПОДАТЬ ЗАЯВКУ НА ИПОТЕКУ И БЫСТРО УЗНАТЬ РЕШЕНИЕКвартира по переуступке права требования в ипотеку — это один из вариантов стать владельцем жилья в новостройке. Эта схема не очень распространенная и воспринимается банками с осторожностью. Она предусматривает передачу права собственности на квартиру в доме, который еще находится в стадии строительства. Например, если покупатель приобретает квартиру на кредитные деньги у другого физлица, которому она принадлежит на основании договора долевого участия.

Изображение - Переуступка ипотеки – можно ли оформить и на каких условиях proxy?url=https%3A%2F%2Fcreditkin.guru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F05%2F01-kart-37

Понятие переуступки права требования на квартиру в строящемся доме

Переуступка может совершаться физическим или юридическим лицом в пользу другого гражданина или компании. Право на нее гарантировано законом – человек, заключивший с застройщиком договор о покупке жилья на стадии строительства, имеет право продать еще не построенное жилье посредством переуступки права требования. Проще говоря, происходит смена покупателя: после сдачи новостройки оформление произойдет на нового собственника, а не того, кто изначально финансировал строительство.

Еще один документ, о котором следует знать сторонам, так как на его основании переходит право собственности, называется договором цессии. Стороны, принимающие участие в сделке называются:

  • цедент – продавец,
  • цессионарий – покупатель.

Кроме вышеуказанных лиц в процессе принимает участие застройщик и банк (в случае покупки в ипотеку).

Существует две разновидности переуступки прав на имущество:

  1. Через договор ДДУ – сторона договора передает покупателю свои права по нему. Пока дом не будет сдан в эксплуатацию, подобные сделки можно заключать бесконечное количество раз.
  2. Посредством предварительного договора купли-продажи – по этому документу стороны берут на себя обязательство в будущем (после сдачи дома в эксплуатацию) заключить договор купли-продажи на заранее оговоренных условиях. Но банки такую форму сделок не кредитуют, полагая их слишком рискованными.

Перед тем как согласиться на заключение сделки, потенциальному покупателю следует изучить репутацию застройщика. Ведь планируется приобрести не готовую квартиру, а только права на будущее жилье, которое находится в процессе строительства. При этом основной акцент следует обратить на такие моменты:

  1. Сколько лет застройщик работает на рынке.
  2. Есть ли сданные объекты.
  3. Качество выполненных работ.
  4. Проверить, есть ли все разрешительные документы на строительство, в т.ч. договор аренды на землю.

Далее продавцу необходимо собрать документы:

  • договор долевого участия,
  • согласие застройщика на переуступку,
  • согласие супруга(и) в нотариальной форме на передачу прав собственности,
  • квитанции и платежки, подтверждающие оплату долевых взносов.

‘ alt=””>

От покупателя потребуется только паспорт и согласие второго супруга. Третьей стороной сделки является банк, который заключает с покупателем ипотечный договор.

Коротко процесс покупки квартиры в новостройке по переуступке права можно представить так:

  1. Проинформировать застройщика о своих планах.
  2. Получить официальное разрешение от застройщика на заключение сделки (обычно оно платное).
  3. Также застройщик выдает справку об отсутствии или наличии задолженности.
  4. Заказать в Росреестре выписку ЕГРН.
  5. Получить нотариальное согласие супруги(а) на переход права собственности по недвижимости.
  6. Заключить договор переуступки права требования и зарегистрировать его в Росреестре.

Регистрация документа займет 10 рабочих дней, подать документы можно через МФЦ.

Приобрести права на квартиру по переуступке в ипотеку, хоть это и не стандартная процедура, не сложно. Главное собрать все необходимые документы и быть уверенным в репутации застройщика. Ведь пока дом не сдан в эксплуатацию, существуют риски замораживания строительства, в результате чего покупатель может потерять свои средства.

Также есть ряд других сложностей:

  1. Банки неохотно дают ипотеку на покупку квартир по договору переуступки. Если стороной сделки является застройщик, причем из числа аккредитованных в банке, вероятность одобрения намного выше, чем если квартира приобретается у частного лица. Исключением может являться покупка через партнерские с банком агентства недвижимости.
  2. Налоги – в соответствии с действующим налоговым законодательством продавец обязан оплатить 13% подоходного налога с разницы цены на недвижимость, указанной в ДДУ и договоре цессии. Например, первый владелец приобрел права на жилье за 1 млн. рублей, но так как дом за некоторое время уже почти готов к сдаче в эксплуатацию, стоимость квартиры выросла на 700 тысяч рублей, до 1,7 млн. рублей. И именно по такой цене она будет продаваться. В таком случае 700 тысяч рублей облагается подоходным налогом 13%. Продавец обычно не желает переплачивать и просит записать в договоре сумму меньшую, чем получает фактически. Но при ипотеке такая схема невозможна – ни один банк на это не пойдет.
  3. Приобретение квартиры по переуступке у частного лица не подходит под программы господдержки ипотечных заемщиков.

Гражданину необходимо после получения последнего документа обратиться в налоговую с заявлением о предоставлении имущественного вычета по доходам в тот налоговый период, когда был подписан передаточный акт. С собой нужно принести договор, по которому был осуществлен переход права собственности.

Основные риски, который несет покупатель квартиры:

  1. Объект не будет вовремя передан в эксплуатацию.
  2. Продажа прав требования без согласия застройщика может привести к признанию договора цессии недействительным. Закон не устанавливает обязанности согласовывать переуступку с застройщиком, но большинство компаний включает такой пункт в ДДУ.

Выгода же от покупки квартиры подобным образом заключается в возможности приобрести жилье дешевле, пока оно находится на стадии строительства. На этапе котлована и подготовки фундамента цена на жилье минимальная, но в тоже время покупатель берет на себя и самые высокие риски. В настоящее время такой тип сделок не пользуется особой популярностью по простым причинам:

  • сложно найти банк, который готов предоставить кредит на переуступку от частного лица;
  • кризис в строительной отрасли и обилие предложения квартир в новостройках позволяют покупателю найти квартиру с более простым оформлением.
Читайте так же:  Как оформить рвп, основания, документы, сроки получения и действия

‘ alt=””>

Если говорить об ипотеке на квартиру по переуступке, которая сама покупалась в кредит – то такой вариант практически невозможен. Стандартные ипотечные программы этого не предусматривают, решение можно найти лишь при индивидуальном рассмотрении банком конкретного обращения заемщика.

Переуступка ипотеки – можно ли оформить и на каких условиях

Переуступка прав (цессия) по договору ипотеки уже стала довольно распространённой, её используют с каждым годом всё чаще благодаря тому, что она может принести выгоду обеим сторонам. Но согласовать все нюансы не так просто, поскольку требуется согласие не только продавца и покупателя, а ещё и банка, а для недостроенного жилья – застройщика.

Таким образом новый владелец получит как право собственности на недвижимость, так и обязанности по погашению оставшейся части ипотеки. Отдельно он выплачивает уступившему права некоторую сумму по договорённости, чтобы компенсировать понесённые им затраты.

Описанный вариант – переуступка по инициативе заёмщика, но также она возможна и по предложению банка. Подобное случается при невыполнении заёмщиком обязательств по договору ипотечного кредитования. Банк может забрать права на недвижимость, после чего либо реализовать её на аукционе, либо переуступить права другому покупателю.

Изображение - Переуступка ипотеки – можно ли оформить и на каких условиях proxy?url=https%3A%2F%2Fpravo.estate%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F06%2Fwsi-imageoptim-pereustupka-ipotechnoj-kvartiry2

Возможен и вариант продажи долга иному банку либо коллекторскому агентству. В данном случае переуступаются права кредитора. Если такая уступка происходит не из-за нарушений со стороны заёмщика, то он иногда даже и не сразу узнаёт о том, что она случилась, поскольку для него никаких изменений в условиях выплаты долга не произойдёт, просто его выплаты будут переводиться на счета нового владельца долга. Либо клиента могут предупредить о смене кредитора и попросить делать выплаты на другой счёт. Конечно, такое уведомление необходимо сначала проверить, сделав звонок в банк, в котором вы взяли ипотеку.

Это важная особенность, ведь если банк не даст согласие, то переуступка будет невозможна. Иногда именно на этом этапе приходится прервать переговоры, поскольку, даже если банк соглашается работать с другим клиентом, вместо договора переуступки он предлагает заключить полностью новый. Условия по нему могут оказаться другими, зачастую хуже, и потому из-за позиции банка сделка может сорваться.

Случаи, в которых приходится прибегать к переуступке прав, достаточно разнообразны. Перечислим наиболее частые из них:

  • Потребовалось срочно продать недвижимость, например, планы изменились или возникла срочная нужда в деньгах. Тогда самый простой способ сделать это – договор переуступки.
  • Заёмщик оказался не в состоянии совершать платежи вовремя и в нужных объёмах.
  • Произошёл развод, после чего один из супругов отказался от своей доли и обязательства по ипотеке целиком перешли ко второму, а он не в состоянии их выполнять.
  • Наследство – заёмщик умер, и к его наследникам перешли не только права на недвижимость, но и обязанности завершить выплаты за неё, чего они делать не хотят, или не могут.
  • Права переуступает кредитор – это может произойти из-за того, что кредит передаётся коллекторам либо другому банку переходит весь ипотечный портфель.

Алгоритм, по которому проводится и оформляется переуступка, выглядит так:

  1. Заёмщик проводит поиск покупателя на недвижимость.
  2. После нахождения они совместно должны явиться в банк и составить заявление о намерениях.
  3. Банком осуществляется проверка, после чего выносится решение относительно того, может ли сделка быть заключена.
  4. Покупатель заключает договор с финансовым учреждением.
  5. Переход прав собственности регистрируется в Росреестре.
  6. Проводятся расчёты между покупателем и продавцом.
  7. Покупатель начинает выплачивать ипотеку.

Это очень важно, поскольку залоговым имуществом без него распоряжаться будет нельзя. Единственное исключение из этого правила – завещание, а во всех остальных случаях согласие необходимо. Потому, перед тем как согласовывать детали с лицом, которому будут переуступлены права, следует обратиться в банк.

Если же переуступка сделана без разрешения банка, то он может:

  • обратиться за признанием сделки недействительной;
  • потребовать полного погашения ипотеки, да ещё и вместе со штрафами, наложенными за нарушение;
  • взыскать залоговое имущество.

Изображение - Переуступка ипотеки – можно ли оформить и на каких условиях proxy?url=https%3A%2F%2Fpravo.estate%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F06%2Fwsi-imageoptim-ipoteka-dlya-ip-v-sberbanke1

Если удалось получить предварительное согласие банка, значит, покупателю прав на недвижимость необходимо будет пройти полную проверку, такую же, какую проходил продавец для подписания договора ипотеки. Таким образом банк сможет убедиться в том, что новый клиент платёжеспособен, имеет хорошую кредитную историю и так далее – в общем, высока вероятность, что он отдаст ипотеку.

Для этого потребуется предоставить полный пакет документов, требующихся для оформления ипотеки, хотя процесс всё-таки будет проще, чем для оформлявшего ипотеку изначально за счёт того, что оценка недвижимости уже проведена и все документы относительно неё банку предоставлены. Благодаря этому экономятся деньги и время.

Потребуются же следующие документы:

  • паспорт (обязательно иметь гражданство РФ);
  • заявление;
  • сведения о занятости;
  • справки о доходе.

Составляется договор по стандартному образцу, который прилагается к статье.

Обязанности продавца при заключении договора переуступки:

  • расплатиться по долгам, если они есть, и зафиксировать, что больше их не имеет;
  • при необходимости взять согласие у супруга и нотариально заверить его;
  • оформить согласие банка на переуступку либо погасить долг и получить документы об этом;
  • при долевом строительстве также необходимо уведомить застройщика и получить его согласие на переуступку.

Отметим, что оправданность сделки в сравнении с остальными вариантами купить квартиру для покупателя сильно зависит от ситуации, а вот у продавца зачастую просто нет иных приемлемых вариантов. Ещё один значимый плюс – высокий уровень безопасности сделки, поскольку недвижимость уже прошла проверку банка.

Читайте так же:  Как правильно погашать ипотеку досрочно

Основной плюс заключения договора переуступки для покупателя – так можно получить жильё значительно дешевле его рыночной стоимости. Нередко продавец оказывается вынужден расстаться с недвижимостью, и если не сделает этого вовремя, то ему будут грозить штрафы и прочие неприятности. В результате скидка может достигать 10-25%. Ещё один значимый плюс – приобретаемая недвижимость уже прошла проверку банка, а значит, минимален риск, что с ней окажется что-то не так.

Вместе с тем некоторые присущие договору переуступки черты для покупателя стоит отнести к недостаткам:

Главный плюс для продавца очевиден – переуступка для него наиболее быстрый способ получить деньги, если в них есть срочная необходимость. Тем более, если нет возможности вовремя внести платежи и имеется риск, что банк разорвёт договор и выставит недвижимость на аукцион. Тогда полученная сумма, скорее всего, будет ниже, чем при переуступке, к тому же придётся заплатить штрафы за просрочку.

Если же вложения делались в строящуюся недвижимость, а к моменту переуступки она завершена или близка к этому, то и вовсе можно получить прибыль – иногда квартира продаётся дороже на 30-40%, чем когда подписывался договор долевого участия (ДДУ).

И это всё равно остаётся выгодным и для покупателя тоже, потому что рыночные цены на жильё на аналогичном этапе готовности ещё выше.

Когда застройщик только начинает возводить новостройку, он может предложить много свободных квартир, но по мере строительства, мало того, что растёт цена, уменьшается и предложение. В результате на каком-то этапе свободные квартиры могут просто кончиться, но всё ещё остаётся возможность получить жильё при помощи переуступки.

Изображение - Переуступка ипотеки – можно ли оформить и на каких условиях proxy?url=https%3A%2F%2Fpravo.estate%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F06%2Fwsi-imageoptim-dolevoe-stroitelstvo_03-1024x601-1

Необходимо заключить достаточно сложный юридически договор с множеством тонких нюансов, а кроме того, заручиться согласием застройщика. Ещё сложнее сделка станет, если квартира приобреталась в ипотеку, но всё-таки и тогда будет осуществимой.

Банки вообще с осторожностью относятся к предоставлению ипотеки не под залог уже построенной квартиры, а лишь строящейся, и это понятно, ведь риск при таком займе выше. И тем более с подозрением они относятся к последующей переуступке прав – а без разрешения кредитора её нельзя будет провести. Облегчить процесс получения одобрения банка может получиться, если переуступку прав поддержит застройщик, тогда можно будет обратиться к сотрудничающему с ним банку.

Хотя в первую очередь подобная переуступка – вынужденный шаг, но также её использование может входить в схему инвестирования и быть запланировано заранее. В таком случае договор с застройщиком заключается на как можно более раннем этапе, а после ввода жилья в эксплуатацию оно продаётся. Это может быть сделано как на свои средства, так и при помощи ипотеки, однако, второй вариант сложнее, кроме того, потребуется платить проценты банку. Но в случае успешного завершения строительства прибыль обычно оказывается в разы выше – то есть, инвестор получает своеобразную премию за риск.

Переуступка строящегося жилья особенно выгодна для покупателя:

  • Можно приобрести квартиру уже после того, как у нужного застройщика закончились предложения.
  • В сравнении с рыночной ценой обычно достигается довольно внушительная экономия, если приобретать недвижимость у участника долевого строительства.
  • При этом переуступка чаще всего делается ближе к финальному этапу стройки, в результате чего риск возникновения проблем с ним ниже, и ждать завершения придётся меньше.
  • При переуступке уже построенной квартиры от физического лица достигается высокая степень юридической чистоты, и можно особенно не волноваться, что жильё окажется «проблемным», поскольку оно уже прошло скрупулёзную проверку банка.

Но добавляются и неудобства:

  • Необходимо тщательно изучить всю документацию при покупке прав на строящееся жильё, для чего следует привлечь компетентного юриста, а это опять-таки будет стоить денег.
  • Тем не менее эти дополнительные затраты чаще всего перевешиваются выгодой, которую можно получить, перекупив ипотеку на покупку жильё дешевле его рыночной стоимости – иногда на 10-20%.
  • Но всё же остаётся и риск, связанный с застройщиком, пусть он и ниже, чем если покупать жильё на стадии котлована. Следует учитывать, что нынешний владелец после переуступки прав уже не будет нести никакой ответственности за срыв сроков сдачи и прочие проблемы. Потому стоит подумать о том, по какой причине он готов расстаться с приобретённой квартирой. Возможно, ему стало известно о проблемах застройщика. Например, сроки сдачи срываются, стройка идёт крайне вяло, дом не соответствует плану, по которому начиналось строительство, у застройщика много долгов, и тому подобных.

Чтобы снизить этот риск, необходимо провести тщательное изучение застройщика перед подписанием документов, проверить его репутацию, историю. Возможно, даже посетить сданные объекты, и уж тем более наведаться на строительную площадку, где возводится дом, в котором располагается приобретаемая квартира.

У переуступки ипотеки есть как явные плюсы, так и возможные минусы, и потому, стоит ли прибегать к ней, решать нужно в каждой конкретной ситуации по обстоятельствам. Продавца она иногда может буквально спасти от штрафов и огромных расходов, которые всё равно не предотвратят потерю строящейся недвижимости. Покупателю может быть интересна квартира именно в этом здании, притом что свободных уже нет. Тогда найти лицо, готовое уступить свои права, может быть лучшим выходом. В ином случае, при готовности рисковать, лучше приобрести строящуюся недвижимость на более раннем этапе, а при отсутствии таковой – уже сданный в эксплуатацию объект. Тем более что и оформление покупки и ипотеки будет проще.

Читайте так же:  Правовое регулирование договора приватизации

Изображение - Переуступка ипотеки – можно ли оформить и на каких условиях proxy?url=https%3A%2F%2Fsber-ipoteka.info%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F06%2FPereustupka-ipoteki-ot-Sberbanka

Передача прав на взыскание ипотечного долга требует подписания отдельного документа, составленного по форме основного обязательства. Банк может одобрить эту операцию только в том случае, если новый заёмщик соответствует всем требованиям кредитного комитета. Переуступка ипотеки от Сбербанка может производиться и самим финансовым учреждением. Передача пула закладных стороннему банку помогает пополнить оборотный капитал и быстро нарастить активы.

Нет видео.
Видео (кликните для воспроизведения).

Изображение - Переуступка ипотеки – можно ли оформить и на каких условиях proxy?url=https%3A%2F%2Fsber-ipoteka.info%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F06%2FPereustupka-ipoteki-novomu-zayomshhiku

Далеко не все люди в состоянии погасить взятые на себя обязательства. Причины финансовых проблем могут быть различными. Кого-то сокращают на работе, а кто-то теряет трудоспособность. В этом случае заёмщик может передать обязанности по погашению задолженности другому лицу (по договорённости со Сбербанком). Соглашение может быть подписано только после проверки соискателя.

Он должен соответствовать следующим требованиям:

  • Стабильное материальное положение и трудовая занятость;
  • Отсутствие уголовных и административных преступлений;
  • Позитивная кредитная история;
  • Низкая закредитованность;
  • Наличие дополнительных источников дохода;
  • Возраст от 21 года до 65 лет;
  • Наличие полиса страхования жизни и здоровья.

Сотрудники ипотечного отдела обычно неохотно идут на переоформление кредита. Переуступка ипотеки от Сбербанка производится в крайнем случае, когда у клиента возникают серьёзные жизненные неурядицы.

Переуступка ипотеки сторонней организации (без оформленной закладной)

Изображение - Переуступка ипотеки – можно ли оформить и на каких условиях proxy?url=https%3A%2F%2Fsber-ipoteka.info%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F06%2FPereustupka-ipoteki-storonnej-organizatsii-bez-oformlennoj-zakladnoj

Согласно действующему законодательству залогодержатель может уступить долг по ипотеке третьей стороне, если это действие не нарушает законных интересов граждан. Новый заимодавец получает право на удовлетворение своих требований за счёт стоимости залогового имущества. Залогодержатель, которому уступлено право требования, обязан соблюдать коммерческую тайну и не разглашать личные данные заёмщика (согласно 152-ФЗ). Разглашение конфиденциальной информации преследуется по закону. Переуступка ипотеки от Сбербанка предполагает заключение договора цессии.

Этот документ должен содержать следующие сведения:

  1. Дата и место подписания;
  2. Реквизиты сторон;
  3. Номер ипотечного соглашения;
  4. Сумма основного долга и начисленных процентов;
  5. Сроки передачи документов;
  6. График оплаты долговых обязательств;
  7. Условия расторжения сделки;
  8. Подписи контрагентов.

Должник уведомляется в письменной форме о произведённом переходе права требования. Если данная операция требует финансовых расходов, то залогодержатель обязан возместить издержки за свой счёт. Переуступка ипотеки от Сбербанка регистрируется в государственных органах.

Переуступка ипотеки сторонней финансовой организации (с оформленной закладной)

Изображение - Переуступка ипотеки – можно ли оформить и на каких условиях proxy?url=https%3A%2F%2Fsber-ipoteka.info%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F06%2FPereustupka-ipoteki-storonnej-finansovoj-organizatsii-s-oformlennoj-zakladnoj

Закладная представляет собой ценную бумагу (ЦБ), удостоверяющую права залогодержателя. Закладная позволяет заимодавцу накладывать обременение на предмет залога. Также она даёт возможность требовать исполнения долговых обязательств. Передача прав по ценной бумаге осуществляется путём указания нового владельца долга (в закладной проставляется соответствующая отметка). Если передаточная запись делается гражданином, действующим по поручению залогодержателя, то в ценной бумаге должны присутствовать сведения о доверенности.

Если ЦБ находится на депозитарном учёте, то переуступка ипотеки от Сбербанка осуществляется путём внесения записи по электронному счёту. Приходная запись удостоверяет права нового залогодержателя и не требует внесения дополнительных отметок в ЦБ. После того как должник погасит ссуду, он может забрать закладную у заимодавца. Если последний отказывается предоставлять документ, то заёмщик может обратиться в суд.

В банковском бизнесе закладные используются с целью секьюритизации активов. Сбербанк активно скупает закладные у АИЖК, и выпускает ипотечные ценные бумаги на сотни миллиардов рублей. Такая кредитная политика даёт возможность банку постоянно наращивать кредитный портфель. Герман Греф (глава Сбербанка) намерен к 2020 году довести объём чистой прибыли своей организации до 1 триллиона рублей (ипотечные ЦБ станут ключевым звеном долгосрочного бизнес-плана).

Изображение - Переуступка ипотеки – можно ли оформить и на каких условиях proxy?url=https%3A%2F%2Fsber-ipoteka.info%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F06%2FPereustupka-ipoteki-po-DDU

Покупка недвижимости в строящемся доме предполагает подписание договора долевого участия (ДДУ). Права по этому соглашению могут быть переуступлены новому инвестору. Эта процедура требует обязательной регистрации в Росреестре. Цессия может быть произведена до ввода здания в эксплуатацию. Если покупатель подписал акт приёма-передачи квартиры, то уступить права на жилое помещение он уже не сможет.

Цедент не обязан согласовывать свои действия со строительной фирмой, но он должен уведомить её о переуступке в установленные сроки (это положение не применяется в том случае, когда жильё в новостройке оплачено не полностью). Уведомление должно быть составлено в простой письменной форме. В бумаге нужно указать данные цедента и цессионария. Также к уведомлению следует приложить копию договора цессии.

Для осуществления сделки переуступки ипотеки от Сбербанка потребуются следующие документы (предоставляется оригинал и копия):

  • Квитанции, подтверждающие оплату объекта недвижимости;
  • Согласие застройщика на уступку долга (при наличии задолженности);
  • Согласие супруга покупателя на заключение договора цессии (требуется нотариальное заверение);
  • Согласие банка на совершение операции (при наличии ипотеки);
  • ДДУ;
  • Письменное одобрение соглашения органами опеки (актуально для операций, затрагивающих интересы несовершеннолетних и недееспособных граждан);
  • Выписка из ЕГРП.

В определённых ситуациях строительная фирма может отклонить заявление о переуступке ипотеки от Сбербанка. Соглашение о цессии аннулируется и государственная регистрация сделки приостанавливается.

Изображение - Переуступка ипотеки – можно ли оформить и на каких условиях proxy?url=https%3A%2F%2Fsber-ipoteka.info%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F06%2FPereustupka-ipoteki-osnovnye-riski

До 20% квартир в новостройках приобретается по договору цессии. Адвокаты выделяют следующие риски подобных сделок:

Дольщик, желающий избежать перечисленных проблем, должен провести доскональную проверку бизнеса застройщика перед подписанием ДДУ. Следует обратить внимание на финансовые показатели и кредитную нагрузку организации. Также следует зайти на сайт ФССП и проверить застройщика на предмет непогашенных долгов.

Внимательно изучите отзывы граждан, купивших квартиры в новостройке. Уделите внимание личностям руководителей и собственников фирмы. Необходимо ввести ФИО директоров в поисковую систему Яндекс и собрать максимум информации об этих людях. Не торопитесь с выбором и заключайте сделки только с надёжными контрагентами.

Когда банк и заемщик заключают кредитный договор, обеспеченный ипотекой, каждый из них имеет свои права, обязанности, и при этом не лишен права передавать их третьему лицу, не участвовавшему при совершении сделки. Это соглашение и есть переуступка ипотеки.

Читайте так же:  О выписке из квартиры собственника несовершеннолетнего ребенка

Что такое переуступка ипотеки и для чего она нужна

Переуступка права на ипотеку – это один из вариантов решения жилищного вопроса для граждан со средним уровнем дохода. Можно приобрести как готовое жилье, так и вложить денежные средства в возведение жилищного комплекса, предварительно заключив соглашение с застройщиком. Это выгодное предложение, ведь к моменту окончания строительства цена на объект недвижимости поднимется в несколько раз. Перед тем как переуступить ипотеку на квартиру, покупатель должен заранее оценить возможные затраты, плюсы и минусы предстоящей сделки.

К переуступке ипотеки чаще всего прибегают застройщики, желающие получить максимальную прибыль при экономии средств. Если жилье приобрести до момента, когда оно пройдет государственную регистрацию и сдачу в эксплуатацию (от застройщика ипотека), можно сэкономить до 20% его стоимости.

Основная проблема состоит в выборе кредитного учреждения, которое заинтересует подобное предложение, ведь большинство из них хотят получить в залог имущество с высокой стоимостью, а не обязательства заемщика. Поводом для волнения может быть как нарушение сроков сдачи объекта в эксплуатацию, так и недобросовестность новых владельцев.

Перед тем как купить квартиру в ипотеку по переуступке, заемщик может столкнуться с некоторыми нюансами:

  • высокая процентная ставка;
  • длительный поиск подходящего банка;
  • жесткие требования;
  • требуется предварительный договор уступки права требования квартиры с ипотекой;
  • отсутствие полной информации о кредиторе (его репутации) или объекте недвижимости;
  • недоверие к соинвесторам.

ФЗ «Об ипотеке» (ст. 47) гласит, что ипотека по переуступке от физического лица оформляется после получения разрешения кредитного учреждения, которое неохотно идет на подобные уступки. Но ситуации бывают разные.

  1. Например, ипотека была оформлена в браке, а после развода один из супругов желает отказаться от своей половины и переуступить обязательства другому.
  2. Переезд на постоянное место жительства в другую страну требует от заемщика погашения кредита раньше указанного срока и снятия с жилья обременения. Как правило, на это уходит много времени. Переуступка является максимально приемлемым вариантом в этом случае. Новый владелец (покупатель) продолжает выплачивать долг, и обе стороны остаются довольны.
  3. Исключением становится передача прав на недвижимость в порядке наследования, о чем указано в п.3 ст. 37 ФЗ «Об ипотеке». В этом случае заемщик оформляет договор без согласования с кредитным учреждением.

Инициатором переуступки может стать и кредитор. Например, в случае банкротства. Тогда все права и обязательства переходят новому владельцу без уведомления плательщика относительно причины банкротства. Однако новый владелец в обязательном порядке должен уведомить своих клиентов о том, как дальше выполнять обязательства по платежам, об изменении условий в письменном виде, предоставить новые реквизиты. Если этого не произошло, необходимо самостоятельно узнать нужную информацию на официальном сайте банка-кредитора. Следует заметить, что в период переуступки прав банка-банкрота его правонаследник не имеет права взымать штрафы и пени за нарушение срока погашения долга до окончания процедуры ликвидации.

Однако это не единственный случай, когда банк желает переуступить ипотеку. Проявлять инициативу он может, если:

  • сделка признана неликвидной;
  • требуется досрочное погашение долга, включая проценты;
  • взыскание на предмет залога, если заемщик нарушил график выплат.

Кредитная организация переуступает ипотеку другому кредитору путем выставления объекта недвижимости или его прав на аукцион.

Кредитное учреждение может переуступить права на ипотеку третьему лицу, если оформлена закладная (ст. 316 ГК РФ).

Для большинства граждан со средним уровнем дохода покупка жилья по переуступке ипотеки является заманчивым предложением. Выплатив покупателю разницу между стоимостью продажи объекта недвижимости и остатком долга, можно реализовать давнюю мечту – покупку собственного жилья.

Лидирующие позиции в содействии передачи прав на ипотеку и снятии обременения занимают Сбербанк и ВТБ-24. Переуступка квартиры в Сбербанке происходит после получения соглашения и проходит следующие этапы:

  • одновременное открытие 2 депозитов или банковских ячеек, в которых будут находиться суммы остатка по ипотеке и денежные средства покупателя;
  • процедура снятия обременения с последующей передачей документов для регистрации в Росреестре;
  • подписание договора купли-продажи в присутствии юриста кредитного учреждения;
  • госрегистрация переуступки прав на имущество (в Росреестре);
  • оплата подоходного налога.

При переуступке долга по ипотеке с привлечением профильных специалистов банк взимает процент.

В ВТБ 24 переуступка ипотеки предусматривает выполнение тех же обязательств, но имеет характерную особенность в виде предложения своей базы объектов недвижимости, которые выставлены на продажу. Такое предложение имеет свои преимущества и недостатки:

  • можно получить льготу при внесении первоначального взноса в размере 20% от стоимости жилья;
  • предлагаемая стоимость недвижимости может быть значительно ниже рыночной, к тому же необходимо оплатить проценты за услуги банка в качестве посредника.

Насколько приемлемы условия кредитора, заемщик решает сам. В 2017 году банк ВТБ 24 при оформлении сделки выдвигает следующие требования.

Размер минимального первоначального взноса

Сумма ежемесячных выплат

Не превышает 60%

Если заемщик не является клиентом банка и не оформил страховой договор, то размер % ставки определяется с учетом возраста, финансового положения заемщика и срока погашения ипотеки

С 2016 года в законодательстве РФ введено минимальное значение налоговой базы, осуществив возможность уменьшения суммы налога от продажи недвижимости (ст. 244 НК РФ).

  1. Физическое лицо может воспользоваться правом налогового вычета в 1 млн. руб., желая продать недвижимость, а из этой суммы уже взимается 13%.
  2. Уменьшить размер дохода от продажи можно на сумму оплаты застройщику, облагая налогом лишь разницу в цене. Если недвижимое имущество продается по исходной цене или ниже, то налог не предусмотрен. Однако наличие подтверждающих документов и поданного заявления в налоговую инспекцию обязательно.
  3. Согласно ФЗ от 29.11.14 г. № 382 доход от продажи недвижимости облагается налогом по истечении 5 лет владения ним. Если гражданин РФ владеет недвижимым имуществом не более 3 лет, то согласно п.17.1 ст. 217 НК РФ он освобожден от уплаты налога.
  4. Если в деле фигурирует договор переуступки права требования по договору долевого участия (ипотека), то кадастровая стоимость доли рассчитывается в процентном соотношении (см. образец). Следует помнить о том, что таким правом могут воспользоваться лица, непрерывно проживающие на территории России не менее 183 дней.
  5. Закон действует в том случае, если недвижимость приобретается не по наследству или договору дарения.
Читайте так же:  Чем отличаются реестры егрп и егрн

Как происходит переуступка прав по договору долевого участия в строительстве

Договор цессии – максимально приемлемый вариант приобретения недвижимого имущества, когда сложно подобрать подходящее жилье из-за отсутствия выбора. Иногда это единственно возможный способ. Несмотря на то что покупка квартиры по ДДУ проходит разные этапы сделки, ст. 389 ГК РФ указывает на признание сделки ликвидной с момента ее регистрации в Росреестре, при этом не предусматривает передачу обязательств лицу, уступающему свои права (цеденту).

Договор цессии по ипотеке (см. образец) необходимо оформить до момента продажи недвижимости. В противном случае переуступать будет нечего, ведь застройщик фактически выполнит свои обязательства.

Переоформление ипотеки – многоэтапный процесс:

  • уведомление строительной организации;
  • разрешение застройщика на переуступку (только в письменном виде);
  • проверка отсутствия задолженности;
  • оформление согласия супруги;
  • подтверждение банком ликвидности совершенной сделки.

Оформляя куплю-продажу по договору переуступки, продавец недвижимости фактически передает свои права и обязательства правопреемнику. Передача прав по ипотеке имеет свои преимущества и недостатки.

Положительными моментами переуступки прав являются:

  • юридическая чистота объекта собственности;
  • возможность приобретения жилья, когда все ликвидные варианты исчерпаны;
  • возможно возвращение средств без применения штрафных санкций;
  • меньше остаток долга и срок погашения;
  • возможность заработать на росте цен;
  • кредитное учреждение выступает в качестве гаранта.

К неприятным последствиям относят:

  1. Возможные претензии к лицу, уступающему свои права в случае неликвидности совершенной сделки (ст. 390 российского ГК), если дольщик желает купить квартиру по переуступке в новостройке в ипотеку и требует погасить всю сумму, указанную в ДДУ.
  2. Когда происходит продажа квартиры по переуступке прав собственности, но дом не сдан в эксплуатацию, ипотека может выявить несостоятельность застройщика в финансовом отношении, например, в случае банкротства или намеренного затягивания срока сдачи.
  3. Если нового владельца ипотеки не устраивает качество предоставляемых услуг, права по ДДУ, предъявить претензии он сможет только компании-застройщику. Нужно заранее изучить механизм цессии, чтобы понять, чем опасна переуступка квартиры в новостройке.
  4. Риск возрастает, если дом не сдан, ипотека оформляется по нестандартной схеме: застройщик вместо договора долевого участия предлагает заключить предварительное соглашение (в т. ч. куплю-продажу), а также инвестиционное или с использованием векселя, которые можно не регистрировать в государственной службе.
  5. Не стоит забывать о получении одобрения у компании-застройщика, если нужно продать квартиру по переуступке в строящемся доме, когда ипотека полностью не погашена.

Вопросы возникают и в момент переуступки пая в жилищно-строительном кооперативе. Ипотека на переуступку ЖСК не предусматривает передачу паевых взносов новому пайщику (как частичных, так и полных), несмотря на отсутствие запрета в законодательстве. Паевые взносы возвращаются пайщику при выходе из кооператива, но при этом он теряет средства, выплаченные в качестве первоначального или каких-либо дополнительных расходов.

Чтобы вступить в кооператив, будущему пайщику нужно получить согласие о его принятии на общем собрании, а затем внести вступительные средства. На практике существуют примеры, когда учитывалась оплата целевых взносов прежним владельцем пая, но этот вопрос следует решать с руководством ЖСК в индивидуальном порядке. Договор цессии пая в этом случае не имеет никакой юридической силы.

Переоформляя ипотеку, рациональнее использовать рынок вторичного жилья, так как:

  • нет необходимости вкладывать дополнительные средства для модернизации помещения;
  • такая недвижимость, как правило, расположена в регионах с развитой инфраструктурой;
  • в отличие от новостроек, не нужно переживать о возможных разрушениях объекта (микротрещинах, перекосах, усадке);
  • кредитные учреждения разрабатывают специальные льготные программы, которыми можно воспользоваться при уступке прав на квартиру.

Переуступка ипотеки на квартиру во вторичке происходит с учетом законодательной базы на вторичное жилье, наличия обременения, возможных претензий со стороны лиц, являющихся законными претендентами на часть имущества.

Военнослужащие, желающие сэкономить собственные средства, могут задаться вопросом, как совмещаются понятия военная ипотека и переуступка прав, можно ли приобрести жилье по договору цессии?

Согласно постановлению Правительства РФ от 15.05.08 г. № 370 п. 48 использовать целевой жилищный займ для погашения ипотеки может только участник накопительно-ипотечной системы (НИС), который является единственно возможным заемщиком. Военная ипотека предусматривает только целенаправленное использование средств на покупку жилья во время прохождения службы или после выхода на пенсию.

Чтобы избежать непоправимых ошибок при оформлении переуступки ипотеки, нужно тщательно изучить законодательную базу. Обратившись за помощью к профильным специалистам (юристам, ипотечным брокерам), можно свести к минимуму возможные риски.

Переуступка ипотеки – можно ли оформить и на каких условиях
Оцените статью
Изображение - Переуступка ипотеки – можно ли оформить и на каких условиях serjkamysh
Автор статьи: Сергей Камышов

Позвольте представиться. Меня зовут Сергей и я уже более 7 лет оказываю юридические услуги. Считая себя профессионалом, хочу научить всех посетителей сайта решать сложные задачи. Все материалы для сайта собраны и тщательно переработаны для того чтобы донести как можно доступнее всю требуемую информацию. Однако чтобы применить все, описанное на сайте всегда необходима ОБЯЗАТЕЛЬНАЯ консультация со специалистами.

Обо мнеОбратная связь
Оцените статью:
Нет видео.
Видео (кликните для воспроизведения).

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here