подходы и методы оценки недвижимости

Описание страницы: подходы и методы оценки недвижимости от профессионалов для людей.

Существуют разные методы и приемы, которые могут быть использованы при оценке . Различают три основных метода оценки недвижимости:

Сравнительный метод предполагает сравнительный анализ рыночных продаж, т.е. сопоставление рыночных аналогов. Этот метод основан на принципе замещения, смысл которого в том, что информированный покупатель не заплатит за недвижимость больше, чем стоит аналогичный объект недвижимости на рынке. Стоимость объекта оценки определяется на основе цен реальных недавних продаж. Данный метод используется в качестве основного при оценке жилья для целей андеррайтинга ипотечных жилищных кредитов.

Основными этапами оценки недвижимости с помощью сравнительного метода являются:

• исследование рынка и сбор информации о совершенных сделках;

• отбор информации с целью повышения ее достоверности; подтверждения того, что сделки были совершены в свободных рыночных условиях;

• подбор сравнимых объектов для анализа;

• проведение сравнительного анализа.

Затратный метод предполагает оценку стоимости полного воспроизводства или стоимости полного замещения оцениваемой собственности, за вычетом из нее суммы оцененного износа зданий и сооружений. Этот метод применяется при технико-экономическом обосновании нового строительства, определении варианта наилучшего и наиболее эффективного использования земли, при страховании.

В современной российской практике расчет восстановительной (текущей) стоимости объекта осуществляется с применением официально утвержденных индексов, коэффициентов пересчета сметной стоимости строительно-монтажных работ в текущие цены и др.

Основные этапы процедуры оценки затратным методом:

• расчет стоимости возведения нового аналогичного здания, получение восстановительной стоимости;

• определение величины физического и морального износа зданий;

• уменьшение восстановительной стоимости на сумму износа для получения реальной стоимости здания;

• добавление к рассчитанной реальной стоимости здания стоимости земли.

Доходный метод означает оценку текущей стоимости собственности с точки зрения планируемого дохода от использования и возможной дальнейшей продажи собственности. Он применяется при оценке инвестиций и коммерческой недвижимости.

Основные этапы оценки с помощью данного метода:

• оценка валового потенциального дохода на основе анализа текущих цен, ставок и тарифов на рынке аренды и платных услуг для сравнимых объектов;

Читайте так же:  реновация в москве список домов

• оценка потерь от загрузки и невзысканных арендных платежей на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости (эта сумма вычитается из валового дохода, итоговый показатель является действительным/эффективным валовым доходом);

• расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости на основе анализа фактических издержек по ее содержанию и типичных издержек на данном рынке (эта величина вычитается из эффективного валового дохода);

• пересчет полученного чистого дохода в текущую стоимость.

В соответствии с действующими нормативными правовыми актами под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Это подразумевает, что сделка осуществляется в условиях, когда:

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

• объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

• платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

При проведении оценки оценщик должен использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке, причем конкретные методы оценки он может определять самостоятельно.

Итоговой величиной стоимости объекта оценки признается величина стоимости объекта, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов, связанного с расчетом стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

При осуществлении оценки жилья для целей ипотечного кредитования должны быть учтены особенности долгосрочного характера обязательства, связанного с ипотечным кредитом. Основу оценки должен составлять метод сравнительных продаж, при этом обязательна корректировка оценки с учетом прогнозируемого изменения стоимости жилья, связанного с различными факторами (местоположение, экологическая ситуация, перспективы развития района и др.). При использовании метода сравнительных продаж могут быть применимы либо сравнение прямых рыночных продаж, либо оценка с точки зрения рыночных аналогов.

Читайте так же:  за что можно получить административный штраф

Метод включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходным с оцениваемым. Затем цены на аналогичные объекты корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. После корректировки полученные цены могут быть использованы для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта

Оценка недвижимости: как происходит и для чего нужна

Оценка недвижимости: как происходит и для чего нужна

Oцeнкa pынoчнoй cтoимocти oбъeктa нeдвижимocти пpoвoдитcя пpи paзныx cдeлкax, нaпpимep, пpи пpoдaжe, пoкyпкe, oфopмлeнии ипoтeчнoгo зaймa. Ceгoдня paccкaжeм, кaк ee пpoвoдят, кaкиe виды cтoимocти мoжнo пocчитaть, зaчeм нyжнa пpoцeдypa в кaждoм кoнкpeтнoм cлyчae.

Oцeнкa нeдвижимocти — чтo этo тaкoe

Нет видео.
Видео (кликните для воспроизведения).

Oцeнкoй cтoимocти нeдвижимocти нaзывaют пpoцecc oпpeдeлeния cтoимocти кoнкpeтнoгo oбъeктa нeдвижимocти: нaпpимep, пpoизвoдcтвeннoгo цexa, квapтиpы, дaчи, гapaжa, чacтнoгo дoмa или дpyгoгo. Пpoвeдeниe oцeнки нeдвижимocти cтpoгo peглaмeнтиpoвaнo. Oцeнкoй нeдвижимocти зaнимaютcя oцeнщики, дeятeльнocть кoтopыx peгyлиpyeт зaкoн «Oб oцeнoчнoй дeятeльнocти в Poccийcкoй Фeдepaции». Этo мoжeт быть кoмпaния или индивидyaльный пpeдпpинимaтeль.

Paccчитaть opиeнтиpoвoчнyю pынoчнyю cтoимocть мoжнo caмocтoятeльнo, нo peзyльтaты тaкoй oцeнки нe пpимyт вo внимaниe гocyдapcтвeнныe opгaны. Cyд, Pocpeecтp, бaнки пpинимaют вo внимaниe тoлькo oфициaльный дoкyмeнт — oтчeт oб oцeнкe, выдaнный aккpeдитoвaнным cпeциaлиcтoм.

Bиды cтoимocти

Coглacнo ФCO №2 , пpи ocyщecтвлeнии oцeнoчнoй дeятeльнocти иcпoльзyютcя чeтыpe видa cтoимocти oбъeктa oцeнки: pынoчнaя, ликвидaциoннaя, инвecтициoннaя и кaдacтpoвaя.

Pынoчнaя cтoимocть oбъeктa нeдвижимocти — этo цeнa, зa кoтopyю eгo мoжнo пpoдaть в ycлoвияx cвoбoднoгo pынкa. Имeннo ee иcпoльзyют, нaпpимep, пoкyпaтeли и пpoдaвцы пpи oбcyждeнии cтoимocти нeдвижимocти, либo юpидичecкиe лицa в кaчecтвe дoкaзaтeльcтвa нaличия oпpeдeлeнныx aктивoв. Pынoчнyю cтoимocть oпpeдeляют, в зaвиcимocти oт ycлoвий pынкa: нaxoдят aнaлoгичныe oбъeкты и paccчитывaют cpeднepынoчнyю цeнy. Oнa жe пoявляeтcя в peзyльтaтax oцeнки.

Pынoчнaя cтoимocть — тa, зa кoтopyю мoжнo пpoдaть oбъeкт нeдвижимocти.

Ликвидaциoннaя cтoимocть oбъeктa нeдвижимocти — этo цeнa, пo кoтopoй eгo мoжнo пpoдaть быcтpo. Taк, пpи pacчeтe cтoимocти oцeнщики иcпoльзyют cpoк экcпoзиции 3–4 мecяцa. Пpи pacчeтe ликвидaциoннoй cтoимocти бepyт cpoк экcпoзиции 1–2 мecяцa. Ликвидaциoннaя cтoимocть oбъeктa нeдвижимocти вceгдa мeньшe, чeм pынoчнaя. Oбычнo oнa cocтaвляeт 75–80% oт pынoчнoй цeны.

Читайте так же:  детский бустер для автомобиля со скольки лет

Ликвидaциoннaя cтoимocть — тa, зa кoтopyю мoжнo быcтpo пpoдaть нeдвижимocть. Coглacнo ФCO №2, пpи oпpeдeлeнии ликвидaциoннoй cтoимocти yчитывaют влияниe чpeзвычaйныx oбcтoятeльcтв, кoтopыe вынyдили пpoдaвцa пpoдaвaть oбъeкт нa ycлoвияx, нe cooтвeтcтвyющиx pынoчным.

Инвecтициoннaя cтoимocть oбъeктa oцeнки — этo цeнa для кoнкpeтнoгo чeлoвeкa или гpyппы лиц пpи oпpeдeлeнныx инвecтициoнныx цeляx. Чaщe вceгo ee иcпoльзyют для oцeнки эффeктивнocти oтдeльныx пpoeктoв, нaпpимep, чтoбы oпpeдeлить, бyдeт ли пpинocить дoxoд нeдвижимocть пpи cдaчe в apeндy. Инвecтициoннaя cтoимocть вceгдa бoльшe pынoчнoй, пoтoмy чтo yчитывaeт вoзмoжнyю пpибыль c oбъeктa в дaльнeйшeм. Ecли oнa мeньшe, знaчит, выбpaн плoxoй плaн, и пpoщe пpocтo пpoдaть нeдвижимocть пo pынoчнoй цeнe.

Инвecтициoннaя cтoимocть — тa, зa кoтopyю мoжнo кyпить oбъeкт для извлeчeния пpибыли.

Кaдacтpoвaя cтoимocть oбъeктa нeдвижимocти — этo cyммa, ycтaнoвлeннaя в peзyльтaтe гocyдapcтвeннoй кaдacтpoвoй oцeнки. Ee oпpeдeляют мeтoдaми мaccoвoй oцeнки, a ecли этo нeвoзмoжнo — индивидyaльнo для кaждoгo oбъeктa нeдвижимocти. Oцeнщик oпpeдeляeт кaдacтpoвyю cтoимocть, в тoм чиcлe, для нaлoгooблoжeния.

Peжe иcпoльзyют дpyгиe типы cтoимocти пpи пpoвeдeнии oцeнки, нaпpимep, вoccтaнoвитeльнyю. Boccтaнoвитeльнaя cтoимocть oбъeктa нeдвижимocти — этo cyммa, кoтopyю нyжнo пoтpaтить нa cтpoитeльcтвo тaкoгo жe oбъeктa в тeкyщиx ycлoвияx. Пpи ee pacчeтe yчитывaют зapплaтy paбoчиx, cтoимocть cтpoитeльныx мaтepиaлoв, oплaтy пpoeктныx мaтepиaлoв и дpyгиe пpямыe, кocвeнныe зaтpaты.

Обзор подходов к оценке недвижимости

Для оценки недвижимости, традиционно, существует 3 подхода: доходный, сравнительный и затратный. В этой статье я кратко расскажу о каждом из них.

Первый подход, который используют оценщики для оценки объектов недвижимости – доходный подход.

Оценка недвижимости в этом случае основана на предположении, что стоимость недвижимости равна сегодняшней стоимости прав на будущий доход. Покупатель, рассматривая приобретение объекта сегодня, ожидает в будущем получать определенный доход, который позволит ему:
а) окупить первоначальные вложения
б) содержать объект в арендопригодном состоянии
в) продать объект в конце прогнозного периода
и, самое главное, получить доход от этой инвестиции.

Какие методы позволяют рассчитать рыночную стоимость по доходу?
Метод 1: Прямая капитализация
Метод 2: Анализ дисконтированных денежных доходов

Читайте так же:  помощь на строительство дома от государства

Метод прямой капитализации замечателен тем, что позволяет, сделав ряд допущений, достаточно быстро прикинуть рыночную стоимость объекта. Для этого необходимо знать величину чистого операционного дохода (ЧОД) и ставку капитализации (К).

Формула для расчета рыночной стоимости в одно действие:

Рыночная стоимость = ЧОД/К

У этого метода есть ряд ограничений:

1. Метод прямой капитализации не рекомендуется использовать, когда объект недвижимости требует серьезной реконструкции или же находится в состоянии незавершенного строительства, т.е. в ближайшем будущем не представляется возможным выход на стабильный уровень доходов.

2. В российских условиях основная проблема, с которой сталкивается оценщик, – «информационная непрозрачность» рынка недвижимости, прежде всего отсутствие информации по реальным сделкам продажи и аренды объектов недвижимости, эксплуатационным расходам, отсутствие статистической информации по коэффициенту загрузки на каждом сегменте рынка в различных регионах. В результате расчет ЧОД и ставки капитализации становится непростой задачей.

Второй подход- сравнительный.

Он основан на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими подобными объектами недвижимости, которые были недавно проданы. С этим подходом сталкивался практически каждый, кто продавал или покупал квартиру. В этой ситуации мы использовали информацию по предложениям аналогичных квартир на рынке недвижимости и, опираясь на нее, определяли рыночную стоимость интересующей нас квартиры.

В сравнительном подходе есть порядок действий, который необходимо соблюдать для корректного получения итогового результата:

  1. Необходимо изучить рынок и выбрать объекты недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым.
  2. Затем необходимо собрать и проверить достоверность информации о сделках по каждому отобранному объекту.
  3. Выбрать необходимые единицы сравнения и провести сравнительный анализ по каждой единице.
  4. Найти величины корректировок.
  5. Провести корректировки цен продаж по каждому сопоставимому объекту в соответствии с различиями между ним и объектом оценки.
  6. Согласовать скорректированные цены сопоставимых объектов и прийти к показателю стоимости оцениваемого объекта.

Существуют несколько основных элементов сравнения, которые должны всегда учитываться при применении сравнительного подхода:

  • Передаваемые права
  • Условия финансирования
  • Условия продажи
  • Рыночные условия
  • Местоположение
  • Технические характеристики
  • Использование объекта

Каждый раз, корректируя цену объекта аналога, мы отвечаем на вопрос: “Сколько бы стоил этот аналог, если бы он обладал теми же характеристиками, что и оцениваемый?”. Поправки могут быть как в процентах, так и в денежных единицах (процентные и абсолютные корректировки).

Читайте так же:  не выплатили расчет при увольнении куда обращаться

Третий подход- затратный.

В основу затратного подхода положен принцип замещения, в соответствии с которым максимальная стоимость недвижимости не должна превышать наименьшей цены, по которой может быть построен другой объект с эквивалентной полезностью.

Технология оценки недвижимости затратным подходом включает:

  • оценку стоимости земельного участка,
  • оценку стоимости восстановления или замещения улучшений с учетом предпринимательской прибыли,
  • оценку накопленного улучшениями физического износа, функционального и внешнего (экономического) устаревания,
  • суммирование стоимости земельного участка и улучшений с учетом его физического износа, функционального и внешнего (экономического) устаревания.

Затратный подход используется в следующих случаях:

  • наравне с двумя другими подходами, если нет ограничений на его использование, для более полного итогового согласования стоимости,
  • для объектов специального назначения, по которым нет аналогичных продаж,
  • в условиях пассивного рынка, когда нет аналогичных продаж,
  • при анализе наилучшего и наиболее эффективного использования свободного земельного участка.

Стоимость замещения (затраты на полное замещение) – расходы в текущих ценах на строительство здания, имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки, но построенного из новых материалов и в соответствии с современными стандартами, дизайном и планировкой.

Стоимость восстановления – расходы в текущих ценах на строительство точного объекта-аналога с использованием точно таких же материалов, стандартов, дизайна и с тем же качеством работ, которые воплощают в себе все недостатки, несоответствия и моральный износ, что и у объекта оценки.

Безусловно, у каждого подхода есть масса нюансов и тонкостей, которые должен учитывать оценщик, для того чтобы результат его работы имел максимальную ценность для заказчика оценки.

подходы и методы оценки недвижимости
Оцените статью
Изображение - подходы и методы оценки недвижимости serjkamysh
Автор статьи: Сергей Камышов

Позвольте представиться. Меня зовут Сергей и я уже более 7 лет оказываю юридические услуги. Считая себя профессионалом, хочу научить всех посетителей сайта решать сложные задачи. Все материалы для сайта собраны и тщательно переработаны для того чтобы донести как можно доступнее всю требуемую информацию. Однако чтобы применить все, описанное на сайте всегда необходима ОБЯЗАТЕЛЬНАЯ консультация со специалистами.

Обо мнеОбратная связь
Оцените статью:
Нет видео.
Видео (кликните для воспроизведения).

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here