Порядок и способы взыскания неустойки с застройщика по долевому участию

Описание страницы: порядок и способы взыскания неустойки с застройщика по долевому участию | жилсервис плюс 2019 от профессионалов для людей.

Права дольщиков по ДДУ

Подготовка к суду

Судебное разбирательство и исполнение решения

Предприниматели, занимающиеся созданием объектов недвижимости (застройщики), часто осуществляют свою деятельность, используя заемные средства. По этой причине, если курс валюты растет или возникают финансовые проблемы, обусловленные другими факторами, строительство затягивается или вовсе останавливается.

Российские законы однозначно говорят о том, что если застройщик не передал дольщику квартиру в срок, указанный в Договоре долевого участия, то такое пренебрежение своими обязательствами даёт право дольщику на взыскание неустойки.

Договор долевого участия в строительстве – выгодный и удобный инструмент приобретения жилья. В настоящий период времени достаточно часто в своей жизни можно встретиться с понятием «ДДУ» или «договор долевого участия». Безусловно, это связано со стремительно развивающимся рынком недвижимости, ввиду чего у человека возникает ряд вопросов относительно данного понятия.

Долевое строительство регулирует Федеральный закон от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Именно данный нормативно-правовой акт определяет важные нормы закона относительно ДДУ.

Как показывает практика, строительные организации зачастую стремятся обойти этот законодательный акт. Они создают кооперативы, не заключая с клиентами договоров долевого участия, или предлагают подписывать договор предварительно, не регистрируя его в Росреестре. В случае если застройщик пользуется подобной тактикой, осуществить взыскание неустойки (пени) по договору долевого участия (ДДУ) может быть не так легко. Если же договор подписан и зарегистрирован в Росреестре, процесс упрощается.

Как же получить неустойку с застройщика? Если правильно выполнить все действия, взыскать неустойку по договору ДДУ вполне реально.

Направление застройщику претензии

Выбор схемы работы

(арбитраж или общая юрисдикция)

Направление застройщику претензии

Выбор схемы работы

(арбитраж или общая юрисдикция)

Анализируя взыскание неустойки, следует, во-первых, выделить досудебный порядок. Грамотно составленная претензия – залог Вашего успеха, показывает практика. Составляя претензию, ссылаемся на статью 6 214-ФЗ, указываем требуемую по закону сумму неустойки и статью 310 Гражданского кодекса РФ, а также срок ввода строения в эксплуатацию, имеющийся в вашем договоре. Претензию передавать лично в руки, под роспись нет смысла. Её необходимо направить на юридический адрес и адрес из договора, если он отличается от юридического (хотя бы даже одной буквой или цифрой).

Во-вторых, судебный порядок (так, необходимы, например, следующие документы: копия ДДУ, копии платежных документов (подтверждающие выплату в соответствии с рассматриваемым договором), документы, которые могут подтвердить дополнительные расходы; в случае заключения договора переуступки – его копия; документ, подтверждающий передачу претензионной жалобы). В случае истечения периода и невыполнения застройщиком своих обязательств (то есть в добровольном порядке выплатить пени по рассматриваемого договору) накладывается штраф (плюс 50% к взысканным суммам).

Несмотря на достаточно полную теоретическую базу в рамках данного вопроса, не всегда всё так очевидно. Подробнее мы разбирали эти вопросы в статьях про расчёт периода просрочки сдачи квартиры и расчёт неустойки за просрочку сдачи квартиры. В данном разделе мы расскажем про расчёт суммы неустойки по ДДУ более кратко.

Размер пени по ДДУ, которую нерадивый исполнитель обязан выплатить гражданам – участникам долевого строительства, рассчитывается по такой формуле: 1/150*СР*КДП*ЦД, где СР – ставка рефинансирования Банка России, КДП – количество дней просрочки, ЦД – цена договора. С 1 января 2016 года ставкарефинансирования в расчётах – то же самое, что и ключевая ставка, которая на момент написания статьи равна 7,75%. Если застройщик прописывает в договоре иное, с ним можно судиться.

Поскольку цены на недвижимость исчисляются миллионами рублей, то и сумма неустойки получается весьма внушительной. Так, если квартира стоит 3 миллиона рублей, то возмещение составит 1800 рублей за каждый день просрочки. Произвести правильные расчеты неустойки по ДДУ порой не помогает даже калькулятор. Далее рассмотрим более подробный расчет пени за просрочку.

Допустим, в городе «A» РФ есть застройщик «B». В соответствии с условиями договора «B» необходимо получить разрешение на ввод объекта «C» в эксплуатацию во втором квартале 2017 года. «C» передается в рамках акта приема-передачи в течение 2 месяцев, то есть крайний день передачи «C» в эксплуатацию – 31.08.2017:

  • 30.06.2017 – крайний срок получения разрешения на ввод «C» в эксплуатацию.
  • 31.08.2017 – крайний срок (прибавить два месяца (июль и август), отсчитывая от 30.06.2017) передачи «C» в эксплуатацию участнику долевого строительства.

Пусть фактически «C» передан участнику 01.10.2017. Тогда получается, что за период с 01.09.2017 по 01.10.2017 у участника появляется право на получение неустойки.

Расчеты регламентируются 214-ФЗ. Важна их правильность, т.к. застройщик часто не отрицает факт нарушения сроков, но хочет уменьшить штраф.

Кроме взыскания пени по ДДУ, участник долевого строительства вправе потребовать возмещения убытков, возникших в связи с задержкой передачи ему объекта недвижимости. Это может быть арендная плата (если дольщик снимает жильё), или повышенный (до оформления права собственности) процент по ипотечному кредиту. Эти дополнительные расходы необходимо подтверждать документально. Для доказательства подобных убытков участник проекта должен предоставить договор об аренде жилья и документы, подтверждающие соответствующие расходы. Однако в реальности суды не взыскивают вышеуказанные убытки с застройщиков, ссылаясь на отсутствие причинно-следственной связи нарушения обязательства и убытков.

Что делать, если был заключен договор уступки прав по ДДУ?

Случается, что квартира в новостройке продается через посредника (договор переуступки прав – цессии). В такой ситуации в договоре на покупку помещения могут указывать неверный срок получения жилья или вовсе не приводить эту дату. В этом случае следует брать в расчет день, указанный в первоначальном ДДУ с компанией-застройщиком.

Неустойку должен именно застройщик по ДДУ, а не с предыдущего участника долевого строительства, передававшего объект покупателю по договору уступки.

Как написать претензию застройщику о выплате неустойки?

Для того чтобы произвести взыскание пени по ДДУ, необходимо соблюсти определённую последовательность действий. Начать нужно с досудебной претензии с требованием выплаты неустойки. Её писать не обязательно, но есть смысл – чтобы получить позже штраф 50 % от взысканной суммы. Как показала практика, для этого необходимо соблюдение всех перечисленных ниже условий.

Читайте так же:  Порядок и сроки возврата налогового вычета при покупке квартиры

Написав нам на электронную почту, Вы можете запросить пример (образец) претензии застройщику о выплате неустойки.

Каков порядок взыскания неустойки с застройщика по договору участия в долевом строительстве?

Застройщик должен уплатить гражданину — участнику долевого строительства неустойку (пени) в следующих случаях (ч. 2 ст. 6, ч. 8 ст. 7 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ):

1) если нарушил сроки передачи дольщику объекта строительства, не согласовав при этом изменение условия договора об участии в долевом строительстве в части сроков сдачи объекта;

2) при нарушении согласованного с дольщиком срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, обнаруженных в течение гарантийного срока.

Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением входящего в его состав технологического и инженерного оборудования, устанавливается договором участия в долевом строительстве и не может быть менее пяти лет.

Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование в составе объекта долевого строительства устанавливается договором участия в долевом строительстве и не может быть менее трех лет ( ч. 5 , 5.1 ст. 7 Закона N 214-ФЗ).

Размер неустойки (пени)

Размер неустойки (пени) за нарушение застройщиком срока передачи объекта строительства составляет двойную величину 1/300 ставки рефинансирования Банка России на день исполнения обязательства от цены договора за каждый день просрочки. Застройщик освобождается от уплаты неустойки (пени), если нарушение срока произошло из-за уклонения дольщика от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта строительства (ч. 2 ст. 6 Закона N 214-ФЗ).

С 01.01.2016 значение ставки рефинансирования Банка России приравнивается к значению ключевой ставки Банка России и с 30.10.2017 составляет 8,25% ( Указание Банка России от 11.12.2015 N 3894-У; Информация Банка России от 27.10.2017).

Размер неустойки (пени) за нарушение застройщиком срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства составляет 1% от (ч. 8 ст. 7 Закона N 214-ФЗ):

  • стоимости расходов на устранение такого недостатка (дефекта) либо
  • стоимости жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, если выявленные недостатки (дефекты) могут служить основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания.

Неустойка (пени) может быть взыскана как в судебном, так и в досудебном порядке. При этом процедура досудебного урегулирования спора не является обязательной, однако может быть предусмотрена договором. Кроме того, она может помочь уладить спор без обращения в суд.

Порядок досудебного взыскания неустойки

Для взыскания с застройщика неустойки по договору участия в долевом строительстве в досудебном порядке рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Подготовьте предложение застройщику о добровольной уплате неустойки

Целесообразно направить такое предложение в письменной форме. Рассчитайте и укажите сумму неустойки (пени).

Кроме того, застройщик несет обязанность возместить в полном объеме причиненные дольщику убытки сверх неустойки, возникшие, например, в связи с расходами на аренду жилья в период просрочки исполнения обязательства (ст. 10 Закона N 214-ФЗ). О сумме причиненных убытков можно также указать в обращении к застройщику.

Если застройщик добровольно не уплатит неустойку в указанный в предложении срок, то дольщик будет вынужден обратиться за защитой своих прав в суд, что повлечет за собой дополнительные судебные расходы (госпошлину, расходы на оплату услуг адвоката и т.д.), которые могут быть взысканы с застройщика в случае удовлетворения иска ( ч. 1 ст. 98 , ч. 1 ст. 100 ГПК РФ; п. п. 2 , 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1).

Шаг 2. Подготовьте подтверждающие документы и передайте их застройщику вместе с предложением

К предложению об уплате неустойки рекомендуем приложить копии договора участия в долевом строительстве, копию паспорта дольщика, копию документа, подтверждающего уплату суммы по договору долевого участия в строительстве.

Рекомендуем отправить предложение с пакетом вышеуказанных документов ценным письмом с уведомлением о вручении и с описью вложения для возможного последующего предъявления подтверждающих документов в суд или отвезти лично в офис застройщика и сдать под отметку о принятии.

Если в течение указанного в предложении срока денежные средства не поступили на счет дольщика, можно приступать к судебному взысканию неустойки.

Порядок судебного взыскания неустойки

Для взыскания с застройщика неустойки по договору участия в долевом строительстве в судебном порядке рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Подготовьте исковое заявление и документы к нему

Исковое заявление по сути будет содержать те же требования, что и предложение о добровольной уплате застройщиком неустойки (пеней). К ним может добавиться также требование о возмещении морального вреда (ч. 9 ст. 4 Закона N 218-ФЗ; ст. ст. 15, 28 Закона от 07.02.1992 N 2300-1).

В исковом заявлении должны быть указаны (ст. 131 ГПК РФ): наименование суда, в который подается заявление; наименование истца, его место жительства, наименование представителя и его адрес, если заявление подается представителем; наименование ответчика, его место нахождения; указание на нарушение прав истца и его требования; обстоятельства, на которых истец основывает свои требования, и доказательства; цена иска (размер взыскиваемой суммы и ее расчет); перечень прилагаемых к заявлению документов.

Помимо документов, которые указаны выше в шаге 2, к исковому заявлению также можно приложить предложение, ранее направленное застройщику с уведомлением о вручении, почтовой квитанцией и описью вложения, ответ застройщика (если имеется), расчет неустойки и квитанцию об уплате госпошлины, если она подлежит уплате (ст. 132 ГПК РФ).

Истец по данному иску может быть освобожден от уплаты госпошлины, если цена иска не превышает 1 млн руб. В случае превышения данной суммы подлежит уплате госпошлина в сумме, исчисленной исходя из цены иска и уменьшенной на сумму госпошлины, подлежащей уплате при цене иска 1 млн руб. ( пп. 4 п. 2 , п. 3 ст. 333.36 НК РФ; п. 3 ст. 17 Закона N 2300-1).

Шаг 2. Подайте исковое заявление в суд и примите участие в судебном процессе

Подавать исковое заявление необходимо в суд общей юрисдикции (районный суд) по месту нахождения застройщика или вашему месту жительства (месту пребывания) либо по месту заключения или месту исполнения договора. Если неустойка составляет менее 50 000 руб., то обращаться следует в мировой суд (п. 5 ч. 1 ст. 23, ст. 28, ч. 7 ст. 29 ГПК РФ; п. 2 ст. 17 Закона N 2300-1).

Читайте так же:  Стоимость кадастровых работ по межеванию земли

Суд вправе уменьшить размер неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, установив, что подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. Неустойка подлежит уменьшению в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым, в зависимости от степени выполнения ответчиком своих обязательств, действительного размера ущерба, причиненного в результате указанного нарушения, и других заслуживающих внимания обстоятельств (п. 26 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013).

Для разрешения судебного спора вам может потребоваться квалифицированная юридическая помощь специалиста, а в случае представления ваших интересов в суде — нотариальная доверенность на представителя (ст. ст. 185, 185.1 ГК РФ; ч. 2 ст. 53 ГПК РФ). Расходы на оплату услуг представителя суд может полностью или частично взыскать с ответчика в вашу пользу по письменному ходатайству (ч. 1 ст. 100 ГПК РФ; п. п. 2, 4 Постановления N 1).

Шаг 3. Возбудите исполнительное производство

После вступления решения суда в законную силу получите исполнительный лист (ч. 1 ст. 428 ГПК РФ).

Подайте заявление о возбуждении исполнительного производства и исполнительный лист в районный отдел службы судебных приставов либо самостоятельно обратитесь с исполнительным листом в банк, где у должника открыт расчетный счет (ч. 1 ст. 8, п. 1 ч. 1 ст. 12 Закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ).

Официальный сайт Банка России — www.cbr.ru

Юридический Яндекс Дзен! Там наши особенные юридические материалы в удобном и красивом формате. Подпишитесь прямо сейчас.

Порядок и способы взыскания неустойки с застройщика по долевому участию

Взыскание неустойки с застройщика по долевому участию происходит на основании договора ДДУ. В нем всегда отражаются не только сведения, касающиеся обязанностей застройщика, срок, в который эти обязанности должны быть выполнены, но и возможное наступление ответственности за просрочку или другое нарушение.

Ответственность выражается в виде уплаты неустойки, которую гражданин может взыскать с застройщика в судебном или досудебном порядке.

Изображение - Порядок и способы взыскания неустойки с застройщика по долевому участию proxy?url=https%3A%2F%2Fkvadmetry.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F09%2Fkakov-poryadok-vzyskaniya-neustojki-s-zastrojshhika-po-dolevomu-uchastiyu-v-2017-godu-1

Изображение - Порядок и способы взыскания неустойки с застройщика по долевому участию proxy?url=https%3A%2F%2Fkvadmetry.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F09%2Frisk-pereustupki1-150x150

Прежде чем начинать составлять письменное требование в суд с просьбой разобраться в возникшей ситуации и взыскать с недобросовестного застройщика неустойку, необходимо попытаться договориться без привлечения судебных органов.

Чтобы получить неустойку во внесудебном порядке, нужно точно определить ту сумму, которую гражданину должна заплатить строительная фирма за несоблюдение установленных сроков. Сведения, по которым необходимо производить такие расчеты, содержатся в Федеральном законе № 214.

Видео (кликните для воспроизведения).

В договоре, заключенном между сторонами, всегда указана дата, когда жилое помещение должно быть передано дольщику. Например, если этой датой, по документам, является 10.03.2017, то отсчет просрочки будет вестись с 11.03.2017, то есть со следующего дня.

После начала отсчета будут учитываться каждые сутки, пока стороны не подпишут акт приема-передачи на жилой объект. Независимо от того, получил ли застройщик одобрение на ввод дома в эксплуатацию.

Если по каким-то причинам дольщик имеет договор цессии, а не договор долевого участия, ориентироваться нужно все равно на договор ДДУ. Так как в договоре цессии может быть указана не вся информация, а в договоре ДДУ может быть уточнено, что квартира передается покупателю в срок до одного года, после того как строительные работы будут закончены. Поэтому отталкиваться нужно от этой информации.

Выплачиваемая неустойка будет складываться из расчета суммы просроченных дней, которые нужно умножить на 1/150 от ставки рефинансирования Центробанка и цену жилого помещения. Даже при обстоятельствах, что просроченных дней не так много, может сложиться достаточно большая сумма.

Процедура досудебного урегулирования вопроса

Изображение - Порядок и способы взыскания неустойки с застройщика по долевому участию proxy?url=https%3A%2F%2Fkvadmetry.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F09%2F1e625ace162f0ad8802eed41b92588471-150x150

Неустойку дольщики требуют возместить, когда ими были понесены материальные траты, в связи с возникшими проблемами при строительстве. Среди основных расходов, которые должны быть возмещены дольщикам, можно отнести:
  • поставленные банком условия о том, что проценты по ипотечному кредиту будут повышены, или будут начислены пени, пока заемщик не представит документ, подтверждающий право собственности;
  • оплату услуг по коммунальным и иным платежам за квартиру и др.

Выплаты произойдут только при удачном доказывании понесенного материального ущерба. Например, если банковское учреждение заключило с клиентом кредитный договор, в котором есть условие, что при наличии бумаги о владении квартирой проценты снижаются. В такой ситуации доказательством может выступить договор по ипотечному кредиту, а также чеки об уплате.

Процедура досудебного требования выплаты неустойки:

  1. Гражданин, являющийся по договору дольщиком, составляет письменное требование, в котором он обязательно ссылается на законы, подтверждающие его право получить сумму по неустойке (ФЗ № 214, пункты заключенного договора и т.д.).
  2. К претензии в обязательном порядке прилагается расчет требуемой суммы и договор ДДУ, ксерокопии паспорта и чеков об уплате по строящейся квартире.
  3. В офисе строительной компании на копии требования дольщика обязательно проставляется штамп, свидетельствующий о принятии документов. Передать бумаги гражданин может и по почте, сохранив опись вложения и бумагу об отправке.

На подготовку ответа у строительной фирмы есть 10 дней. Если будет вынесено положительное решение, и требования решат удовлетворить, то произойдет оплата. Если в ответ дольщику поступил отказ или застройщик не дает свой ответ больше 10 дней, то можно подготавливать и направлять исковое требование в суд.

Изображение - Порядок и способы взыскания неустойки с застройщика по долевому участию proxy?url=https%3A%2F%2Fkvadmetry.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F09%2Fdvestolic-150x150

Застройщик не всегда добровольно соглашается выплатить неустойку, так как на счету при строительстве пытаются сэкономить каждую копейку, а дольщик в стремлении отстоять свои права может обратиться в суд.

Отсутствие ответа от застройщика или отказ в возмещении понесенных дольщиками убытков являются основанием для обращения в судебный орган. Исковые письменные требования такого характера должны подаваться в районный или городской суд общей юрисдикции, по адресу проживания ответчика или истца, можно подать также по адресу нахождения новой постройки.

Прежде чем подавать иск, можно изучить судебную практику по аналогичным делам для того, чтобы оценить статистику в конкретном регионе и по определенному вопросу. Можно взять консультацию у квалифицированного юриста, а также попросить у него помощи в подготовке документации.

Ответчиком по иску всегда является застройщик. Указать необходимо именно то лицо, которое указано в договоре и именуется там как застройщик. Истец по делу – это дольщик, который участвовал в подписании договора долевого участия.

Читайте так же:  Объявление о продаже квартиры рекомендации по правильной подаче

Главное в решении вопроса через суд:

  • грамотно изложенные требования;
  • присутствие доказательств того, что права были нарушены;
  • обоснованность претензий и правильная тактика.

Необходимо ссылаться на нормы законодательства, которые нарушила строительная фирма. Обоснованность всех требований является залогом к разрешению вопроса в судебном порядке в пользу истца.

Важно! Если взыскание неустойки с застройщика по долевому участию происходит в судебном порядке, то предъявлять претензии будет не одно лицо, а несколько. Можно объединить все иски в одно дело, но тогда в случае неявки одного из граждан, суд будет отложен. А так как истцов по делу будет много, шанс на то, что все смогут собраться вместе, маленький.

Самым главным документом при подаче письменного требования в суд будет заявление. Оно должно быть написано грамотно, содержать ссылки на действующие законы и не иметь помарок.

В нем указывается:

  • наименование суда;
  • сведения об истце и ответчике, в обязательном порядке нужно сообщить адрес или телефон для связи;
  • суть дела;
  • требования, а также на основании чего они предъявляются.

В нем также указываются дополнительные бумаги, которые прикладываются к заявлению. Среди них:

  • копия договора долевого участия;
  • ксерокопия претензии, которая был подана в строительную компанию;
  • копии квитанций об оплате застройщику;
  • бумаги, подтверждающие материальные затраты дольщика по вине застройщика.

Копии всех документов также должны быть подготовлены для истца по делу о взыскании неустойки.

Если никто из сторон не будет затягивать процесс, то рассмотрение дела займет около двух месяцев. Но, по официальной статистике, такие дела очень часто подлежат обжалованию, в том числе и со стороны застройщиков. Поэтому разрешение вопроса через суд может быть долгим.

Исковые требования такого плана не нуждаются в оплате государственной пошлины, если неустойка составляет менее одного миллиона рублей. Если размер неустойки составляет большую сумму, то можно подать два иска. Или поступить немного по-другому, когда исковые требования по иску суд решит удовлетворить, сразу же подать ходатайство об увеличении неустойки, а также о передаче права оплаты государственной пошлины на ответчика по делу.

При рассмотрении искового заявления судом будут учтены все нюансы дела, а также доказательства того, что истец понес определенные материальные убытки по вине ответчика. Если судья примет решение о том, что доказательств недостаточно или требование истца не обосновано, то он может принять решение в пользу застройщика.

Также основанием для отказа в исполнении требований истца могут служить нарушения процессуальных моментов. Именно поэтому нужно тщательно подходить к вопросу подготовки всех документов, чтобы не возникло лишних проблем при рассмотрении.

Решение суда после его оглашения выдается на руки истцу и ответчику в срок до 10 дней. В некоторых случаях он может быть продлен, о чем необходимо предупредить все стороны дела. Право на обжалование есть у лиц до 30 дней после судебного заседания, на котором был оглашен приговор.

При положительном в отношении истца решении суда дольщик вправе получить исполнительный лист и приступать к действиям по процедуре взыскания неустойки. Основанием будет служить вынесенное судебное решение.

Неустойки по договору долевого участия должен выплачивать застройщик в том размере, в котором удовлетворил требования суд.

Порядок взыскания неустойки с застройщика: последовательность, условия, основания

Неустойка с застройщика взыскивается при нарушении срока передачи квартиры или устранения недостатков. Дольщик вправе обратиться напрямую в компанию, строящую дом, или в суд. Расчет неустойки производится по простым формулам. Принудительное исполнение возможно при получении исполнительного листа через банк или приставов

Изображение - Порядок и способы взыскания неустойки с застройщика по долевому участию proxy?url=https%3A%2F%2Fyakapitalist.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F12%2FZnak-procenta-na-monetakh-2

Законодательство в виде ФЗ № 214 предусматривает ответственность компании, привлекающей деньги на строительство домов, перед покупателем за нарушение отдельных обязательств. В частности, установлено взыскание неустойки с застройщика, размер которой определен законом.

Денежные санкции установлены не за все нарушения, а лишь за невыполнение срочных обязательств. В частности, к ним относятся:

  • срыв срока передачи объекта в собственность, предусмотренного договором или дополнительным соглашением к нему;
  • устранение недостатков, обнаруженных дольщиком в новой квартире.

Выполнение главного обязательства, то есть передача предмета договора – основная задача застройщика, оплаченная покупателем. Срок окончания строительства указан в договоре. Если по каким-то причинам дом не может быть сдан вовремя, с дольщиком заключают дополнительное соглашение, которым меняют конечный срок передачи объекта.

Застройщик, предвидя, что он может просрочить выполнение обязательства, обязан за 2 месяца до наступления даты, указанной в договоре, направить в адрес покупателя письменное уведомление о сдвигах в строительстве и предложить заключить дополнительное соглашение в целях изменения срока сдачи объекта.

Важно! Подписывая дополнительное соглашение, дольщик лишается права требовать взыскания неустойки в связи с нарушением сроков строительства.

Подписание дополнительного соглашения не является обязанностью дольщика, поскольку на него распространяется свобода заключения договора. Отказ от подписания рекомендуется оформлять в письменной форме и направлять ценным письмом с уведомлением о вручении.

Последствия отказа от подписания соглашения таковы, что дольщик получает право требовать возмещения неустойки, начисляющейся до фактического дня передачи квартиры. Ее сумма довольно значительна. Застройщик со своей стороны будет прилагать усилия, направленные на склонение дольщика к подписанию. Следует помнить, что он не сможет расторгнуть договор по этому основанию. Закон устанавливает только один случай, когда застройщик сможет отказаться от договора в одностороннем порядке – отсутствие оплаты. Скорее всего, он проявит инициативу и обратится в суд, требуя расторжения договора.

Некоторые застройщики, крупные и серьезные компании, сами включают в текст дополнительного соглашения размер неустойки, осуществляя признание нарушения обязательства. В любом случае перед приятием решения рекомендуется внимательно изучить договор, текст соглашения, получить консультацию по взаимодействию с застройщиком и после этого принимать решение.

Второй случайвзыскания неустойки по ДДУ – нарушение сроков исправления недостатков. ФЗ №214 и самим договором установлены требования по качеству передаваемого объекта. Варианты исправления недочетов могут определяться договором. Основные же перечислены в ст. 7 ФЗ №214:

  • уменьшение цены квартиры;
  • возмещение расходов по самостоятельному исправлению;
  • бесплатное устранение недостатков.

Обратите внимание! Если при строительстве допущены серьезные нарушения, дольщик может требовать расторжения договора, возврата денег и уплаты процентов.

Требование об устранении недостатков предъявляется, если они были выявлены в течение гарантийного срока. Закон предусматривает два вида.

Читайте так же:  Нюансы выбора квартиры для покупки на что нужно обратить внимание

Изображение - Порядок и способы взыскания неустойки с застройщика по долевому участию proxy?url=https%3A%2F%2Fviplawyer.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F07%2Fneustoyka-zastroyshik-470x264

Взыскание неустойки с застройщика по ДДУ (договору долевого участия) – это малораспространенная, но эффективная практика, как сократить стоимость жилья, так и погасить свои расходы, появившиеся из-за неграмотного озвучивания срока окончания строительства со стороны директора. Сумма, которую можно взыскать, рассчитывается по закону, поэтому суды часто идут навстречу дольщику и дополнительно штрафуют застройщика за просрочку. Оговоримся – в этой статье речь идет о взыскании неустойки с застройщика именно по договору долевого участия. В случае, если вы приобрели жилье по векселю или по участию в ЖСК, процесс выглядит несколько иначе.

Неустойка с застройщика взыскивается по 214 ФЗ – федеральному закону о долевом участие в строительстве. Закон определяет понятие неустойки по ст. 330 гражданского кодекса. Проще говоря, неустойка это деньги, которые исполнитель услуги обязан уплатить за неисполнение своих обязательств. Если обязательства были не исполнены совсем – то неустойка взыскивается сверх уплаченной заказчиком. Если же обязательства были исполнены, но не в указанный в договоре срок или в ненадлежащем качестве – то это сумма сверху. В обывательском понимании неустойку называют также пеней или штрафом, но это не совсем юридически корректно.

В нашем случае неустойка в основном взыскивается с застройщика за просроченный срок сдачи новостройки. Но есть и другие случаи – например, некачественное строительство или отличия в площади переданной квартиры дольщику.

Существует такая практика – застройщик обязал себя передать дольщику за n-ную сумму квартиру площадью 50 квадратных метров. В итоге оказалось, что построенная квартира имеет площадь 52 квадратных метров. При стоимости «квадрата» жилья в 30 тыс. рублей дольщик может заплатить за дополнительные два метра застройщику. А может найти что-то некачественное в квартире, а в досудебном порядке договориться с застройщиком – мы не выставляем претензию, а девелопер добавляет эти два метра в план.

Практика взыскания неустойки с застройщика по 214 фз показывает, что делать это лучше в досудебном порядке. Девелопер охотно идет навстречу дольщику, хоть и после нескольких стадий переговоров. Главное здесь – верно рассчитать размер требуемой суммы и грамотно оформить претензию. Немного припугнуть, объяснить алгоритм ваших действий, продемонстрировать юридическую подкованность и умение спокойно реагировать на все оправдания – залог успеха.

Начинаем с определения даты, от которой считаем неустойку. В договоре долевого участия должен быть четко и явно указан срок с точностью до дня передачи ключей дольщику. Причем этот срок не может различаться от дольщика дольщику – только одна дата для всех. Это регламентируется ст. 6 ФЗ-214.

Однако в этой же статье есть ремарка. Если сдача дома не может быть завершена девелопером, то он может отправить дольщику письмо с предложением заключить так называемое дополнительное соглашение к договору. Этот документ может называться также приложением, уведомлением или другим синонимом. Проще говоря – застройщик пытается договориться с вами о новом сроке сдачи объекта. В этом случае нужно понимать – если вы планируете все-таки получить квартиру и не ругаться с застройщиком, то можно это соглашение получить. Но тогда неустойка будет считать с новой даты сдачи объекта. Если это соглашение вы не подпишите – а такой обязанности у вас законом не предусмотрено – то считаем также с дату, указанной в первой версии ДДУ.

Как правильно рассчитать размер неустойки за срок сдачи?

Начнем с расчета стоимости неустойки к застройщику. В случае с договором долевого участия, сумму неустойки взять с потолка нельзя – все регулируется законом. В юридической практики есть случаи, когда застройщик прописывал в дду условия неустойки и отстранялся от этой ответственности. Подобные договора опровергаются в судебном порядке. Часть вторая шестой статьи 214-ого закона объясняет, как верно рассчитать неустойку. Все просто – за каждый просроченный день застройщик должен уплатить дольщику-юридическому лицу сумму в размере одной трехсотой от ставки рефинансирования ЦБ РФ на день исполнения обязательств. Если вы гражданин РФ – то эта сумма умножается на два.

Пример. Квартира стоит 1 млн рублей. Ставка рефинансирования сейчас приравнена к ключевой ставке ЦБ. На момент написания статьи (зима 2019) она составляет 9%. Считаем для физического лица. Итого: 1 млн рублей умножаем на два (физлицо), умножаем на 1/300, умножаем на количество дней (1 день), умножаем на 9%. Итого – 600 рублей за день просрочки.

Не забываем, что неустойка выплачивается на день исполнения, а не подачи заявления.

Важно! Лучше указать сумму неустойки больше, чем вы рассчитали. В суде или самостоятельно застройщик все равно сделает перерасчет. Также нужно знать, что если сумму неустойки будет больше миллиона рублей и вы будете подавать иск в суд – то придется оплатить отдельную госпошлину — ч. 3 ст. 333.36 НК РФ. Размер ее регламентируется 339 ст. НК. Чтобы не платить пошлину, можно сначала заявить в суд меньшую сумму, а затем отдельным ходатайством попросить суд изменить сумму.

Изображение - Порядок и способы взыскания неустойки с застройщика по долевому участию proxy?url=https%3A%2F%2Fviplawyer.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F07%2Fraschet-neustoyki

Существует несколько способов взыскания неустойки с застройщика.

Такое происходит в очень редких случаях. Застройщик при передаче квартиры одновременно или через некоторое время передает дольщику денежные средства, рассчитанные им законодательно. Несмотря на необычность явления, такие случаи встречаются в практике и позволяют начать диалог с застройщиком в конструктивном русле.

Привычная для этого рынка практика. Многие застройщики принципиально не разговаривают с дольщиками без заявления с требованием об оплате неустойки. При этом претензия должна быть составлена грамотно и с юридическим обоснованием.

Как верно составить досудебную претензию застройщику:

  • Указываем точный адрес застройщика. Информацию можно взять в договоре долевого участия, но лучше по специальной онлайн-системе найти действующий адрес юридического лица.
  • Верно написать адрес строительного объекта. Если он не получил номер (а такое происходит чаще всего), то нужно вносить данные из проектной декларации – строительный адрес такой-то.
  • Указываем точные данные по площади и описанию квартиры из договора долевого участия.
  • В приложение добавляем копию договора долевого участия и документы, подтверждающие оплату договора – копию кассового чека, акта приема денежных средств или иной документ.
  • Оригиналы документов нужно оставить себе!
Читайте так же:  Документы для возврата подоходного налога при покупке квартиры

В досудебной претензии нужно указывать основания. Так и пишем: «В соответствии со статьей 6 ФЗ-214 требую уплатить неустойку в размере N рублей. Лучше приложить схему расчета». Также в претензию нужно добавить строчку «А также выплатить денежные средства от неустойки от подачи заявления на момент исполнения претензии в соответствии с первым пунктом статьи шесть ФЗ-214». Досудебная претензия должна быть передана застройщику также с соблюдением определенных требований.

  • Можно отдать лично в руки и получить роспись с указанием должности и ФИО сотрудника, принимавшего документ, на своей копии претензии
  • Отправить почтой, заказным письмом. Не забудьте сохранить уведомление об отправке и последующее уведомление о получении адресатом письма.
  • Курьером. Аналогично, нам нужно метка о получении.

Важно! В практике досудебных споров бывают ситуации, когда застройщик пытается доказать вам, что не обязан оплачивать неустойку. Это происходит следующим образом:

Вы принесли или отправили застройщику претензию. Суть – ваш дом должны были сдать 1 сентября, сегодня 1 октября, ключей у вас нет. Юрист застройщика демонстрирует вам бумагу (часто только что распечатанную) о том, что дом получил разрешение на ввод в эксплуатацию. И утверждает, что ваши требования нелегитимны, так как ввод совершен.

Здесь есть тонкость – вы требуете с застройщика неустойку фактически за то, что он не передал вам квартиру в установленном законом и договором порядке. А ввод в эксплуатацию – это иное действие, которое застройщик должен выполнить до передачи вам ключей. Поэтому в этой ситуации вы можете смело интересоваться, почему же тогда вы не получили извещение о том, что квартира готова к передаче вам.

Если застройщик отказывается выплачивать неустойку в добровольном порядке, то придется пытаться получить ее через суд. Как показывает практика, сейчас суды довольно часто идут навстречу дольщикам, благо, предпосылки к этому обозначены в 214-ФЗ.

Есть несколько советов, которые могут дать практикующие юристы. Подать иск можно как по месту своего жительства, так и по месту строительства дома или месту регистрации юридического лица-ответчика. Изучаем судебную практику, смотрим, в каких судах такие дела проходят быстрее и как часто выносятся положительные решения в пользу истца. Несмотря на довольно четко прописанные критерии взыскивания неустойки с застройщиков, суды на местном уровне все еще могут вынести решение, которое можно оспорить в инстанции выше. Также нас интересуют суммы штрафов застройщику, часть из которых идет в нашу пользу.

В договоре долевого участия находим юридическое лицо, которое выступает застройщиком. Если там значатся другие юридические лица, то с помощью разрешения на строительства узнаем реального застройщика и ответчиком указываем именно его.

Если к застройщику дольщики обращается массово, то нередко он предлагает объединить все их требования в одно исковое заявление. Делать это категорически не рекомендуется. Как минимум, из-за затягивания сроков рассмотрения дела, во время которого застройщик может обанкротиться – так как судебные заседания могут откладываться из-за постоянной неявки какого-то участника процесса.

Основные законы, к которым стоит обращаться при написании искового заявления (скачать образец)– это 214-ФЗ, указанные ранее статьи ГК РФ и закон о защите прав потребителей (ст. 15, где говорится о праве на компенсацию морального вреда в следствии нарушения в том числе и имущественных прав гражданина).

Ниже перечислены документы, которые могут вам потребоваться для взыскания неустойки по ДДУ с застройщика:

  • Копии договора долевого участия
  • Копии платежных документов – чеки кассовые и товарные, акты приема денежных средств
  • Досудебная претензия с подтверждением ее получения застройщиком (скачать образец)
  • Документы, подтверждающие дополнительные, сверх неустойки, убытки
  • Иные документы

Рассматриваются дела в первой судебной инстанции в течение двух месяцев, однако застройщик может умышленно затягивать рассмотрение. Также нужно понимать, что даже если первая инстанция выиграна вами, то скорее всего застройщик подаст апелляцию, которая может продлиться еще полгода и больше.

Также в исковые требования можно добавить убытки и упущенную выгоды – регламентируется статьей 15 ГК РФ. Это требования оплатить аренду квартиры на период просрочки сроков ввода. Если дольщик купил квартиру по ипотечному кредиту, в условиях которого указано, что до сдачи объекта начисляются повышенные проценты по займу, то можно попробовать получить с застройщика разницу в деньгах, это также считается убытками. Для каждого из этих требований нужно прикладывать к иску дополнительные договора, квитанции об оплате и иные документы, подтверждающие права на требования.

Взыскивая неустойку по 214 фз с застройщика через суд, можно столкнуться с необычной трактовкой. Наиболее известная ситуация – это определение Кемеровского суда по делу 33-7649. Судья решил, что застройщик вправе добавить в договор пункт и на его основе может в одностороннем порядке перенести срок сдачи дома и передачи квартир из-за нехватки денежных средств на срок не более чем 120 дней. Если вы столкнетесь с таким решением суда, возможно, придется пытаться обжаловать его в вышестоящей инстанции.

В основном же в требованиях дольщиков о выплате неустойки суды отказывают только из-за недостаточной доказательной базы – т.е. из-за отсутствия нужных документов в процессе. Поэтому следует быть максимально внимательными как при составлении искового заявления, так и при сборе документов в приложение к нему.

Юрист коллегии правовой защиты. Специализируется на ведении дел, связанных с обжалованием незаконных действий должностных лиц, жилищными спорами, взысканием неустойки с застройщиков. Большой опыт работы по 214 ФЗ.

Порядок и способы взыскания неустойки с застройщика по долевому участию
Оцените статью
Изображение - Порядок и способы взыскания неустойки с застройщика по долевому участию serjkamysh
Автор статьи: Сергей Камышов

Позвольте представиться. Меня зовут Сергей и я уже более 7 лет оказываю юридические услуги. Считая себя профессионалом, хочу научить всех посетителей сайта решать сложные задачи. Все материалы для сайта собраны и тщательно переработаны для того чтобы донести как можно доступнее всю требуемую информацию. Однако чтобы применить все, описанное на сайте всегда необходима ОБЯЗАТЕЛЬНАЯ консультация со специалистами.

Обо мнеОбратная связь
Оцените статью:
Видео (кликните для воспроизведения).

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here