Порядок оформления купли-продажи квартиры что важно знать

Описание страницы: порядок оформления купли-продажи квартиры что важно знать | жилсервис плюс 2020 от профессионалов для людей.

Как происходит типовая сделка купли-продажи обычной квартиры

Изображение - Порядок оформления купли-продажи квартиры что важно знать proxy?url=https%3A%2F%2Fbiznesluxe.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2015%2F09%2Fkak-proishodit-sdelka-kupli-prodazhi-kvartiry-300x200

Как происходит сделка купли-продажи квартиры интересно и тем, кто сталкивается с этим впервые, и тем, кто участвовал в процессе сравнительно недавно: изменяется законодательство, совершенствуется процедура. Неизменными остаются этапы заключения сделок.

Изображение - Порядок оформления купли-продажи квартиры что важно знать proxy?url=https%3A%2F%2Fbiznesluxe.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2015%2F09%2F5644-300x200

Отыскав среди ряда предложений, жилье свей мечты, будьте готовы к длительному процессу оформления сделки купли-продажи квартиры.

Практически все объекты недвижимости реализуются через посредников.

Изначально, до подписания соглашения с риелтором, происходит проверка юридической чистоты объекта через изучение:

  • формы 7 (технической характеристики объекта) и (или) кадастрового паспорта;
  • формы 9, что содержит информацию обо всех, кто зарегистрирован в квартире;
  • квитанций по оплате коммунальных платежей, справки об отсутствии задолженности;
  • правоустанавливающих документов на объект – свидетельство о праве собственности и документ, подтверждающий основание возникновения такого права (договора мены, приватизации, купли-продажи, свидетельства о наследовании).

На данном этапе риелторы обычно предъявляют копии. Требуйте оригиналы, ибо они могут оказаться на регистрации в юстиции по другой сделке, а аванс (залог) уже будут уплачены.

К моменту заключения основного договора продавец помимо перечисленного выше обязан предоставить:

  • выписку из ЕГРП, в которой будут указаны действующие собственники и обременения (не наложен ли на имущество арест, не передано ли оно в залог);
  • доверенность на право продажи, выписанную супругой/супругом (при наличии);
  • если один из собственников находится под опекой (ребенок или недееспособный), то потребуется разрешение органов опеки. Документ выдается в течение месяца с момента обращения.

Рассчитывать на особую помощь кредитной организации при ипотеке не стоит. Кредитор будет отстаивать собственные интересы – объект, жизнь (а иногда и титул) заемщика будут застрахованы, а его обязанность полностью погасить задолженность (если страховых выплат окажется недостаточно) прописана в договоре.

Важно: при проверке перечня лиц, что когда-либо были зарегистрированы на данной территории, нужно уточнять:

  • были ли соблюдены права всех зарегистрированных на момент приватизации, особенно несовершеннолетних и недееспособных;
  • круг наследников, если жилье было унаследовано, и были ли какие-либо вопросы.

Подозрения помогут развеять справки из психдиспансера и органов опеки, но получить их может только владелец жилья. Отказ предоставлять подобные сведения при спорных ситуациях – повод более тщательно проверить иные бумаги и, если сделка все таки состоялась, застраховать титул (риск отчуждения – утраты права собственности – объекта недвижимости).

Изображение - Порядок оформления купли-продажи квартиры что важно знать proxy?url=https%3A%2F%2Fbiznesluxe.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2015%2F09%2Fkupli-prodazhi-kvartiry-300x214

Если необходимая для покупки сумма имеется на руках, можно, проверив документы по квартире, заключать сделку. Оградить понравившийся объект от притязаний других покупателей, если есть необходимость подождать (при ипотеке, при продаже другого имущества), поможет предварительный договор купли-продажи.

В этом документе помимо основополагающих пунктов об объекте купли-продажи и сторонах важно указать:

  • заключения соглашения;
  • передачи денег;
  • фактической передачи квартиры покупателю;
  • снятия с регистрационного учета посторонних для покупателя лиц;

2 – порядок расчетов:

  • – будет ли предоплата и в каком виде:

аванс (в случае отмены договоренности по купле-продаже по инициативе покупателя данная сумма остается у продавца)

залог, что будет возвращен покупателю, если любая из сторон откажется от подписания основного документа;

  • источники оплаты стоимости объекта (какая часть оплачивается за счет собственных средств, какая за счет заемных);
  • объемы выплат и способы передачи денег;
  • по оплате коммунальных услуг;
  • особые условия (останется ли мебель, дорогостоящая сантехника, которая к моменту передачи квартиры может быть заменена на более дешевый аналог и прочее).

Изображение - Порядок оформления купли-продажи квартиры что важно знать proxy?url=https%3A%2F%2Fbiznesluxe.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2015%2F09%2F15619-300x200

Составление основного договора – процесс еще более важный, нежели оформление предварительного соглашения.

В нем будет уточнен порядок расчета между сторонами, прописано, кто и как будет принимать деньги. Если был уплачен аванс (залог) это непременно нужно указать.

Обратите внимание на описание квартиры: чем подробнее это будет сделано, тем лучше. Помимо адреса следует расписать:

  • кадастровый номер;
  • площадь как общую, так и жилую;
  • параметры дома (год его постройки, материал, из которого его возвели);
  • расположение объекта внутри дома (номер подъезда, этаж).

Уточните прочие пункты (по срокам передачи жилья, по перечню имущества, что остается в квартире).

Изображение - Порядок оформления купли-продажи квартиры что важно знать proxy?url=https%3A%2F%2Fbiznesluxe.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2015%2F09%2F15631-300x170

Расчет возможен следующими способами:

  • наличными деньгами;
  • денежным переводом;
  • через сейфовую ячейку;
  • аккредитивом.

В первом случае речь обычно идет об авансе (залоге). Передачу денег следует оформить распиской. Она пишется от руки или набирается на компьютере. Но должна максимально подробно описывать:

  • кто получил деньги (кто конкретно из продавцов, если их несколько), его паспортные данные, сведения о месте его проживания (регистрации);
  • основание оплаты (договор купли-продажи, его выходные данные);
  • желательно привлечь свидетеля, который сделает отметку о том, что средства были переданы в его присутствии. В документе следует указать и его паспортные данные.

Банковский перевод стараются сделать непосредственно в день сделки до посещения нотариуса или органов юстиции. Подтверждением перечисления денег выступит расходный ордер, выданный банком. Копию бумаги можно передать продавцу после предъявления оригинала.

Читайте так же:  Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам необходимость и порядок получения

Банковская ячейка чаще используется при покупке квартиры по ипотеке. Продавец и покупатель вместе заключают договор с банком на ее открытие. В документе будет прописано, кто и при каких условиях вправе зайти в сейфовое пространство и воспользоваться ключом, т.е. получить деньги.

При нормальном течении сделки в день ее заключения покупатель получает заемные средства или приносит собственные наличные. И продавец, и покупатель вместе заходят в сейфовое пространство, проверяют пачки, соответствие закладываемой суммы условиям договора, кладут деньги в сейф и уходят на сделку. После ее регистрации вернуться за деньгами вправе:

  • продавец, по предъявлении сотруднику банка зарегистрированного договора купли-продажи и паспорта;
  • покупатель по истечении оговоренного срока, если сделка не состоялась.

Аккредитив – банковский счет, открытый покупателем, продавец вправе распоряжаться им после регистрации сделки и предъявления необходимых бумаг. Схема аналогична схеме с сейфовой ячейкой.

Регистрация операцииИзображение - Порядок оформления купли-продажи квартиры что важно знать proxy?url=https%3A%2F%2Fbiznesluxe.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2015%2F09%2FZakljuchenie-sdelki-259x300

Документы, которые нужны для регистрации:

  • паспорта (свидетельства о рождении для несовершеннолетних, вид на жительство либо национальный паспорт с регистрационной отметкой ОВД для иностранцев) и копии с них всех участников операции;
  • доверенность, если одна из сторон действует через представителя или состоит в браке (тогда необходимо и свидетельство о его заключении);
  • разрешение органов опеки, если один из продавцов несовершеннолетний или недееспособный;
  • кадастровый паспорт;
  • правоустанавливающие документы;
  • заявление на регистрацию (его печатает регистратор);
  • квитанция (копия) об уплате госпошлины.

После проверки пакета бумаг обеим сторонам выдается расписка о его получении. Документ потребуется для:

  • отслеживания регистрационного процесса он-лайн или по телефону;
  • получения свидетельства о праве собственности и зарегистрированного договора.

Сделку можно оформить и у нотариуса, но переход права собственности на квартиру по-прежнему подлежит исключительно государственной регистрации в органах юстиции. Аналогичную услугу оказывают МФЦ.

Изображение - Порядок оформления купли-продажи квартиры что важно знать proxy?url=https%3A%2F%2Fbiznesluxe.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2015%2F09%2F15662-300x200

Если жилье находится в собственности менее 5 лет (если было дарение, наследование или приватизация – 3 лет) и стоит более 1 млн. рублей, то с суммы сделки, превышающей указанную, продавец будет обязан уплатить 13% подоходного налога. Дабы избежать подобного в договоре указывают меньшую цену. Для покупателя это чревато тем, что в случае разбирательств в суде, последний будет исходить из того, что за квартиру уплачена только та сумма, что прописана в документе.

Выход – указать, что объект недвижимости продается за 1 млн. рублей, но к нему прилагаются неотделимые улучшения стоимостью Х-рублей, где Х – полная стоимость объекта за вычетом 1 млн. рублей. Подобные формулировки устраивают и кредитные организации, выдающие ипотечные займы.

Но покупатель вправе один раз в жизни получить налоговый вычет в связи с покупкой жилья на сумму, прописанную в договоре (не более 2 млн. рублей). При указании меньшей стоимости он может потерять часть суммы налогового вычета. Если в документах указан 1 млн., а уплачено 2 млн., то потери составят:

(2 000 000 – 1 000 000) х 0,13 = 260 000 рублей.

Также продавец освобождается от уплаты НДФЛ, если он реализует свое единственное жилье.

Если претензии касаются качества жилья – торгуйтесь. Снизить требуемую сумму на часть стоимости будущего ремонта вполне возможно.
Если условия не устраивают, следует отказаться от сделки или отсрочить ее.

Инструкция по самостоятельной продаже квартиры: что важно знать

К поиску ответа на вопрос, с чего начать продажу квартиры, действуя самостоятельно, большинство продавцов подталкивает высокая стоимость услуг риэлторов. Но, решая действовать без посредников, стоит помнить, что процесс продажи недвижимости достаточно долгий и трудоемкий. Кроме того, потребуется знание некоторых юридических тонкостей. Предлагаем подробную пошаговую инструкцию при продаже квартиры, а также разъяснение некоторых важных моментов.

Изображение - Порядок оформления купли-продажи квартиры что важно знать proxy?url=https%3A%2F%2Fprosobstvennost.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F10%2Flgotyi-pensioneram-po-nalogu-na-nedvizhimost-2017

Изображение - Порядок оформления купли-продажи квартиры что важно знать proxy?url=https%3A%2F%2Fprosobstvennost.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F10%2FHow-to-check-if-your-property-is-legally-clear-150x150

Главное, чем привлекает продажа квартиры без участия риэлтора, — это отсутствие необходимости платить ему 2-5% от стоимости квартиры. Учитывая современные цены на недвижимость, сумма выходит немалая. Кроме того, совершение сделки без посредников позволяет контролировать ее ход на каждом этапе и быстро реагировать на изменение обстоятельств.

Но обязательно надо просчитать и возможные риски такого решения. Назовем некоторые из них:

  • самостоятельный поиск покупателя займет больше времени, чем при обращении в агентство или к частному риэлтору, у которых есть собственная клиентская база;
  • цена продаваемой квартиры может отказаться ниже или выше рыночной, что одинаково невыгодно для продавца;
  • есть большая вероятность упустить какой-нибудь важный аспект, что способно поставить под сомнение юридическую чистоту сделки в дальнейшем.

Если же трудности предстоящей процедуры не пугают, то необходимо предварительно ознакомиться с тем, что нужно знать, приступая к продаже собственной квартиры. Это касается не только правовых основ сделок с недвижимостью, но и некоторых закономерностей рыночных отношений.

Изображение - Порядок оформления купли-продажи квартиры что важно знать proxy?url=https%3A%2F%2Fprosobstvennost.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F10%2F1-26-150x150

Для самостоятельной продажи квартиры пригодится пошаговая инструкция. Последовательность действий будет следующей:
  • определение сроков продажи и желаемой цены;
  • сбор и подготовка документов, без которых невозможно оформить куплю-продажу;
  • планирование и реализация рекламной компании, от подачи объявления до общения с потенциальными покупателями;
  • заключение предварительного договора, получение аванса или задатка, обсуждение способов расчета;
  • подписание договора купли-продажи, передача денег;
  • государственная регистрация сделки, без которой она недействительна;
  • передача квартиры новому собственнику.
Читайте так же:  О возможности сдачи в аренду ипотечной квартиры

Список достаточно длинный, но лишь поэтапное, последовательное его выполнение гарантирует успех сделки. Ниже мы подробно распишем, какие действия необходимо совершить и как оформить необходимые документы.

Изображение - Порядок оформления купли-продажи квартиры что важно знать proxy?url=https%3A%2F%2Fprosobstvennost.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F10%2F4-150x150

Первое, с чего следует начать продажу квартиры самостоятельно, – это определить, как скоро необходим результат. Чем короче предполагаемый временной отрезок, тем меньше шансов получить максимальную выгоду. Необходимо учитывать и сезонность спроса на недвижимость. Выставлять на продажу квартиры выгоднее всего с февраля по май и с сентября по декабрь. В новогодние каникулы и в период летних отпусков интерес к приобретению недвижимости падает, и цены на нее тоже. Подобрать справедливую цену для продажи квартиры можно, проанализировав аналогичные предложения в своем регионе или заказав независимую оценку.

От продавца потребуется представить определенный пакет документов. Начинать их сбор необходимо заранее, так как для изготовления части из них потребуется время. Различные справки и выписки, напротив, желательно получать как можно ближе к дате сделки, так как они имеют «срок годности». Перечень сведения будет следующим:

  • свидетельство о праве собственности на предлагаемую квартиру и подтверждающий законность его получения документ (ДДУ, договор о продаже или приватизации, свидетельство на наследство и т.д.);
  • технический план жилья, полученный в БТИ, с учетом проведенных перепланировок (если они проводились);
  • кадастровый паспорт, оформленный в Росреестре;
  • выписка из паспортного стола по форме № 9;
  • выписка из лицевого счета об отсутствии долгов по коммунальным платежам;
  • выписка из ЕГРП об отсутствии обременений, например, залога;
  • письменное и нотариально заверенное согласие супруга, если он имеется;
  • согласие отдела опеки, если в квартире имеется доля несовершеннолетнего.

Изображение - Порядок оформления купли-продажи квартиры что важно знать proxy?url=https%3A%2F%2Fprosobstvennost.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F10%2F43-150x150

В обязанность продавца не входит проведение в квартире капитального ремонта и полного комплекса отделки. Но необходимый минимум работ провести все же стоит. Опрятный вид жилья и подъезда делает их привлекательными. Желательно выкинуть старые вещи и накопившийся на балконе хлам, навести порядок в комнатах и на кухне, проверить работоспособность сантехники. Не лишней будет уборка на лестничной или лифтовой площадке, в холле первого этажа. Чем просторнее и чище будет казаться квартира, тем реальнее будет казаться назначенная за нее цена.

Поиск покупателей — достаточно длительная процедура, начинать которую следует с продумывания текста объявления. Он должен содержать максимум информации о квартире и ее расположении. Сделать объявление более привлекательным позволят фотографии.

Для размещения объявлений сегодня есть множество способов. Самый популярный — бесплатные электронные доски объявлений. Эффективно и обращение в бесплатные печатные издания. Чтобы квартиру быстрее купили, можно воспользоваться дополнительными инструментами продвижения объявлений: выделение рамкой или цветом, поднятие в списке и т.д. Эти услуги для продавца платные. Но специалисты по работе с недвижимостью советуют не пренебрегать ими.

Изображение - Порядок оформления купли-продажи квартиры что важно знать proxy?url=https%3A%2F%2Fprosobstvennost.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F10%2Fuslugi-rieltora-150x150

Редко кто решается купить квартиру без предварительного ее посещения. В задачу продавца входит согласование даты и времени просмотра, а также показ жилья. Советы опытных риэлторов по проведению этого мероприятия можно рассматривать как руководство к действию:
  • подготовиться к визиту, проверить порядок и чистоту, убрать ценные вещи;
  • не опаздывать к назначенному времени, это производит плохое впечатление;
  • при показе заострить внимание на явных достоинствах квартиры;
  • описать окружение, соседей и имеющуюся в квартале и микрорайоне инфраструктуру;
  • честно отвечать на вопросы о недостатках;
  • общаться вежливо и доброжелательно.

Приобретатель может подтвердить свое твердое намерение покупать именно эту квартиру подписанием предварительного договора. Это имеющий юридическую силу документ, где зафиксировано намерение обеих сторон совершить в дальнейшем сделку. При подписании такого договора может передаваться аванс или задаток. Ошибкой продавца, оформляющего предварительное соглашение, будет не указать условие о передаче денег. Аванс и задаток имеют разные правовые последствия при отказе одной из сторон в дальнейшем. В частности, задаток может остаться у продавца или быть им возвращен в двойном размере.

Изображение - Порядок оформления купли-продажи квартиры что важно знать proxy?url=https%3A%2F%2Fprosobstvennost.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F10%2FGTY_bank_vault_jtm_140206_33x16_1600-150x150

Высокая стоимость недвижимости диктует особую осторожность при проведении расчетов. Наиболее популярна сегодня передача наличных денег через банковскую ячейку. Порядок действий пошагово таков:
  • купюры пересчитываются, проверяются и запечатываются в специальный пакет, на котором ставятся подписи сторон;
  • покупатель под контролем служащего банка и в присутствии продавца помещает деньги в ячейку и закрывает ее на ключ;
  • стороны подписывают договор и передают его на регистрацию;
  • продавец получает ключ от ячейки и забирает деньги.

Это далеко не единственный способ передачи денег за купленную недвижимость. Расчеты могут проводиться через аккредитив или путем перевода безналичных средств на счет продавца. Но в любом случае способ выбирается заранее.

Нет видео.
Видео (кликните для воспроизведения).

Главную сложность при продаже жилья без посредников представляет составление договора. Желательно взять типовую форму такого документа в одной из справочно-правовых систем. Иногда составлением договоров за небольшую плату подрабатывают начинающие юристы. В тексте обязательно должны быть прописаны признаки, указывающие на предмет сделки (адрес, расположение, количество комнат, метры, кадастровый номер, сведения о собственниках и пр.), а также цена приобретения. Договор всегда имеет письменную форму и два равнозначных экземпляра. Они подписываются продавцом и покупателем.

Читайте так же:  Определение порядка пользования жилым помещением в долевой собственности

Регистрация прав и передача квартиры новому хозяину

Изображение - Порядок оформления купли-продажи квартиры что важно знать proxy?url=https%3A%2F%2Fprosobstvennost.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F10%2Frosreestr_-1-150x150

Оформление документов проданной квартиры завершает регистрация права ее нового владельца. Заявление на регистрацию подается в Росреестр совместно продавцом и покупателем или только покупателем.

К заявлению необходимо приложить:

  • договор купли-продажи;
  • копии паспортов продавца и покупателя;
  • свидетельство о регистрации права продавца;
  • квитанцию об оплате пошлины.

С середины 2017 г. свидетельства о собственности больше не выдаются, их заменяет выписка из реестра.

Заключительным этапом будет подписание акта о передаче жилья. Такова последовательность действий при самостоятельной продаже квартиры.

Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке

Покупая квартиру, следует иметь в виду ряд моментов: как правильно выбрать, как оформить документы? Иначе можно легко оказаться жертвой мошенников, потеряв деньги и возможность стать полноправным собственником жилья.

Изображение - Порядок оформления купли-продажи квартиры что важно знать proxy?url=http%3A%2F%2Fterrafaq.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F03%2FPokupka-kvartiry-na-vtorichnom-rynke1-300x201

Риэлторы и юристы в этом вопросе придерживаются единого мнения – приобретать жилье на «вторичке» выгоднее всего весной и осенью. Именно в это время рынок недвижимости заметно оживляется, появляются новые предложения, поэтому можно заключить выгодную для обеих сторон сделку. А вот зимой, в разгар праздников, или летом, когда большинство проводит время в отпусках, наступает некоторое затишье.

Изображение - Порядок оформления купли-продажи квартиры что важно знать proxy?url=http%3A%2F%2Fterrafaq.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F03%2FPokupka-kvartiry-na-vtorichnom-rynke7-300x198

Пошаговая инструкция осуществления этой сделки заключается в следующем:
  1. Поиск квартиры. Чтобы обезопасить себя от возможных рисков в дальнейшем, можно обратиться в риэлторское агентство.
  2. Осмотр жилплощади. На этом этапе обязательно нужно обратить внимание на документы, а также на техническое состояние не только квартиры, но и всего здания.
  3. Проверка продавца. При покупке вторичного жилья всегда есть риск того, что продавец может оказаться не его собственником.
  4. Проведение переговоров. Стороны должны обсудить стоимость объекта недвижимость, сроки и другие нюансы сделки.
  5. Заключение договора купли-продажи. Присутствие нотариуса при подписании документа в большинстве случаев является обязательным.
  6. Регистрация договора в Росреестре.

Это стандартные действия при покупке квартиры, которые обязаны осуществить стороны сделки.

Изображение - Порядок оформления купли-продажи квартиры что важно знать proxy?url=http%3A%2F%2Fterrafaq.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F03%2FPokupka-kvartiry-na-vtorichnom-rynke4-300x189

Процедура оформления сделки осуществляется на основании договора купли-продажи. Его заключение и регистрация – это завершающий этап, подтверждающий переход права собственности на имущество.

Если недвижимость находится в долевой собственности, то по новым правилам договор необходимо заверять нотариально.

Далее документ подается в Росреестр с остальными бумаги. Стороны сделки могут сделать это лично или передать их через многофункциональный центр. Что касается передачи денег, то хозяин квартиры и покупатель обязаны договориться об этом заранее. Деньги могут быть переведены на расчетный счет, переданы лично в руки или через банковскую ячейку.

Дополнительные траты сторон при осуществлении сделки отличаются. Если есть необходимость в услугах нотариуса, то их оплачивает покупатель. Приблизительная стоимость – около 1% от цены жилья. Госпошлину за регистрацию договора обязаны оплачивать обе стороны, разделив сумму между собой.

Изображение - Порядок оформления купли-продажи квартиры что важно знать proxy?url=http%3A%2F%2Fterrafaq.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F03%2FPokupka-kvartiry-na-vtorichnom-rynke2-300x206

Договор купли-продажи должен быть составлен по правилам, установленным гражданским законодательствам. Документ обязательно включает существенные условия:
  • адрес, по которому находится недвижимость;
  • характеристики имущества (метраж, этаж и т. д.);
  • стоимость;
  • сведения о собственнике;
  • условия оплаты.

Для оформления сделки стороны обязаны предоставить:

  • личные документы;
  • документы, подтверждающие право собственности продавца;
  • доверенность (при необходимости);
  • заявление (для регистрации договора);
  • справку об оплате пошлины;
  • дополнительные бумаги.

К дополнительным документам относится согласие на сделку совладельцев или органов опеки. Покупатель имеет право потребовать от владельца жилплощади:

К сведению: если хозяин квартиры отказывается показывать эти бумаги, есть вероятность мошенничества с квартирой.

Изображение - Порядок оформления купли-продажи квартиры что важно знать proxy?url=http%3A%2F%2Fterrafaq.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F03%2FPokupka-kvartiry-na-vtorichnom-rynke6-300x197

Сделки с недвижимостью всегда нужно осуществлять не спеша, обдумывая каждый свой шаг. Существует множество способов обмана покупателей, которые на первый взгляд кажутся абсолютно законными. Поэтому, приобретая квартиру на вторичном рынке, нужно придерживаться следующих правил:
  1. Выплата аванса. Продавец может потребовать небольшую сумму наперед и имеет на это все основания. Для покупателя аванс является гарантией того, что сделка «не сорвется». Но юристы все же советуют заключать договор аванса, который позволит покупателю забрать свои деньги обратно в случае непредвиденных обстоятельств. Документ также должен содержать информацию о штрафных санкциях за отказ от сделки.
  2. Если стороны решили заключать соглашение об авансе, также необходимо составить отдельное приложение о техническом состоянии квартиры. К нему прилагаются фотографии и другие документальные доказательства.
  3. Передавая аванс продавцу, покупатель должен получить расписку. Именно она подтверждает получение продавцом денег, а не договор авансирования.
  4. На следующем этапе покупатель должен начать процедуру подготовки документов. Если квартира приобретается по ипотеке, то список необходимых бумаг предоставит банк.

Далее осуществляется оформление сделки и передача всей суммы за квартиру.

Переговоры с продавцом должны включать не только передачу денег, но и решение других важных вопросов:

  1. Когда продавец и члены его семьи выпишутся из продаваемой квартиры?
  2. Когда они освободят жилплощадь физически (если продавец проживает в квартире)?
  3. Что в помещении продавец оставит покупателю?
  4. В какой срок бывший владелец вывезет вещи?
Читайте так же:  Что делать, если потребовалось внесение корректировок и изменений в кадастровый учет

Изображение - Порядок оформления купли-продажи квартиры что важно знать proxy?url=http%3A%2F%2Fterrafaq.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F03%2FPokupka-kvartiry-na-vtorichnom-rynke3-300x200

Все эти и другие важные вопросы должны решаться сторонами сделки до заключения каких-бы то ни было официальных бумаг.

Справка: особенно это касается выписки жильцов, так как после осуществления купли-продажи эта процедура может затянуться. И новому собственнику придется выписывать посторонних людей самостоятельно.

Сделки с недвижимостью нередко срываются по причине того, что владелец квартиры поднимает цену. У покупателя есть несколько вариантов действий:

  1. Отказаться от покупки.
  2. Настоять на старой цене. Хорошим аргументом в этом случае является договор аванса. Его можно использовать в качестве доказательства неправомерных действий продавца во время судебного разбирательства.
  3. Дать согласие на повышение цены.

Изображение - Порядок оформления купли-продажи квартиры что важно знать proxy?url=http%3A%2F%2Fterrafaq.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F03%2FPokupka-kvartiry-na-vtorichnom-rynke5-300x215

Такая сделка имеет некоторые «подводные камни», о которых покупатель обязательно должен знать:

Это основные моменты, на которые обязан обратить внимание покупатель перед тем, как покупать жилье. Любой настораживающий факт должен заставить его перепроверить предоставленные документы или продолжить поиски квартиры дальше.

Как проверить историю квартиры перед ее покупкой?

Ответ: Для начала необходимо установить личность продавца. Для этого проверяется его гражданский паспорт и документы на квартиру. Данные паспорта можно проверить на сайте миграционной службы. С квартирой еще проще – необходимо заказать выписку из Росреестра.

Как обезопасить себя при сделке по доверенности?

Ответ: Во-первых, доверенность на осуществление такого рода юридических действий должна быть нотариально заверена. Подлинность нотариального заверения можно проверить в система Спарк. Во-вторых, важно узнать, по каким причинам собственник не занимается продажей недвижимости лично. Покупателю необходимо обратить внимание на дату заключения документа. Если срок действия не указан, то доверенность действительна всего 1 год. При возможности желательно пообщаться с хозяином квартиры без его доверенного лица.

Зная, как происходит покупка жилья на вторичном рынке, обезопасить себя от мошенников легко. Главное, не торопиться, предвкушая новоселье, а тщательно проверять документы и учитывать возможные риски.

О рисках и правилах покупки жилья на вторичном рынке — личное мнение в блоге Романа Гринева.

Порядок оформления купли-продажи квартиры: что важно знать

У лиц, которые столкнулись с покупкой недвижимости, появляется естественный вопрос о том, как оформить куплю-продажу квартиры. Именно этот договор подтверждает факт приобретения определенного объекта недвижимости, а также включает перечень прав и обязательств сторон. Сразу стоит отметить, что процесс заключения договора является достаточно сложным и длительным, поэтому многие сразу прибегают к услугам профессиональных риэлторов. Если вы хотите полагаться исключительно на свои силы, то вам определенно понадобятся ниже представленная информация.

Изображение - Порядок оформления купли-продажи квартиры что важно знать proxy?url=https%3A%2F%2Fprosobstvennost.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F07%2Farenda_01-e1501324748163-1024x655

Когда стороны пришли к соглашению касательно заключению сделки, наступает этап подготовки к заключению договора купли-продажи квартиры.

Для начала необходимо убедиться в том, что вторая сторона соглашения является владельцем рассматриваемого объекта недвижимости. У собственника нужно потребовать справку из Росреестра, подтверждающую его право на жилищную площадь. Стоит отметить, что данный документ может не всегда отображать полную картину, поэтому также рекомендуется потребовать выписку из ЕГРП (продавец должен его получить за 7 дней до заключения сделки). Покупатель также имеет право запросить в Росреестре интересующего его информацию самостоятельно.

Далее нужно убедиться, что в продаваемом объекте недвижимости отсутствуют лица, которых будет трудно выписать с жилплощади. К такой категории лиц обычно относят не достигших 18-ти лет лиц, что остались без родительского попечительства. Для подписания договора продавцу нужно представить документ о том, что несовершеннолетних жителям без попечения была предоставлена другая жилплощадь. Узнать обо всех прописанных в квартире лицах можно в выписке из домовой книги.

Важно! В квартире могли быть прописаны люди, которые в данный момент отбывают тюремное заключение. Соответственно, владелец квартиры не сообщает об этой неприятной подробности, а после освобождения бывший заключенный имеет законное право на уже проданную жилищную площадь.

Чтобы избежать подобных ситуаций, необходимо узнать обо всех лицах, что были прописаны на территории квартиры. Также стоит потребовать расписку от продавца и не принимать дубликаты бумаг.

Перед тем как оформить продажу желаемой квартиры произвести проверку документов, что удостоверяют личность самого продавца или его доверенного лица. Подлинность внутрироссийского паспорта или временного удостоверения можно проверить на сайте ФМС России. Что касается доверенного лица, то, как предусматривает порядок продажи квартиры, от него нужно потребовать подписанную продавцом доверенность.

Изображение - Порядок оформления купли-продажи квартиры что важно знать proxy?url=https%3A%2F%2Fprosobstvennost.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F07%2Fimage02_997x6651-11-150x150

В соответствии с последними поправками в ГК РФ, теперь все договоры купли-продажи необходимо обязательно заверять у нотариуса. В противном случае такой документ попросту не будет иметь юридического веса. В то же время сделка считается действительной только после его подтверждения специалистами Федеральной службы государственной регистрации, где оформляется договор и свидетельство о праве на имущество.

Нотариус также должен проводить проверку личности сторон, а также легальности заключения соглашения. Он также принимает участие в составлении договора, однако конечная версия соглашения может быть представлена самими сторонами, при этом нотариус должен проверить его на соответствие российскому законодательству.

Читайте так же:  Договор дарения в 2019 году — гк рф

Стоимость удостоверения соглашения купли-продажи нотариусом определяется статьей №22 НК РФ. Обычно конечная цена услуги является выше той, что указана в Налоговом кодексе, поскольку дополнительно взимается плата за работу юридического характера (составление текста договора, доверенности и т.д.). Плата за юридические услуги составляет 2 до 7 тысяч рублей.

Чтобы оформить договор купли-продажи квартиры, необходимо уплатить госпошлину. Оплата за сделки с недвижимостью зависит от стоимости конкретного объекта:

  • 1% от суммы сделки, если она не превышает 1 миллион рубелей (минимальная ставка – 300 рублей);
  • 10 тысяч рублей + 0,75% от стоимости сделки (1 до 10 миллионов рублей);
  • 77 тысяч рублей + 0,5% от цены сделки (больше 10 миллионов рублей).

Изображение - Порядок оформления купли-продажи квартиры что важно знать proxy?url=https%3A%2F%2Fprosobstvennost.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F07%2F006-150x150

Составить договор купли-продажи квартиры можно только с учетом следующих аспектов:
  • объект, что подлежит продаже (при этом указываются все его технические характеристики);
  • стоимость сделки;
  • порядок оформления сделки;
  • количество лиц, которые участвуют в подписании договора;
  • доля, что полагается покупателю (если речь идет о частичной реализации жилищной площади);

Все вышеуказанные данные относят к существенным положениям договора. Их отсутствие чревато признанием аннулированием контракта.

При заключении сделки оформляются следующие документы:

  1. Паспорт гражданина РФ (в том числе паспорт жены/мужа).
  2. Свидетельство о факте заключения брака/разводе.
  3. ИНН.
  4. Справка о несовершеннолетних лицах, которые были зарегистрированными в квартире, что продается.

Если продавец состоит в браке, то он обязательно должен провести процедуру заключения соглашения с супругом или супругой на продажу объекта недвижимости, находящегося в общей собственности. Если в процессе судового разбирательства окажется, что совладелец квартиры был не уведомлен о заключении договора, то последний будет признан недействительным.

Изображение - Порядок оформления купли-продажи квартиры что важно знать proxy?url=https%3A%2F%2Fprosobstvennost.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F07%2Foformlenie-kvartiry1-150x150

Когда вы убедились в юридической чистоте предложения, можно преступать непосредственно к оформлению купли-продажи квартиры.

Документы и порядок сделки. Для начала необходимо правильно оформить сделку купли, согласно с установленным образом. Еще раз стоит обратить внимание читателя на то, что в договоре нужно указывать все существенные положения (ст. 557 ГК РФ).

Регистрация. С договором нужно обращаться в службу государственной регистрации, после чего он будет считаться официально заключенным. При этом нужно уплатить госпошлину (1 тысяча рублей). Срок, который выделяется на рассмотрение догов. После удостоверения акта составляется акт передачи имущества, который заверяется подписями обеих сторон.

Последним этапом является регистрация права собственности в соответствии с Федеральным законом №122. Право на имущество закрепляется записью в ЕГРП и выдачей соответствующего свидетельства.

После подписания соглашения следует выполнение покупателем его финансовых обязательств. Передать деньги можно путем наличного или безналичного расчета. Другой вариант является куда более безопасным, ведь он исключает возможные криминальные ситуации. Учтите, что речь идет о семизначных суммах, поэтому пренебрегать осторожностью не стоит. Факт передачи средств обязательство должен подтверждаться распиской, содержащей информацию о конкретней сумме сделки и сторонах договора.

Касательно того, где оформить безналичный расчет, то с этой целью можно воспользоваться услугами любого банка. Альтернативный вариант – это передаче средств с помощью банковской ячейки. Клиент заключает договор с банком, где прописано, когда продавец может воспользоваться ячейкой. Единственным минусом этого способа является плата, что взимается за банковские услуги. Так как оформить куплю-продажу своей квартиры с помощью банка будет дороже, физическому лицу все еще предпочтительнее расплачиваться с помощью наличных средств.

Изображение - Порядок оформления купли-продажи квартиры что важно знать proxy?url=https%3A%2F%2Fprosobstvennost.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F07%2Fdogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-po-doverennosti1-150x150

Если квартира была куплены в кредит, то после оформления договора купли-продажи все обязательства по уплате долга кредиторам переходят непосредственно к покупателю. Для оформления сделки купли-продажи квартиры самостоятельно дополнительно может потребоваться справка о рыночной стоимости жилья, свидетельство о наличии обременяющих факторов, а также страховой контракт (кредиторами требуется опционально).

Процесс составления договора между клиентом и застройщиком регулирует Федеральный закон №214, при этом он мало чем отличается от стандартной процедуры приобретения квартиры. Стоит лишь отметить, что в контракте будет прописана конкретная часть приобретаемого имущества, а также будет указа перечень собственников, которые имеют право распоряжаться квартирой (статья №558 Гражданского кодекса).

При передаче прав стороны обязуются зарегистрировать акт приема-передачи, которые удостоверяют факт перехода имущественных прав к другому лицу. Продавец обязуется исполнять все условия, что подробно прописаны в договоре. В частности, иногда появляются вопросы касательно качества объекта недвижимости. В случае возникновения разногласий возможно дальнейшее судовое разбирательство, исходом которого может быть аннулирование соглашения.

Порядок оформления купли-продажи квартиры что важно знать
Оцените статью
Изображение - Порядок оформления купли-продажи квартиры что важно знать serjkamysh
Автор статьи: Сергей Камышов

Позвольте представиться. Меня зовут Сергей и я уже более 7 лет оказываю юридические услуги. Считая себя профессионалом, хочу научить всех посетителей сайта решать сложные задачи. Все материалы для сайта собраны и тщательно переработаны для того чтобы донести как можно доступнее всю требуемую информацию. Однако чтобы применить все, описанное на сайте всегда необходима ОБЯЗАТЕЛЬНАЯ консультация со специалистами.

Обо мнеОбратная связь
Оцените статью:
Нет видео.
Видео (кликните для воспроизведения).

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here