Порядок продажи комнаты в коммунальной квартире и оформления сделки в 2019 году

Описание страницы: порядок продажи комнаты в коммунальной квартире и оформления сделки в 2019 году | жилсервис плюс 2020 от профессионалов для людей.

Порядок продажи комнаты в коммунальной квартире соседу, другому лицу или без согласия соседей: документы, условия, образец уведомления, нужен ли нотариус

Сделки с коммунальной недвижимостью считаются достаточно сложными. В некоторых случаях даже у опытного риелтора уходит масса времени на получение всех необходимых согласований. Прежде, чем проводить такую сделку, нужно изучить все особенности, которые скрывает продажа комнаты в коммунальной квартире.

Изображение - Порядок продажи комнаты в коммунальной квартире и оформления сделки в 2019 году sosedi

Начать необходимо с основных нюансов, которые определяют высокую сложность указанной сделки. Продавцу следует учесть, что:

  • соседей необходимо уведомлять о продаже комнаты коммунальной квартиры (преимущественное право);
  • иногда требуется удостоверять сделку у нотариуса.

Перед куплей-продажей также необходимо выяснить, кто является титульным собственником комнаты в коммунальной квартире. Сделать это можно, заказав актуальную выписку из ЕГРН.

ВАЖНО. Только собственник может продать комнату в коммунальной квартире. Если в выписке указан муниципалитет (например, город или сельское поселение), то сделка не состоится.

Подробнее о том, какие есть особенности, когда купили комнату в квартире, ниже.

Это означает, что у соседей по коммунальной квартире (хозяев других помещений в коммунальной квартире) имеется возможность выкупить комнату в первую очередь перед любым посторонним лицом. При этом соблюдение данного условия возлагается на продавца.

ВАЖНО! Жилищный кодекс устанавливает самостоятельное основание для возникновения преимущественного права – продажа помещения в коммунальной квартире. Оно отличается от того случая, когда необходимо продать долю, ведь комната может быть и на праве личной собственности.

Игнорирование требований о преимущественной покупке приведет к аннулированию сделки по иску заинтересованных лиц.

Если же соседи решили продавать квартиру целиком одному покупателю – уведомлять друг друга о продаже не нужно. В этом плане продать коммунальную квартиру полностью проще.

Преимущественное право реализуется через направление уведомления о продаже комнаты в коммунальной квартире и предложение выкупить ее по установленной цене. В ответ на уведомление может быть три варианта реакции:

  • выкупают долю;
  • предоставляют письменный отказ;
  • вообще никак не реагируют.

В двух последних случаях продавец вправе начать отчуждение недвижимости любому третьему лицу. Термин «согласие соседей» употребляется в быту именно для обозначения соблюдения преимущественного права. При этом документа под названием «согласие на продажу» для сделки закон не требует.

Если не оповестить соседей – сделка просто не пройдет регистрацию в Росреестре. Но даже если регистратор и упустит данный момент, у заинтересованных лиц появится возможность аннулировать продажу через суд, обратив все права покупателя при этом на себя.

В результате судебного разбирательства новым покупателем квартиры станет сосед, а бывшему собственнику придется возвращать третьему лицу деньги, а также возмещать ущерб, вызванный данными обстоятельствами.

При этом практика выработала следующие стратегии, по которым получать согласие на продажу не требуется:

  1. Через заключение договора дарения. Вместо договора купли-продажи граждане заключают дарственную, а деньги вносятся по расписке (чаще всего оформляется как заем).
  2. Оформляется договор займа, который обеспечивается залогом в виде помещения в коммунальной квартире. Далее оформляется переход права собственности заимодавца (покупателя) на жилье в счет погашения долга по займу.

Нужно понимать, что при желании и дарственную, и заем можно признать недействительными через суд как притворные сделки. Это принесет еще больше проблем, чем обычное несоблюдение преимущественного права.

Намного безопаснее соблюсти все права соседей и осуществить продажу в полном соответствии с законом.

При покупке и оформлении купли продажи в 2019 году нотариус может понадобиться для выполнения следующих действий:

  • разослать нотариальные извещения о преимущественном праве соседям;
  • оформить нотариальные отказы соседей от покупки квартиры;
  • удостоверить сделку, если речь идет о продаже доли.

Нотариальные извещения соседей – это один из способов соблюдения преимущественного права покупки. В некоторых регионах требуют именно нотариальной формы, однако по закону доказательством соблюдения может выступать и простой письменный документ. Получив отказ в регистрации со ссылкой на отсутствие нотариальной формы извещения, продавец вправе обжаловать его в суде как незаконный.

Отказ от преимущественного права покупки оформляется через нотариуса или непосредственно при регистраторе во время подачи заявления на регистрацию сделки. Для нотариального оформления соседу нужно принести полученное уведомление о продаже комнаты в коммунальной квартире и свой паспорт. Нотариальный отказ затем предоставляется регистратору.

Если по договору продается «доля в праве общей долевой собственности» — такая сделка подлежит нотариальному удостоверению. В иных случаях нотариальная форма не требуется. Это означает, что если продается комната в коммунальной квартире, принадлежащая на праве личной собственности продавцу, без упоминания мест общего пользования – заверять договор не нужно.

ВАЖНО! Указывать в договоре, что помимо помещения в коммунальной квартире покупателю передается доля в праве общей долевой собственности на места общего пользования (кухня, санузел), не нужно. Доля перейдет автоматически, а сторонам удастся избежать нотариального заверения.

Продажа комнаты в коммунальной квартире: пошаговая инструкция

Для совершения сделки действует следующий порядок продажи комнаты в коммунальной квартире:

Изображение - Порядок продажи комнаты в коммунальной квартире и оформления сделки в 2019 году image001-5

Найти покупателя и обговорить основные детали сделки

С потенциальным покупателем необходимо обсудить условия будущей сделки, в том числе цену площади в коммунальной квартире, порядок оплаты, срок заключения основного договора. Если согласие соседей – простая формальность, то можно заключить предварительный договор купли-продажи. Если же есть вероятность, что кто-либо из соседей воспользуется преимущественным правом, то для продавца безопаснее не принимать залог и не подписывать документов с покупателем на данном этапе, чтобы избежать проблем в будущем.

Читайте так же:  Проверка задолженности по квартплате и услугам жкх онлайн

Уведомить соседей о преимущественном праве покупки

Для этого необходимо установить титульных владельцев комнат в коммунальной квартире, заказав актуальную выписку из ЕГРН. Если хозяином указан муниципалитет, то извещать нужно администрацию города (поселка).

Уведомление о продаже комнаты в коммунальной квартире осуществляется обязательно в письменной форме. Есть следующие варианты извещения, в том числе влияющие и на то, как быстро продать комнату:

Изображение - Порядок продажи комнаты в коммунальной квартире и оформления сделки в 2019 году image003-4

ВАЖНО. Если извещение отправляется почтой, то адрес получателя можно указать по его прописке (юридическому адресу – для фирм), а если он не известен, то по месту нахождения комнаты.

В случае, если в отношениях с соседями имеются проблемы, сосед не хочет идти на контакт, рекомендуется обращаться к нотариусу или комбинировать способы отправки почтой и через нотариуса.

Получить отказ или дождаться, пока истечет срок для ответа

Изображение - Порядок продажи комнаты в коммунальной квартире и оформления сделки в 2019 году otkaz

Статья 250 ГК РФ устанавливает, что с момента получения извещения срок для ответа составляет 30 дней. За это время соседу необходимо выразить свое решение в письменной форме – предоставить отказ или выкупить жилье.

Отказ оформляется в нотариальной конторе на специальном свидетельстве. Сосед должен взять на прием полученное от продавца извещение и паспорт, на основании которых специалист подготовит заявление. Получив отказы на жилье от владельцев (хозяев), подписанных всеми собственниками, собственник комнаты в коммунальной квартире может не дожидаться окончания месяца, а оформлять сделку.

Если сосед игнорирует извещение и не получает его, то следует просто дождаться истечения срока, после чего продавать комнату. Для случаев отправки почтой:

  • продавец отправляет заказное письмо с уведомлением, получает трек-код для отслеживания;
  • с момента поступления письма в отделение почты начинается срок хранения – 30 дней;
  • после истечения срока хранения нужно начать отсчитывать 30-дневный срок для ответа.

Если извещение подавалось через нотариуса, то он самостоятельно рассчитает все сроки.

ВАЖНО! По смыслу закона, важно не доставить извещение, а направить его – поэтому продавец не должен заботиться о получении писем адресатами.

Подготовить документы необходимо по списку, представленному ниже. Каждый оформляется по-своему. Как оформить – общие рекомендации:

  • договор и передаточный акт готовят в трех подлинных экземплярах;
  • все документы, распечатанные на 2 листах и более, сшиваются;
  • в некоторых регионах необходимо собственноручно заверить копии надписью «копия верна / дата / подпись / расшифровка»;
  • со всех подлинников необходимо снять копии, кроме договора и передаточного акта (копии пойдут в регистрационное дело).

В каждом регионе свои правила по порядку приема документов, поэтому рекомендуется уточнить этот момент в офисе, в который планируется сдать бумаги.

Передать документы на регистрацию в Росреестр и дождаться ее окончания

Документы на регистрацию подаются лично сторонами сделки или их представителями по нотариальной доверенности. Личное участие необходимо, иначе документы не примут. Подать бумаги можно через:

  • МФЦ («Мои документы»);
  • непосредственно Росреестр;
  • нотариуса в электронном виде (если он удостоверял сделку).

Пошлина за регистрацию составляет 2 000 рублей, оплачивает ее обычно покупатель, но иногда и продавец или оба пополам (зависит от желания сторон). Если регистрация через нотариуса – нужно будет доплатить от 1 500 рублей за эту услугу.

Срок регистрации составит от 5 до 14 дней при подаче через МФЦ или Росреестр, и всего 3 дня при электронной регистрации.

Закон предусматривает несколько разных способов оплаты. Момент тоже может быть любой: полная предоплата, рассрочка, отсрочка или полная оплата сразу после регистрации.

Все варианты допустимы, поэтому стороны всегда выбирают наиболее удобную процедуру.

Изображение - Порядок продажи комнаты в коммунальной квартире и оформления сделки в 2019 году image005-3

Это один из самых важных вопросов при совершении сделки. От правильности документов зависит, пройдет ли регистрация успешно. Список документов на продажу комнаты в коммунальной квартире включает:

  1. Договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире.
  2. Передаточный акт.
  3. Согласие супруги продавца на продажу (если продавец в браке).
  4. Сведения о соблюдении преимущественного права (доказательства уведомления или нотариальные отказы).
  5. Выписка на продаваемую комнату из ЕГРН (или свидетельство о праве собственности).
  6. Технический план комнаты.
  7. Справка о прописанных в комнате.
  8. Справка об отсутствии задолженности по ЖКХ.
  9. Квитанция об оплате госпошлины 2 000 рублей.

В некоторых случаях могут понадобиться и дополнительные документы, поэтому рекомендуется уточнить окончательный перечень в региональном Росреестре или ближайшем МФЦ.

Готовое извещение обязательно содержит информацию:

  • ФИО собственника комнаты и ФИО соседа;
  • точное описание комнаты (как в будущем договоре);
  • цена продажи;
  • указание на наличие преимущественного права.

Важно указать ту же цену, что и в будущем ДКП, иначе уведомление будет считаться недействительным. Дополнительно можно указать порядок оплаты и другие условия продажи.

Скачать бланк извещения можно здесь.

ДКП должен содержать ряд обязательных пунктов, которые необходимы для придания ему юридической силы. К ним относятся:

  1. ФИО сторон.
  2. Описание комнаты – предмета договора.
  3. Цена продажи.
  4. Список лиц, которые имеют право пользования жильем (например, по завещательному отказу).

Без любого из перечисленных выше условий договор будет считаться недействительным. Остальные условия – порядок оплаты и передачи квартиры, сроки, ответственность сторон и гарантии продавца, обеспечивают баланс интересов сторон. Если они не будут прописаны в тексте, то будут действовать нормы закона.

Обязательным дополнением к договору идет передаточный акт.

Возможна ли продажа жилья с другими зарегистрированными лицами

Сама по себе сделка продажи с зарегистрированными лицами законом не запрещена. Следует помнить, что указанные лица будут вправе пользоваться комнатой до снятия их с учета, что влечет некоторые риски для покупателя, в особенности, если среди них находятся несовершеннолетние.

Читайте так же:  Обременение на квартиру что это

ВАЖНО! Все зарегистрированные в комнате лица должны быть перечислены в договоре купли-продажи.

Чтобы правильно продать свою комнату в коммунальной квартире, необходимо соблюсти правила продажи. В первую очередь они касаются соблюдения преимущественного права покупки соседей, а также сбора подтверждающих документов. Используя приведенные в статье рекомендации и бланки, любой гражданин сможет быстро продать комнату в коммуналке.

Ждем вас на бесплатную консультацию с юристом, если у вас остались вопросы. Запись в специальной форме в углу экрана.

Подробнее про ипотеку на комнату и порядку действий при такой сделке вы можете узнать далее.

Ждем ваши вопросы и будем благодарны за лайк и репост.

Как продать комнату в коммунальной квартире в 2019 году?

Сделку по продаже комнаты в коммунальной квартире вряд ли можно назвать простой. В этом случае закон дает первоочередное право выкупа ее у собственника, желающего продать, владельцам других комнат.

Следует учитывать и приватизирована ли комната. Жилье, владельцем которого является муниципалитет, продать невозможно по закону. Могут возникать и другие сложные моменты, поэтому перед тем, как решаться на сделку по продаже комнаты, нужно изучить нормативную базу и проконсультироваться со специалистами.

Ниже Вы найдете ответы на вопросы: можно ли продать комнату в коммуналке и как продать комнату в коммунальной квартире?

Пошаговая инструкция продажи комнаты в коммунальной квартире

Перед продажей необходимо руководствоваться статьей 42 пункт 6 Жилищного кодекса, где прописано, что «При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации».

Изображение - Порядок продажи комнаты в коммунальной квартире и оформления сделки в 2019 году prava-chelovek%D0%B0-na-kvartiru-v-kotoroj-on-propisan-2

Алгоритм можно разделить на следующие этапы:

  1. Определение условий продажи, уточнение и установление стоимости комнаты.
  2. Оповещение соседей, как первоочередных потенциальных покупателей. Для этого составляется извещение, где прописываются условия продажи и цена.
  3. Уточнить перечень документов, необходимых для проведения сделки, и собрать их.
  4. При наличии нескольких владельцев комнаты потребуется нотариально заверенные разрешения от каждого.
  5. Из комнаты выписать всех зарегистрированных, одновременно получить выписку в управляющей компании или паспортном столе о том, что зарегистрированных на жилплощади нет.
  6. Составить договор сделки и подписать его сторонами соглашения.

Предварительный договор купли-продажи комнаты — образец

Видео (кликните для воспроизведения).

Договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире — бланк

Более детально с заполнением договора купли-продажи комнаты в коммуналке можете ознакомиться в этой статье.

Желание купить комнату соседями по коммунальной квартире является ответом на извещение и согласие со всеми условиями покупки. При этом у всех соседей имеется равное право на приобретение и можно продать тому, кто даст большую цену. Главное сделать это правильно.

Все условия совершения сделки нужно прописать в предварительном договоре, где оформить пункт с указанием месячного срока для принятия решения других соседей. Принципиальное значение имеет календарный месяц, который начинается от даты вручения уведомлений. При желании только одного из соседей на выкуп комнаты по истечении этого срока можно подписывать договор сделки с теми условиями, что были прописаны в уведомлении.

Другим вариантом является желание нескольких соседей. Тогда вы вправе объявить аукцион и продать жилье тому, кто даст большую цену.

Перед подачей объявления о продаже уведомление соседей является обязательным. Поэтому необходимо позаботиться об извещении каждого из них.

Неприватизированная жилплощадь является собственностью муниципалитета. Уведомление направляется в адрес администрации, и она может принять решение о приобретении продаваемой комнаты на условиях, прописанных в нем. Срок рассмотрения составляет 30 календарных дней.

Проживающим в комнатах соседям можно передать уведомления лично, но с отметкой на своем экземпляре о дате получения. Другим способом извещения является почтовое отправление с уведомлением. На нем будет отметка о получении или отказе от вручения. От этой даты можно отсчитывать календарный месяц. Все доказательства оповещения соседей потребуется приложить в пакет документов, передаваемых в Росреестр для регистрации сделки.

Вполне вероятно, что на примете продавца имеется третье лицо, которое желает приобрести комнату. Тогда необходимо скрепить его предварительным договором. После того, как пройдет месяц и никто из соседей не объявит желание выкупить комнату, ее можно смело продавать третьему лицу.

Разъяснение моментов, связанных с согласием соседей

Загвоздкой в совершении такой сделки часто называют проблемы с получением согласия от соседей. Известить их о намерении продать комнату является обязанностью по закону. Поэтому продавец поступит незаконно при отказе от этой процедуры и сделка может быть признана несостоявшейся.

Следует уточнить, что согласия соседей по коммунальной квартире получать не нужно. Требование заключается лишь в оповещении и предложении выкупить комнату по обозначенной цене. Для этого продавец должен уведомить о своем желании продать комнату:

  • всех соседей – собственников других комнат;
  • администрацию в случае неприватизированных квартир и сдаче их по договору социального найма;
  • орган опеки и попечительства, если один из собственников других комнат лицо несовершеннолетнее или недееспособное.

Соседи могут письменно выразить свой отказ от приобретения, обязательно заверив его нотариусом. Тогда дожидаться истечения обязательного месячного срока нет необходимости. Приравнивается к отказу и ситуация, когда соседи в течение этого периода не заявили о своем желании выкупить продаваемую комнату.

Преимущественное право соседей относится только к первоочередной покупке жилплощади. Поэтому они либо могут согласиться с условиями и ценой, поставленной продавцом-соседом, либо отказаться от покупки.

Читайте так же:  Как посчитать водоотведение по счетчику и по нормативу водоотведения на человека

Строгой формы договоров купли-продажи законом не установлено. Поэтому оформление этого документа происходит по общепринятым нормам.

Нотариальное заверение сделки по продаже комнаты в коммуналке не требуется, но существует ряд существенных моментов:

  • при единоличном владении комнатой в коммунальной квартире (один собственник) договор оформляется в простой письменной форме;
  • продажа комнаты в общей долевой собственности требует нотариального заверения сделки;
  • комнату на праве общей совместной собственности (находящейся у супругов) можно продать по простому письменному договору. Обязательно получить согласие второго супруга на сделку, заверенное нотариусом..

Довольно часто даже обычные договора купли-продажи такой комнаты граждане предпочитают заверять нотариусом. Но это можно считать с одной стороны гарантией юридической чистоты сделки, а с другой стороны – лишними затратами.

Для продажи комнаты, которая является частью коммунальной квартиры, собственнику потребуется собрать ряд документов:

  • удостоверения личностей участников сделки;
  • справку о том, что в комнате никто не зарегистрирован;
  • извещение о том, что собственник намерен продать комнату, с отметками соседей о получении или отказе от получения (крайне важно, если покупатель постороннее лицо, не являющееся одним из соседей);
  • выписка из БТИ;
  • кадастровый план на комнату;
  • документы, подтверждающие право собственности;
  • договор сделки с передаточным актом;
  • если собственников продаваемой комнаты несколько, необходимо получить их нотариальное разрешение на сделку;
  • если собственник или один из собственников комнаты лицо, не достигшее совершеннолетия, потребуется разрешение от органов опеки и попечительства.

Изображение - Порядок продажи комнаты в коммунальной квартире и оформления сделки в 2019 году prodazha-komnaty-v-kommunalnoj-kvartire

Налогообложение продаваемой недвижимости подчиняется нормам Налогового кодекса РФ. Исчислять и уплачивать в бюджет налог с полученного дохода необходимо всем, в чьей собственности находилось имущество:

  • менее трех лет для жилья, приобретенного до 2016 года;
  • менее пяти лет для жилья, приобретенного после 2016 года.

Ставка налога составляет 13 %, но будет браться не со всей суммы полученного дохода, а с разницы после применения одного из налогового вычета по выбору продавца:

  • 1 млн. рублей. Например, комната была продана за 1,3 млн.рублей. Для расчета налога необходимо уменьшить ее на 1 млн. руб. и с разницы в 300 000 руб. будет исчислен налог по ставке 13 %;
  • на сумму понесенных расходов. Например, комната была приобретена за 1,3 млн.рублей и после года владения продана за 1,4 млн.руб. Разница составить 100 тыс.руб., с которых будет начислен налог.

При владении комнатой более указанного срока и продаже, НДФЛ не подлежит начислению и уплате в бюджет.

Среди существенных нюансов сделки по продаже комнаты в коммуналке можно назвать:

  1. Цена вопроса. Продавец может продать жилплощадь только за цену равную или выше указанной в уведомлении. Покупатель обязан обращать внимание на этот пункт. Если цена по договору окажется ниже, соседи вправе оспорить сделку.
  2. Соседи против продажи. Они могут препятствовать сделке по различным причинам, отказываться от получения извещения. Другой вариант, когда не проживают в квартире, и разыскать не представляется возможным. Без оповещения вы просто не сможете реализовать свое право на продажу комнаты.

Желательно любыми способами пытаться вручить уведомление: почтой, курьерской службой, через нотариуса и т.д. При отказе от получения будет стоять отметка об этом (почтовая служба ставит ее на почтовом уведомлении к письму). Она станет доказательством того, что вы пытались вручить, для Росреестра.

Сложнее с тем соседом, кто годами не появляется и даже может быть признан безвестно отсутствующим. Сделать это можно только в судебном порядке при отсутствии сведений о соседе в течение последнего года.

Остались вопросы? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас по горячей линии или напишите консультанту.

+7 (812) 565-33-84 (Санкт-Петербург)

Порядок продажи комнаты в коммунальной квартире и оформления сделки в 2019 году

Перед тем как продать комнату в коммунальной квартире в 2019 году, необходимо изначально изучить все нюансы, связанные с этим вопросом. Придется приготовиться к тому, что процедура эта не простая и может изрядно потрепать нервы. Если комната не приватизирована, то все начинается с ее оформления в частную собственность. Ведь продажа комнаты в коммунальной квартире разрешается только полноправному собственнику.

Изображение - Порядок продажи комнаты в коммунальной квартире и оформления сделки в 2019 году 01-2-1

Изображение - Порядок продажи комнаты в коммунальной квартире и оформления сделки в 2019 году Notary-1-1200x630-150x150

В процессе продажи придется обращаться к соседям, чтобы от них получить отказ. Но перед этим рекомендуется выяснить по документам, что именно будет продаваться. В законе сказано, что собственнику принадлежит жилое помещение, которое оформлено в частную собственность. Но нельзя забывать и о местах общего пользования, которые принадлежат всем жильцам, в том числе, и собственнику комнаты в коммуналке. В случае долевой собственности право на эти места рассчитывается пропорционально всей площади помещения.

Некоторые риэлторы, если имеются проблемы с соседями, предлагают продавцам альтернативную схему продажи, чтобы избежать необходимости получения отказа у соседей. Она заключается в том, что на покупателя оформляют дарственную. Тогда юридически сделка оформляется безвозмездно, а, фактически, передаются деньги за комнату.

Важно! Вряд ли надо говорить о том, какие высокие риски для продавца таит в себе такая схема. Поэтому если хотите продать комнату в коммуналке, то лучше всего оформлять все юридически чисто. Дарственная может оказаться рискованной и для покупателя, так как ее могут оспорить в судебном порядке, как соседи, так и родственники, тем более, если среди них будет ребенок, которому не исполнилось 18 лет. И если суд признает сделку недействительной, то покупатель в итоге останется без денег и комнаты.

Изображение - Порядок продажи комнаты в коммунальной квартире и оформления сделки в 2019 году photo-150x150

Если квартира относится к категории общедолевой собственности, где за каждым соседом признается определенная доля, то процесс продажи комнаты в коммунальной квартире следует начинать с уведомления соседей о своем намерении. Этот порядок закреплен в статье 250 ГК РФ. Согласно ей, за соседями закреплено преимущественное право на покупку. А это значит, что перед тем как продавать комнату сторонним людям, ее нужно предложить именно своим соседям.
Читайте так же:  О техническом паспорте на дом как получить, где

Преимущественным правом могут пользоваться лишь те жильцы квартиры, которые сами являются собственниками своей доли. Если же они живут в помещении на основании договора социального найма, то для возможности воспользоваться правом придется для начала приватизировать помещение.

Если же нужно быстро продать комнату, но она не является приватизированной, то закон допускает единственную возможность сделки – осуществление обмена на другую недвижимость, в оформлении которой может помочь нотариус. Прямой продажи в данном случае быть не может. Поэтому лучше не пытаться искать другие пути, а собирать документы для приватизации.

Преимущественное право заключается в том, что любой собственник, проживающий в квартире, вправе потребовать перевести на себя права, как на законного покупателя в судебном порядке в течение трех месяцев, если его права при продаже были нарушены. Он может воспользоваться своим правом даже тогда, когда на комнату уже найден конкретный покупатель.

Чтобы правильно продать комнату, нужно установить на нее адекватную цену. Тогда будет больше шансов, что сделка осуществится в максимально сжатые сроки. Если владельцев на квартиру сразу несколько, то первым этапом, с чего начать процесс, является определение цены каждой доли. Лучше всего привлечь на этой стадии специалиста. Как показывает практика, не так-то просто бывает собственнику установить адекватную стоимость. Специалист руководствуется разными показателями, помогающими разобраться, как правильно оценить комнату. К ним относятся следующие:

  1. Район города, где находится квартира.
  2. Транспортные развязки и степень развития инфраструктуры.
  3. Тип и состояние дома.
  4. Коммуникации.
  5. Этажность.
  6. Состояние продаваемой комнаты.
  7. Метраж.

Изображение - Порядок продажи комнаты в коммунальной квартире и оформления сделки в 2019 году inx960x640-6-150x150

Законом установлен определенный порядок, предусматривающий, как продать комнату в коммунальной квартире. Единственный способ, как быстро продать свою недвижимость без проблем, заключается в том, чтобы соблюдать все существующие, в том числе, и новые правила. Для получения достоверной информации о том, кто живет в соседних комнатах, обращаются в Росреестр с соответствующим заявлением. Все сведения заявитель получит в письменном виде, в документе, имеющем юридический статус. Дальнейшие действия выполняются на основании нижеприведенной схемы.
  1. Собрав полный пакет документов, который в этом случае нужен, отправляются в нотариальную контору, где нотариус оформляет их соответствующим образом.
  2. Также определяются со стоимостью комнаты и вносят ее в уведомление, которое затем рассылают всем собственникам заказными письмами по почте. Если спустя месяц никто из соседей никак не отреагировал на уведомление, собственник, если хочет, имеет право заниматься продажей сторонним лицам. Тогда уже можно не переживать, что впоследствии суд признает сделку недействительной, тем более потому, что в процессе уведомления участвовал нотариус.
  3. В БТИ следует взять выписку и кадастровый паспорт. Если документы имеются на руках, но их срок – больше пяти лет, то придется получать новые бумаги, которые будут выданы после того, как специалист осмотрит помещение.
  4. Далее следует выписать из комнаты всех лиц, которые были там зарегистрированы, и получить об этом справку.
  5. Если комната принадлежит не одному лицу, то необходимо получить согласие всех собственников на сделку, заверенное нотариально.
  6. С лицом, которое будет покупать помещение, составляют договор купли-продажи, а нотариус его заверяет.
  7. Далее оформляют акт фактической передачи комнаты.
  8. После этого покупатель может подавать документы в регистрационный орган для переоформления на него собственности.

Таким образом, процесс, как продать одну комнату в коммунальной квартире в 2016, 2019 или 2019 году, хоть и является непростым, но, тем не менее, возможен. Главное – соблюсти все юридические формальности, позаботиться о том, чтобы в процессе участвовал нотариус, и прочее. Тогда в будущем никаких проблем не возникнет.

Продажа комнаты в коммунальной квартире: сделка с соблюдением прав и формальностей

Несмотря на необходимость делить места общего пользования с соседями, комнаты в коммунальной квартире пользуются спросом из-за небольшой стоимости и возможности иметь собственные квадратные метры. Коммуналка становится решением жилищной проблемы для иногородних студентов и молодоженов с невысоким уровнем достатка, позволяя в дальнейшем претендовать на приобретение других комнат наравне с остальными владельцами.

Изображение - Порядок продажи комнаты в коммунальной квартире и оформления сделки в 2019 году urmetr-com-170_1

Появившиеся в первой трети прошлого века из обычных квартир, в которые заселялись несколько семей, коммуналки сохранились до сегодняшнего дня. Точного определения коммунальной квартиры законодательство не устанавливает, частичная характеристика приводится лишь в ряде нормативных актов, связанных с переселением граждан из жилья такого типа.

На основании ЖК РФ можно сформулировать особенности коммуналок (ст.16, 41 ЖК РФ):

  • квартира с двумя и более комнатами, в которых проживают не связанные родственными узами граждане (семьи);
  • распоряжение местами общего пользования происходит на правах долевой собственности;
  • жильцы каждой комнаты занимают ее на основании отдельного договора (социального найма, дарения, наследования и пр.), отдельно оплачивают коммунальные услуги.

Общее имущество коммунальной квартиры распределяется между собственниками в долях, пропорциональных принадлежащей им жилплощади. Соседи вправе использовать общественные места на равных правах. Отчуждение части коридора, кухни или санузла отдельно от жилых квадратных метров недопустимо, право владения общедолевой собственностью передается автоматически при смене владельца комнаты (ст.42 ЖК РФ).

Долевое пользование общим имуществом обязывает хозяев комнат вносить плату за его содержание, а также уплачивать налоги и прочие платежи (ст.30 ЖК РФ, ст.249 ГК РФ).

Квадратные метры в коммуналке могут быть:

  • собственностью проживающих в них граждан;
  • заняты жильцами по договору найма.
Читайте так же:  Оформление дарственной на автомобиль процедура

В одной коммунальной квартире возможно наличие и приватизированных, и арендованных комнат.
Законодательством не запрещается купля – продажа отдельного жилого помещения в коммуналке, важно, чтобы оно было приватизировано, право собственности на квадратные метры подтверждалось документально и сделка проходила с согласия владельцев остальных комнат (ст.246 ГК РФ).

Наниматели вправе обменять занимаемую ими жилплощадь в коммунальной квартире с письменного разрешения хозяина квадратных метров (п.1 ст.72 ЖК РФ). Купля – продажа в случае социального найма запрещается.

Желая продать комнату, владелец обязан известить хозяев остальных жилых помещений в коммунальной квартире. Письма отправляются с целью соблюдения приоритетного права собственников на выкуп продающейся комнаты (п.6 ст.42 ЖК РФ). Процесс уведомления определяется Гражданским кодексом РФ.

В письме о продаже комнаты указывается:

  • стоимость недвижимости, необходимость задатка (аванса) и его размер;
  • порядок оплаты;
  • условия освобождения жилплощади.

Поскольку помещения в коммуналке могут быть заняты в порядке найма, выписка из Единого реестра недвижимости поможет определить перечень лиц, которых надлежит извещать об отчуждении жилплощади. При наличии неприватизированных комнат информационное письмо следует направить в орган управления муниципальным имуществом. Проживающих по договору ссуды, аренды и подобным документам уведомлять не обязательно.

Игнорирование преимущественного права допускает судебное оспаривание собственниками договора реализации комнаты, заключённого с третьими лицами, на что предусматривается срок в три месяца (п.3 ст.250 ГК РФ).

Изображение - Порядок продажи комнаты в коммунальной квартире и оформления сделки в 2019 году urmetr-com-48_1

Отчуждение части жилплощади представляет собой более сложный процесс по сравнению с передачей в собственность квартиры целиком. Соблюсти права остальных владельцев и избежать ошибок позволяет составление договора квалифицированным юристом, его контроль за совершением сделки.

Информационное сообщение о продаже комнаты в письменной форме направляется по месту проживания либо предполагаемого нахождения собственников остальных помещений в коммунальной квартире. Извещения (указанные в них условия отчуждения недвижимости и ее цена) должны быть одинаковыми для всех адресатов.

Продажа квадратных метров третьим лицам разрешается по истечение месяца с момента получения уведомления соседями, если они за это время не отреагируют на информацию, либо раньше – при наличии письменных отказов остальных владельцев от приобретения жилья (п.2 ст.250 ГК РФ).

Бумаги, подтверждающие отсутствие возражений заинтересованных в покупке комнаты лиц, прикладываются к стандартному перечню документов.

Если соседи уклоняются от вручения уведомлений, необходимо действовать через нотариуса, который письменно удостоверит факт отправки извещений и нежелание совладельцев отвечать на них. Об игнорировании адресатом почтового послания свидетельствует штемпель на конверте “Отказался от получения”. Эти документы позволяют продать жилплощадь без письменного согласия владельцев и служат доказательством попыток соблюсти их право приоритетного выкупа.

Обойтись без разрешения соседей, продав комнату третьим лицам, можно такими способами:

  • оформить дарственную на квадратные метры;
  • сделать комнату в коммуналке предметом залога, который при невозможности погашения долга переходит к кредитору;
  • подарить часть комнаты, продав остальную площадь по праву приоритетного выкупа, которое покупатель получит в результате дарения доли.

Подобные схемы рискованны для продавца, поскольку передачу денег в них невозможно произвести открыто и законно. При подозрениях со стороны соседей в судебном порядке такие сделки признаются недействительными как мнимые и притворные (ст.170 ГК РФ).

Для заключения сделки продавец предоставляет стандартный пакет документов, включающий бумаги на недвижимость и подтверждение права владения ею, к которому дополнительно прикладывается согласие супружеской половины (для совместно нажитого в браке имущества).

Образец договора купли-продажи комнаты в коммуналке включает:

  • ФИО, паспортные данные, сведения о регистрации покупателя и продавца;
  • характеристику комнаты (метраж и т.д.), адрес ее местонахождения;
  • обязательство продавца передать, а покупателя – принять указанное жилье и документы, подтверждающие владение им;
  • отсутствие взаимных претензий относительно технического состояния жилплощади либо готовность покупателя за свой счёт произвести ремонтные работы.

Заключение договора по отчуждению комнаты, находящейся в общей долевой собственности, происходит в присутствии нотариуса, который проверяет правомерность сделки и в обязательном порядке заверяет соглашение своей подписью (на основании поправок к ФЗ N 218 от 13 июля 2015 г.). Договор купли – продажи недвижимости подлежит обязательной госрегистрации (ст.558 ГК РФ), поэтому составляется и подписывается в трёх экземплярах: по одному для каждой из сторон, третий – для регистрирующего органа.

Заселение нового владельца происходит после подписания акта приема – передачи (ст.556 ГК РФ).

Для юридической чистоты сделки продавцу комнаты в коммунальной квартире необходимо:

  • иметь права непосредственно на жилплощадь, а не на долю в общей собственности;
  • учесть приоритетное право соседей и получить их письменное дозволение на сделку;
  • в предусмотренных законодательством случаях оформить разрешение органов опеки на отчуждение жилплощади (ст.37 ГК РФ);
  • произвести положенную при купле – продаже регистрацию документов.

Только при соблюдении указанных правовых норм сделка считается совершенной и даёт гарантию сторонам на сохранение приобретенных в результате нее финансовых и материальных ценностей.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в данной статьей могла устареть. Вместе с тем каждая ситуация индивидуальна.

Порядок продажи комнаты в коммунальной квартире и оформления сделки в 2019 году
Оцените статью
Изображение - Порядок продажи комнаты в коммунальной квартире и оформления сделки в 2019 году serjkamysh
Автор статьи: Сергей Камышов

Позвольте представиться. Меня зовут Сергей и я уже более 7 лет оказываю юридические услуги. Считая себя профессионалом, хочу научить всех посетителей сайта решать сложные задачи. Все материалы для сайта собраны и тщательно переработаны для того чтобы донести как можно доступнее всю требуемую информацию. Однако чтобы применить все, описанное на сайте всегда необходима ОБЯЗАТЕЛЬНАЯ консультация со специалистами.

Обо мнеОбратная связь
Оцените статью:
Видео (кликните для воспроизведения).

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here