Правила и порядок регистрации договора долевого участия в строительстве в росреестре

Описание страницы: правила и порядок регистрации договора долевого участия в строительстве в росреестре | жилсервис плюс 2019 от профессионалов для людей.

Вопрос:

Я подписал со строительной компанией Договор долевого участия. Как его теперь зарегистрировать, что для этого нужно, и могу ли я сделать это самостоятельно?

Изображение - Правила и порядок регистрации договора долевого участия в строительстве в росреестре proxy?url=https%3A%2F%2Fkvartira-bez-agenta.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2Fimage%2FVoprosy-Otvety%2Fregistraciya-ddu

Ответ:

Да, зарегистрировать ДДУ самостоятельно дольщик может. Но есть некоторые особенности. Поясним подробнее.

Договор долевого участия в строительстве (ДДУ) является единственным договором, который прямо предусмотрен законом для оформления инвестиционных отношений между дольщиком и Откроется в новой вкладке.”>Девелопером/Застройщиком. И чтобы не возникло недоразумений с правами требования на квартиру в строящемся доме, этот договор регистрируется в Росреестре. В отличие, например, от Откроется в новой вкладке.”>предварительного ДДУ, который тоже встречается на рынке, но никакого отношения к настоящему ДДУ не имеет (подробнее по ссылке).

Закон, который регулирует порядок и условия заключения Договора участия в долевом строительстве – это знаменитый в народе Откроется в новой вкладке.”>«закон о защите прав дольщиков» ФЗ-214 (основные его положения см. по ссылке в Глоссарии). В частности, он устанавливает, что ДДУ считается заключенным только после его государственной регистрации (Откроется в новой вкладке.”>п.3, ст.4, ФЗ-214).

Что из себя представляет сам Откроется в новой вкладке.”>договор ДДУ – его структура, состав, перечень условий, а также образец ДДУ – можно посмотреть в отдельной статье Глоссария по указанной ссылке. Здесь же мы расскажем только о порядке его регистрации.

Особенности государственной регистрации ДДУ в период строительства

Изображение - Правила и порядок регистрации договора долевого участия в строительстве в росреестре proxy?url=https%3A%2F%2Fkvartira-bez-agenta.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2Fimage%2FVoprosy-Otvety%2Fosobennosti-registracii-ddu

Процесс государственной регистрации Договора долевого участия несколько отличается, в зависимости от того, регистрируется ли первый ДДУ конкретного строительного проекта (многоквартирного дома), или любой из последующих ДДУ этого же проекта. Отличия здесь – в составе документов, подаваемых в Росреестр.

Для регистрации первого договора нужно гораздо больше документов, а для регистрации каждого последующего – самый минимум. Договор с первым дольщиком тщательно разрабатывается юристами Девелопера, и после регистрации изменению не подлежит. Договоры со всеми остальными дольщиками уже штампуются по образцу первого (зарегистрированного).

Именно поэтому Застройщики редко идут на уступки дольщикам в корректировке отдельных условий ДДУ – тогда придется заново переделывать и перерегистрировать уже заключенные договоры по этому проекту.

Чтобы зарегистрировать первый ДДУ, Застройщику нужно предоставить в Росреестр не только сам договор и данные первого дольщика, но и ряд документов по проекту строительства и по деятельности строительной компании как юрлица (см. ниже Список-1).

Чтобы зарегистрировать любой последующий ДДУ (начиная со второго), регистратору требуются всего лишь – сам Договор участия в долевом строительстве, данные дольщика и данные о продаваемой квартире (см. ниже Список-2). Документы о проекте строительства и о компании-застройщике уже не требуются (они уже есть в базе Росреестра).

Оплата ДДУ (в т.ч. первый взнос по договору) по закону производится тоже только после его регистрации (Откроется в новой вкладке.”>п.3, ст.5, ФЗ-214). А с 2017 года дольщики могут Откроется в новой вкладке.”>оплачивать ДДУ через специальные счета эскроу, которые дают дополнительную финансовую защиту инвесторам строительства от возможного затягивания или замораживания стройки (подробнее – см. по ссылке).

Документы для регистрации Договора долевого участия

Изображение - Правила и порядок регистрации договора долевого участия в строительстве в росреестре proxy?url=https%3A%2F%2Fkvartira-bez-agenta.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2Fimage%2FVoprosy-Otvety%2Fspisok-dokumentov

Списки необходимых документов для государственной регистрации Договора долевого участия представлены ниже – см. Список-1 и Список-2.

Для первого ДДУ Застройщик сам готовит весь пакет документов (включая данные первого дольщика), и сам обеспечивает регистрацию этого договора. А регистрация всех последующих ДДУ происходит уже по упрощенной схеме, и ее может выполнять как Застройщик (партиями, например), так и каждый дольщик по отдельности самостоятельно.

Документы, необходимые Застройщику для регистрации первого Договора долевого участия (Список-1):

  • разрешение на строительство;
  • план создаваемого дома, с указанием количества квартир в нем и их площадей;
  • Откроется в новой вкладке.”>проектная декларация о данном проекте строительства дома;
  • заключение контролирующих органов о соответствии Застройщика требованиям ФЗ-214;
  • и другие документы о проекте и о компании, включая сам экземпляр первого ДДУ и документы, требуемые от дольщика (т.е. включая Список-2, представленный ниже).

Обязательные документы, которые требуются от Застройщика для регистрации договора с первым дольщиком, указаны в Откроется в новой вкладке.”>п.2, ст.48, ФЗ-218.

Важно! Перед регистрацией каждого ДДУ (как первого, так и всех последующих), Застройщик обязан сделать отчисления в единый Откроется в новой вкладке.”>Компенсационный фонд долевого строительства, в размере 1,2% от цены каждого договора (Откроется в новой вкладке.”>п.3, ст.48, ФЗ-218). При регистрации ДДУ, Росреестр проверяет факт оплаты этого взноса. И если отчисления не было – договор не зарегистрируют.

Дольщик может самостоятельно проверить, сделал ли Застройщик отчисления в Компенсационный фонд на сайте самого фонда – Откроется в новой вкладке.”>здесь.

Но есть исключение! Если дольщик вносит деньги на счет эскроу (по условиям ДДУ), то Застройщик НЕ обязан делать отчисления в Компенсационный фонд.

Перечень документов для регистрации каждого следующего Договора долевого участия (Список-2):

  • Подписанный сторонами Договор участия в долевом строительстве со всеми приложениями к нему, в трех экземплярах: для Застройщика, для Росреестра и для дольщика. Причем, количество экземпляров ДДУ может быть увеличено, в зависимости от количества дольщиков, указанных в договоре.
  • Заявление о государственной регистрации ДДУ от дольщика и от Застройщика.
  • Паспорта всех дольщиков по договору. А если в числе дольщиков есть дети до 14 лет, то потребуется их свидетельство о рождении.
  • Нотариально удостоверенное согласие супруга на покупку квартиры в строящемся доме. Если оба супруга являются участниками одного ДДУ, тогда такое согласие не нужно.
  • Договор залога права требования – для случаев покупки квартиры на кредитные деньги (сразу регистрируется обременение прав дольщика в виде ипотеки).
  • Документ с описанием квартиры в строящемся доме с указанием его площади и расположения на поэтажном плане (идентификация объекта).
Читайте так же:  Порядок выселения непрописанного человека из квартиры

При этом Росреестр не вправе требовать ранее предоставленные документы по проекту строительства (Откроется в новой вкладке.”>п.4, ст.48, ФЗ-218). То есть от дольщика не будут требовать каких-либо дополнительных документов – о строительном проекте или о компании-застройщике.

Если дольщик захочет поручить регистрацию своего договора Застройщику, то ему нужно будет оформить нотариальную доверенность на представителя компании. Если дольщик решит зарегистрировать свой договор ДДУ самостоятельно, то ему нужно придерживаться следующего порядка действий (см. ниже).

Порядок регистрации Договора долевого участия в Росреестре

Изображение - Правила и порядок регистрации договора долевого участия в строительстве в росреестре proxy?url=https%3A%2F%2Fkvartira-bez-agenta.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2Fimage%2FVoprosy-Otvety%2Fporyadok-registracii-ddu

Так как регистрация первого ДДУ – это забота Застройщика, и основной пакет документов по проекту он готовит для Росреестра сам, то здесь имеет смысл рассмотреть только случай с регистрацией последующих договоров, которые каждый дольщик может подавать в Росреестр самостоятельно.

Процесс регистрации Договора долевого участия (ДДУ) для дольщика можно разбить на несколько шагов, которые происходят в следующем порядке:

Срок государственной регистрации Договора долевого участия не должен превышать 7 рабочих дней (Откроется в новой вкладке.”>п.1, ст.16, ФЗ-218). При этом, если документы подавались через МФЦ, то к этому сроку добавляются еще 4 дня – по два дня на доставку документов из МФЦ в Росреестр и обратно.

Как проверить зарегистрирован ли Договор долевого участия (ДДУ)?

Чтобы узнать, зарегистрирован ли Договор долевого участия в Росреестре или нет (особенно в случае, когда регистрацией занимался Застройщик), можно выполнить одно из следующих действий:

Для чего нужна эта проверка государственной регистрации ДДУ? Как минимум, для того, чтобы знать, стоит ли вносить по нему деньги (в оплату квартиры). Как максимум – убедиться, что вся процедура прошла в соответствии с законом ФЗ-214 (договор считается заключенным только с момента его регистрации), и Откроется в новой вкладке.”>«двойная продажа» нам не грозит.

Что делать дольщику, если ДДУ не зарегистрирован?

Если Договор долевого участия окажется не зарегистрированным (т.е. его нет в списке обременений по участку), то паниковать не стоит. Для начала смотрим в той же онлайн-справке об участке строку «Дата обновления информации». Возможно, наш ДДУ еще не успели внести в базу (сроки регистрации – см. выше).

Если же сроки давно вышли, а нашего договора в списке нет, то следует воздержаться от оплаты ДДУ, и задать вопрос Застройщику – почему договор до сих пор не зарегистрирован. Чаще всего, такое случается по техническим причинам – не корректно оформленные документы. Бывает и обычная халатность исполнителей – ДДУ просто теряется на пути в Росреестр.

Каждый дольщик, покупающий квартиру по Договору долевого участия, должен помнить, что после его регистрации он имеет право:

  • дождаться окончания строительства дома, принять квартиру у Застройщика, и оформить на нее свое Откроется в новой вкладке.”>право собственности; либо
  • не дожидаясь окончания строительства, выйти из проекта, продав свои права на квартиру по Откроется в новой вкладке.”>Договору уступки прав требования; либо
  • выйти из проекта путем Откроется в новой вкладке.”>расторжения договора с Застройщиком и возврата уплаченной ему суммы, при наличии оснований, перечисленных в Откроется в новой вкладке.”>ст.9 ФЗ-214.

К слову, с момента оформления права собственности на построенную квартиру, дольщик становится плательщиком Откроется в новой вкладке.”>налога на имущество физических лиц.

А до этого, с момента подписания Передаточного акта, он получает право на налоговый вычет со своих доходов (с зарплаты, например), и может Откроется в новой вкладке.”>вернуть себе уплаченный ранее НДФЛ (подробнее обо всем этом – см. по ссылкам).

Изображение - Правила и порядок регистрации договора долевого участия в строительстве в росреестре proxy?url=https%3A%2F%2Fkvartira-bez-agenta.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2Fimage%2Fochki-h-40

Хочешь иметь под рукой опытного советника при покупке квартиры?
Услуги профильных юристов по недвижимости – Откроется в новой вкладке.”>ЗДЕСЬ.

Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен в интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.”> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Информация оказалась полезной?
Сохрани ее себе, еще пригодится!

Правила и порядок регистрации договора долевого участия в строительстве в Росреестре

Участие в строительстве жилого многоквартирного дома в качестве дольщика является выгодным способом приобретения собственной жилплощади. Такой порядок выгоден и покупателям жилья и самим компаниям, осуществляющим строительные работы по возведению жилого дома. Исходя из того, что объектом соглашения является недвижимость, любые сделки с ней требуют обязательной регистрации, согласно нормам действующего законодательства, соответственно, регистрационным действиям подлежит и соглашение, заключенное между участником долевого строительства и организацией, являющейся застройщиком. О том, как происходит регистрация договора долевого участия в строительстве в Росреестре и что требуется для ее надлежащего проведения, рассказывается в данной статье.

Читайте так же:  Получение технического паспорта на квартиру в бти

Изображение - Правила и порядок регистрации договора долевого участия в строительстве в росреестре proxy?url=https%3A%2F%2Fprosobstvennost.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F01%2F1864761

Изображение - Правила и порядок регистрации договора долевого участия в строительстве в росреестре proxy?url=https%3A%2F%2Fprosobstvennost.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F01%2Fhqdefault1-150x150

На основании Федерального закона 214-ФЗ от 30.12.2004 г. договоренность между организацией, возводящей многоквартирный дом, и участвующими в долевом строительстве лицами должна быть заключена в письменной форме, причем, заключенным подобное соглашение может считаться лишь после регистрации договора долевого участия. Государственная регистрация договора долевого участия в строительстве происходит в Федеральной службе государственной регистрации кадастра и картографии, более известной как Росреестр. Регистрироваться можно и посредством обращения в территориальный Многофункциональный центр – МФЦ. Регистрация договора участия в долевом строительстве (далее ДДУ) требует обязательного присутствия всех лиц, заявленных в заключенном между сторонами соглашении, то есть, самого застройщика и дольщиков, которых может быть несколько по каждому отдельно взятому договору. После того, как достигнута договоренность между сторонами, подтверждающий документальный акт предоставляется в территориальное отделение Росреестра или МФЦ вместе с сопутствующим пакетом документов.

Изображение - Правила и порядок регистрации договора долевого участия в строительстве в росреестре proxy?url=https%3A%2F%2Fprosobstvennost.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F01%2F6i63yrc84zad7_1fgfkr11-1-150x150

Документация, которую необходимо предоставить сторонам в регистрирующий орган, отличается. Так, для дольщика требуется предоставление следующего:
  • заявление по установленной форме;
  • сам договор участия в долевом строительстве;
  • идентификационные документы (паспорт, вид на жительство);
  • согласие супруга, заверенное у нотариуса, для лиц, состоящих в официальном браке;
  • банковский договор, если приобретение жилья осуществляется за счет кредитных средств;
  • свидетельства о рождении детей, если одним из участников сделки является законный представитель ребенка, не достигшего 14 лет;
  • документы, подтверждающие полномочия опекунов для участников сделки, представляющих интересы недееспособных лиц;
  • квитанция, подтверждающая оплату госпошлины.

Важно! Квитанция об оплате государственной пошлины не является обязательной, однако, ввиду возможных сбоев платежных систем и задержки поступления денежных средств, желательно предоставить фактическое доказательство произведенной оплаты во избежание случайных недоразумений.

При невозможности личного присутствия, граждане могут подать заявление через представителя, действующего на основании доверенности, надлежащим образом заверенной у нотариуса.

Изображение - Правила и порядок регистрации договора долевого участия в строительстве в росреестре proxy?url=https%3A%2F%2Fprosobstvennost.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F01%2F7546781901185751-150x150

Регистрация договора долевого участия в строительстве в Росреестре происходит при обязательном участии представителя строительной организации. Для стороны застройщика требуется несколько иной перечень документов, предоставляемых в регистрационный орган:
  • разрешительная документация на осуществление строительства;
  • проектная декларация объекта;
  • общий детальный план всего возводимого объекта с детализацией имеющихся помещений, как жилых, так и нежилых, планируемой площадью и указанием точного места расположения будущего многоквартирного дома;
  • выписка из ЕГРЮЛ;
  • учредительная документация компании;
  • страховой договор гражданской ответственности рисков неисполнения обязательств, а также подтверждение оплаты страховой премии по нему, либо банковское поручительство.

Следует отметить, что предоставление вышеуказанной документации в Росреестр требуется от строительной компании лишь единожды при заключении и последующем регистрировании первичного ДДУ. Регистрационные действия со всеми последующими дольщиками производятся на основании зафиксированных в реестре данных.

Изображение - Правила и порядок регистрации договора долевого участия в строительстве в росреестре proxy?url=https%3A%2F%2Fprosobstvennost.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F01%2Fyfkju-ghb-ghjlft-rdfhnbhs-vtytt-3-5-ktn-d-cjcndtyyjcnb1-150x150

Размер государственной пошлины регулируется статьей 333.33 НК РФ и ее размер различен для граждан и организаций:
  1. Регистрация ДДУ для физических лиц в 2017 году составляет 350 рублей.
  2. Для юридических лиц размер госпошлины равен 6000 рублей.

Застройщик оплачивает госуслугу платежным поручением со своего расчетного счета. Гражданам в статусе физических лиц оплатить госпошлину можно любым удобным для них способом:

  • Через отделение банка.
  • Посредством платежных терминалов.
  • Через интернет.

Расчет размера госпошлины зависит от количества сторон, указанных в ДДУ. Если таковыми являются лишь строительная компания и единственный дольщик, то требуемые суммы будут составлять 3000 рублей для организации и 175 рублей для физического лица. Так, в случае, если дольщиков двое, каждому из них предстоит заплатить пошлину в размере 116 рублей, при этом застройщиком оплачивается 2000 (1/3 от регламентированной суммы).

Изображение - Правила и порядок регистрации договора долевого участия в строительстве в росреестре proxy?url=https%3A%2F%2Fprosobstvennost.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F01%2F3bb2a3c294e16aa2017ab06f3261-150x150

Срок регистрации ДДУ составляет 10 дней, при условии, что речь идет о самом первом контракте. Со всеми последующими дольщиками возводимого многоквартирного дома регистрационные действия составят 5 рабочих дней. При этом необходимо учитывать, что исчисление сроков начинается с момента фактического поступления заявления в регистрирующий орган. То есть, при обращении в МФЦ срок рассмотрения может быть увеличен. Очень важно при подаче заявления с пакетом документации убедиться в правильности всех реквизитов, так как из-за банальной описки в имени, фамилии или ошибке в дате рождения сотрудник регистрирующего органа вправе отказать в осуществлении процедуры, отсрочив регистрационные действия на месяц. При принятии заявки сотрудник государственного учреждения выдает на руки расписку, содержащую следующее:
  • дату принятия;
  • список представленных документов;
  • ФИО сотрудника, принявшего заявление;
  • контактные телефоны, по которым можно получить актуальную информацию о стадии готовности процесса.

В течение обозначенного срока сотрудниками Росреестра будет произведена правовая оценка принятой документации и при отсутствии ошибок или неточностей по истечению срока будет выдано соответствующее свидетельство. Для его получения потребуется предоставить выданную ранее расписку, а также документы, удостоверяющие личность.

На какие моменты обратить внимание при заключении ДДУ

Ввиду того, что законодателем не предусмотрен определенный образец ДДУ, данный акт составляется в свободной форме, однако, должен содержать следующие моменты:

  1. Содержать конкретный срок сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию.
  2. Стоимость жилья и сроки оплаты.
  3. Гарантийный срок эксплуатации возведенного дома (не меньше 5 лет).
Читайте так же:  Как правильно оформить заявление на приватизацию квартиры (образец)

Отдельно следует обратить внимание на порядок оплаты коммунальных услуг. Если нет пункта ДДУ, в котором указывается, что оплата коммунальных услуг дольщиком начинается с момента сдачи объекта в эксплуатацию, будущих жильцов могут обязать оплатить коммунальные ресурсы, затраченные на этапах возведения новостройки.

Изображение - Правила и порядок регистрации договора долевого участия в строительстве в росреестре proxy?url=https%3A%2F%2Fviplawyer.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F08%2Fregistratsiya-dduv-rosreestre-470x264

Приобрести квартиру в новостройке можно с помощью вступления в ЖСК или заключения договора долевого участия. Причем согласно законодательству, регистрация ДДУ в Росреестре обязательна. Без проведения этой процедуры покупка-продажа квартиры будет считаться нелегитимной, и дольщик может остаться без денег. Рассказываем подробнее о процессе регистрации и подводных камнях этой процедуры.

Покупка квартиры в новостройке в России регулируется федеральным законом №214 «О долевом участии в строительство многоквартирных домов…». В статье №4 этого ФЗ ясно указано, что договор заключается в письменном виде и подлежит регистрации в государственных органах.

Теперь проще. Даже если вы заключили договор с застройщиком, это еще ничего не значит. Такая бумага не имеет юридической силы, так как к договору предъявляются определенные требования. И раз единой формы договора закон не предполагает, нужно убедиться в том, что он легитимен. Это и делается во время государственной регистрации бумаги в Росреестре.

Нет видео.
Видео (кликните для воспроизведения).

Чтобы регистрация договора долевого участия в Росреестре прошла без проблем, нужно соблюдать некоторые принципы гражданского права и требования ФЗ-214 к содержанию договора. Что нужно обязательно указать в договоре?

И не забудьте проверить дату регистрации первого ДДУ в Росреестре на вашу новостройку. Если дата позже 1 января 2017 года – дом попадает под закон о компенсационном фонде для дольщиков. Если раньше – то проверяйте полис страховой компании.

Для полноценного понимания процесса регистрации дду в Росреестре необходимо учитывать не только 214-ФЗ, но и 218-ФЗ: «Федеральный закон о государственной регистрации недвижимости». В частности, нас интересует несколько глав оттуда:

  • Во второй главе дано объяснение терминов кадастра и реестра прав на недвижимость, также в ст. 12 указаны подробности о кадастровых картах. Это может помочь во время поиска жилья и проверке прав на него.
  • Ст. 13 регулирует внесение сведений в Единый государственный реестр недвижимости.
  • Ст. 16 объясняет сроки и даты осуществления как кадастрового учета, так и регистрации прав.
  • В ст. 17 есть информация о государственной пошлине за осуществление регистрации прав.
  • В ст. 25-27 есть информация о вариантах отказа в регистрации права или вариантах возврата документов.

Необходимые документы для регистрации ДДУ в Росреестре

Документы для регистрации ДДУ в Росреестре собираются как самим будущим дольщиком, так и другой заинтересованной стороной процесса – застройщиком.

Если заключается первый договор долевого участия, то документов от застройщика должно быть много:

  • Разрешение на строительство именно вашего объекта недвижимости. Здесь нужно быть внимательнее – сейчас девелоперы часто получают разрешение на комплексное строительство, например, целого квартала. Это совсем другой документ, вам же нужно разрешение именно на ваш объект.
  • Учредительные документы, в том числе реквизиты и уставные документы.
  • Проектная декларация со всеми дополнительными изменениями под подписью гендиректора организации.
  • Подтверждения госрегистрации юридического лица.
  • Документ о внесении средств в компенсационный фонд долевой недвижимости.

Если первый договор уже есть в базе, то в Росреестр подается меньше бумаг. Так, обязательными являются:

  • Заявление дольщика о регистрации договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома.
  • Заявление застройщика о согласии регистрации ДДУ.
  • Сам договор со всеми приложениями к нему – проектная декларация, план новостройки, план будущей квартиры и прочее.
  • Дополнительные соглашения с застройщиком, если таковые имеются.
  • Копии паспорта дольщика.

Есть несколько случаев, когда пакет документов может быть расширен:

  • Если происходит регистрация ДДУ в Росреестре с ипотекой, то нужно подать в Росреестр бумагу от банка и договор о получении ипотечного займа.
  • Если у покупателя есть супруг или супруга, придется получить нотариально заверенное согласие партнера на покупку объекта недвижимости.
  • Покупаете через доверенное лицо? Нужно заверить доверенность у нотариуса.
  • Покупаете квартиру в том числе и своему ребенку? Придется подать еще и свидетельство о рождении, если ему нет 14-ти лет, или паспорт, если ребенок уже получил его.

Среди обязательного перечня документов нет госпошлины за регистрацию, но рекомендуется подавать и ее на случай, если в электронных базах по платежам произойдет сбой.

Есть несколько вариантов регистрации договора долевого участия, все они легитимны с точки зрения закона.

Порядок и нюансы оформления права собственности по ДДУ

Изображение - Правила и порядок регистрации договора долевого участия в строительстве в росреестре proxy?url=https%3A%2F%2Festatelegal.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F07%2Fsobstvenost-po-ddu

Приобретатели недвижимости по договору долевого участия получают, по сути, право на оформление жилья во владение в будущем. Читайте в статье, как происходит оформление права собственности по ДДУ в общем и судебном порядках и при ипотеке.

Особенности регистрации права собственности по договору долевого участия

Как правило, даже после полной оплаты стоимости жилья по ДДУ, получения ключей и вселения в новую квартиру, право собственности остается до сих пор не оформленным. Гражданин становится полноправным владельцем жилплощади только после прохождения государственной регистрации имущественного права в Росреестре.

Читайте так же:  Порядок и обязательность страхования жизни при оформлении ипотеки в сбербанке

Оформление жилья в собственность регламентировано следующими нормативными актами:

Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно – попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

+7( 812) 627-15-68 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.

  • ФЗ № 218 «О государственной регистрации недвижимости» от 13 июля 2015 года;
  • Гражданским кодексом РФ;
  • Жилищным кодексом РФ;
  • ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве» от 30 декабря 2004 года.

После того, как строительные работы будут завершены, застройщик должен произвести ряд действий для возможности регистрации прав дольщиками, а именно:

  1. Составить протокол о распределении помещений на жилые и коммерческие. Это актуально, если в новостройке предусмотрен этаж с магазинами, офисными и иными площадями.
  2. Получить в БТИ техническую документацию на построенное здание, в которой будет указана этажность и планировка многоквартирного дома, его площадь в целом и каждого отдельного помещения.
  3. Подписать акт приема-передачи здания и получить разрешение на ввод в эксплуатацию.
  4. Поставить здание на учет в Росреестре.
  5. Присвоить дому почтовый адрес.

При вступлении дольщиков в законные права строительная компания может способствовать скорейшей регистрации собственности или, напротив, бездействовать или даже препятствовать завершению этого заключительного этапа. Если ситуация развивается по первому сценарию, то оформление происходит в общем порядке. Когда застройщик не идет навстречу – вопрос решается в судебном порядке.

Изображение - Правила и порядок регистрации договора долевого участия в строительстве в росреестре proxy?url=https%3A%2F%2Festatelegal.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F07%2Foformlenie-sobstvenosti-po-ddu-dokumenty

После того, как дом вводится в эксплуатацию, строительная компания обязана передать недвижимые объекты дольщикам. Этот процесс оформляется актом приема-передачи при предварительном осмотре жилплощади. Когда акт подписан, дольщики получают ключи от квартир. После этого потребуется обратиться в Росреестр для единовременной постановки на кадастровый учет и регистрации права собственности.

Однако так гладко происходит далеко не всегда. Довольно часто застройщики под различными предлогами затягивают процесс. В этой ситуации дольщики вынуждены самостоятельно обращаться в БТИ, а, если застройщик препятствует оформлению – в суд.

Процедура регистрации права собственности на квартиру по ДДУ

Дольщик регистрирует право собственности лично или с помощью застройщика. В первом случае алгоритм будет следующим:

  1. Обращение в Росреестр или МФЦ с представителем строительной компании.
  2. Заполнение заявления на регистрацию с указанием данных о собственниках, объекте недвижимости и перечня прилагаемых документов.
  3. Если все заполнено корректно, заявление подписывается заявителем.
  4. Сотрудник Росреестра или МФЦ проверяет документы и выдает расписку, в которой указывается дата принятия бумаг и дата готовности документации.
  5. В назначенную дату необходимо явиться в учреждение и получить свой экземпляр ДДУ с отметкой о регистрации и выписку из ЕГРН, подтверждающую право собственности.

Именно с момента получения выписки из ЕГРН, которая заменяет привычное свидетельство о праве собственности с 2017 года, дольщики будут считаться полноправными владельцами жилья.

Если оформлением будет заниматься застройщик, то потребуется предварительно обратиться к нотариусу для подписания доверенности на представителя строительной компании. Услуги нотариуса и застройщика платные. Кроме того, скорее всего, регистрация права собственности через посредника займет больше времени.

В соответствии со ст. 48 ФЗ № 218 от 13 июля 2015 года, для регистрации права собственности по ДДУ потребуются следующие документы:

  • общегражданский паспорт заявителя;
  • договор долевого участия;
  • акт приема-передачи жилого помещения;
  • разрешение на ввод в эксплуатацию;
  • квитанция об оплате государственной пошлины.

Если собственность оформляется на несовершеннолетнего гражданина, то потребуется свидетельство о рождении и согласие органов опеки и попечительства. Когда стоимость квартиры выплачивается из ипотечных средств, понадобится договор с банком.

При осуществлении действий через посредника обязательно необходимо иметь доверенность, оформленную у нотариуса. Если дольщик находится в браке, то дополнительно нужно предоставить согласие супруга/супруги на заключение ДДУ.

Изображение - Правила и порядок регистрации договора долевого участия в строительстве в росреестре proxy?url=https%3A%2F%2Festatelegal.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F07%2Foformlenie-sobstvenosti-po-ddu-cena

Согласно ст. 16 ФЗ № 218, процесс регистрации имущественных прав не может длиться дольше семи дней. В течение этого периода осуществляются следующие действия:

  1. Принимается заявление и документы.
  2. Проводится правовая экспертиза поданных бумаг.
  3. Проверяется подлинность документов и юридическая чистота сделки.
  4. Выявляются обстоятельства, которые могут препятствовать регистрации.
  5. Вносятся необходимые данные в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости).
  6. Выдаются документы с регистрационным штампом.

Срок рассчитывается от даты подачи пакета документов. Период оформления может затянуться, если право регистрируется единовременно несколькими заявителями или при наличии ипотечного кредита. Увеличение срока законно (ст.26 ФЗ № 218).

Государственную пошлину за регистрацию права собственности необходимо заплатить до подачи документов. Ее размер устанавливается налоговым законодательством, а именно ст. 333.33 НК РФ. В 2017 году госпошлина равна 2000 рублей.

Если квартира оформляется в долевую собственность, то сумма госпошлины будет поделена между сособственниками пропорционально их долям. Оплатить требуемую сумму можно в любом отделении банка, банкомате или в кассе регистрирующего органа (если она предусмотрена).

Как уже говорилось выше, ситуация, когда застройщик препятствует оформлению объекта в собственность дольщиками и тем самым нарушает свои обязательства, не редкость. В этой ситуации потребуется обращаться в суд. Рассмотрим, как это происходит пошагово.

Читайте так же:  Нюансы выбора квартиры для покупки на что нужно обратить внимание

Чтобы зарегистрировать право собственности потребуется акт приема-передачи или иной документ, подтверждающий факт передачи объекта дольщикам. Если эта бумага отсутствует, участник долевого строительства вправе обратиться в суд со следующими исками:

  • о признании собственности на объект;
  • о признании права собственности на долю в квартире;
  • о признании права собственности на объект незавершенного строительства.

Исковое заявление о признании имущественных прав на квартиру подается в следующих ситуациях:

  • когда многоквартирный дом построен, но не введен в эксплуатацию;
  • когда дом построен, получено разрешение на ввод в эксплуатацию, но застройщик не оформляет акт приема-передачи.

Иск о признании доли в праве общей собственности подается в случае, если дом не достроен и не введен в эксплуатацию, а сам объект не был передан участникам долевого строительства.

Изображение - Правила и порядок регистрации договора долевого участия в строительстве в росреестре proxy?url=https%3A%2F%2Festatelegal.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F07%2Foformlenie-sobstvenosti-po-ddu

В иске указываются следующие сведения:

  • наименование судебного органа;
  • наименование истца (участника долевого строительства), адрес его проживания и контактные данные;
  • наименование ответчика (застройщика) и адрес его местонахождения;
  • суть иска – изложение нарушения прав и законных интересов истца;
  • обстоятельства дела, на которых истец основывает свои требования;
  • доказательная база, подтверждающая обстоятельства;
  • стоимость объекта недвижимости (цена иска);
  • список приложений.

К иску прикладываются:

  • копии иска для ответчика и третьих лиц (инвесторов, Росреестра и т.д.);
  • копия ДДУ;
  • копии платежных документов по ДДУ;
  • квитанция об оплате государственной пошлины;
  • техническую документацию на объект;
  • иные бумаги, подтверждающие обстоятельства дела.

В обосновании требования нужно сослаться на то, что застройщик не соблюдает ст. ст. 6,16 ФЗ № 214, ст.ст. 218, 219, 309 и 310 ГК РФ, а также Закон о защите прав потребителей.

Стоит учесть, что если в отношении застройщика началась процедура банкротства, то подать иск о признании права собственности можно только в рамках дела о признании компании банкротом.

Госпошлину не потребуется выплачивать, если цена иска не превышает 1 млн. руб. Когда она выше, пошлина платится из расчета стоимости за вычетом 1 млн. руб. Это правило действует, если истец основывает свои требования на законодательстве о защите прав потребителей или является инвалидом I или II группы.

Пакет документов и иск необходимо подавать в районный суд по месту нахождения объекта недвижимости. Если какие-либо нужные бумаги не удается получить, суд может посодействовать в оформлении.

Исковое заявление рассматривается в течение пяти рабочих дней с момента его подачи. Если иск принимается к производству, то судом будет возбуждено гражданское дело и начнется подготовка к разбирательству.

Для решения судебного спора в вашу пользу, вероятно, потребуется помощь квалифицированного юриста. Получить правовую защиту ваших интересов вы можете на нашем сайте.

Все расходы на судебное разбирательство, в том числе, и оплату представительства в суде юристом, суд взыскивает с ответчика.

Решение судебных органов вступит в законную силу по истечению месяца, если не будет обжаловано.

Документ необходимо получить в двух экземплярах. На них должна быть отметка о вступлении в законную силу. Решение суда является основанием для регистрации права собственности.

Изображение - Правила и порядок регистрации договора долевого участия в строительстве в росреестре proxy?url=https%3A%2F%2Festatelegal.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F07%2Foformlenie-sobstvenosti-ddu

С этого момента процесс оформления пойдет в общем порядке, который описан выше. К перечню необходимых документов потребуется добавить решение суда, вступившее в силу.

Заявление на регистрацию можно подать одним из следующих способов:

  1. Личное обращение в Росреестр или МФЦ.
  2. Посредством почтового отправления с описью вложений, объявленной ценностью и уведомлением о получении адресатом.
  3. В электронном виде с помощью портала Госуслуги или официального сайта Росреестра.

После завершения регистрации заявитель получает на руки выписку из ЕГРН.

Стоит также учесть, что с момента регистрации права собственности участник ДДУ становится плательщиком налога на имущество. Кроме того, он вправе вернуть уплаченный подоходный налог посредством использования имущественного вычета.

Оформление права собственности на квартиру по ДДУ с ипотекой

Для оформления квартиры, приобретенной на заемные средства, в собственность наряду с другими документами потребуется предоставить ипотечный договор и письменное согласие залогодержателя (банка) на владение предметом залога.

На выписке из ЕГРН проставляется отметка об обременении объекта залогом. После выплаты ипотечного кредита обременение снимается в Росреестре. В остальном процедура аналогична.

При возникновении вопросов, связанных с долевым строительством, обращайтесь за консультацией к юристу. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте.

Теперь вы знаете, как происходит оформление права собственности по ДДУ в зависимости от ситуации. Помните, что права участников долевого строительства надежно защищены законом.

Правила и порядок регистрации договора долевого участия в строительстве в росреестре
Оцените статью
Изображение - Правила и порядок регистрации договора долевого участия в строительстве в росреестре serjkamysh
Автор статьи: Сергей Камышов

Позвольте представиться. Меня зовут Сергей и я уже более 7 лет оказываю юридические услуги. Считая себя профессионалом, хочу научить всех посетителей сайта решать сложные задачи. Все материалы для сайта собраны и тщательно переработаны для того чтобы донести как можно доступнее всю требуемую информацию. Однако чтобы применить все, описанное на сайте всегда необходима ОБЯЗАТЕЛЬНАЯ консультация со специалистами.

Обо мнеОбратная связь
Оцените статью:
Нет видео.
Видео (кликните для воспроизведения).

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here