Правовое регулирование переуступки прав собственности на квартиру

Описание страницы: правовое регулирование переуступки прав собственности на квартиру | жилсервис плюс 2021 от профессионалов для людей.

Изображение - Правовое регулирование переуступки прав собственности на квартиру 8424321041e00a57f51adc5657196831

Покупка и продажа квартиры по договору уступки (переуступки) права требования – довольно сложный и специфичный процесс, который встречается на практике не так уж и часто. Правовая основа переуступки прав регулируется несколькими законодательными актами, в том числе ГК РФ, что вызывает множество спорных ситуаций и вопросов.

Важно! Если вы сами разбираете свой случай, связанный с переуступкой прав собственности на квартиру, то вам следует помнить, что:

  • Каждый случай уникален и индивидуален.
  • Понимание основ закона полезно, но не гарантирует достижения результата.
  • Возможность положительного исхода зависит от множества факторов.

Переуступка прав требования на квартиру — это переход права собственности на жилплощадь и обязательств от одного собственника к другому. Основание для переуступки прав собственности на жилье — это договор, который заключается между настоящими и будущими собственниками. Подобное соглашение может иметь характер дарения или возмездного отчуждения прав собственности.

Следует отметить, что к новому собственнику права на жилье переходят в том же объеме, в котором они были у прежнего владельца объекта недвижимости. Т.е., переходят любые обязательства и поручительства бывшего собственника жилой площади. Однако по договоренности между сторонами устанавливается регламент, согласно которому переуступается либо объем прав и обязанностей целиком, либо только какая-нибудь их часть.

Покупка и продажа квартиры по договору уступки права требования

В области купли-продажи недвижимости уступка прав требования возможна в 2-х вариациях:

    По предварительному договору купли-продажи. В том случае, если подписывают такое соглашение, то переуступается право требования на заключение договора купли-продажи жилого помещения, однако никак не право требования передачи данной квартиры. Это обусловлено правовой природой вышеописанного договора. В соответствии предварительного договора, стороны не продают квартиру, а лишь договариваются о ее вероятном приобретении в будущем.

Важно! Уступка права возможна лишь в период с момента заключения предварительного соглашения до заключения основного.

Предварительный договор не подлежит государственной регистрации обязательно.

Денежные средства на покупку жилья передаются лишь по основному договору, по предварительному – дополнительных действий совершать не требуется.

  • По соглашению долевого участия в строительстве. Перед переуступкой права все расчеты по соглашению долевого участия должны быть выполнены. Иначе все оставшиеся затраты «вешаются» на нового хозяина квартиры.
  • По данному договору переуступка права может быть лишь до момента подписания акта приема-передачи жилого помещения от застройщика к владельцу. Договор переуступки, как и договор долевого участия, обязательно подлежит госрегистрации.

    Как оформляется переуступка прав на квартиру — порядок проведения сделки

    Права по договору переуступки переходят к другому владельцу лишь в том объеме, в котором они принадлежали прежнему. Поэтому в самом соглашении нужно как можно подробнее описать, по какому договору переуступается право и какая документация передается новому владельцу.

    Продавец должен передать покупателю весь пакет бумаг, касающийся первоначального договора. Это может быть само соглашение, предварительный договор, а также дополнительные соглашения к ним, документация, которая подтверждает внесение оплаты. Передачу оформляют актом, его подписывают две стороны договора цессии.

    Важно! Лучше предварительно узнать у застройщика, есть ли за продавцом задолженность либо неуплаченное пени за просрочку соответствующих платежей. Последствия этого могут быть не только в виде неустойки: задержка оплаты по договору долевого участия более чем на два месяца дает возможность застройщику отказаться от исполнения соглашения в одностороннем порядке.

    Таким образом, перед тем, как заключить договор цессии (уступка прав), нужно убедиться в истинности получаемых прав и способности застройщика исполнить свое обязательство.

    Само оформление переуступки прав собственности на квартиру заключается письменно, при этом в отдельных случаях уступка прав подлежит госрегистрации. В документе обязательно указывают реквизиты (дата и номер) договора, права по которому передаются.

    Переуступка права может быть выполнена лишь после окончательной уплаты стоимости договора долевого участия в строительстве либо одновременно с переводом задолженности на нового хозяина.

    Чтобы продать квартиру по переуступке прав, требуется участие застройщика. Так как, он дает свое согласие в обязательном порядке на сделку.

    После того, как договор переуступки уже подписан сторонами, у самого покупателя должны быть на руках:

    1. основной договор, по которому «переуступается» право;
    2. документация, которая подтверждает расчеты между сторонами;
    3. подтверждение согласия застройщика на уступку (может потребоваться согласие банка, если жилье приобрели в кредит);
    4. акт передачи всех бумаг;
    5. договор уступки.

    По словам специалистов, наименее рискованно заключить соглашение переуступки прав по договору долевого участия в строительстве. Преимущество — «дополнительная» защита» по ФЗ-214. Недостаток — если договор долевого участия расторгается в строительстве, конечный покупатель получает назад лишь ту сумму, прописанную в договоре долевого участия, а совсем не ту, которую он уплатил по договору переуступки прав.

    Цена жилого помещения на первоначальных этапах строительства является минимальной, поэтому разница может быть существенной.

    Приобретение квартиры в новостройке по переуступке прав

    Одна из самых актуальных схем на рынке объектов недвижимости — приобретение жилой площади в новостройках по договору цессии и дальнейшая ее перепродажа 3-им лицам.

    Переуступка прав на квартиру в новостройке не может противоречить современным законам и имеет место в следующих случаях:

    1. после того, как выплатят сумму, указанную в договоре, первым владельцем жилого помещения (это должно подтверждаться соответствующей документацией от застройщика);
    2. если в соглашении долевого участия в строительстве предусмотрено согласие застройщика на уступку прав требования, без этого согласия сделку могут признать недействительной;
    3. если покупка квартиры по переуступке прав осуществлялась в ипотеку, на переуступку прав нужно согласие банка, которое выдает кредит.

    Ст. 390 ГК РФ устанавливает правило, по которому в случае несоблюдения вышеописанных условий, ответственность перед застройщиком, прежде всего, несет первоначальный собственник. В дальнейшем с него же и возьмут сумму, которая была уплачена по договору уступки прав, проценты за пользование чужими финансами, и возмещены понесенные убытки.

    Читайте так же:  Грязная, ржавая вода из крана куда жаловаться, что делать, как написать претензию

    Теперь вы знаете, как оформлять переуступку прав собственности на квартиру. Заключать соглашение уступки права или нет — вам решать. Чтобы хоть как-нибудь обезопасить себя от возможных рисков, нужно запросить как можно больше сведений о застройщике, ознакомиться с документацией на жилье и т.п. Возможно, в дальнейшем это даст возможность вам избежать потраченного зря времени и проблем.

    ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует – напишите в форме ниже.

    Правовое регулирование переуступки прав собственности на квартиру

    Сейчас огромное количество домов новостроек и не меньшее количество желающих купить в них квартиры, даже на стадии возведения. В результате чего все чаще заключается сделка цессии, то есть переуступка прав собственности на квартиру еще до сдачи дома в эксплуатацию, то есть на стадии строительства.

    Изображение - Правовое регулирование переуступки прав собственности на квартиру d0f80edd270946bb92ffc19f1d724691-Custom3

    Изображение - Правовое регулирование переуступки прав собственности на квартиру umowa-praca-biznes1-150x150

    Такая передача недвижимости в собственность является популярной среди застройщиков и будущих жильцов. Все потому что на этапе сдачи в эксплуатацию самое удобное, комфортное и приемлемое по цене жилье уже продано. Те, кто не купил раньше, кусают локти, но поделать уже ничего не могут. Нужно или переплачивать или мириться с неудобной планировкой.

    Важно! Переуступка прав собственности на квартиру в долевом строительстве сопряжена с некоторыми рисками. Как раз потому покупателю необходимо вникнуть во все тонкости сделки и быть юридически подкованным. Полное понимание процесса продажи квартиры по переуступке прав убережет от потери средств и такого желанного жилья в будущем.

    По сути, цессией называют сделку купли-продажи жилья, через подписание договора переуступки прав собственности. Подобная сделка имеет такие юридические последствия: продавец (дольщик) передает другой стороне права и обязательства, которые вытекают из договора долевого участия, что заключен с застройщиком.

    • Изображение - Правовое регулирование переуступки прав собственности на квартиру ca1dcfa699234ad613fa751f52a87c301-150x150Переуступка прав пользуется популярностью у инвесторов. Они скупают жилье еще на этапе получения разрешительной документации на жилье, когда цены действительно самые низкие. Они получают при этом доход, ведь дальнейшая перепродажа осуществляется по более высокой цене. Когда строительство уже идет или подходит к завершению.
    • Механизм, по которому можно заключить договор переуступки права собственности может быть использован дольщиками. Если по какой-либо причине решили избавиться от жилья и вернуть вложенные ранее средства. По сути, для них такая сделка единственно возможный вариант чтобы избежать штрафов, которые может накладывать застройщик при расторжении долевого соглашения. При этом дольщик не просто вернет средства, а сможет даже заработать. Ведь чем ближе к сдаче объекта, тем выше цены.

    Стоит помнить некоторые важные аспекты передачи прав, на жилье в недостроенном доме, а именно:

    1. Осуществить передачу права собственности на квартиру можно до того момента, пока дом не сдан в эксплуатацию. То есть пока не оформлен акт приема-передачи жилья, и права дольщика не реализованы.
    2. При приобретении квартиры таким методом покупатель получает не только все права, но и все обязанности дольщика прописанные в первичном договоре. Речи, о каких либо индивидуальных условиях, быть не может. Например – дольщик и застройщик решили, что оплата будет производиться в рассрочку, сменить части или порядок выплаты не будет возможности.

    Изображение - Правовое регулирование переуступки прав собственности на квартиру lori-0004529640-smallwww1-150x150Права и обязанности переходят к новому владельцу в тех объемах, в которых они были у предыдущего. Причем ни одна сторона не может добавлять, убирать или менять условия. Поэтому очень важно перед такой покупкой детально изучить договор долевого строительства продавца, который он заключил с застройщиком. Этот документ ключевой для понимания объема обязательств нового владельца. Важные аспекты:

    1. Процесс происходит под контролем застройщика и только после получения согласия от него.
    2. Договор должен пройти регистрация в госорганах.
    3. Он считается таковым, что заключен только после оплаты или перехода в полной мере кредитных обязательств к новому владельцу.

    Есть определенный пакет документов, который должен иметь при себе дольщик, не лишним будет проверить и бумаги застройщика. Ключевые моменты, которые нужно не упустить:

    • Документы застройщика и продавца должны быть согласованы. Частая уловка – это владение одной квартирой, а продажа совершенно другой.
    • Стоит получить выписку из реестра и проверить бухгалтерскую отчетность. Ознакомление с проектной документацией не помешает.
    • Если объект находится в ипотеке, нужна справка из банка.
    • Лучше всего чтобы застройщик присутствовал при подписании договора. Если это невозможно, то нужно его письменное согласие.
    • Если есть долг, то он должен быть погашен в полном объеме.
    • Если продавец или покупатель состоят в законном браке нужно нотариально заверенное согласие супруга(ги).

    Документы нужно изучать тщательно, ведь не все дома возводят добросовестные застройщики. А уж тем более не всегда продают таким образом ответственные продавцы.

    Изображение - Правовое регулирование переуступки прав собственности на квартиру 28488dde6b2aab35a421e64787ad5e0d1-150x150

    Основной риск, который сопровождает сделки переуступки прав собственности на квартиру в новостройке – это признание договора недействительным. Это ведет к финансовым потерям. Для того, чтобы минимизировать потери, в этом случае, в документах необходимо указывать тот объем денежных средств, которые реально были оплачены. В противном случае вернут деньги, не удастся.

    Самые распространенные мошеннические схемы:

    1. Двойная продажа. То есть одну квартиру продают дважды. Для того, чтобы этого избежать нужно покупать квартиру только через переуступку прав долевого участия.
    2. Риски, связанные с незавершенным строительством. Причем опасность купить, но впоследствии не жить в квартире есть на всех этапах строительства. Даже когда дом уже почти готов. Поэтому прежде чем купить следует тщательно поверить застройщика.
    3. Не стоит соблазняться низкой ценой и покупать квартиру через переуступку, если продавец имеет другие договора.

    Изображение - Правовое регулирование переуступки прав собственности на квартиру vse-o-ddu1-150x150

    Плюсы такого рискового договора есть, среди них:
    • Можно купить жилье в желанном доме, если в нем уже все квартиры выкуплены ранее.
    • Выгода покупки. Продавцы, желая быстрее продать, будут предлагать цену ниже, чем у застройщика при одинаковых этапах готовности. Разница может быть существенная 3-25%.
    • Это выгодно при ипотечном кредитовании. Участник долевого строительства первые несколько лет будет платить проценты и при этом не иметь возможности жить в квартире, так как ее, по сути, еще нет. Проценты, когда дом почти готов, меньше, чем в процесс возведения. Покупатель же будет платить ипотеку непосредственно перед заселением и в процессе жизни.
    • Что касается продавца, то он сможет заработать на разности цен.
    Читайте так же:  Квартира куплена до брака — кто наследник после смерти собственника

    Среди недостатков – риски, которые описаны выше.

    Продавцу придется уплатить налог от продажи при заключении договора цессии, ведь это один из способов получения дохода. Причем налог придется платить не от полученной суммы, а от разницы между продажи и покупки у застройщика, то есть от фактически полученных средств. Естественно если суммы одинаковые, налог платить не нужно, но при этом обязательно следует подать декларацию соответствующего образца в налоговую. Если этого не сделать, в лучшем случае придется платить штраф, в худшем – налог на всю сумму продажи.

    Выгодная для покупателей и продавцов переуступка прав собственности сопряжена с рисками для обеих сторон. Но в большинстве случаев такой механизм это единственная возможность завладеть квадратными метрами.

    Что такое переуступка квартиры в новостройке в 2019 году

    Знать, что такое переуступка квартиры в новостройке, необходимо тем, кто планирует по выгодной цене приобрести недвижимость.

    Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь к консультанту:

    +7 (812) 309-85-28 (Санкт-Петербург)

    ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

    Это быстро и БЕСПЛАТНО!

    Определим основные моменты при заключении такой сделки в 2019 году. Переуступка прав собственности в новостройке является процессом специфическим, при проведении которого стоит знать немало нюансов.

    По договорам переуступки передают право требования. Разберем, какие особенности такого договора, какие нормы действуют, и какие справки нужны.

    Итак, переуступка квартиры в новостройке — что это простыми словами?

    Суть переуступки такова — гражданин или компания заключает сделку со строительной фирмой о том, что в будущем ей будет передано право владения на объект, который будет построен.

    Договор вступит в силу после того, как будет подписан сторонами. Должна обязательно вписываться стоимость недвижимости на данный временной отрезок.

    Строительная фирма вправе потребовать в свою собственность дом, что будет построен позднее.

    Когда строительные работы будут практически завершены (осталась отделка и т. п.), но квартиры не передаются в собственность, инвесторы принимают решение продать дом третьей стороне, но по более высокой стоимости.

    Это и будет договор, связанный с переуступкой недвижимости в новостройке. Юридическое название соглашения — договор уступки прав требования (цессии).

    Плюсы сделки:

    Минусы:

    Данный вид сделок регулирует такой документ:

    Согласно законодательству:

    1. Права требования нужно документально удостоверить.
    2. Основное соглашение не может устанавливать ограничения на уступку требования.
    3. Обязательно уведомлять застройщика о переуступке.
    4. Договор подлежит регистрации.
    5. После подготовки соглашения все права и риски получает покупатель.

    При переуступке прав на квартиру лицо получит безусловное право требования. Если составляется иной тип соглашения, переуступка не совершается.

    Переуступка может быть оформлена с любыми дольщиками, что могут подтвердить свои права на будущее жилье.

    И поэтому перед заключением договора цессии стоит проверить, подлинный ли договор долевого участия в строительстве.

    Если дом оплачен не в полной мере, то в договоре цессии прописывают, что задолженность передается покупателю.

    Что такое обременение на квартиру, читайте здесь.

    После того, как договор будет оформлен, цессионарий заменяет покупателя. Есть такие виды соглашений:

    • уступка по соглашению долевого участия;
    • предварительное соглашение о покупке.

    Соглашение составляют, пока не оформлены права собственности на жилье и не оплачены взносы инвесторами до проставления подписей на договоре.

    Итак, переуступка прав собственника — продажа здания, который еще не построен (пока дом еще не сдан в эксплуатацию). В противном случае будет уже оформляться иной договор — купли-продажи.

    При переуступке прав на недвижимость в новостройке налог должен уплатить дольщик, что передает права. Застройщики и цессионарии таких обязательств не имеют.

    Бывшие дольщики должны перечислить в казну государства 13% от стоимости объекта до 31 апреля в следующем году после заключения договора.

    Нет видео.
    Видео (кликните для воспроизведения).

    Лицо заполняет декларацию по форме 3-НДФЛ, прописывает доход, что был получен во время действия соглашения. Документ предоставляется в офис налоговой службы по месту проживания.

    Чтобы заключить договор, следует:

    • иметь основной договор, по которому такое право будет переуступаться;
    • подготовить соглашение, что подтвердит расчеты между сторонами;
    • получить согласие третьих лиц;
    • снять обременения;
    • подготовить соглашение переуступки.

    Порядок оформления переуступки будет зависеть от того, оплачивали ли жилье, или есть еще долги. Если средства выплачены, то цедент передаст права без обязательств перед застройщиками.

    Изображение - Правовое регулирование переуступки прав собственности на квартиру thumbs_%D0%9A%D0%B0%D0%B4%D0%B0%D1%81%D1%82%D1%80%D0%BE%D0%B2%D1%8B%D0%B9-%D0%BF%D0%B0%D1%81%D0%BF%D0%BE%D1%80%D1%82-%D0%B7%D0%B4%D0%B0%D0%BD%D0%B8%D1%8F-1

    Изображение - Правовое регулирование переуступки прав собственности на квартиру thumbs_%D0%9A%D0%B0%D0%B4%D0%B0%D1%81%D1%82%D1%80%D0%BE%D0%B2%D1%8B%D0%B9-%D0%BF%D0%B0%D1%81%D0%BF%D0%BE%D1%80%D1%82-%D0%BF%D0%BE%D0%BC%D0%B5%D1%89%D0%B5%D0%BD%D0%B8%D1%8F-2

    В данном случае не нужно будет даже получать согласие строительной компании. Можно просто отослать уведомление.

    Изображение - Правовое регулирование переуступки прав собственности на квартиру thumbs_%D0%9A%D0%B2%D0%B8%D1%82%D0%B0%D0%BD%D1%86%D0%B8%D1%8F-%D0%BF%D0%BE-%D0%B3%D0%BE%D1%81%D0%BF%D0%BE%D1%88%D0%BB%D0%B8%D0%BD%D0%B5

    Этапы оформления такие:

    • свидетельство о регистрации фирмы;
    • устав;
    • учредительские документы;
    • разрешение на строительство;
    • бухотчеты за квартал;
    • кадастровый паспорт на земельный участок;
    • образец проектной декларации;
    • справки, которые разъяснят, кто финансирует строительство
    • паспорта сторон;
    • первичное соглашение;
    • согласие от юридического лица, что строит дом, в письменном виде;
    • справки, что подтвердят оплату (полную или частичную) дольщиком;
    • выписка из ЕГРП;
    • согласие супруга на проведение сделки

    Изображение - Правовое регулирование переуступки прав собственности на квартиру thumbs_%D0%BD%D0%B5%D0%B6%D0%B8%D0%BB1

    Изображение - Правовое регулирование переуступки прав собственности на квартиру thumbs_%D0%BD%D0%B5%D0%B6%D0%B8%D0%BB2

    Изображение - Правовое регулирование переуступки прав собственности на квартиру thumbs_%D0%BA%D0%B2%D0%B0%D1%80%D1%82

    Изображение - Правовое регулирование переуступки прав собственности на квартиру thumbs_%D0%BA%D0%B2%D0%B0%D1%80%D1%822

    Важно при оформлении:

    Если вы стали долевым участником в строительстве многоэтажного дома, то должны знать, что имеете право продать свои права в соответствии с договором переуступки. О таком желании стоит уведомить застройщика.

    Передав свои права и обязательства цессионарию, цедент не несет никакой ответственности за действия или бездействие строительной компании.

    В том случае, если застройщик срывает сроки сдачи объекта, расторжение договора цессии будет невозможным.

    Читайте так же:  В чем разница между кадастровым и условным номерами

    Требования к договору цессии:

    1. Он должен быть письменным.
    2. Обязательно отражают данные сторон, участвующих в сделке.
    3. Одна из сторон — застройщик. Именно он должен дать согласие на осуществление переуступки.
    4. Указывают объект с подробным описанием. Соглашение должно содержать характеристику объекта — этаж, номер, площадь, количество комнат, адрес.
    5. Указывают сумму.
    6. Договор регистрируют в нотариальной конторе, а также его регистрируют в госоргане.

    Если такие условия не выполнены, то соглашение признается недействительным.

    После подписания документа лицо должно иметь оригинал и копию соглашения, справки с расчетами и суммами внесенных средств в соответствии с договором, акт о передаче документации.

    Иногда лица рискуют оформлять бумаги задним числом. В данном случае возможны неприятности.

    Есть риск того, что соглашение будет признано недействительным, участник утратит имеющиеся права на объект.

    Основные пункты договора переуступки прав собственности на квартиру в новостройке:

    • сведения о компании-застройщике, а также о дольщике, цессионарии;
    • описание квартиры;
    • права и обязательства каждой стороны;
    • порядок и сроки расчетов;
    • дата, подписи.

    Есть определенная опасность составления договора подобного типа. Основные риски, которые могут возникнуть при составлении договора переуступки:

    Покупка недвижимости по схеме переуступки прав — сделка вполне законная и очень распространенная. Для того, чтобы она была безопасной, нужно учесть некоторые нюансы.

    Для начала давайте разберемся с понятиями. Переуступка — это сделка с передачей прав на объект недвижимости. То есть в этом случае вы покупаете не жилье (недвижимость), а лишь право требования на него (имущественное право). В данном случае права передает не застройщик и не девелопер, а, например, физическое лицо (то есть человек, который ранее оформил на себя, допустим студию). Цессия — это синоним переуступки на языке юристов (так что эти термины взаимозаменяемы, не пугайтесь, если будет встречать то одно слово, то другое). В рамках переуступки передаются имущественные права на строящийся объект долевого строительства, а также обязанности по договору, на основании которого эти права возникают.

    Все сделки по переуступке можно разделить на два основных типа: когда объект принадлежит физическому лицу и когда объект принадлежит юридическому лицу.

    В обоих случаях речь идет о переуступке по ДДУ, так как переуступка как сделка возможна до вступления в собственность; после это будет уже обычная купля-продажа.

    Рассмотрим первый вариант. В этой это ситуации человек, купивший квартиру в строящемся доме, выставляет ее на продажу, когда дом почти готов. Чаще всего речь идет об инвестировании: стоимость квартиры на этапе котлована и на финальной стадии строительства (за несколько месяцев до сдачи объекта) будет существенно различаться.

    Особенность такого рода сделок в том, что при оформлении документов действие первого ДДУ не прекращается — в нем лишь меняется дольщик. Это значит, что если договор, заключенный ранее между застройщиком и текущим продавцом не устроит нынешнего покупателя, то придется либо отказываться от покупки, либо соглашаться на то, что есть. Внести правки не получится. Из хорошего — все обязанности застройщика, отраженные в первоначальном договоре, достанутся «по наследству» новоиспеченному участнику долевого строительства (сроки выполнения работ, цена квартиры, гарантийный срок и т. д.).

    «Иногда встречаются предложения о переуступке по предварительному ДДУ, но таких вариантов лучше остерегаться, ведь это не договор в полной мере, а фактически лишь бумага о намерении купить квартиру. Государственной регистрации такие договоры не подлежат, а значит, возможно мошенничество и двойные продажи. Только ДДУ и переуступка по ДДУ подлежат государственной регистрации в обязательном порядке», — отмечает юрисконсульт юридической службы «Инком-Недвижимость» Ирина Горская.

    Но есть и второй вариант — в этом случае договор переуступки заключается не с физическим, а с юридическим лицом. Это может быть как подрядная организация, которая выполняет строительно-монтажные работы на объекте, так и инвестор строящегося объекта недвижимости. Глобально такая сделка не отличается от сделки между двумя физическими лицами: надо так же тщательно проверять первоначальный договор и оплату по нему. Расчет по такому договору возможен только в безналичной форме и после государственной регистрации договора. Проверка юридической чистоты сделки — главная часть приобретения недвижимости по договору переуступки.

    Кстати, согласовывать переуступку с застройщиком обычно не нужно (кроме отдельных случаев, когда ДДУ содержит пункт, что уступка требования невозможна без его согласия), но уведомить застройщика о смене правообладателя на объект необходимо. Это в интересах покупателя, ведь в конечном счете он будет вступать в права собственности. Еще один нюанс, который важен скорее для продавца: некоторые застройщики берут плату на возможность оформить переуступку — она варьируется в среднем от 1% до 10% от стоимости объекта. Но никаких ограничений тут нет, и застройщик вполне может взять и 15% от суммы сделки.

    «Вопрос о распределении расходов, связанных с оформлением договора уступки, четко не регламентирован и разрешается, исходя из конкретных условий. Существует вполне обоснованная позиция, согласно которой расходы по оформлению договора уступки возлагаются на дольщика, который и заключал с застройщиком ДДУ с условием об оплате расходов. Однако на практике они перекладывают свои обязательства по оплате на приобретателя либо повышают цену на расходы, связанные с оформление договора уступки. Действующее законодательство предполагает возможность отказаться от услуги по оформлению договора уступки. В частности, 214-ФЗ устанавливает, что в случае, если цена договора уступки оплачена в полном объеме, то допускается уступка права требования без согласия застройщика. Но если цена договора участия в долевом строительстве выплачена не полностью, то согласие застройщика обязательно. При этом положения ДДУ, навязывающие услуги по оформлению договоров уступки, можно оспорить в судебном порядке. Если ранее практика по таким спорам была крайне разнообразной, то сейчас все больше дел рассматривается в пользу участников долевого строительства», — отмечает генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина.

    Читайте так же:  Апартаменты и квартира в чем разница и существенные отличия

    Чаще всего мы имеем дело с ситуацией, когда человек инвестировал в строящийся объект и хочет заработать на разнице цен (цена квартиры возрастает пропорционально изменению стадии готовности объекта). Вступать в собственность, а потом продавать квартиру стало невыгодно из-за изменившихся правил налогообложения. С января 2016 года сделка не облагается налогом лишь в том случае, если объект был в собственности пять лет и более (стандартная налоговая ставка — 13% от стоимости).

    В целом все прозрачно и достаточно безопасно. Однако не всегда переуступка оформляется на финальной стадии строительства — никто не запрещает делать это хоть на следующий день после оформления ДДУ. На сайте застройщика может значиться, что все квартиры проданы (особенно если объект был выставлен на продажу два-три года назад), а вот по переуступке их приобрести можно.

    Ничего страшного в этом нет, но существуют риски. Следует очень тщательно изучить историю объекта, проектную декларацию, поискать в интернете форумы дольщиков и удостовериться, что этот объект не «заморозился» и не превратился в долгострой. Если еще не завершены монолитные работы, а, скажем, 80% квартир выставлены на продажу по договору переуступки, то это повод насторожиться.

    Изображение - Правовое регулирование переуступки прав собственности на квартиру pereustupka-prav-150x150

    Цессия или переуступка права требования является на современном первичном рынке недвижимости одним из наиболее применяемых и распространенных способов приобретения жилья в новостройках.

    Перед сдачей построенного дома, на завершительном этапе жилищного строительства, как правило, все ликвидные квартиры бывают распроданы. Именно поэтому цессия — это практически единственный вариант для потенциального покупателя приобрести жилое помещение перед сдачей нового дома в понравившемся объекте.

    С переуступкой прав в долевом строительстве связаны определенные юридические риски, поэтому потенциальному покупателю, решившему воспользоваться правовым механизмом цессии на первичном рынке жилья, нужно точно понимать, как происходит процедура переуступки, а также соизмерять выгоды и риски своего приобретения.

    Юридическая природа и суть переуступки права требования

    Цессия – это фактически сделка купли-продажи жилья, оформленная по договору переуступки. По данному договору дольщик (то есть продавец квартиры в новостройке) передает другой стороне – цессионарию – свои обязательства и права, вытекающие из соглашения долевого участия, оформленного дольщиком с компанией-застройщиком.

    Договоры цессии очень востребованы среди инвесторов, покупающих у застройщика жилье, как правило, еще на этапе получения разрешений на строительство, а затем перепродающих квартиры на последних стадиях застройки по более высокой цене.

    Механизм переуступки используется и для покупателей жилья в новом доме, которые по каким-то причинам передумали и хотят вернуть вложенные средства. Для них договор цессии – это практически единственная возможность избежать штрафов, которые предусмотрены в договоре с компанией-застройщиком при расторжении соглашения долевого участия.

    Продавая свою недостроенную квартиру через договор переуступки, дольщик не только может вернуть уплаченные финансовые средства в полном объеме, но и получить определенную прибыль, поскольку квартиры в строящемся доме обычно с начала продажи и до окончания строительных работ растут в цене.

    Цессия возможна только до перехода прав на жилье от строительной фирмы к участнику долевого строительства. То есть переуступка прав дольщика возможна только до тех пор, пока эти права на строящееся жилье не были реализованы. Когда права на построенную квартиру переданы дольщику, то есть после оформления акта приема-передачи жилья, договор переуступки уже оформить не получится.

    Особенность соглашения цессии в том, что покупатель квартиры, заключивший договор переуступки, приобретает права и обязанности цедента (продавца) в полном объеме и в будущем обязуется выполнять все условия первоначального договора долевого участия. К примеру, если в соглашении дольщик и компания-застройщик оговорили условия рассрочки, цессионарий может производить выплаты только по данной схеме рассрочки. Он уже не может оговаривать в соглашении какие-то свои индивидуальные условия.

    Основные преимущества и недостатки механизма цессии в новостройках

    Главные преимущества при заключении договора цессии для покупателя состоят в следующем:

    • появляется возможность купить жилье именно в понравившемся доме, если квартиры уже раскуплены;
    • иногда покупка квартиры по переуступке выгодна для приобретателя с финансовой точки зрения. Во-первых, продавцы, желая побыстрее продать квартиры, зачастую предлагают на стадии завершения строительства нового дома цены ниже, чем у официального застройщика. На практике, разница на стоимость квартиры, установленной компанией-застройщиком и частным инвестором, может варьироваться от 3 до 25 процентов;
    • во многих случая покупка жилья с использованием механизма цессии выгодна покупателям при ипотечном кредитовании. Если покупатель, оформивший ипотеку, покупает квартиру у застройщика на начальной стадии, ему приходится в течение нескольких месяцев (а иногда и лет) выплачивать проценты по ипотеке без возможности заселиться в приобретенное жилье. При этом зачастую проценты по ипотеке до сдачи нового дома в эксплуатацию гораздо выше в сравнении со сданным объектом. Заключая договор цессии на завершительном этапе строительства (при отсутствии возможности заключить договор долевого участия), покупатель начинает выплачивать ипотеку непосредственно перед переездом в новое жилье.

    О преимуществах переуступки прав для продавца уже говорилось. Это, прежде всего, реальная возможность заработать на росте цен, происходящем на различных этапах строительства новостройки, а также возможность вернуть деньги, внесенные по договору долевого участия, без штрафных санкций от застройщика.

    Основной недостаток переуступки прав – это увеличение рисков покупателя в сравнении с заключением договора долевого участия с застройщиком.

    Несмотря на то, что заключение соглашения цессии связано с целым рядом рисков для потенциального покупателя, большинство из этих рисков при внимательном изучении условий сделки и наличии определенных правовых знаний можно свести практически к «нолю».

    Итак, назовем основные риски при заключении соглашения переуступки прав на жилье в новом доме.

    1. Один из основных рисков покупателя квартиры в новостройке, оформляющего договор переуступки прав, состоит в возможном признании договора цессии недействительным. Если соглашение между цедентом и цессионарием по каким-то причинам будет признано с юридической точки зрения недействительным, новый правообладатель сможет предъявить претензии только к цеденту, а не компании-застройщику.

    Читайте так же:  Субсидии на улучшение жилищных условий в 2019 году

    Чтобы избежать такой неприятной ситуации, покупателю нужно проконтролировать правильность заключения договора цессии, с соблюдением сторонами обязательных условий. По закону договор переуступки прав будет считаться действительным при условии:

    • полной оплаты дольщиком всей суммы, обозначенной в договоре долевого участия. Все оплаты должны быть подтверждены соглашением о зачете взаимных требований;
    • наличия письменного согласия компании-застройщика на переуступку прав, возникших по первоначальному договору долевого участия, если такое согласие требуется в самом договоре дольщика и застройщика;
    • наличия разрешения кредитной организации, если квартира приобреталась участником долевого строительства с использованием ипотечного финансирования.

    Если при заключении договора цессии вышеперечисленные требования были нарушены, то, согласно статье 390 российского Гражданского кодекса, ответственность перед цессионарием несет первоначальный участник долевого строительства. Покупатель квартиры имеет право в случае признания цессии недействительной потребовать от цедента вернуть все полученные по сделке финансовые средства, а также возместить убытки и проценты за пользование деньгами. Тем не менее, на практике вернуть свои деньги бывает не всегда просто.

    2. Возможное банкротство застройщика. Риск столкнуться с финансовой несостоятельностью застройщика может возникнуть не только при переуступке прав, но и при первоначальном долевом участии. Однако зачастую массовые продажи квартир в новостройке, особенно по заниженной цене, могут быть вызваны именно предстоящим банкротством компании-застройщика, значительным затягиванием сроков строительства или существенным нарушением застройщиком условий договора.

    В данном случае цедент, уступивший свое право на недостроенную квартиру в новом доме, независимо от того знал он о проблемах застройщика при оформлении цессии или нет, не отвечает перед новым дольщиком за дальнейшее развитие строительства. После заключения соглашения переуступки прав новый покупатель, недовольный сроками застройки или качеством нового дома, не сможет предъявить продавцу, уступившему жилье, никаких претензий. Требования можно предъявить только к застройщику. Однако при финансовой несостоятельности строительной фирмы, вернуть деньги цессионарию будет не совсем просто.

    Чтобы избежать подобных проблем, покупателю рекомендуется перед покупкой внимательно изучить проектную и разрешительную документацию застройщика, навести справки о его финансовом состоянии и проверить состояние незавершенного строительства.

    Кроме того, возможно включение в условия соглашения цессии пункта о поручительстве цедента. При достижении согласия сторон цессии, в договоре указывается обязательство цедента принять на себя поручительство, если компания-застройщик не предаст цессионарию готовую квартиру до определенного срока. Если же новый дольщик в дальнейшем расторгнет договор долевого участия с компанией-застройщиком, указанное поручительство будет считаться ничтожным. Как показывает практика, подобные условия о поручительстве цедента включаются в соглашение переуступки достаточно редко.

    3. Двойная переуступка прав по соглашению долевого участия. В практике встречаются случаи, когда одна и та же квартира с помощью договора цессии продается два раза. При этом, исходя из принятых по подобным делам судебных решений, жилое помещение реально достается покупателю, который первый оформил договор и зарегистрировал его. Остальные дольщики получают только право требования с застройщика.

    Потенциальному покупателю жилья в новостройке нужно внимательно изучать условия предстоящей сделки и четко понимать, что согласно российскому законодательству о долевом строительстве, переуступка прав на жилье предусмотрена только в одной правовой форме, а именно по соглашению долевого участия. Соглашения переуступки, как и основные договора долевого участия, нуждаются в обязательной государственной регистрации.

    Если строительная фирма предлагает купить квартиру по какой-то иной схеме, риски участников долевого строительства повышаются. Иногда вместо договоров долевого участия используются:

    • инвестиционные соглашения;
    • предварительные соглашения купли-продажи;
    • предварительные соглашения долевого участия;
    • вексельные схемы.

    Наличие таких договоров еще не говорит о недобросовестности застройщика или о каких-то попытках мошенничества, однако для снижения рисков потенциальному покупателю целесообразно избегать таких не совсем легальных схем продажи, не подлежащих обязательной регистрации в Росреестре.

    Чтобы избежать вышеуказанных рисков, на договор цессии можно соглашаться, если:

    • приобретаемое жилое помещение продано первоначальному участнику по соглашению долевого участия;
    • оплата по договору цессии производится только после регистрации в Росреестре прав.

    4. Еще один риск цессионария – это нарушение цедентом условия об обязательном письменном уведомлении компании-застройщика о передаче прав на жилье, являющееся предметом соглашения долевого участия.

    Изображение - Правовое регулирование переуступки прав собственности на квартиру oformlenie

    Узнайте особенности и порядок оформление квартиры в новостройке в собственность.

    Процедура покупки квартиры в ипотеку на вторичном рынке подробно раскрыта в этой статье.

    Как уже говорилось, цессия оформляется в виде письменного соглашения, подлежащего государственной регистрации. Нужно убедиться, что прежний дольщик письменно уведомил застройщика о проведенной сделке.

    При заключении соглашения цессии чаще всего для передачи денег используется механизм банковских ячеек. Пройдя процедуру регистрации соглашения переуступки прав, продавец может получить деньги.

    Обычно участие застройщика при заключении договора цессии необязательно. Но многие строительные фирмы вносят в договор долевого участия отдельное условие об обязательности получения своего согласия при передаче цедентом прав на квартиру цессионарию. В этой ситуации привлечение застройщика к оформлению сделки потребуется.

    Если к моменту переуступки прав дольщик еще не выплатил стоимость квартиры в полном размере, письменное одобрение цессии застройщиком обязательно. В договоре цессии прописываются условия о переводе долга перед компанией-застройщиком на цессионария.

    Скачать типовой договор переуступки прав собственности на квартиру вы можете по этой ссылке: типовой договор.

    Правовое регулирование переуступки прав собственности на квартиру
    Оцените статью
    Изображение - Правовое регулирование переуступки прав собственности на квартиру serjkamysh
    Автор статьи: Сергей Камышов

    Позвольте представиться. Меня зовут Сергей и я уже более 7 лет оказываю юридические услуги. Считая себя профессионалом, хочу научить всех посетителей сайта решать сложные задачи. Все материалы для сайта собраны и тщательно переработаны для того чтобы донести как можно доступнее всю требуемую информацию. Однако чтобы применить все, описанное на сайте всегда необходима ОБЯЗАТЕЛЬНАЯ консультация со специалистами.

    Обо мнеОбратная связь
    Оцените статью:
    Нет видео.
    Видео (кликните для воспроизведения).

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here