продать квартиру без риэлтора

Описание страницы: покупка квартиры без риелтора от профессионалов для людей.

Люди делятся на два типа: те, кто, покупая квартиру, пойдут к риелтору, и те, кто возьмутся проверить все бумаги и оформить сделку своими силами. Что на самом деле подразумевается под словами «купить квартиру без риелтора» и есть ли вообще смысл в посредниках?

Ситуация 1. Покупка квартиры в новостройке

Самый, на первый взгляд, простой и надежный способ не попасть впросак с документами, покупая жилье, – выбрать квартиру в новостройке.

Но и здесь есть нюансы. Квартиры в одной и той же новостройке могут продаваться напрямую от застройщика и через партнерские агентства недвижимости. В обоих случаях покупатель подписывает не только ДДУ, но и договор на услуги по сопровождению сделки. Это сопровождение включает и регистрацию сделки, и оформление права собственности (для этого дольщику нужно подписать доверенность). Стоимость этих услуг может зависеть от стоимости квартиры (например, 1–2% от цены), но чаще это фиксированная сумма около 30–50 тысяч рублей.

Важно заранее узнать, сколько будут стоить эти услуги и что в них входят. Если денег в обрез, это может повлиять на то, какую квартиру вы выберете. Дело в том, что продавец часто заявляет, что оформление документов является обязательной услугой и отказаться от нее невозможно. Если вы хотите сэкономить, настаивайте как минимум на том, что хотите самостоятельно оформить право собственности на квартиру, – на это застройщик или агентство может согласиться. Регистрацию ДДУ, скорее всего, придется оплачивать, так как продавец вообще может отказаться от сделки: если покупатель не зарегистрирует ДДУ правильно или вовремя, то Росреестр придет с претензиями к застройщику.

«Услуга по регистрации ДДУ практически всегда включена в стоимость, это один из важных этапов сделки, которая согласовывается с застройщиком. На крупных и хорошо продаваемых объектах торг по услугам чаще всего неуместен. В случае несогласия клиента со схемой сделки и оплатой услуг покупка может не состояться», – поясняет председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова.

И у застройщика, и у агентства должны быть правоустанавливающие документы на объект. И это первое, что вам нужно увидеть, если вы думаете купить квартиру в этой новостройке. В обязательный пакет входят документы о праве застройщика на земельный участок, разрешение на строительство, проектная декларация по каждому корпусу. «Если на объекте уже зарегистрирован первый ДДУ, его копию также могут продемонстрировать потенциальному покупателю», – добавляет Ирина Доброхотова.

Читайте так же:  договор отчуждения недвижимого имущества что это

В целом узнать о репутации компании можно и у других агентов, и на интернет-форумах дольщиков и жильцов. Самостоятельная проверка информации в любом случае необходима. Начните с текущего состояния дел застройщика и истории реализованных проектов. Удостоверьтесь, что компания есть в реестре застройщиков, что документы на строительство объекта в порядке. Полный список документов, которые понадобятся для проверки, вы найдете в этой статье.

Ситуация 2. Покупка вторичного жилья

На вторичном рынке ситуация сложнее.

Итак, вы нашли идеальную квартиру и готовы приступить к оформлению документов.

Первым делом внимательно изучите правоустанавливающие документы на квартиру, сверьте данные в них с паспортами собственников. Владельцев может быть несколько, и каждый из них должен дать согласие на сделку. Все собственники должны быть дееспособными (можно попросить взять справку в психдиспансере). Если в квартире владеют долей несовершеннолетние, то для сделки потребуется согласие от местных органов опеки.

Минимальный пакет документов для самой сделки небольшой:

  • копии паспортов всех владельцев недвижимости;
  • свидетельство о государственной регистрации прав собственности;
  • документ, подтверждающий право собственности на квартиру (договор купли–продажи, приватизации, дарения, свидетельство о вступлении в наследование или решение суда);
  • согласие от органов опеки (если собственниками квартиры или доли являются несовершеннолетние);
  • кадастровый и технический паспорта на квартиру.

Все документы должны быть в подлинном виде (копии не подойдут, даже если они нотариально заверены).

Не забудьте попросить у продавца справку об отсутствии задолженностей по оплате коммунальных услуг, так как задолженность перейдет на вас вместе с правом собственности. Имеет смысл запросить выписку из ЕГРН и удостовериться в том, что на квартиру нет обременений, она не является предметом спора, не выставлена на аукцион, не находится в залоге.

Если владелец состоит в браке, то для грамотно оформленной сделки нужно нотариальное оформленное согласие супруга или супруги на продажу или решение суда о разделе совместного имущества.

В России не существует единого реестра регистрации браков и разводов. На практике это значит, что если человек поменял паспорт (например, потерял предыдущий) и не поставил отметку о том, что он состоит в браке или находится в разводе, то вы никак не сможете это проверить. Даже если запросить справку по месту регистрации, в ней будет указано лишь то, что человек не состоит в браке в этом районе этого города. Поэтому, если продавец не в браке, нужно добавить к документам его нотариально оформленное заявление об этом. В случае, если через какое-то время внезапно объявится разгневанный супруг или супруга, вы сможете апеллировать к факту мошенничества.

Если вы собираетесь приобрести вторичное жилье в ипотеку, то банк проверит не только вас, но и квартиру, на покупку которой вы намерены взять кредит. Квартира должна быть ликвидной, банку важно понимать, во что он вкладывается и сможет ли он получить обратно свои деньги, если кредитор окажется недобросовестным. Однако не стоит обольщаться: правовую сторону вопроса банки не проверяют – их интересует только, что жилье не аварийное и оценено адекватно.

И еще один нюанс: если в выставленной на продажу квартире прописаны люди, то передавать деньги нужно лишь после того, как все они сделают постоянную регистрацию по новому адресу. Как правило, в этом случае платеж проводится через банковскую ячейку, в которой вы оставляете деньги, и они там блокируются до тех пор, пока не придет подтверждение, что все выписаны и квартира чиста.

Читайте так же:  постановка машины на учет в другом регионе

Как оформить куплю продажу квартиры без риэлтора?

Покупка и продажа недвижимости для любого из нас весьма волнующие предприятие. Здесь важно не только найти выгодное предложение, но и оформить все правильно с точки зрения закона. Если хочется сэкономить на услугах посредника, сделку можно провести самостоятельно. Давайте разберемся, как оформить куплю продажу квартиры без риэлтора.

Продажа квартиры

Если вы продаете квартиру, ее подготовка заключается в следующем:

  1. Сбор документов. Это делается заранее, чтобы быть полностью готовыми к сделке.
  2. Придание квартире товарного вида: косметический ремонт, замена сантехники, приборка. После приборки все комнаты, вид из окон и сам жилой дом необходимо сфотографировать.
  3. Назначаем цену. Проще будет сравнить аналогичные квартиры в вашем населенном пункте (по площади, району и т.п.), и выставить разумную цену. Увеличить стоимость можно за счет ремонта и какого-то приятного бонуса (оставление кухонного гарнитура, встроенных шкафов). Можно обратиться и к профессиональному оценщику, который сравнит и оценит все сам, но за дополнительную плату (от 4 000 рублей).
  4. Презентация на различных рекламных площадках (газета, Авито, Циан).

Собираем документы

К обязательным документам, без которых сделка, невозможна, относятся:

  • паспорт собственника;
  • свидетельство о собственности или выписка из ЕГРН;
  • свидетельство о браке;
  • нотариальное согласие супруга на продажу квартиры;
  • согласие органа опеки на отчуждение, в случае если жилье принадлежит ребенку.

А вот дополнительные документы, с которыми, возможно захочет ознакомиться потенциальный покупатель:

  • технический план (выдается кадастровым органом). Из него можно увидеть, была в квартире перепланировка или все осталось как есть, узаконена она или нет;
  • справка о зарегистрированных лицах. Для того, чтобы жилье было более привлекательно для покупателя, лучше снять с учета всех посторонних лиц до совершения сделки;
  • справка об отсутствии долга по коммунальным платежам.

Покупка квартиры

Покупателю важно не только подобрать желаемый вариант с точки зрения бытовых вопросов (цена, количество комнат, площадь, общее состояние квартиры и дома, наличие развитой инфраструктуры), но и проверить формальную сторону будущей сделки. Итак, какие документы просить у продавца:

  1. Правоустанавливающие документы. Лучше, если это будет расширенная выписка из ЕГРН. В ней можно увидеть, кто является собственником квартиры (возможно, не один человек), наличие различного рода обременений (ипотека, арест, рента).
  2. Тех паспорт/тех план. Этот документ поможет определить, была ли в квартире произведена перепланировка, узаконена она или нет. Ведь покупая квартиру с незаконным переустройством, вы рискуете самостоятельно отвечать за все вытекающие последствия (штрафы, судебные иски).

Справку о «прописанных» лицах. Увидев в справке посторонних лиц, выясняйте возможность их добровольного выселения (имеет ли собственник с ними контакт). Обращаем внимание и на временно

  1. выбывших лиц (осужденные, ученики, военнослужащие), ведь в дальнейшем они могут восстановить регистрацию.

Отдельно отметим, что при покупке жилья в ипотеку, юридическую чистоту будет проверять сам банк и страховая компания. В этом случае риски приобрести «дефектное» жилье минимальные.

Читайте так же:  моральный вред юридическому лицу

Оформляем бумаги

Стандартный документооборот выглядит следующим образом:

  1. Предварительный договор купли-продажи. Представляет собой некое подтверждение серьёзности намерений совершить сделку в будущем. Заключается, в основном, по требованию банка при вложении кредитных средств. Если квартира приобретается за личные средства, можно обойтись и без него.
  2. Соглашение о внесении предоплаты (аванса). Для подстраховки можно еще составить расписку, в которой указать, когда, в каком объеме, и в счет чего переданы средства.
  3. Основной договор купли-продажи. Интернет пестрит стандартными образцами договоров, поэтому можно брать любой, но с более свежей датой. Важно, чтобы договор содержал все существенные условия (предмет, цена, порядок расчетов, сроки освобождения жилплощади, снятия с рег учета и передачи ключей, разделение расходов по сделке, ответственность сторон).

Регистрация сделки

Этим занимается РОСРЕЕСТР https://rosreestr.ru/site/. Также документы можно подать и через МФЦ. На регистрацию необходимо предъявить:

  • паспорта;
  • договор купли-продажи (3 шт.);
  • правоустанавливающий документ на квартиру (свидетельство, выписка из ЕГРН);
  • квитанцию об оплате госпошлины – 2 тыс. рублей (обычно, платит покупатель);
  • свидетельство о браке продавца;
  • согласие супруга/разрешение опеки на отчуждение недвижимости (все зависит от субъектного состава сделки).

Регистрация производится в течение 7 дней с момента сдачи документов, а при подаче через МФЦ – 9 дней.

Расчеты

Деньги могут быть переданы продавцу следующими способами:

  1. Наличный расчет. При этом обязательно составляется расписка.
  2. Безналичный перевод на счет продавца.

Важно помнить, что деньги лучше передавать в момент подписания договора.

  1. Открытие специального банковского счета – аккредитива, либо резервирование банковской ячейки. Суть их в том, что деньги покупатель получает только после предоставления документов о регистрации сделки. Это самый надежный способ взаиморасчетов.

Когда можно заселяться

Ключи от квартиры передаются в оговоренный сторонами срок, например, через несколько недель после регистрации сделки. Освобождение квартиры прежним хозяином сопровождается подписанием акта приема-передачи.

Как мы поняли, самостоятельно совершить сделку не так уж и сложно, и даже очень выгодно, поскольку не придется тратиться на риэлтора. Главное, внимательно отнестись к подготовке и составлению всех документов.

Если вы хотите прочитать о том, как получить кадастровый паспорт на квартиру, переходите по ссылке Как получить кадастровый паспорт на квартиру?

Как купить квартиру без риелтора

Меньше всего с посредниками приходится взаимодействовать покупателю первичной недвижимости. Все документы он оформляет через застройщика, он же занимается регистрацией договора долевого участия (ДДУ). Но отсутствие платежей посредникам только видимость.

"Девелоперы закладывают услуги риелторов в стоимость квартиры. Брокерская комиссия составляет 1-2% цены первичного жилья независимо от того, как застройщик реализует свой проект: через риелторское агентство или собственный отдел продаж", – рассказывает Надежда Коркка, управляющий директор компании "Метриум". Кроме того, покупатели оплачивают услуги по бронированию квартиры, регистрации ДДУ в Росреестре и оформлению права собственности после ввода объекта в эксплуатацию.

Без оплаты можно устно забронировать жилье на срок от одного до пяти дней. Бронь на длительный срок, к примеру месяц, рассчитывается от стоимости квартиры, в среднем 1-2%. Услуги по регистрации ДДУ и оформлению собственности предлагают вместе и стоят они около 20 тысяч рублей.

Нет видео.
Читайте так же:  акт отсутствия работника на рабочем месте
Видео (кликните для воспроизведения).

Надежда Коркка советует первым делом проверить проектную декларацию. Застройщики обязаны размещать ее на сайте Наш.дом.рф. Надо сравнить опубликованный там документ с тем, что находится в офисе девелопера. Если оформлением новостройки занимается не отдел продаж девелопера, а брокер, нужно запросить у него договор с застройщиком.

Квартиры "с историей"

На вторичном рынке без риелтора проходит все больше сделок. На это повлияло развитие порталов недвижимости и многофункциональных центров (МФЦ).

Чтобы зарегистрировать переход права собственности через МФЦ, потребуются только паспорта собственников и подписанный ими договор купли-продажи. Уже в МФЦ участники заполнят заявление и оплатят госпошлину – 2000 рублей. Для сделки также необходимы нотариально заверенное согласие супругов, если продавец или покупатель состоит в браке (чуть меньше 2000 рублей), а также разрешение органов опеки, если среди собственников есть несовершеннолетние.

Наиболее сложным обычно выглядит подготовка пакета документов на сделку. Это четыре основных документа: предварительный договор купли-продажи или соглашение о задатке, основной договор купли-продажи, акт-приема передачи квартиры, расписка о получении средств. Можно отдать эту работу юристу, это обойдется в 3-50 тысяч рублей.

Есть три случая, когда провести сделку может только нотариус. Обращаться к нему необходимо при продаже доли в квартире постороннему лицу, за исключением продажи всех долей одновременно, при продаже квартиры несовершеннолетнего или ограниченно дееспособного гражданина или при продаже квартиры по договору пожизненного содержания с иждивением.

Чем рискует покупатель без риелтора

Чаще всего покупатель без должной подготовки не в состоянии проследить всю цепочку перехода прав на квартиру от одного собственника другому, особенно если она не просто продавалась, а переходила по наследству, разменивалась, переходила по договорам ренты. Без риелтора не обойтись при составлении сложных альтернативных сделок, когда продажи одной квартиры ждет целая цепочка клиентов.

Часто бывает, что одна из сторон нанимает посредника, а другая – нет. В таких случаях тот, кто действует без риелтора, экономит, так как риелтор в таких случаях чаще всего берет на себя подготовку документов, которыми пользуются обе стороны сделки, сопровождает участников сделки в МФЦ и банк.

Чем могут помочь банки

Ни одна сделка на вторичном рынке не обходится без банка. Передача денег может осуществляться наличными через банковскую ячейку или безналичными через аккредитив – суть одна, деньги вносятся в банк на моменте подписания документов, а получает их продавец только после регистрации права собственности, чтобы в случае приостановки, покупатель не потерял их.

Но у банков появились и другие услуги. "Часть крупнейших банков существенно расширяет направление недвижимости и создает отдельные экосистемы: ДОМ.КЛИК у Сбера, "Свое жилье" у Россельхозбанка, "Метр квадратный" у ВТБ и т.д.", – рассказывает главный эксперт компании "Русипотека" Сергей Гордейко.

Такие экосистемы позволяют, например, проверять юридическую чистоту квартиры, готовить документы и договоры, проводить электронную регистрацию сделки в Росреестре, говорит член экспертной группы плана мероприятий "Трансформация делового климата" Руслан Латыпов.

Некоторые услуги можно получить через такие сервисы бесплатно. В основном это подбор квартиры. У "Метра квадратного" от ВТБ есть бесплатный "Конструктор документов". Оценка чистоты сделки в банках имеет большой разброс по цене – от 8 до 30 тысяч рублей.

Читайте так же:  выходное пособие при увольнении ндфл

При этом некоторые банки предоставляют услуги электронной регистрации сделок с недвижимостью в Росреестре только своим ипотечным клиентам, в том числе Сбер. Или только клиентам застройщиков, с которыми работает банк. Стоит эта услуга 8-11 тысяч рублей.

Дело в деталях

Что люди забывают указать в договоре купли-продажи:

1. Способ и место денежных расчетов.

2. Момент передачи денег и документ, который будет подтверждать оплату.

3. Условия прекращения прав пользования квартирой.

4. Ответственность продавца в случае возникновения претензий со стороны третьих лиц по основаниям, возникшим до заключения сделки.

5. Ответственность продавца при выявлении долгов за ЖКХ.

6. Срок освобождения квартиры.

7. Распределение расходов на заключение договора и регистрацию перехода права между участниками сделки.

Алгоритм безопасной сделки

Чтобы устранить основные риски расторжения сделки, потребуются:

Правоустанавливающие документы

Договор купли-продажи, дарения, мены, ДДУ, он дает возможность оценить, как человек стал владельцем жилья, и подтверждает, что именно этот человек владеет квартирой. Для этого нужно сверить данные в документах с паспортами собственников.

Выписка из ЕГРН

Свидетельство о госрегистрации прав собственности существовало в бумажном виде до 2016-го. И сегодня считается недостаточно надежным документом для сделки. Дополнительно нужно запросить у продавца свежую выписку из ЕГРН, сверить данные собственника, проверить наличие обременений.

Справка о долгах по ЖКХ

Долги могут перейти к новому собственнику. Обезопасить себя можно, запросив у собственника справку об отсутствии задолженности, которую дает управляющая компания.

Справки ПНД и НД

Риелторы всегда запрашивают у продавца недвижимости справку из псих- и наркодиспансера. В ней должно быть указано, что он не состоит на учете в этих учреждениях.

Выписка из домовой книги

В ней значатся все жильцы, которые были прописаны, в том числе выписанные по решению суда в места отбывания наказаний.

Справка из ПФР

Позволяет проверить, не был ли использован маткапитал при покупке квартиры, даже если в других документах эта информация не содержится, к примеру, не выделены доли детей.

Документ об отсутствии супругов

В России нет общей базы регистрации актов гражданского состояния и разводов, но есть случаи, когда люди забывали поставить отметку об изменении своего статуса в паспорте, а потом становились участниками мошенничеств.

Лучше получить нотариально заверенный документ о том, что собственник квартиры не состоит в браке.

продать квартиру без риэлтора
Оцените статью
Изображение - продать квартиру без риэлтора serjkamysh
Автор статьи: Сергей Камышов

Позвольте представиться. Меня зовут Сергей и я уже более 7 лет оказываю юридические услуги. Считая себя профессионалом, хочу научить всех посетителей сайта решать сложные задачи. Все материалы для сайта собраны и тщательно переработаны для того чтобы донести как можно доступнее всю требуемую информацию. Однако чтобы применить все, описанное на сайте всегда необходима ОБЯЗАТЕЛЬНАЯ консультация со специалистами.

Обо мнеОбратная связь
Оцените статью:
Нет видео.
Видео (кликните для воспроизведения).

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here