Расчет неустойки по дду по 214 фз – правила, формула и калькулятор

Описание страницы: расчет неустойки по дду по 214 фз – правила, формула и калькулятор | жилсервис плюс 2020 от профессионалов для людей.

На данной странице представлен калькулятор неустойки по договору долевого участия за несвоевременную сдачу дома. Вы можете самостоятельно рассчитать сумму штрафа и неустойки и заказать бесплатную консультацию.

Расчёт неустойки производится в соответствии с процедурой, установленной пунктом 2 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации.
При расчёте используется информация о ставке рефинансирования с официального сайта Центрального Банка РФ. На сегодняшний день ставка рефинансирования составляет 7,75% годовых (по состоянию от 17.12.2018).

Стоимость объекта долевого строительства по договору * руб.

Дата передачи объекта долевого строительства по договору *

Рассчитать на текущее число Ввести реальную дату передачи объекта:

Физическое лицо Юридическое лицо

Считаем по ставке:

* — поля, обязательные для заполнения Рассчитать

Количество дней просрочки: 280

Неустойка: 39 447 руб.

Штраф: 19 724 руб.

Итого застройщик должен оплатить:

По Федеральному Закону № 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве” от 30.12.2004г, согласно ч.2 статьи 6, можно затребовать обратно деньги, вложенные в строящийся объект недвижимости, а также получить неустойку в размере 1/150 ключевой ставки ЦБ России, если дольщик — гражданин, и 1/300 — если это юридическое лицо. Этот пункт — защита дольщика, который имеет право вернуть деньги с учетом инфляции.

Множество случаев обращения в суд о возврате неустойки группируется в две категории:

ДДУ расторгнут до окончания срока действия — в этом случае выплачивается сумма, внесенная дольщиком по договору на момент расторжения, плюс неустойка за пользование этой суммы. Другими словами, дольщик — кредитор, деньгами которого пользовался застройщик, и он должен вернуть долг с процентами за каждый день.

ДДУ расторгнут после окончания срока действия — в этом случае, дольщик может требовать неустойку:

за просрочку свыше 2-х месяцев при сдаче объекта;

за объект, не сданный в срок, через 2 месяца после окончания действия ДДУ.

Кроме того, дольщик может потребовать:

сделать перерасчет неустойки на дату основного заседания суда;

штраф в размере 50% от неустойки;

штраф за просрочку выплаты установленной судом суммы — 1% за каждый просроченный день;

компенсацию за моральный ущерб;

возмещение убытка (ввиду просрочки передачи квартиры — оплату арендной платы за незапланированный и вынужденный найм жилья)

оплату судебных издержек.

Важно: если застройщик выполнил свои обязательства по ДДУ, а дольщик уклоняется и не подписывает акт приема — сдачи или другой передаточный документ, то застройщик освобождается от уплаты всех пени!

Тут налицо недобросовестность дольщика, намеренно затягивающего срок получения построенного жилья с тем, чтобы потребовать неустойку. В этом случае закон на стороне застройщика.

Можно самостоятельно произвести расчет с помощью онлайн калькулятора выше, которые автоматически определяют сумму неустойки. Но давайте вместе поймем механизм и разницу в способах расчетов, чтобы знать как это все рассчитывается.

За каждый день просрочки, по новой редакции ч.2. ст.6 ФЗ № 214-ФЗ, прописано, что за основу берется ставка рефинансирования ЦБ РФ на день исполнения обязательства. т.е срока сдачи объекта, от цены ДДУ.

Ввиду многочисленных вопросов и судебных споров по долевому строительству и расчетах неустойки, полагающейся участнику ДДУ, 4 декабря 2013 г. Президиум Верховного Суда РФ составил обзор, который предписал:

Если построенный объект передан дольщику с просрочкой, то период просрочки начинается со дня, следующего после указанного в ДДУ срока сдачи объекта и заканчивается в день подписания передаточного акта.

Это значит, если в договоре указано, что квартиру сдадут не позднее 31.12.2016г, то с 1 января 2017 начинается отсчет просрочки. Даже если акт подписан 1 января 2017г., просрочка составит 1 день.

Сумма пени = (Сумма договора * количество просроченных дней * ставка рефинансирования в %)/150

Если дольщик — юридическое лицо — то высчитываем 1/300.

Пример первый

Сумма по ДДУ — 2 000 000 рублей.

Срок сдачи квартиры — не позднее 30 ноября 2015 г.

Передаточный акт подписан — 30 декабря 2015 г.

Просрочка составила 30 календарных дней.

Ставка рефинансирования на 30 декабря 2015г. — 8,25%

Подставляем в формулу все известные данные и считаем неустойку за 1 месяц:

(2 000 000 * 30 * 8%) = 33 000 руб.

Ставка рефинансирования до 2016 г. практически была неизменна, равная 8,25%.

Но, с введением понятия ключевой ставки с 1 января 2016г. по Указанию ЦБ РФ № 3894-У от 11.12.2015 г., равной 11%, которая в ФЗ № 214-ФЗ не упомянута, возникли сложности при подсчетах. Так, с 1 января 2016г ставка рефинансирования равна ключевой ставке.

Ставка рефинансирования — это годовой %, под который Банк России выдает кредит коммерческим банкам. Значения ставки можно посмотреть на сайте Банка России (данные до 01.01.2016 г.).

Ключевая ставка — минимальный %, под который Банк России выдает краткосрочный (на 1 неделю) кредит коммерческим банкам.

Одновременно, это максимальный %, под который Банк России принимает депозиты от коммерческих банков. Была введена с целью регулировать инфляцию — в кризисы повышается (выгоднее деньги вкладывать в банки и получать %), в стабильные периоды — понижается (выгоднее тратить, вкладываться в развитие, инвестировать).

Читайте так же:  Как продать долю в квартире другому собственнику и насколько это реально

В законодательных актах расчеты и начисления штрафов, пени, неустоек пока завязаны на ставке рефинансирования, с 01.01.2016 она стала равна ключевой.

Сумма неустойки = (Сумма договора * количество просроченных дней * ключевая ставка в %)/150 (или /300)

В связи с регулированием уровня инфляции, ЦБ РФ неоднократно менял ключевую ставку (см. на сайте Банка России, либо Wikipedia).

При расчете неустойки, если сроки ДДУ попали в эти периоды, действует несколько принципов. Взяв за основу один из них, можно постараться максимально извлечь выгоду.

Расчет по каждому периоду действия ставки

Расчет на дату подписания акта о приеме-сдачи объекта

Расчет на дату подачи иска (если объект не передан)

Первый вариант расчетов более логичный, поэтому суды, как правило, руководствуются этим механизмом.

Формула расчета неустойки по договору участия в долевом строительстве в точности соответствует Федеральному закону № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…»

Внимание! Если участником долевого строительства является физическое лицо (гражданин), то неустойка рассчитывается в двойном размере. А если юридическое лицо — то в однократном.

Как взыскать неустойку с застройщика без предоплаты смотрите здесь.

С выигранными делами в судах можно ознакомиться тут.

Скачать образец досудебной претензии можно здесь.

О претензии к застройщику после подписания акта приема-передачи квартиры читайте тут.

  • С 1 января 2016 года ставка рефинансирования ЦБ РФ приравнена к ключевой ставке ЦБ
  • С 1 января 2017 года вступает в силу новая редакция ст. 6 214-ФЗ, однако никаких изменений в расчётах неустойки не произошло.

Данным калькулятором пользуются юристы разных компаний, включая самих застройщиков, поскольку его расчеты соответствуют действующему законодательству и округлены по математическим правилам с точностью до 1 копейки.

Важно! Федеральный закон № 214-ФЗ направлен, в первую очередь, на защиту участников долевого строительства (слабой стороны договора) перед застройщиками (сильной стороной договора).
Именно поэтому если участником долевого строительства является физическое лицо (гражданин), то при просрочке передачи объекта долевого строительства с застройщика взыскивается неустойка в двойном размере.

Для определения размера штрафных санкций утверждена формула расчета неустойки по ДДУ:

РН = (ЦД * КП * СР/100) / СД

  • РН – размер неустойки;
  • КП – количество просроченных дней;
  • ЦД – цена договора;
  • СР – утвержденная ставка рефинансирования/ключевая ставка;
  • СД – статус дольщика. Если юридическое лицо, то 1/300, если физическое, то 1/150.

Как известно, Центральный Банк России часто меняет этот показатель, поэтому при расчете процентов и неустойки учитывается значение ставки рефинансирования, действовавшей(-ющей) на конкретный день указанного срока. С 2016 года ставка рефинансирования привязана к актуальной ключевой ставке ЦБ РФ.

Онлайн-калькулятор на данной странице учитывает все требования законодательства РФ и приводит актуальный расчет с учетом ранее действовавших норм и текущих нововведений, в том числе с учетом ставки рефинансирования за период с 13 сентября 2013 года по настоящее время.

Изменение ставки рефинансирования/ ключевой ставки за 5 лет

  • с 17.12.2018 по сегодня — 7,75%
  • с 17.09.2018 по 16.12.2018 — 7,50%
  • с 26.03.2018 по 16.09.2018 — 7,25%
  • с 12.02.2018 по 25.03.2018 — 7,50%
  • с 18.12.2017 по 11.02.2018 — 7,75%
  • с 30.10.2017 по 17.12.2017 — 8,25%
  • с 18.09.2017 по 29.10.2017 — 8,5%
  • с 19.06.2017 по 17.09.2017 — 9,0%
  • с 02.05.2017 по 18.06.2017 — 9,25%
  • с 27.03.2017 по 01.05.2017 — 9,75%
  • с 19.06.2016 по 26.03.2017 — 10,0%
  • с 14.06.2016 по 18.06.2016 — 10,5%
  • с 03.08.2015 по 13.06.2016 — 11,0%
  • с 16.06.2015 по 02.08.2015 — 11,50%
  • с 05.05.2015 по 15.06.2015 — 12,50%
  • с 16.03.2015 по 04.05.2015 — 14,0%
  • с 02.02.2015 по 15.03.2015 — 15,0%
  • с 16.12.2014 по 01.02.2015 — 17,00%
  • с 12.12.2014 по 15.12.2014 — 10,50%
  • с 05.11.2014 по 11.12.2014 — 9,50%
  • с 28.07.2014 по 04.11.2014 — 8,0%
  • с 28.04.2014 по 27.07.2014 — 7,50%
  • с 03.03.2014 по 27.04.2014 — 7,0%
  • с 13.09.2013 по 02.03.2014 — 5,50%

Расчет неустойки по ДДУ по 214 ФЗ – правила, формула и калькулятор

Долевое строительство подразумевает заключение договора между двумя сторонами – застройщиком и непосредственно участником строительства. Каждая из сторон имеет свои обязательства, нарушение которых влечет штрафные санкции. Если застройщик нарушает сроки сдачи объекта, то по законодательным нормам он обязан уплатить пеню будущему владельцу недвижимости. Размер неустойки установлен нормативными документами на государственном уровне, уменьшить ее нельзя.

Сделать это можно, используя специальный калькулятор неустойки по ДДУ, который легко найти на различных интернет-порталах или самостоятельно. Произвести правильный подсчет конечной суммы поможет формула неустойки.

Долевое строительство – это весьма популярный вид приобретения новой квартиры. Он удобен для обеих сторон. Застройщик получает финансирование напрямую от потенциального покупателя, а участник вкладывает деньги поэтапно, что позволяет ему не оформлять огромные кредиты и экономить деньги на процентах займов. К тому же такое жилье имеет более низкую стоимость на выходе для участников долевого строительства.

Изображение - Расчет неустойки по дду по 214 фз – правила, формула и калькулятор ustupka_prava_trebovaniya_neustoyki_i_shtrafa_po_ddu_vozmozhno_li

Данный тип правоотношений регулируется договором, заключаемым на предварительном этапе. Этот документ составляется в условно произвольной форме, но обязан содержать определенные пункты, без которых он признается ничтожным. Правила оформления взаимных отношений между сторонами регулируется Федеральным законом №214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости … в РФ” от 30 декабря 2004 года. Согласно этому нормативному документу, договор долевого участия в строительстве (ДДУ) обязан включать в себя следующие основные пункты:

  1. Цену договора и порядок уплаты отдельных сумм, с указанием сроков.
  2. Дату передачи готового объекта участнику.
  3. Гарантийный срок на недвижимость.
Читайте так же:  Какие и для кого предусмотрены льготы по оплате налога на имущество

Кроме указанных моментов, в договоре прописывается еще масса важных нюансов, в том числе условия соблюдения прописанных пунктов. Для покупателя долевой собственности крайне важным аспектом является именно срок сдачи готовности недвижимости. Исходя из этой даты, он строит свои собственные планы. При нарушении застройщиком установленных периодов участник несет убытки, причем не только моральные.

Неустойкой считается сумма, определенная по закону или договору, которая уплачивается стороной, не выполнившей свои обязательства или исполнившей их ненадлежащим образом.

Исходя из того, что каждый участник обязан соблюдать пункты договора. При нарушении указанных сроков готовности объекта застройщик должен выплатить пострадавшей стороне пеню. Неустойка используется как обеспечение взятых на себя обязательств. Для сторон договора долевого участия размер штрафных санкций предусмотрен Федеральным законом №214-ФЗ.

Если застройщик не включил пункт о необходимости уплаты пени за несоблюдение сроков в соглашение с участниками, это не снимает с него ответственности по ее уплате. Взыскивать штрафные суммы может любой участник договоренности, который не получил в установленный срок свою недвижимость в готовом виде.

Для застройщиков неустойка является довольно серьезной проблемой, потому что сам процесс строительства спрогнозировать с точностью до дня невозможно. Но штрафные пени могут быть отменены в том случае, если строительная компания заранее, не позднее двух месяцев до планируемого окончания, известит участников о возникших трудностях и внесет изменения в пункт договора о сроках сдачи объекта.

Рассчитать неустойку при нарушении сроков сдачи строительных объектов по ДДУ, можно на основе Федерального закона № 214-ФЗ. Часть 2 статьи 6 приводит правила, по которым пеня будет рассчитываться.

Формула расчета неустойки выглядит следующим образом:

СД × 1/300СР × ДП = Н,

СД – стоимость договора,

1/300СР – одна трехсотая ставки рефинансирования, которая берется на день расчета по данным Центробанка России,

ДП – дни, просроченные после указанной в соглашении даты сдачи объекта,

Н – полученный размер неустойки.

Можно рассмотреть формулу на более конкретном примере. Участник ДДУ подписал договор на 5 000 000 рублей. Застройщик просрочил сдачу на 30 дней. Участником ДДУ является гражданин, поэтому формула умножается на 2. Актуальная на день расчета ставка рефинансирования Центробанка – 7,25%. Посчитать легко:

Видео (кликните для воспроизведения).

5 000 000 * 1/300 * 7,25/100 * 30 * 2 = 72 428 рублей.

При полном расторжении договора с застройщиком будет выплачено 5 074 428 рубля.

Безусловно, сам застройщик не станет добровольно рассчитывать пеню и отдавать ее покупателю. Для взыскания штрафных санкций у каждого участника есть два законных пути:

  1. Договорной, когда разногласия решаются на добровольной основе.
  2. Судебный, если вторая сторона отказывается выплачивать требуемую неустойку.

Изображение - Расчет неустойки по дду по 214 фз – правила, формула и калькулятор wsi-imageoptim-sankt-peterburg-vzyskanie_neustoyki_s_zastroyschika_po_ddu_0.91807100-1514486449

Обратите внимание, что при предъявлении претензии речь может идти не только о начислении пени. Кроме этого, граждане могут взыскивать штрафы за понесенные материальные убытки по причине несвоевременной сдачи недвижимости. Ярким примером основания для начисления штрафа считается необходимость снимать жилое помещение для проживания сверх расчетного срока. Стоимость аренды может быть взыскана с недобросовестного застройщика.

Большинство споров подобного рода решается исключительно в судебном порядке, но это не исключает необходимости сначала направить претензию строительной компании, предложив урегулировать вопрос мирно в досудебном порядке.

Составление претензии – это весьма ответственный момент. Для грамотного изложения фактов лучше всего обращаться к юристам, которые практикуют данный раздел юриспруденции и смогут оптимальным образом описать ситуации и выразить требования. Руководствуясь приложенным образцом документа претензию можно составить и самостоятельно. В бумагу надо включить следующие пункты:

  1. Реквизиты сторон ДДУ – наименование строительной компании, ФИО участника, адреса и телефоны.
  2. Название документа.
  3. Изложение фактов начала сотрудничества с указанием номера договора долевого участия и ссылками на его пункты.
  4. Отсылки на законодательный акт №214-ФЗ статью 6.
  5. Расчет суммы неустойки.
  6. В случае выставления штрафных санкций приводятся суммы их расчета.
  7. Выставление требований с указанием конечной суммы и периода урегулирования вопроса.
  8. Предупреждение о том, что в случае отсутствия удовлетворения требований будет подан иск в суд.

Претензия заверяется гражданином собственной подписью и датой ее составления.

Исходя из сложившейся практики, можно сказать, что решать проблемы мирным путем со строительными компаниями довольно сложно. Материальное удовлетворение претензии, скорее, исключение, чем правило. Зачастую направление этого документа считается лишь необходимым шагом перед обращением в суд.

Наличие направленной ранее претензии при подаче искового заявления в суд, является обязательным условием. Кроме этого, иск подкрепляется документами-основаниями, главным среди которых считается договор долевого участия. Исковое заявление составляется по примеру претензии и содержит в себе следующие сведения:

  1. Наименование судебной инстанции, куда направляется иск. По нормам обращаться следует по адресу регистрации ответчика.
  2. Данные застройщика и участника.
  3. Краткое изложение сути сложившейся ситуации.
  4. Предъявление требований.
  5. Основания для взыскания материальной неустойки.
  6. Расчет пени и штрафов, подлежащих выплате.

Кроме иска и пакета документов, заявитель представляет в суд квитанцию об оплате госпошлины за рассмотрение дела. Данные расходы могут быть также включены в сумму иска.

Изображение - Расчет неустойки по дду по 214 фз – правила, формула и калькулятор wsi-imageoptim-dr4zixfw0aaak_i

В конце 2017 года Октябрьский районный суд города Пензы рассмотрел иск, поданный участниками долевого строительства застройщику. Сразу два истца инициировали процесс по отношению к недобросовестному застройщику, который просрочил сдачу объекта на несколько месяцев. В иске они излагали требования следующего порядка:

  1. Выплатить неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования за каждый день просрочки. Расчеты пени были приведены.
  2. Оплатить штрафные санкции за понесенный моральный ущерб.
  3. Возместить затраты на представителя и судебные издержки.
Читайте так же:  Управляющая компания жкх - функции и задачи

Ответчик разъяснил задержку сдачи объекта с позиции возникших трудностей в процессе финансирования строительства. В результате перебоев с материальным обеспечением объект был сдан не 30 апреля, а 12 июля. Суд не счел данные основания оправдывающими и встал на сторону истцов, сократив сумму их требований, исходя из того, что период расчета неустойки был определен ими неверно, а сумма морального ущерба не была подтверждена и доказана. В остальных пунктах размеры взысканий остались без изменений.

Итак, эскроу-счета – что это для застройщиков по закону № 214-ФЗ?

По своей природе счет эскроу — это специализированный, беспроцентный сберегательный вклад в уполномоченное кредитно-финансовое учреждение. Эскроу-счет позволяет его владельцу заблокировать размещенные на счете денежные средства до момента их передачи другому лицу при наступлении определенных в договоре эскроу условий.

Такая разновидность банковского счета была введена ст. 806.7 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ), вступившей в силу 01.07.2014. Ведение расчетов по закона № 214-ФЗ для застройщика через эскроу-счета направлено на защиту денежных средств покупателя недвижимости.

Подробнее о эскроу-счетах вы узнаете, прочитав статью «Что такое эскроу-счет – порядок открытия и изменения».

В чем основные существенные различия между двумя формами расчетов по договорам ДДУ?

Оплата по договору эскроу-счета

Оплата без использования эскроу-счета:

Денежные средства дольщика замораживаются на специальном счете в банке

Денежные средства дольщика поступают непосредственно на счет застройщика

Застройщик вынужден пользоваться кредитными средствами, что может привести к увеличению стоимости строительства

Застройщик по своему усмотрению распоряжается денежными средствами

Дольщики имеют гарантии сохранности своих денежных средств

Дольщик не застрахован от банкротства застройщика и прочих негативных факторов

Застройщики освобождены от дополнительных мер обеспечения исполнения своих обязательств

Застройщик обязан делать отчисления в размере 1,2% от стоимости проекта в государственный компенсационный фонд

Требования к застройщикам значительно мягче

К застройщику (его руководителям, уставному капиталу, условиям допуска к началу строительства) предъявляются высокие требования

Рассмотрим метод эскроу-счетов в разрезе применения закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов …» от 30.12.2004 № 214-ФЗ (далее — закон № 214-ФЗ). До начала масштабного перехода к проектному финансированию российское законодательство (ст. 12.1 закона № 214-ФЗ) предусматривало несколько способов обеспечения исполнения застройщиком своих обязанностей перед дольщиком, которые вводились поочередно, то сосуществуя, то заменяя друг друга. Среди них:

  • поручительство банка;
  • страхование гражданской ответственности;
  • залог;
  • взносы застройщика в государственный компенсационный фонд долевого строительства;
  • расчеты через эскроу-счета.

С 01.07.2018 застройщик, получивший разрешение на строительство, вправе самостоятельно выбирать способ обеспечения своей благонадежности из 2:

  • применение расчетов через эскроу-счета;
  • взнос в компенсационный фонд.

Для застройщика схема расчетов выглядит следующим образом.

Дольщик после регистрации ДДУ открывает в уполномоченном банке эскроу-счет, на который перечисляет денежные средства (свои либо с привлечением средств ипотечного кредитования). Эти деньги будут храниться на счете до момента, когда застройщик в установленном законом порядке (п. 6 ст. 15.5 закона № 214-ФЗ) сможет получить к ним доступ. Это произойдет при совокупном стечении следующих обстоятельств:

  • получено разрешение на ввод дома в эксплуатацию;
  • зарегистрировано право собственности в отношении одного объекта долевого строительства.

До момента получения доступа к денежным средствам дольщиков при отсутствии собственного финансирования строительства застройщик вынужден пользоваться кредитными средствами того самого банка, в котором открыты счета эскроу и хранятся деньги дольщиков. Выдавая застройщику кредит, размещенный на специальном счете, банк получает возможность контроля за целевым направлением денежных потоков. После раскрытия счетов эскроу банк направляет депонированные средства на покрытие полученных застройщиком кредитов и прочих издержек банка, а оставшиеся средства поступают в распоряжение застройщика.

Эксперты отмечают, что система расчетов в долевом строительстве через счета эскроу имеет для застройщиков плюсы и минусы.

К минусам нововведения относится следующее:

  • Застройщик лишился бесплатного финансирования строительства за счет средств дольщиков.
  • За кредитные деньги банку необходимо платить проценты, размер которых не ограничен.
  • Банк контролирует сделки застройщика с использованием кредитных средств.
  • Банк вправе отказать в проведении банковской операции по специальному счету застройщика. Урегулирование разногласий с банком может повлечь за собой увеличение сроков строительства.

Однако есть и несомненные плюсы:

  • Застройщики получили пусть дорогое, но стабильное финансирование, не зависящее от темпов продаж объектов недвижимости в рамках проекта.
  • Нет больше необходимости в дополнительных формах обеспечения, а значит, и в дополнительных затратах, в том числе в отчислениях в компенсационный фонд, оплате страховых взносов, поручительстве банка и пр. (п. 7, ст. 15.4 закона № 214-ФЗ).

С 01.07.2018 по 01.07.2019 начался переход застройщиков на эскроу-счета: в этот период они вправе применять по своему усмотрению как систему расчетов через эскроу-счета, так и взносы в компенсационный фонд.

Затем с 01.07.2019 в соответствии с требованиями п. 5 ст. 8 закона «О внесении изменений…» от 01.07.2018 № 175-ФЗ все расчеты по договорам долевого участия в строительстве объектов, не введенных в эксплуатацию, допускаются только через эскроу-счета. Основное условие — договор ДДУ с первым дольщиком представлен на регистрацию после 01.07.2019 (даже если заключен такой договор был раньше).

Читайте так же:  Через сколько можно продать квартиру без налога

Переход застройщиков на систему расчетов через эскроу-счета идет медленными темпами. Это обусловлено тем, что в законодательстве содержится много пробелов. Они касаются размера процентной ставки по кредитам, ее зависимости от степени готовности проекта, порядка поэтапного доступа к эскроу-счетам по мере выполнения каждого значимого этапа строительства.

Готовится к принятию (в стадии общественных обсуждений) проект постановления Правительства РФ, где будут определено, какие застройщики работают с эскроу-счетами, а за кем сохраняется право привлекать средства дольщиков без использования счетов эскроу. Согласно проекту застройщик вправе вести расчеты по-другому, если:

  1. Готовность объекта составляет от 30%.
  2. Объект строится в рамках договора о развитии застроенной территории (комплексном освоении или развитии), заключенного с госорганами или местной властью.
  3. Количество заключенных ДДУ подтверждает реализацию не менее 10% от общей площади жилых и нежилых помещений.
  4. Застройщик работает в рамках программы реновации в Москве.
  5. Застройщик достраивает проблемное жилье.
  6. Застройщик приобрел права на строительство после банкротства первоначального застройщика.

Остальные застройщики обязаны работать по системе расчетов через эскроу-счета после 01.07.2019.

Требования к застройщику при использовании эскроу-счетов

Общие требования к застройщикам, ведущим свою деятельность в рамках закона № 214-ФЗ, достаточно жесткие. Предусмотрены они ст. 3 закона № 214-ФЗ. Требования к застройщику при использовании эскроу-счетов законодателем установлены более мягкие (п. 6 ст. 15.4 закона № 214-ФЗ). Застройщик в соответствии со ст. 2 закона № 214-ФЗ должен:

  • быть зарегистрированным юридическим лицом в организационно-правовой форме ООО или АО;
  • иметь не менее 3 лет опыта участия в строительстве многоквартирных домов общей площадью не менее 5000 квадратных метров в совокупности, что подтверждается наличием соответствующих разрешений на ввод в эксплуатацию;
  • иметь в собственности или на праве аренды, раве субаренды земельный участок для ведения строительства;
  • привлекать денежные средства участников долевого строительства в соответствии с законом № 214-ФЗ;
  • содержать в своем наименование термин «специализированный застройщик».

Итак, новый способ расчетов по договору ДДУ — через эскроу-счета — задуман более удобным для застройщика и более надежным для покупателя квартиры.

Изображение - Расчет неустойки по дду по 214 фз – правила, формула и калькулятор 01


Изображение - Расчет неустойки по дду по 214 фз – правила, формула и калькулятор 02
Изображение - Расчет неустойки по дду по 214 фз – правила, формула и калькулятор 03

214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» обязывает застройщика выплатить дольщику компенсацию за нарушение срока передачи объекта. Он не устанавливает её фиксированную величину, но в ч. 2 ст. 6 ФЗ 214 указывается формула расчета неустойки:

1. Для ИП и юридических лиц

Неустойка = Ц × К × С × 0,01 / 300;

2. Для физических лиц (граждан)

Неустойка = Ц × К × С × 0,01/ 150;

где Ц – цена квартиры по ДДУ; К – количество дней просрочки; С – ставка рефинансирования Центробанка РФ.

Чтобы избежать проблем в ходе судебного разбирательства, нужно изначально правильно рассчитать размер неустойки.

Ц – цена объекта, указанная в договоре долевого участия в строительстве. Не путать с ценой из договора цессии, если такой имел место.

К- количество дней между началом и окончанием просрочки. Начало периода нарушения срока сдачи объекта определяется как первая рабочая дата после даты передачи квартиры по ДДУ. Если в договоре срок передачи указан не точной датой, а кварталом, первым днем просрочки считается рабочий день, следующий за последним днем квартала. Если подписан Акт приема-передачи квартиры, то его дата и будет датой окончания просрочки. Если квартира еще не передана, то следует указывать текущую дату на момент составления претензии или иска.

С – ставка рефинансирования ЦБ РФ (с 2016 г. приравнивается к ключевой ставке). В зависимости от того, на какой период приходится просрочка, расчет неустойки выгоднее производить по ставке на момент исполнения обязательств/на текущую дату или по периодам действия ставок ЦБ РФ. При этом разница в суммах может быть значительной.

Периоды действия ставок ЦБ РФ в 2016-2017 годах

Как рассчитать размер неустойки, пользуясь калькуляторами ДДУ?

Согласно федеральному закону №214, за каждый день просрочки с застройщика взыскивается определённая компенсация. Исходя из этого, если сроки не сильно затянуты, то неустойка будет небольшой, и послужит, скорее, напоминаем о том, что надо поторапливаться. Но если строительство ещё не закончено, и неизвестно когда будет завершено, то нарушения договора можно считать существенными, и сума полагающейся компенсации прилично вырастает.

Обратитесь к профессиональным юристам, которые возьмут на себя всю работу по взысканию максимальной нейстойки с застройщика в Москве и области от написания досудебной претензии до получение вами денег.

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!

Изображение - Расчет неустойки по дду по 214 фз – правила, формула и калькулятор vzyskat-neustojku-cherez-arbitrazhnyj-sud-300x175-300x175

Сегодня не нужно использовать сверхсложные формулы, чтобы узнать о сумме неустойки. Калькулятор неустойки по ДДУ дает человеку возможность увидеть размеры взыскания, которое можно взыскать с недобросовестного застройщика. В интернете есть множество виртуальных ресурсов, на которых можно рассчитать неустойку онлайн.

Правила, по которым рассчитывается неустойка для юридических и физических лиц на 2017 год немного отличаются. Пусть отличия не существенны, но их надо учитывать, чтобы получить верную сумму. Конечно, желательно чтобы это никогда и не понадобилось, но лучше узнать всю информацию заранее.

Читайте так же:  Учетные нормы предоставления жилой площади

Изображение - Расчет неустойки по дду по 214 фз – правила, формула и калькулятор s-man-1

Теперь разберёмся с условными обозначениями:

  • СМ – это неустойка;
  • СК – сумма контракта;
  • СР – ставка рефинансирования;
  • ПП – количество дней просрочки.

Изображение - Расчет неустойки по дду по 214 фз – правила, формула и калькулятор dolevoe-stroitelstvo-vziskanie-neustoyki-300x156

Теперь понятно, что сумма рассчитывается просто? Но есть много нюансов, в частности, параметр ставки рефинансирования. Ставка меняется с периодичностью в несколько лет, иногда чаще. В калькуляторе неустойки по 214 ФЗ, калькулятор 2017 года использует 8,25 процентов ставки. В первой половине 2016 года она была 11%, а во второй – 10,5% годовых.

Не зная этого, рассчитанная сумма была бы неверной, так что виртуальный калькулятор неустойки по 214 покажет правильный результат, только если расчёт ведется за определенный период, учитывая ту ставку рефинансирования, которая работала на тот момент. Потому надежнее посчитать все данные самостоятельно, а только потом перепроверить их онлайн.

Изображение - Расчет неустойки по дду по 214 фз – правила, формула и калькулятор s-man-2

  • Физическое лицо – это человек, который, заключив договор, ждал сдачи дома в эксплуатацию, но видя, что сроки уже давно просрочены, ему нужна неустойка. Для того чтобы узнать её сумму, используется калькулятор неустойки по договору долевого участия или же можно обойтись стандартной формулой:

Изображение - Расчет неустойки по дду по 214 фз – правила, формула и калькулятор s-man-1

  • Юридическое лицо – это организация, которая заключила договор ДДУ, и теперь нуждается в компенсации нанесенного ущерба. Вот формула для расчета неустойки по ДДУ:

Изображение - Расчет неустойки по дду по 214 фз – правила, формула и калькулятор s-man-1

Теперь обратимся к конкретным цифрам. Например, договор был составлен на сумму равную десяти миллионам, а просрочка затянулась на сотню дней, то согласно названной формуле, сумма неустойки с застройщика для юридического лица достигнет 275 тыс. рублей. А компенсация для физических лиц составит 1,1 миллиона рублей.

Изображение - Расчет неустойки по дду по 214 фз – правила, формула и калькулятор narusenie-srokov-e1494945708801-300x188Но это далеко не всё что будет должен заплатить застройщик обманутым дольщикам после взыскания неустойки:

  1. Помимо штрафных выплат, на него ложиться оплата за юридические услуги, которые был вынужден заказать дольщик, для сбора доказательной базы на суде.
  2. Застройщик обязуется оплатить все судебные расходы.
  3. Выплаты пени и т.п.

Естественно, застройщик понимает риски, ведь если штраф взыскивается одиночной выплатой, а сумма крупная, это может существенно пошатнуть финансовое положение фирмы.

Если застройщик нарушает условия, которые были закреплены соглашением, его надо наказать, а самым эффективным наказанием всегда были финансовые взыскания. Никто не любит расставаться со своими деньгами, но лучше мы взыщем крупную сумму с плохого застройщика, чем окажемся без крыши над головой, на строительство которой отдали все накопленные деньги.

Наверняка вы и так знаете, как надо работать с калькулятором неустойки по 214 ФЗ, но все же есть некоторые нюансы, которые следует оговорить, чтобы потом не возникало проблем с неправильными расчетами:

  • Калькулятор применяется только для объектов, построенных по ДДУ;
  • Изображение - Расчет неустойки по дду по 214 фз – правила, формула и калькулятор prosrochka_alimentov_1-300x300Онлайн-формат калькулятора показывает точные данные, но только если сделать правильные настройки. Самая распространённая ошибка – неверно выбранный пункт, указывающий, для кого ведется расчет – физического или юридического лица;
  • Прежде чем работать с калькулятором, посмотрите, правильно ли выбрана ставка рефинансирования, сверив с её информацией, указанной на сайте банка;
  • Большинство калькуляторов неустойки по долевому строительству автоматически подбирают и изменяют ставки в зависимости от конкретного периода;
  • Чтобы получить достоверную цифру расчета, следует вводить дату передачи объекта, указанную в акте, ни в коем случае, не дату окончания строительства или ввода в эксплуатацию;
  • В специальную графу обязательно ввести полную цену объекта, указанную в ДДУ, даже если квартира была взята в рассрочку.

Если одну из сторон не устраивают соблюдение пунктов договора другой стороной, ДДУ может быть расторгнут. Расторжение происходит в одностороннем порядке или по согласию обеих сторон. Но в любом случае должна быть выплачена неустойка.

Причиной расторжения договора зачастую выступает затягивание сроков сдачи квартиры в эксплуатацию. Если спустя два месяца после указанной в ДДУ даты сдачи недвижимости, она все ещё не была предоставлена, можно подавать заявление о расторжении договора. Дольщику, как пострадавшей стороне, полагается выплата компенсации.

Изображение - Расчет неустойки по дду по 214 фз – правила, формула и калькулятор s-man-1

Кроме того, надо рассчитать общую сумму исковых требований:

  1. Изображение - Расчет неустойки по дду по 214 фз – правила, формула и калькулятор ras4itat-neustoyku-02-300x200Сумма неустойки за просрочку передачи квартиры согласно ДДУ.
  2. Проценты, за пользование средствами.
  3. Убытки из-за нарушений застройщиками ДДУ.
  4. Представительские расходы.
  5. Компенсация морального вреда.
  6. Госпошлина, если сумма неустойки выше миллиона рублей.
  7. Штраф 50% от суммы неустойки.

В итоге застройщику выгоднее сделать работу в срок, а не терять свою фирму, компенсируя все эти расходы каждому из дольщиков.

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта.

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!

Расчет неустойки по дду по 214 фз – правила, формула и калькулятор
Оцените статью
Изображение - Расчет неустойки по дду по 214 фз – правила, формула и калькулятор serjkamysh
Автор статьи: Сергей Камышов

Позвольте представиться. Меня зовут Сергей и я уже более 7 лет оказываю юридические услуги. Считая себя профессионалом, хочу научить всех посетителей сайта решать сложные задачи. Все материалы для сайта собраны и тщательно переработаны для того чтобы донести как можно доступнее всю требуемую информацию. Однако чтобы применить все, описанное на сайте всегда необходима ОБЯЗАТЕЛЬНАЯ консультация со специалистами.

Обо мнеОбратная связь
Оцените статью:
Видео (кликните для воспроизведения).

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here