Риски покупателя при покупке квартиры у подрядчика что важно знать

Описание страницы: риски покупателя при покупке квартиры у подрядчика что важно знать | жилсервис плюс 2020 от профессионалов для людей.

Изображение - Риски покупателя при покупке квартиры у подрядчика что важно знать jilava

Покупка квартиры у подрядчика – один из способов получения жилой площади, получивший распространение в настоящее время.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь к консультанту:

+7 (812) 309-85-28 (Санкт-Петербург)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Его суть заключается в следующем:

  • подрядчик поставляет материалы и оказывает услуги, необходимые для строительства новостройки и отделки квартир;
  • строительная компания взамен вместо денежных средств расплачивается жилой площадью.

Сегодня все чаще застройщики выбирают подрядчиков, с которыми можно рассчитаться квадратными метрами. Обусловлено это высокой конкуренцией на строительном рынке и отсутствием «свободных» средств.

Риски покупки квартиры у подрядчика существуют.

Чтобы их исключить, необходимо рассмотреть передачу объектов недвижимости:

  • строительная компания передает квартиру в соответствии с ДДУ или инвестиционным соглашением;
  • подрядчик продает жилую площадь, для чего подписывает с покупателем договор продажи или цессии.

Часто происходят ситуации, когда строительная компания передает уже построенные объекты, изначально оформляя право собственности на себя. Тогда с подрядчиком заключается договор продажи.

Что касается покупателей, то для них такая схема – один из наиболее приемлемых вариантов действий, поскольку минимизирует риски.

Важно учитывать, что степень риска напрямую зависит от категории заключаемого договора. Например, при учреждении ДДУ, подрядчик выступает лицом, передающим право собственности покупателю.

При этом риски покупателя не будут превышать те, которые могут возникнуть при приобретении недвижимости у самой строительной компании.

Это нельзя сказать про инвестиционный договор, заключаемый между строительными компаниями и подрядчиком.

В соответствии с его положениями подрядчик получает за свою деятельность некоторые объекты, продажа которых может быть начата еще до выполнения им обязательств в полной мере.

Следовательно, строительные работы в отношении квартир еще не завершены, а их отчуждение уже началось.

Для покупателя – это большой риск:

  1. Во-первых, если подрядчик не выполнит все возложенные на него обязательства, включенные в соглашение, то недвижимость в итоге он не получит, даже если она уже продана.
  2. Во-вторых, вернуть обратно недвижимость даже в судебном порядке покупателям не удастся.

На практике судьи действуют по принципу – права дольщиков являются продолжением прав подрядчика. Если у последних они отсутствуют, то и оснований у покупателей требовать квартиру нет.

Если вы решили подписать договор уступки прав, то важно взять у продавца копию ДДУ, заверенную в нотариате.

Необходимо ознакомиться с условиями, в соответствии с которыми будет получена недвижимость, поскольку на бумаге могут содержаться условия, выполнение которых навязывается незаконно.

К примеру, после введения новостройки в использование, заключить соглашение о предоставлении ряда услуг с ТСЖ.

При осуществлении сделок с недвижимостью необходимо помнить, что доверять можно только проверенным юридическим лицам:

  • изучите уставную документацию застройщика;
  • попросите копию разрешения на проведение строительных работ;
  • просмотрите отзывы о компании, с которой планируется сотрудничество.

Приобретение жилой площади у подрядчика может осуществляться в соответствии с двумя схемами. Одной из них является вариант, при котором подрядчик не записывает недвижимость в личное владение.

В такой ситуации он выступает в качестве посредника, поэтому покупатель заключает соглашение о приобретении со строительной компанией.

При этом действует зачетная схема, минусом которой является невозможность оформления возврата НДФЛ.

Вычет не будет оформлен, поскольку строительная компания не может выдать подтверждение о расходах покупателя для ФСН, поскольку оформление этих документов происходит с подрядчиком.

Единственное, что может выдать застройщик – справка о полной уплате средств за недвижимость, но этого недостаточно.

На такие условия согласны покупатели, которые уже не имеют права получения вычета. С применением «зачетной» схемы, продажа жилой площади происходит на 200.000-250.000 рублей дешевле.

В соответствии с упомянутой схемой не удастся использовать ипотечные средства для покупки жилой площади.

Для оформления жилищного кредита в банковскую организацию потребуется предоставить пакет документов на здание, строительство которого продолжается.

Для их получения подрядчик должен связаться с застройщиком и выполнять действия в лице посредника. Сделка с участием банковской организации может затянуться на долгое время, чего многие подрядчики не могут себе позволить.

После выполнения обязательств перед банковской организацией они стремятся быстро обналичить денежные средства.

Как не быть обманутым при покупке квартиры? Узнайте тут.

Второй способ приобретения недвижимости отличается.

Его суть заключается в том, что подрядчик записывает недвижимость в свою собственность, затем передает её инвестору в соответствии с договором переуступки.

При осуществлении регистрации такого соглашения в государственных органах потребуется представить справку, подтверждающую расчет между строительной компанией и подрядчиком.

Упомянутый документ оформляется в одном из отделов застройщика по работе с инвесторами.

Читайте так же:  Порядок вступления в наследство, если уже прошло много лет

Приобретение недвижимости – сделка, при осуществлении которой необходимо проявить ответственность. В особенности, если в ней участвует подрядчик.

Важно учитывать следующие нюансы:

  • не стесняйтесь использовать юридическую помощь, поскольку это позволит избежать сотрудничества с недобросовестными подрядчиками;
  • чтобы собрать информацию о компании, необходимо подойти в отдел, занимающийся вопросами продаж, застройщика и осведомиться, сотрудничает ли он с этим подрядчиком;
  • предварительно необходимо уточнить, наложены ли на объект какие-либо обременения или ограничения, эти сведения находятся в Росреестре;
  • важно потребовать у строительной компании справку о произведении полной оплаты, чтобы сразу исключить возможность перевода задолженности, поскольку такие схемы нередко используются подрядчиками-аферистами;

В договоре, заключаемом с подрядчиком, должен содержаться пункт, указывающие на то, что строительная компания дает согласие на отчуждение жилой площади.

Интересует покупка квартиры с использованием материнского капитала до 3 лет? Читайте здесь.

Какие документы нужны для покупки квартиры на материнский капитал? Подробный перечень в этой статье.

Лучшим вариантом при покупке квартиры у подрядчика является заключение трехстороннего договора. Его будут обязаны подписать не только подрядчик и покупатель, но и строительная компания.

В документе будут перечислены конкретные права и обязательства каждой стороны.

Заключение трехстороннего договора позволит избежать казусов и мошеннических схем подрядчика, например, как при подписании предварительного договора покупки.

Образец трехстороннего договора покупки квартиры у подрядчика можно скачать здесь.

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
    • Москва и Область – +7 (499) 703-16-92
    • Санкт-Петербург и область – +7 (812) 309-85-28
    • Регионы – 8 (800) 333-88-93

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Риски покупателя при покупке квартиры у подрядчика: что важно знать

Покупка квартиры у подрядчика – это риски, стоит понимать особенности такой сделки. Хотя подобное предложение не рынке недвижимости и будет выгоднее на 5-15% по стоимости, но риски также возрастают. Стоит знать, как их минимизировать, если есть желание получить жилье по более доступной цене.

Изображение - Риски покупателя при покупке квартиры у подрядчика что важно знать GC-01_1900_1267_60_c11-1024x526

Изображение - Риски покупателя при покупке квартиры у подрядчика что важно знать full_1Pa1LNwN1-150x150

Подрядчик – это строительная организация, с которой застройщик заключат договор на возведение объекта, то есть это фактически та компания, которая и строит дом. Подрядной организацией также может быть поставщик строительных материалов, компания, проводящая подведение коммуникаций. То есть любая фирма, которая принимает участие в возведении дома, считается подрядчиком.

Важно! Квартиры, подрядная организация получает в качестве оплаты за свою работу, такой своего рода бартер на взаимовыгодных условиях.

Квартиры от подрядчика будут стоить дешевле, а все, потому что и расчет с ним идет по договору. Естественно, ему квартира «обходится» дешевле и они заинтересован в максимально сжатые сроки ее продать. Ведь нужны не квартиры, а свободные денежные средства, к тому же квартир у подрядчика хватает из прошлых объектов.

Такое распространение решение связано с кризисом, так как застройщику просто нечем оплачивать услуги строителей, а для того чтобы не просрочить сроки сдачи они ищут любые возможные варианты все же закончить возведение дома и сдать его в эксплуатацию.

В результате замыкается порочный круг:

  1. У застройщика нет денег для оплаты подрядчику.
  2. Он рассчитывается квартирами.
  3. Строителям нужны свободные деньги, поэтому они продают полученную недвижимость по демпинговой цене.
  4. На рынок выходят дешевые квартиры от подрядчика. А значит, застройщик не может продать свои более дорогие в том же доме.
  5. В результате у застройщика опять нет денег и так по кругу.

Дешевые он конечно относительно, стоимость будет ниже, чем у застройщика на 5-15%. Найти такие квартиры на досках объявлений, конечно же, не получиться. Подрядчики строят, а не ищут покупателей, поэтому они чаще всего пользуются услугами риэлторов и агентства недвижимости. Найти такую желанную недвижимость можно через знакомых риэлторов, они такие квадратные метры показывают с огромным желанием, так как их быстро раскупают, а значит, и они быстрее получают свою прибыль от сделки.

Изображение - Риски покупателя при покупке квартиры у подрядчика что важно знать 375ad9fea3a6bec72c9e19a55c8295541-150x150

Казалось бы, в такой ситуации покупатель выигрывает, так как квартиры предлагают по более низкой цене. Но не так все просто, риски есть и довольно серьезные. Для начала стоит понять суть взаимоотношений застройщика и подрядчика. Первый не имея возможности расплатиться за строительные работы, предлагает строителям расчет через предоставление им квартиры. Зачастую это оговаривается еще на этапе подписание сделок о сотрудничестве.

Между сторонами единовременно заключается 2 договора:

  1. Договор подрядных работ. По нему подрядчик обязан возвести дом в оговоренные сроки, и сдать его в эксплуатацию.
  2. ДДУ на подрядчика, по которому застройщик обязан передать подрядчику квартиру.

При этом основная задача и одних и вторых привлечь в сделку третью строну – покупателя, для получения живых денег.

Исходя из обоюдного соглашений застройщика и подрядчика, возникает основная уловка и риск для покупателя. Он состоит в том, что подрядчику срочно нужны свободные деньги для проведения своих работ и выполнения обязанностей перед застройщиком. Организация ищет покупателей, предлагая устно договориться о получении квартиры со скидкой до 15%, при условии, что вся сумма уплачивается сразу. Подрядчик обещает, что когда дом будет сдан в эксплуатацию, сделка будет оформлена и квартира перейдет в собственность.

Читайте так же:  Порядок оформления в ипотеку земельного участка

Многие покупатели на это соглашаются, ведь какой смысл обманывать тем, которые и строят дом. Договор переуступки они оформлять не спешат. Так как просто не могу этого сделать, ведь свои обязательства перед застройщиком они еще не выполнили.

Видео (кликните для воспроизведения).

В результате на покупателе подобной недвижимости двойной риск – это невыполнение застройщиком своих обязанностей, так же как и подрядчиком. Теоретически с застройщиком решить проблему возможно, а вот с подрядчиком даже в суде никак, а уж тем более доказать факт получение ним средств.

Изображение - Риски покупателя при покупке квартиры у подрядчика что важно знать 74_main1-150x150

Далеко не все квартиры распродаются до сдачи дома в эксплуатацию, часто уже после нескольких лет со сдачи объекта квартиры нераспроданы. В таком случае, то есть когда жилплощадь оформлена в собственность можно покупать. Скидка, конечно, будет ниже, но зато практически исключены риски, так как совершается сделка купли-продажи.

Кроме того есть ряд факторов, которые нужно учесть в процессе:

  1. Стоит поверить репутацию застройщика, насколько интенсивно сдаются объекты, есть ли случаи не сдачи, финансовое положение и т.д. Нужно проверить все разрешительные документы, есть ли задолженности.
  2. ДДУ должен обязательно регистрироваться, только в этом случае удастся исключить двойную или тройную продажу.
  3. У подрядчика должна быть справка о полной оплате за квартиру, копии документа о взаимозачете за недвижимость. Это будет означать, что обоюдные обязательства выполнены.
  4. Если квартира оформлена в собственность – это идеальный вариант.
  5. Нужно запросить в едином реестре документ про права собственности и долевого участия.
  6. Если подрядная организация – это акционерное общество, стоит уточнить имеет ли лицо, которое предлагает квартиру полномочия на подобные действия.

Такую сделку с подрядчиком нужно оформлять обязательно, при этом после сделки на руках должны остаться такие бумаги:

  • Договор купли-продажи. Он должен включать обязательные пункты: дату составления, реквизиты сторон, цену, уплаченную за квартиру, ее описание, по которому можно провести однозначную идентификацию. Подписи сторон.
  • Акт приема-передачи недвижимости с подписями обеих сторон.
  • Документы об оплате госпошлины, которую при регистрации договора платят обе стороны в равных частях.

[smartcontrol_youtube_shortcode key=”Покупка жилья у застройщика риски” cnt=”1″ col=”1″ shls=”true”]

От подрядчика нужны такие документы:

  1. Справка об отсутствии зарегистрированных лиц в квартире.
  2. Справку про отсутствие задолженности по коммунальным платежам.
  3. Выписку из единого реестра, в которой должно указываться, что недвижимости не имеет обременений и арестов.
  4. Документ об оплате.

Регистрация в Росреестре по окончанию сделки является обязательной.

[smartcontrol_youtube_shortcode key=”Покупка квартиры у подрядчика риски” cnt=”1″ col=”1″ shls=”true”]

Желание купить квартиру с ценой значительно ниже рыночной имеет любой, кто ищет недвижимость. Но в погоне за низкими ценами не нужно забывать о рисках, ведь можно остаться и без денег и без квартиры. Только тщательна проверка и взвешенность решений даст возможность сэкономить и не остаться в дураках.

Как купить квартиру от подрядчика? Особенности и правила сделки

Покупка квартиры в строящемся доме – выгодное вложение средств, особенно, если приобретать его на начальной стадии строительства. Жилье можно купить у застройщика, инвестора и у подрядчика. В последнем случае покупка может обойтись дешевле минимум на 10%, но и рисков будет на порядок больше.

Изображение - Риски покупателя при покупке квартиры у подрядчика что важно знать circle-e14740274532091

Изображение - Риски покупателя при покупке квартиры у подрядчика что важно знать pokupka_kvartiry_ot_zastroyschika_1_24155134-750x500

Подрядчик – компания, которая работает по договору подряда, например, занимается остеклением, благоустройством территории, отделкой или строительно-монтажными работами. Иными словами это исполнитель поручений заказчика, которого наняли на период строительства.

Квартиры в строящемся или сданном доме подрядчик получает от застройщика в качестве оплаты за свои выполненные услуги, то есть по бартеру. Для этого между сторонами заключается договор долевого участия в строительстве (ДДУ) либо квартиры просто бронируются за подрядчиком (без оформления договора).

Особенности покупки жилья у подрядной компании:

  1. Подрядчик заключает договор долевого участия (ДДУ) с застройщиком или договаривается о бронировании квартир в счет оказанных услуг.
  2. Передача права покупателям-физлицам происходит в результате уступки прав или заключения договора ДДУ с застройщиком.
  3. Переход прав по договору или заключение договора ДДУ подлежит госрегистрации.
  • Скачать бланк договора долевого участия между застройщиком и покупателем
  • Скачать образец договора долевого участия между застройщиком и покупателем

Изображение - Риски покупателя при покупке квартиры у подрядчика что важно знать Prava_na_kvartiry_1_24175159-400x257

Права на квартиры приобретаются на начальном и конечном этапе строительства, когда и происходят взаиморасчеты между подрядчиком и застройщиком. Особенность уступки в том, что в результате такой сделки действие ДДУ не прекращается. Просто происходит замена стороны (вместо подрядчика им становится покупатель). Права подрядной организации переходят к новому участнику, но при этом все условия основного соглашения остаются прежними.

Договор цессии с покупателем-физлицом мало чем отличается от обычной сделки уступки прав от одного инвестора другому, которые происходят на рынке сплошь и рядом. Но есть одна очень важная особенность: если строительство не окончено, то есть, если обязательства подрядчика не выполнены, то права на квартиры в любой момент могут быть отозваны, так как договор ДДУ может быть расторгнут.

Читайте так же:  Как сделать загранпаспорт не по месту прописки, с временной регистрацией или без нее

В этом случае расторжение договора цессии в суде это только дело времени, что само собой не может вызвать большой радости у добросовестных покупателей квадратных метров. Если квартиры просто бронировались за подрядчиком, то покупатель заключает договор ДУ непосредственно с застройщиком, но возможно по более привлекательной цене (за счет скидки подрядчику). В этом случае риски — минимальны.

Выгода от покупки жилья у подрядчика может быть весьма существенной:

  1. Квартиры на нулевом этапе (если вы их выбрали именно на нем) значительно дешевле, чем в конце строительства.
  2. Скидку может дать и сам подрядчик, если ему срочно нужны денежные средства. Кстати, сам он также может получить будущие квадратные метры совсем по другой цене, чем обычный покупатель с улицы. Для подрядчиков цены могут быть ниже.

Если подрядная организация вполне финансово устойчива, работает на рынке много лет и не собирается уходить с рынка, то ничего страшного в покупке у неё жилья – нет. Наоборот, это может быть весьма удачная сделка.

Но бывают и другие ситуации. Подрядчик может судиться с застройщиком либо находиться в состоянии конфликта и в этот период «скинуть» переданные ему квартиры на покупателей. Доверчивые инвесторы могут и не подозревать об имеющихся рисках.

Изображение - Риски покупателя при покупке квартиры у подрядчика что важно знать sudebnye_tyazhby_1_24180113-400x266

Результат такой доверчивости: оспоренные застройщиком права на квартиру. Однажды покупатели могут получить судебное решение о том, что договор ДДУ расторгнут в связи с тем, что подрядчик нарушил свои обязательства и соответственно признается недействительной и переуступка прав другому лицу. В этом случае покупатель имеет право требовать от подрядчика свои деньги. В судебном порядке. Сколько времени займет такой процесс зависит от платежеспособности подрядной компании.

Добавим, что этот риск лишнее дополнение к уже имеющимся, ведь дом могут не достроить из-за нехватки средств, девелопер может исчезнуть с деньгами либо стройка может быть законсервирована на длительный период времени.

Преимущества: низкая цена на квартиры.

Недостатки: высокие риски потери прав на строящееся жилье.

Это означает, что обязательства перед заказчиком компания не успеет выполнить, а, следовательно, он может потребовать вернуть права на переданные квадратные метры.

Возможен также риск невыполнения обязательств подрядчика перед застройщиком, о котором было сказано выше. Вследствие чего может быть расторгнут договор ДДУ, а покупатель будет вынужден судиться с подрядчиком. Если у того не будет денег для возврата, то последует процедура банкротства, которая может затянуться на длительное время. Возможна ситуация, когда подрядчик просто ликвидируется и исчезнет с рынка, а покупатель останется не с чем.

Чтобы минимизировать риски нужно тщательно подготовиться к покупке квартиры. Для начала выясните историю самого застройщика:

  • как много объектов он довел до финальной стадии;
  • есть ли жалобы на него инвесторов;
  • были ли судебные процессы в связи с некачественным строительством или невыполнением обязательств в срок.

После этого нужно изучить всю имеющуюся информацию о самом подрядчике. Попробуйте найти его финансовый отчет в Сети, узнать, почему квартиры продаются, например, по заниженной цене и с чем связана такая спешка. Главная цель покупателя еще недостроенной квартиры: выяснить сможет ли подрядчик выполнить свои обязательства до конца или есть риски, что этого не произойдет.

  1. Изображение - Риски покупателя при покупке квартиры у подрядчика что важно знать proverka_dokumentov_1_25180422-400x266Изучаем предложение, историю, репутацию подрядчика и застройщика.
  2. Проверяем действителен ли ДДУ, зарегистрирован ли он в Росреестре, нет ли обременений и других ограничений на переуступку прав другим лицам.
  3. Заключаем договор цессии (если квартира еще не достроена) либо договор купли-продажи, если достроена.
  4. Регистрируем договор цессии или переход прав собственности в Федеральной службе госрегистрации, кадастра и картографии (Росреестре).
  5. Подписываем акт приема-передачи (если квартира достроена).
  1. Перед тем как покупать жилье у подрядчика нужно попросить у него копии документов, подтверждающих его официальную регистрацию, а также сам договор ДДУ, который должен быть зарегистрирован в Росреестре.
  2. У застройщика нужно проверить разрешение на строительство и документы на земельный участок, на котором будет установлен дом. Застройщика нужно проверять не менее тщательно, чем подрядчика.
  3. Не лишним будет изучить и сам договор подряда, если строительство еще не окончено — возьмите его копию у компании. Как правило, между подрядчиком и застройщиком производится поэтапный зачет стоимости выполненных работ в счет оплаты квартир. Вы можете увидеть сколько уже сделано, а сколько еще предстоит.
  4. Обязательно потребуйте также справку о полной оплате стоимости квартиры (если она была) и справку о взаимозачете стоимости квартиры соответствующими Актами работ. Если подрядчик добросовестный, то с получением этих документов не должно возникнуть никаких проблем.
  1. Изображение - Риски покупателя при покупке квартиры у подрядчика что важно знать pasport_i_dogovor_kupli_prodazhi_kvartiry_1_26133026-400x267Для заключения сделки нужен паспорт покупателя и письменное согласие его жены (мужа) на сделку.
  2. Если жилье достроено, то будет оформляться договор купли-продажи, а затем акт приема-передачи. Для этого понадобится справка об отсутствии зарегистрированных лиц в уже готовой квартире, а также квитанция об отсутствии долгов по коммунальным платежам. Нотариус попросит предоставить также выписку из реестра о том, что квартира не обременена (не находится в залоге у банка и пр.)
  3. Для заключения договора уступки потребуется ДДУ и документ, подтверждающий оплату квартиры. Проверится также отсутствие ареста, залога на недвижимость. Если ДДУ предусмотрено требование о письменном уведомлении застройщика до передачи прав, то нужно будет направить заказное письмо в строительную организацию.
Читайте так же:  Советы при выборе межевой организации

Заключая договор купли-продажи нужно обратить внимание на порядок и сроки расчетов:

  • даты внесения аванса и остальной суммы;
  • сроки передачи квартиры;
  • ответственность продавца за невыполнение обязательств (штрафы, пени и пр.).

Если вы оформляете договор цессии, то нужно обратить внимание на предмет договора, обязательства управомоченного и обязанного лица, основание возникновения требования и его содержание. Формально права собственности у покупателя нет (дом еще не достроен), но ему переходит право требования, которое он предъявит, как только квартиры будут сданы всем дольщикам. Эти права, кстати, можно также переуступить другому лицу — это не запрещено законом.

При оформлении договора застройщик должен быть уведомлен в письменной форме о том, что права переуступлены другому лицу после сделки либо до, если это предусмотрено ДДУ.

Изображение - Риски покупателя при покупке квартиры у подрядчика что важно знать registraciya__sdelki_1_26133605-400x267

Для того, чтобы договор цессии (переуступки прав) вступил в силу он должен пройти процедуру регистрации в Росреестре. Для этого он подается в эту организацию вместе с уплатой госпошлины (в районе 350 рублей).

Одновременно предоставляется также:

  • справка об оплате по договору;
  • письменное согласие застройщика на уступку (если оно требовалось);
  • договор долевого участия в строительстве.

Переход прав собственности при оформлении договора купли-продажи также предполагает регистрацию. Но в этом случае размер госпошлины гораздо выше — 2 тыс. рублей. Для регистрации также нужно будет предоставить купчую и документ об оплате. Сроки регистрации составляют от 3 до 7 дней.

Специалист рассказывает о покупке квартиры от подрядчика и рисках этой сделки:

Квартиры на первичном рынке могут быть куплены не только у застройщика, но и у его подрядчика. Но во втором случае есть риски расторжения договора уступки, если компания не сможет выполнить свои обязательства или будет признана банкротом.

Чтобы защитить себя нужно тщательно изучать деловую репутацию продавца. Желательно также покупать жилье уже после ввода дома в эксплуатацию, оформляя не договор цессии, а купчую. В противном случае, если подрядчик окажется недобросовестным, может возникнуть ситуация, когда договор уступки будет расторгнут в суде.

Как обезопасить себя при покупке квартиры от подрядчика

Купить квартиру в доме, который еще не достроен, всегда выгоднее, чем после сдачи объекта. Разница особенно велика, если дом находится на стадии фундамента.

Есть несколько способов покупки квартиры: у инвестора, у застройщика и у подрядчика. Последний способ из трех наиболее выгоден и сохранит покупателю до 15% собственных средств. Однако высоки и риски такой покупки. Как правильно приобрести квартиру от подрядчика и стоит ли такая покупка рисков, разберёмся в этой статье.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 113-18-96 . Это быстро и бесплатно !

Для начала разберемся, что значит квартира от подрядчика. В строительном бизнесе строгая иерархия: заказчик – застройщик – подрядчик. Схема наглядно показывает, что занимает последнее место: в отличие от остальных субъектов сделки он выполняет лишь отдельные виды каких-либо работ. Например, поставляет стройматериалы или занимается асфальтированием дорог вокруг нового жилого комплекса.

Изображение - Риски покупателя при покупке квартиры у подрядчика что важно знать 66588_kvartiry-ot-podryadchika2-e1533637638721

На момент написания статьи (2018 год) ситуация на строительном рынке следующая: из-за отсутствия свободного капитала заказчик нередко расплачивается с подрядчиком не деньгами, а непосредственно квартирами.

Между сторонами составляется договор, по которому подрядчик вправе распоряжаться перешедшими к нему квадратными метрами по собственному усмотрению.

По этой причине в последнее время резко увеличилось количество объявлений о продаже по подряду. Чтобы не потерять деньги, подрядчик оперативно реализует находящиеся в его ведении квартиры, занижая цену на 10, а то и 15%.

Внимание! Благодаря низким ценам спрос на подобного типа жилье стабильно высок. Это дешево, быстро и просто. Однако вместе с многочисленными преимуществами, такая сделка связана с не меньшим количеством рисков.

Как купить квартиру от подрядчика? Таким вопросом задаются многие. Приобретая жильё таким способом, вы должны быть уверены в добросовестности и надежности самого подрядчика. Он получает плату за собственную работу в самом начале, оформляя с заказчиком договор долевого участия в строительстве (ДДУ), беря на себя обязательства по выполнению работ.

Поэтому при последующей продаже жилья собственник ДДУ переоформляется на физическое лицо, а это значит, обязательства остаются теми же самыми, но меняется «исполнитель».

Изображение - Риски покупателя при покупке квартиры у подрядчика что важно знать 66589_kvartiry-ot-podryadchika3-e1533637576674

Покупатель рискует потерять только что купленное жилье в двух случаях:
  1. Подрядчик до того, как было закончено строительство дома, был признан банкротом и не смог выполнить все свои обязательства перед компанией-заказчиком.
  2. Подрядчик по иным причинам не выполнит все возложенные на него договором обязательства.
Читайте так же:  Как составляется кадастровый план земельного участка

В обоих случаях договор ДДУ расторгнут, а квартиру возвратят во владение заказчика. Покупатель, если не сможет отсудить у подрядчика собственные деньги (что случается редко благодаря умению этих организаций вовремя исчезать с рынка), останется ни с чем.

Важно! Риски снижаются, если покупатель оформляет договор с подрядчиком, который уже много лет работает на рынке, имеет стабильное финансовое положение. Но чтобы найти такого подрядчика, необходимо тщательно исследовать строительный рынок и уметь разобраться в документации.

Чтобы обезопасить себя, не нужен диплом о высшем юридическом образовании.

Необходимо соблюсти несколько правил, и тогда риск остаться без жилья будет близок к нулю:

  1. Секрет успешной сделки – успешный подрядчик, как уже это было сказано выше. Прежде всего проверьте всю информацию о нем: наличие жалоб, факты участия в судебных разбирательствах по поводу качества выполняемой им работы, финансовый отчет. Выясните, почему квартиры выставлены на продажу и почему снижена цена. Одним словом, узнайте, сможет ли он довести дело до конца. Если все в порядке, переходите ко второму пункту.
  2. До покупки обязательно возьмите у подрядчика копии документов, подтверждающие его официальную регистрацию. Кроме того, ДДУ должен быть отмечен в Росреестре (в противном случае он считается недействительным).
  3. Необходимо также взять копию договора подряда, если работы еще не закончены. Таким образом, покупатель увидит, какая часть работ уже завершена, а что еще нужно будет сделать. Так вы более точно оцените риск покупки.
  4. Непременно возьмите и документ о полной выплате суммы стоимости квартиры (если она была) и удостоверение об оплате работы квадратными метрами жилья.

Честный подрядчик не будет против предоставления указанной информации, так как скрывать ему нечего. В случае, если с получением документов возникают проблемы, лучше повременить с приобретением жилья и найти другого исполнителя.

Изображение - Риски покупателя при покупке квартиры у подрядчика что важно знать 66799_kvartiry-ot-podyardchika4

Есть несколько способов купить квартиру у подрядчика.

Между ними существуют немаловажные различия:

  1. Договор цессии. В соответствии с таким документом квартира не переходит в собственность покупателя. Будущий жилец получает лишь права на его получение. Такая бумага обязательно должна содержать отсылку на сделку с застройщиком и все предусмотренные по ней условия. Договор о цессии возможен только до завершения строительных работ и сдачи дома в эксплуатацию.
  2. Переуступка прав. Этот вид сделки входит в число самых рискованных, так как содержит целую цепочку документов, отследить которую практически невозможно. Суть его заключается в том, что подрядчик крупной стройки, нуждающийся в помощи, нанимает субподрядчиков, передавая в качестве вознаграждения им квартиры по договору цессии. Таким образом, покупатель уже совершает процедуру покупки квартиры от подрядчика по переуступке. Главная проблема в том, что любой из связующих этой цепи может обанкротиться, а покупатель останется ни с чем.
  3. Договор купли-продажи. Это наиболее безопасный вариант покупки квартиры у подрядчика, так как заключить его можно только после окончания строительных работ. То есть квартиры готовы, а все работы подрядчиком выполнены. Однако и стоимость такого типа жилья значительно выше.

Даже если вы проверили все документы, изучили информацию о подрядчике и т.д., не стоит терять бдительность на протяжении всего процесса покупки жилья.

Эти советы максимально обезопасят вас от негативных последствий:

  1. Изображение - Риски покупателя при покупке квартиры у подрядчика что важно знать 66587_kvartiry-ot-podryadchika1-e1533637761357Не бойтесь обращаться к профессиональным юристам, особенно если не уверены в себе. Лучше перестраховаться, чем остаться ни с чем.
  2. Самый верный способ убедиться в надежности подрядчика – прийти в главный офис застройщика и от первых лиц узнать о нем всю необходимую информацию.
  3. Перед сделкой зайдите в Росреестр и убедитесь, что на жилой комплекс или дом, в котором вы хотите приобрести квартиру, не наложены ограничения или обременения. Наличие ограничений существенно затруднит процесс заключения сделки.
  4. У компании-застройщика обязательно возьмите справку о полной оплате стоимости, чтобы обезопасить себя от возможного перевода долгов. Это распространённый способ обмана покупателей нечестными подрядчиками.
  5. При заключении соглашения с подрядчиком убедитесь, чтобы в документе обязательно был прописан пункт о согласии застройщика на передачу квадратных метров.

Во время покупки квартиры у застройщика, как и во время любого другого ответственного дела, важнее всего сохранять бдительность. Любая выгода имеет своё цену.

Всегда проверяйте необходимую информацию и документы. Запомните, что заманчивое объявление «продажа квартир от подрядчика» — не всегда самый выгодный вариант приобрести жилье.

Не нашли ответа на свой вопрос?
Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

Риски покупателя при покупке квартиры у подрядчика что важно знать
Оцените статью
Изображение - Риски покупателя при покупке квартиры у подрядчика что важно знать serjkamysh
Автор статьи: Сергей Камышов

Позвольте представиться. Меня зовут Сергей и я уже более 7 лет оказываю юридические услуги. Считая себя профессионалом, хочу научить всех посетителей сайта решать сложные задачи. Все материалы для сайта собраны и тщательно переработаны для того чтобы донести как можно доступнее всю требуемую информацию. Однако чтобы применить все, описанное на сайте всегда необходима ОБЯЗАТЕЛЬНАЯ консультация со специалистами.

Обо мнеОбратная связь
Оцените статью:
Видео (кликните для воспроизведения).

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here