Риски при покупке квартиры на вторичном рынке

Описание страницы: риски при покупке квартиры на вторичном рынке | жилсервис плюс 2019 от профессионалов для людей.

ТОП-7 рисков при покупке квартиры на вторичном рынке

Самостоятельное приобретение жилой недвижимости у частного лица позволяет экономить на услугах риелтора, но требует особой внимательности и ответственности, поскольку в случае ошибки покупатель рискует лишиться крупной суммы денег или квартиры.

К примеру, если квартира была получена продавцом по наследству, то внезапно могут объявиться и другие наследники, претендующие на данное имущество. Даже истечение шестимесячного срока, отведенного для принятия наследства, не является гарантией последующего отсутствия споров, поскольку он может быть восстановлен по уважительным причинам. Может быть оспорено и само завещание, например, в случае выявления недееспособности наследодателя или подделки самого документа. А последствием этого может стать признание договора купли-продажи квартиры недействительным.

Подробнее об основных рисках, которые возникают при покупке квартиры на вторичном рынке, и о том, как можно их минимизировать, – в инфографике.

Изображение - Риски при покупке квартиры на вторичном рынке proxy?url=http%3A%2F%2Fwww.garant.ru%2Ffiles%2F5%2F2%2F694025%2Fpokupaem-kvartiru-na-vtorichnom-rinke_7-riskov

Документы по теме:

Читайте также:

Изображение - Риски при покупке квартиры на вторичном рынке proxy?url=http%3A%2F%2Fwww.garant.ru%2Ffiles%2F6%2F9%2F632996%2Fmature_man_at_home__calculation_bills300

Есть ли предел у полномочий органов прокуратуры при проверках НКО?
КС РФ постановил, что прокуроры не должны сами определять продолжительность проверок и сроки устранения выявленных нарушений.

Изображение - Риски при покупке квартиры на вторичном рынке proxy?url=http%3A%2F%2Fwww.garant.ru%2Ffiles%2F0%2F4%2F690440%2Fdlya-zhitelej-stolicy-razrabotana-interaktivnaya-instrukciya-po-privatizacii-zhilya-200

Для жителей столицы разработана интерактивная инструкция по приватизации жилья
С ее помощью москвичи могут ознакомиться с алгоритмом действий по получению данной услуги, с комплектом необходимых для этого документов, а также узнать сроки ее предоставления.

Изображение - Риски при покупке квартиры на вторичном рынке proxy?url=http%3A%2F%2Fwww.garant.ru%2Ffiles%2F3%2F4%2F689343%2Fmoskvichi-mogut-proverit-zastrojshhika-na-portale-otkrytyh-dannyh-200

На портале открытых данных Москвы опубликован реестр добросовестных застройщиков
Речь идет об организациях-застройщиках, привлекающих денежные средства участников долевого строительства.

5 главных рисков при покупке квартиры на вторичном рынке

У вторичной недвижимости есть свои плюсы: дом уже построен, район обжитой, инфраструктура развита. Но рисков при покупке квартиры на вторичном рынке, возможно, даже больше, чем в случае с новостройками.

Черные риелторы не дремлют, их жертвами могут стать одинокие старики, люди, зависимые от алкоголя или наркотиков, дети-сироты. Это их квартиры мошенники переоформляют на подставных лиц и выставляют на продажу, в хозяев выписывают и переселяют в глухомань. Так как мошенникам надо действовать быстро, цены они обычно занижают. Хотя низкая стоимость жилья ― только первый знак для покупателя.

Второй повод насторожиться – продажа по доверенности. Мало того что она может быть фальшивой, так еще и действует документ до момента его отмены. Договор купли-продажи вступает в силу только после его регистрации в Росреестре. Если продавец отменит действие доверенности раньше, то такую сделку могут признать недействительной.

Каждая квартира на вторичном рынке имеет свою историю. Начинать проверку следует с момента приватизации жилья. Дело в том, что в этой процедуре должны были участвовать все, кто зарегистрирован в квартире. И если о правах одного из членов семьи забыли, например, мать приватизировала недвижимость, пока сын отбывал наказание, то в итоге пострадаете вы как покупатель. Сделку могут признать недействительной из-за незаконной приватизации. Насторожитесь, если на момент совершения сделки супруг или супруга собственника квартиры признаны исчезнувшими. Отсутствующий родственник может объявиться через несколько лет и заявить о своих правах на квартиру.

Выясните, сколько у квартиры собственников. На продажу должны быть согласны оба супруга (или бывшие супруги, которые состояли в браке на момент покупки квартиры). Если среди собственников недвижимости есть несовершеннолетние дети, то сделку должны одобрить органы опеки и попечительства. Иными словами, абсолютно все собственники квартиры должны сказать решительное «да». Если кто-то из них этого не сделает и после сделки заявит о своих правах, ее признают недействительной.

Проверьте, сколько раз ту квартиру покупали и продавали, каким образом она досталась последнему собственнику. Квартира могла быть подарена или перейти по наследству. Следует четко проверить по документам, не могут ли другие родственники также оказаться наследниками этой квартиры. Если права этих людей при продаже недвижимости будут нарушены, сделку могут признать недействительной.

Наконец, после покупки квартиры может выясниться, что предыдущий хозяин задолжал приличную сумму за капитальный ремонт дома. Неуплаченные взносы за капремонт моногоквартирных домов переходят на нового собственника жилья. Поэтому проверяйте наличие задолженностей до оформления сделки.

Что касается долгов по счетам за коммунальные услуги и телефонную связь, то они не распространяются на нового собственника. Однако в договоре купли-продаже и акте лучше указать, что задолженность не переходит покупателю.

Фото: Viacheslav Iakobchuk – Fotolia

Риски при покупке квартиры на вторичном рынке никогда не удаётся свести к нулю, но вполне возможно – к околонулевой величине. Если при подготовке сделки выявляются признаки, сигнализирующие об опасности, то, возможно, со сделкой лучше повременить, пока не прояснятся возникшие вопросы. Если продавец уклоняется от ответов на вопросы, тогда сделку разумнее отменить. На что же смотреть при покупке квартиры кроме её качества?

Изображение - Риски при покупке квартиры на вторичном рынке proxy?url=https%3A%2F%2Fzhiloepravo.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F09%2F2-81

Вложение больших денег требует знаний: как безопасно купить квартиру и не потерять её. Проверка юридической чистоты квартиры может занимать несколько недель; столько времени потребуется для получения и изучения правоустанавливающих документов из Росреестра и нотариальных контор.

Предпочитая купить квартиру на вторичном рынке, покупатели обычно ориентируются на качество и комфорт. Вторичка, как правило, уже проверена годами эксплуатации и вряд ли преподнесёт сюрпризы, на которые способно новое жильё. При поиске квартир ближе к центру города больше вариантов, опять-таки, приходит в виде вторички.

Различия между первичным и вторичным рынком в том, какие риски могут ожидать покупателя. В большинстве случаев они сводятся к потенциальным наследственным спорам. Свидетельство о праве на наследство, выданное нотариусом, это документ высокой юридической силы. Нотариусы весьма щепетильно относятся к процедуре перехода прав на недвижимое имущество, потому что в случае нотариальной ошибки несут и материальную ответственность перед пострадавшим, и дисциплинарную – перед нотариальной палатой области (края, города).

Опасность приобрести квартиру с неприятным сюрпризом в виде неожиданного претендента не исключается полностью ни при каком жилье.

Читайте так же:  Перепланировка квартиры в ипотеке

Даже самая новая квартира, купленная у застройщика и не имевшая (по его словам) никакой предыстории, могла быть параллельно продана кому-то ещё. На вторичном рынке эти риски множатся.

Для проверки истории квартиры в документах нужно, прежде всего, изучить:

  1. Как квартира была приобретена.
  2. Срок владения квартирой.
  3. Круг лиц, проживающих в ней.

Для того чтобы избежать риска столкновения с другим покупателем, квартиру лучше не оплачивать до получения на руки выписки из ЕГРН (единый государственный реестр недвижимости) о том, что регистрация перехода права собственности произведена. В случае рассрочки и отсрочки платежа регистратор проставляет в поле с информацией об обременениях отметку об ипотеке в силу закона. После получения выписки уже можно выплатить продавцу деньги и получить расписку, при этом он должен подать в МФЦ (многофункциональный центр) заявление о снятии ипотечного обременения с проданной квартиры.

Если продавец на самом деле мошенник и уже договорился ещё с кем-то о продаже квартиры, то два поданных в Росреестр заявления о купле-продаже квартиры приведут к тому, что регистратор просто приостановит процедуру регистрации перехода прав и уведомит об этом покупателей. Если они не передавали продавцу никаких денег, то ничего и не потеряют (кроме времени, разумеется).

Вот почему при заключении договоров купли-продажи недвижимости принято сначала оформлять переход недвижимого объекта к покупателю, а потом выплачивать деньги. Продавец находится в более защищённом по сравнению с покупателем положении: покупатель не может увезти с собой дом или квартиру, тогда как продавец увезти деньги вполне может.

Изображение - Риски при покупке квартиры на вторичном рынке proxy?url=https%3A%2F%2Fzhiloepravo.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F09%2F3-21-e1505208042208

Вопреки известному заблуждению о том, что нельзя продать квартиру, в которой зарегистрирован ребёнок, это ошибочное мнение: закон вполне допускает сделки с квартирами, где проживают несовершеннолетние. Если ребёнок является членом семьи собственника, то он будет просто снят с регистрации. Можно попросить продавца сделать это до заключения сделки.

Если у ребёнка есть право на квартиру или долю в ней, произвести продажу можно только с разрешения органов опеки.

Данное разрешение орган опеки выдаст, если ребёнку будет гарантировано приобретение другой недвижимости, не уступающей той, которая от его имени продаётся. Теоретически возможен случай, если недобросовестный чиновник из опеки за вознаграждение (взятку) соглашается дать разрешение на продажу имущества ребёнка, который потом не получит ничего. Во избежание подобного развития событий лучше проверить самому или через доверенного агента, действительно ли ребёнок получит новое жильё, взять с представителя ребёнка обязательство, что несовершеннолетнему будет куплено новое жильё, нехудшего качества.

Особый случай возможного нарушения прав ребёнка (а равно других членов семьи) это продажа приватизированной квартиры, в которой нет долей членов семьи, но есть их право пользования данной квартирой. Во избежание претензий со стороны этих людей, следует проверить основание владение квартирой. С учётом того, что в 90-х годах были приватизированы сотни тысяч, если не миллионы квартир, на вторичном рынке проще простого найти объект, в истории которого была приватизация.

Итак, в квартире (был) зарегистрирован ребёнок, следует уточнить, в каком он статусе:

  • просто жилец;
  • член семьи собственника;
  • сособственник;
  • потенциальный собственник (как правило, через открытое наследство).

Изображение - Риски при покупке квартиры на вторичном рынке proxy?url=https%3A%2F%2Fzhiloepravo.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F09%2F4-e1505208068104

Обязательный момент при составлении договора это проверка возможных претензий со стороны супруга продавца. Как известно, имущество, купленное в браке, это совместная собственность. Если на момент приобретения квартиры продавец в браке не состоял, она является (скорее всего) его единоличной собственностью; если же был в браке, но получил её как подарок или унаследовал, к супружеской собственности она также не относится, поскольку не было вложений со стороны другого супруга.

Наилучший вариант приобретения квартиры у человека, состоящего в браке, это покупка с получением согласия супруга на продажу.

Если квартиру продаёт вдова (вдовец), необходимо посмотреть, сколько времени прошло со дня смерти супруга.

Срок принятия наследства составляет шесть месяцев. Теоретически возможна ситуация, когда у умершего супруга есть наследники (прежде всего – дети), которые должны получить свою долю наследства. Если в полугодовой промежуток от момента смерти супруга до закрытия периода, отведённого для вступления в наследство, квартира будет продана, они могут потребовать признать сделку недействительной.

При покупке квартиры у взрослого человека с точки зрения потенциальных прав другого супруга варианты от наиболее к наименее предпочтительному таковы:

  1. Женат и предъявляет согласие супруга на продажу.
  2. Не женат и никогда не был.
  3. Разведён, чем дольше, тем лучше.
  4. Овдовел, чем раньше, тем лучше.

Изображение - Риски при покупке квартиры на вторичном рынке proxy?url=https%3A%2F%2Fzhiloepravo.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F09%2F5-8-e1505208135306

В случае если квартира продаётся по доверенности, необходимо уточнить, как была выдана доверенность, и почему хозяин не может продать квартиру сам. Если он здоровый, внешне дееспособный человек, риск возникновения проблем после покупки невелик. Но чем старше продавец, тем выше риск того, что после подписания договора и регистрации его в Росреестре могут возникнуть проблемы. Поэтому желательно пообщаться с продавцом лично, чтобы узнать, по какой причине он был вынужден дать доверенность на продажу квартиры. Нормальная ситуация, если человек по причине инвалидности, например, паралича, не может передвигаться, но сохраняет ясный ум и хочет продать квартиру, чтобы переехать в дом на земле или в подъезд с пандусом. Если же это человек преклонного возраста, который проявляет признаки возрастного снижения интеллекта, следует проявить осторожность.

Бывают такие случаи, когда доверителя уже нет в живых, а доверенное лицо подписывает договор от имени человека, находящегося в буквальном смысле в могиле, о чём не знают ни регистратор, ни покупатель.

Такая сделка является ничтожной, поскольку с момента смерти продавца его собственность становится наследством и может отчуждаться только наследниками, когда они оформят своё право собственности на неё.

Признак фиктивной сделки – дарение между чужими людьми или, наоборот, купля-продажа между родственниками. При этом дарение между чужими людьми само по себе не говорит о фиктивном договоре, наоборот, это может быть всего лишь способом сэкономить на налогах. Равно и купля-продажа между роднёй может быть способом закрепления перехода имущества (расторгнуть договор купли-продажи труднее, чем договор дарения), но может быть и самой обычной сделкой, если дети покупают у родителей квартиру, чтобы не чувствовать себя должными.

Читайте так же:  Процедура получения информации о регистрации земельного участка в егрн (егрп)

Вариантов для будущей отмены сделки в суде может быть немало:

  • продавец недееспособен;
  • продавец введён в заблуждение;
  • продавец неправомочен на распоряжение продаваемой недвижимостью.

Изображение - Риски при покупке квартиры на вторичном рынке proxy?url=https%3A%2F%2Fzhiloepravo.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F09%2F52-e1505208168972

Если приобретается квартира в другом городе у неизвестного продавца, то следует оценивать надёжность документов прежде всего, по сроку её нахождения в собственности у продавца. Наиболее безопасные варианты это когда покупается квартира у семьи, владевшей ею много лет.

На следующем месте – квартира, которая приобретается у ипотечного заёмщика, которая была изъята у банкрота, а ещё лучше: то и другое вместе. Дело в том, что банки перед выдачей ипотечного кредита проводят юридическую экспертизу предмета залога своими силами, поэтому если у продавца есть одобренный ипотечный кредит, который он не смог выплатить и поэтому продаёт квартиру, квартира прошла проверку ещё перед выдачей кредита. После этого без согласия банка никаких операций с ней не могло быть произведено.

Процедура банкротства, через которую прошла квартира в прошлом, хороша тем, что банкротные дела слушаются иногда по нескольку лет, при этом с извещением всех заинтересованных лиц. Если квартира была изъята в ходе банкротного производства и затем реализована, это тоже одна из высших степеней «юридической чистоты» квартиры.

Итак, хорошие признаки юридической чистоты:

  • многолетнее право собственности на квартиру у продавца;
  • проверка квартиры ипотечным кредитором;
  • реализация квартиры в ходе банкротного процесса.

Изображение - Риски при покупке квартиры на вторичном рынке proxy?url=https%3A%2F%2Fzhiloepravo.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F09%2Fp-1-e1505208251519

Ответчик, которому подан иск, может воспользоваться правом на срок давности и в суде просить об отказе в удовлетворении иска в связи с пропуском этого срока. В общем случае срок исковой давности составляет три года, для признания сделки недействительной (оспоримой) – один год. Однако данные сроки начинают течь с того момента, как истец узнал о надлежащем ответчике. Поэтому даже если квартира находилась в собственности продавца три года или больше, это не гарантирует ответчику возможности применить срок давности.

Если истец подаёт иск с опозданием в 15 лет, ответчик может подать иск о признании собственности на квартиру по праву исковой давности. Срок давности владения складывается также из сроков предыдущего владения.

В июне 2017 года Конституционный суд запретил изымать квартиры у добросовестных приобретателей, которые считали квартиру «чистой» на основании данных из ЕГРП (ЕГРН).

Таким образом, был усилен принцип защиты добросовестных приобретателей.

Если при всех стараниях удержать квартиру на правах добросовестного приобретателя не удалось, следует обратиться в правоохранительные органы с заявлением о мошенничестве со стороны продавца и параллельно обратиться в суд с иском о взыскании неосновательного обогащения с продавца, к иску приложить ходатайство об аресте его имущества.

На стороне ответчика в суде будут:

  • его добросовестность;
  • давность владения;
  • срок владения.

Но лучший способ защитить собственность – это осмотрительность при покупке квартиры.

Изображение - Риски при покупке квартиры на вторичном рынке proxy?url=https%3A%2F%2Fkvartira-bez-agenta.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2014%2F12%2Ftipovye-riski-sdelok

Какие риски при покупке квартиры возникают у Покупателя? Как их снизить, а лучше бы вообще с ними не сталкиваться?

Мы вынуждены сразу огорчить некоторых оптимистов – полностью избежать рисков в сделке купли-продажи квартиры еще никому не удавалось. Оно и понятно, ведь на первичном рынке всегда есть шанс, что новостройка может быть не достроена. А на вторичном рынке другая сторона договора всегда может оспорить совершенную сделку, такое право ей дает закон. А значит, риск есть всегда. Но далеко не каждое оспаривание ведет к Откроется в новой вкладке.”>признанию сделки недействительной.

Нет видео.
Видео (кликните для воспроизведения).

Риск Покупателя квартиры – это возможная потеря или ограничение права собственности, которое он приобрел в результате сделки купли-продажи. Именно эта возможность потерять свое право и пугает тех, кто покупает жилье на рынке недвижимости. Но эта возможность (или вероятность) вполне поддается оценке и контролю.

Чтобы снизить риски, возникающие при покупке квартиры, их нужно, как минимум, знать. Как максимум – уметь оценивать (или измерять).

Под знанием рисков подразумевается наше понимание, что конкретно может нам грозить в том или ином случае. Под оценкой рисков подразумевается наше решение — стоит ли принимать риск (идти на него) или нет. А это как раз и зависит от нашего знания этих самых рисков и понимания, как от них защищаться.

Именно для этих целей и разработана наша Откроется во всплывающем окне.”> ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ для Продавцов и Покупателей квартир (интерактивная схема инструкции откроется во всплывающем окне).

Что касается Продавца, то у него забота одна – Откроется в новой вкладке.”>как получить деньги при продаже квартиры, а этот вопрос уже давно и вполне безопасно решается на рынке недвижимости (как именно – см. по ссылке). Поэтому все риски Продавца при продаже квартиры, устраняются всего лишь грамотной подготовкой взаиморасчетов.

Другое дело – Покупатель! Риски Покупателя в сделке несравненно выше и разнообразнее, как при покупке новостройки, так и при покупке квартиры на вторичном рынке. Чтобы право собственности, за которое Покупатель отдал деньги, не оказалось ограниченным, аннулированным, или вовсе не оформленным (как в новостройке, например), ему следует знать те моменты, в которых такая опасность существует. Эти моменты описаны в нашей ИНСТРУКЦИИ. Там же указано, какие действия надо предпринять для устранения опасных ситуаций.

Ниже приведен перечень типовых рисков, которым подвергается Покупатель при покупке квартиры на Откроется в новой вкладке.”>первичном и на Откроется в новой вкладке.”>вторичном рынках городского жилья. Перечень этот не исчерпывающий, но охватывает большинство ситуаций, которые встречаются в практике.

Типовые риски покупки квартиры в новостройке

Изображение - Риски при покупке квартиры на вторичном рынке proxy?url=https%3A%2F%2Fkvartira-bez-agenta.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2014%2F12%2Friski-pokupki-kvartiry-v-novostrojke

Основные риски первичного рынка жилья (при покупке новостройки) сводятся к надежности и добросовестности компании-застройщика. Если Откроется в новой вкладке.”>Девелопер доказал свою финансовую и профессиональную состоятельность, и заслужил достойную репутацию, то можно сказать, что риски Покупателя здесь близки к нулю.
Читайте так же:  Учетные нормы предоставления жилой площади

Но так как идеалов в природе не бывает, и с девелоперской компанией всякое может случиться, то риски покупки квартиры в новостройке все же присутствуют:

Все эти риски зависят от стиля работы (деловой репутации) и административно-финансовых возможностей девелоперской компании. Поэтому грамотный выбор Застройщика – это и есть основной путь снижения рисков покупки новостройки.

Как выбирать Застройщика, где и какую информацию о нем собирать – рассказано на соответствующем шаге нашей ИНСТРУКЦИИОткроется в новой вкладке.”>«Знакомимся с Застройщиком».

Помимо этого, на «первичке» существуют, т.н. системные риски. Это риски, которые не зависят от добросовестности Застройщика, а являются отражением текущей экономической ситуации в отрасли или в экономике всей страны (например, кризис, аналогичный 2008 году, резкое повышение ставки рефинансирования ЦБ, и т.п.). Тут уже никуда не денешься – приходится смириться с тем, что такие неприятности иногда случаются, но эти риски смягчаются тем, что государство всегда (хоть и медленно) стремится поддержать дольщиков первичного рынка жилья.

Типовые риски при покупке квартиры на вторичном рынке

Изображение - Риски при покупке квартиры на вторичном рынке proxy?url=https%3A%2F%2Fkvartira-bez-agenta.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2014%2F12%2Friski-pokupki-kvartiry-na-vtorichke

Абсолютное большинство рисков вторичного рынка жилья для Покупателя квартиры сводятся к одному – возможному Откроется в новой вкладке.”>признанию сделки недействительной по решению суда, вследствие нарушения прав участника сделки, нарушения прав третьих лиц, или нарушения закона.

Причин этому может быть множество. Основные группы рисков покупки квартиры на вторичном рынке перечислены ниже (с подробностями по ссылкам):

  • Нарушение прав Откроется в новой вкладке.”>несовершеннолетних (в т.ч. детей, которые только прописаны в квартире и не являются ее собственниками), нарушение правил Откроется в новой вкладке.”>использования материнского капитала.
  • Нарушения прав Откроется в новой вкладке.”>наследников (как по завещанию, так и по закону).
  • Нарушение прав так называемых Откроется в новой вкладке.”>«третьих лиц», в т.ч. отсутствие Откроется в новой вкладке.”>согласия на сделку супруги Продавца, получателя ренты или залогодержателя.
  • Нарушение Откроется в новой вкладке.”>преимущественного права покупки (при покупке комнат или долей квартир).
  • Откроется в новой вкладке.”>Недееспособность либо неспособность понимать значение своих действий одним из участников сделки (со стороны Продавца).
  • Нарушения, допущенные при Откроется в новой вкладке.”>приватизации жилья (в т.ч. права тех, кто отказался от приватизации).
  • Умышленный обман Покупателя Продавцом, в т.ч. продажа квартиры по поддельным документам (см. Откроется в новой вкладке.”>«Проверка паспорта»).
  • Нарушение прав предыдущих собственников квартиры (если квартира Откроется в новой вкладке.”>перепродавалась неоднократно).
  • и другие случаи, делающие Откроется в новой вкладке.”>сделку оспоримой или Откроется в новой вкладке.”>ничтожной.

По любому из этих оснований Покупатель может лишиться приобретенного Откроется в новой вкладке.”>права собственности на квартиру. Правда, это может произойти только по решению суда, а значит, Покупатель всегда имеет возможность защищать свое право.

Кроме того, на «вторичке» (в отличие от «первички») еще присутствуют риски, связанные не только с правами собственности на квартиру, но и с Откроется в новой вкладке.”>правами пользования (правом проживания в квартире). То есть Покупатель, в результате судебного спора, может не лишиться своего права собственности, но получить существенное его ограничение в виде дополнительного персонажа, имеющего право проживания в той же квартире.

Сравнение рисков покупки квартиры в новостройке и на вторичном рынке

Изображение - Риски при покупке квартиры на вторичном рынке proxy?url=https%3A%2F%2Fkvartira-bez-agenta.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2014%2F12%2Fpervichka-vtorichka-vybor

Вообще, с точки зрения покупки квартиры, количество рисков для Покупателя на «первичке» значительно ниже, чем на «вторичке», но основной риск «первички» (недострой дома и банкротство Застройщика) слабо поддается контролю. Например, для рядового Покупателя не представляется возможным предсказать, как поведет себя руководство компании-застройщика в будущем, в т.ч. при возникновении финансовых или административных проблем. Можно только прогнозировать вероятность его действий – будет ли оно изо всех сил стараться выполнить свои обязательства, или быстро схлопнется и исчезнет, оставив дольщиков с носом.

Поэтому снижение рисков покупки новостройки – это, прежде всего, ответственный > “Первичка” >> “Знакомимся с Застройщиком”.
Откроется в новой вкладке.”>выбор компании-застройщика
. Остальные риски «первички», по сути, являются производными от главного.

А с введением в действие единого Откроется в новой вкладке.”>компенсационного фонда застройщиков и специальных Откроется в новой вкладке.”>эскроу-счетов, риски «первички» сводятся к минимально возможному уровню.

С покупкой квартиры на вторичном рынке ситуация обратная. Количество рисков на «вторичке» гораздо выше, но они больше поддаются анализу и контролю. Все дело в том, что здесь Покупатель приобретает право собственности сразу (!), в отличие от «первички», где деньги инвестируются в будущий результат. И это право собственности на квартиру может быть обусловлено не только большим количеством оснований (в отличие от новостройки), но и самих субъектов права (владельцев и пользователей квартиры) может быть несколько, причем, не всегда явно обозначенных в титульных документах.

Поэтому снижение рисков на вторичном рынке – это тщательный > “Вторичка” >> “Пакет документов для покупки квартиры”.
Откроется в новой вкладке.”>анализ документов
для изучения юридического статуса прав на квартиру, а также для > “Вторичка” >> “Проверка личности Продавца”.
Откроется в новой вкладке.”>изучения личности
и полномочий самого Продавца (ссылки на соответствующие шаги ИНСТРУКЦИИ).

Изображение - Риски при покупке квартиры на вторичном рынке proxy?url=https%3A%2F%2Fkvartira-bez-agenta.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2Fimage%2Fochki-h-40

Покупка квартиры всегда несет в себе определенные РИСКИ.

Профессиональную юридическую поддержку по сделкам с недвижимостью можно получить – Откроется в новой вкладке.”>ЗДЕСЬ.

За такой квартирой тянется хвост из предыдущих владельцев, и она может таить в себе сюрпризы. Например, могли быть допущены нарушения при приватизации, способные отразиться в будущем; не взято согласие супруга на продажу; не решён до конца вопрос наследования; сделка заключалась по поддельной доверенности – и это только часть рисков, которые несёт покупатель.

При этом подобные покупки бывают более выгодными, чем приобретение жилья в новостройке, что и заставляет мириться с риском. Но его нужно, во всяком случае, свести к минимуму, предупредив как можно большее число проблем. Для этого нужно провести тщательную проверку истории приобретаемой квартиры и изучить связанные с ней документы, а также ответственно подойти к составлению и заключению соглашения.

Читайте так же:  Опись имущества судебными приставами, не принадлежащего должнику возможно ли это

Любые сделки с недвижимостью сложны – возникает множество нюансов, касающихся предмета сделки, её оформления, соблюдения этапов и сроков, расчётов с налоговой службой. Вдобавок к тому серьёзные объёмы таких сделок притягивают аферистов, и потому есть опасность оказаться жертвой мошенника.

При покупке вторичного жилья проблем может возникнуть даже больше, чем с новостройками, хотя они и другого плана. Они делятся на связанные с техническими характеристиками квартиры вопросы и юридические проблемы. Собственно рисками стоит считать главным образом вторые, поскольку именно из-за них можно остаться без приобретённой квартиры. Что до первых, то в основном это вопрос комфортности проживания. Следует внимательно относиться к приобретению квартиры, чтобы условия жизни не оказались отличающимися от тех, что вы себе представляли.

Изображение - Риски при покупке квартиры на вторичном рынке proxy?url=https%3A%2F%2Fpravo.estate%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F10%2Fwsi-imageoptim-1200w-10

Чтобы не допустить такого и оформить все безопасно, следует перед покупкой изучить ряд нюансов:

Почему владелец квартиры решил от неё избавиться, каковы его мотивы. Одно дело, если ему срочно нужны деньги или он получил работу в другом городе, и другое – если его не удовлетворяет расположение дома или иные подобные моменты. Конечно, не всегда следует рассчитывать на прямой ответ, если он способен снизить цену, и потому вопрос о мотивах – лишь первый этап анализа, который придётся провести перед покупкой.

Обратите внимание, насколько благоустроен дом, и какова инфраструктура вокруг него. Тут многое зависит от самого покупателя и состава его семьи: например, если в семье есть дети либо планируется их появление, важно наличие игровых площадок для них, а автомобилистов интересует вопрос наличия парковок.

Есть и те вещи, что интересуют практически всех: чистота двора и работа домовых служб в целом, криминогенная обстановка в районе, социальная инфраструктура, наличие магазинов в ближайшей доступности, экология.

Стоит оценить также и сам дом начиная от фасада и до конструкции. Здесь действуют различные факторы, например, если он построен с нарушением технологии, то долговечность будет куда ниже.

Но помимо связанных с состоянием дома и инфраструктуры вокруг вопросов, не стоит забывать и про риски правового характера. Покупатели обычно концентрируются на договоре купли-продажи: и это верно, поскольку договор – важнейший документ. Но, помимо связанных с ним рисков, следует исключить и иные.

Сделки с доверенностью носят повышенный риск: ведь этот документ может оказаться поддельным, что приведёт к аннулированию сделки. Мошенники могут просто продавать чужую недвижимость, пока хозяин об этом даже не подозревает, или получить доверенность у недееспособного.

Но это не значит, что от них нужно отказываться – иногда обстоятельства складываются так, что сторона продавца вынуждена прибегать к использованию данного документа, и если сделка намечается выгодная, то покупателю стоит просто выполнить процедуры для обеспечения безопасности.

Изображение - Риски при покупке квартиры на вторичном рынке proxy?url=https%3A%2F%2Fpravo.estate%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F10%2Fwsi-imageoptim-pokupka_vtorichnogo_jilya_riski_i_sposobyi_ih_izbejat

  • провести заверение документа у нотариуса;
  • связаться с хозяином квартиры и получить от него подтверждение, что она в самом деле продаётся;
  • получить от него справки, выданные психиатром и наркологом.

Помимо доверенности, продавец может использовать недействительный паспорт – поддельный или настоящий, но украденный у реального владельца. Подобные случаи являются прямым мошенничеством, а за него полагается уголовная ответственность. Вот только отыскать продавца не всегда удаётся, а квартира возвращается настоящему хозяину. Чтобы не возникало подобных ситуаций, и следует озаботиться тщательной проверкой бумаг.

В ходе приватизации квартиры могли быть допущены различные неточности, при вскрытии факта которых затем пострадает не только нарушитель, а и новый хозяин квартиры. Чтобы этого не произошло, следует тщательно проверить относящиеся к приватизации документы.

Так, в её ходе могли быть нарушены права несовершеннолетних – такие нарушения довольно часты для недвижимости, приватизация которой проводилась примерно до 2005-2006 годов. А именно, дети просто не включались в число собственников в ходе приватизации, для чего их выписывали перед её проведением. Отметим, что выписка практиковалась и перед продажей – и это также нарушение, ребёнок затем получит право на долю, и когда вырастет, может подать в суд, чтобы получить её.

Следует провести проверку, нет ли лиц с такими правами относительно покупаемой квартиры, ведь своего права при смене хозяина недвижимости они не утратят. Также право пользования сохраняется за лицами, отсутствовавшими при приватизации, например, отбывавшими заключение. Все такие неприятные сюрпризы необходимо исключить, тщательно проверив все документы.

Если недвижимость получена по наследству, существует риск появления других претендентов уже после проведения сделки купли-продажи. Чтобы подобного не произошло, следует:

  • заняться изучением документов о приватизации;
  • проверить по выписке ЕГРП, когда жильё переходило по наследству и все сопутствующие этому документы;
  • взять выписку из домовой книги с перечнем зарегистрированных жильцов.

Лучше и вовсе не приобретать квартиру, унаследованную меньше, чем два года назад – столько времени даётся наследникам на предъявление прав.

Поскольку, если недвижимость нажита в браке, она является общим имуществом, для её продажи потребуется получить согласие супруга, оформленное в виде отдельного документа и заверенное нотариусом. Отсутствие согласия также чревато тяжбами в дальнейшем.

Изображение - Риски при покупке квартиры на вторичном рынке proxy?url=https%3A%2F%2Fpravo.estate%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F10%2Fwsi-imageoptim-5c2011ad7f8cefa4f4eb0ed37bdd43dc

Долги за капитальный ремонт переходят вместе с квартирой. Потому, чтобы убедиться в их отсутствии, возьмите квитанцию у нынешнего владельца квартиры либо справку об отсутствии долгов в управляющей компании.

Необходимо, чтобы хозяева предоставили план квартиры, чтобы убедиться, что реальная планировка ему соответствует. Во многих квартирах проводится перепланировка, и часто хозяева не согласовывают её с властями – и это важный момент при покупке. Ведь при обнаружении несогласованной перепланировки впоследствии может быть наложен штраф, или даже постановлено за свои средства привести квартиру в соответствии с планом – и заниматься этим придётся уже новым хозяевам.

Либо им придётся проводить легализацию перепланировки, на что требуются деньги и время. То есть, если в квартире сделана незаконная перепланировка, обговорите этот момент с продавцом. Он или должен будет сам её устранить, узаконить либо сделать скидку, чтобы вопросом затем занимался уже покупатель.

Читайте так же:  Порядок получения разрешения на строительство для ижс, необходимые документы

Разумеется, перечисленными ранее рисками список не исчерпывается, и есть ещё множество иных, иногда специфических для определённой ситуации: например, при продаже доли нельзя нарушать преимущественное право покупки, даваемое другим долевым собственникам жилья.

Продавец впоследствии может оспорить сделку на том основании, что был не в состоянии понимать последствия действий по причине алкогольной или иной зависимости либо психической болезни. Если есть подобный риск, требуется оформить соответствующие медицинские справки, и уже затем заключать договор.

Сделка может быть признана притворной – но тогда обычно обе стороны заранее понимают риск, ведь это означает, что договор оформлен не на то действие, которое в действительности совершается. Скажем, выполняется продажа, но оформляется как дарение.

Жильё может быть продано сразу нескольким покупателям по дубликатам документов, после чего продавец просто скрывается и оставляет покупателей разбираться между собой – сама же квартира, скорее всего, ещё и окажется ему не принадлежащей. Если она всё-таки была его собственностью, то новым владельцем станет тот, кто первый оформит переход прав в Росреестре, остальные же потратят деньги зря.

Случается и такое, что показывают покупателю одну квартиру, а документы оформляются на другую – словом, способов мошенничества при продаже жилья масса.

Такое количество рисков заставляет принять меры по устранению. Чтобы снизить до минимума вероятность, что после сделки что-то пойдёт не так, нужно придерживаться чёткого алгоритма покупки, выполнив необходимые процедуры перед её совершением. Это:

  • проверка истории квартиры;
  • изучение документов;
  • составление и заключение договора;
  • регистрация в Росреестре.

На каждом из этапов есть нюансы, и потому их стоит подробнее разобрать по отдельности.

Если при покупке жилья при помощи ипотеки проверкой истории объекта и документов займётся банк, что позволяет покупателю не волноваться за эту сторону вопроса, то при самостоятельном приобретении этим также придётся заниматься своими силами.

Изображение - Риски при покупке квартиры на вторичном рынке proxy?url=https%3A%2F%2Fpravo.estate%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F10%2Fpokupka-vtorichnoy-nedvizhimosti-2

Историю квартиры проверить несложно – закажите выписку из ЕГРН. В ней содержится информация обо всей цепочке переходов прав от хозяина к хозяину. Если продаж совершено много – это сигнал насторожиться и ещё внимательнее отнестись к проверке бумаг, а лучше всё же привлечь к делу экспертов.

Проверять все важно без спешки и с тщательностью. Лучше, конечно, поручить это дело специалистам, например, риэлторскому агентству. Но если вам пришлось заняться самостоятельным изучением, то проверка должна коснуться в первую очередь паспорта продавца, чтобы установить его личность. Также, чтобы избежать проблем в будущем, крайне желательно, чтобы он предъявил справки о психическом состоянии и отсутствии зависимостей – в свою очередь, покупатель обычно также их оформляет.

  • Свидетельство о праве собственности.
  • Правоустанавливающие документы, указанные в свидетельстве.
  • В выписке стоит также обратить внимание на графу «Обременение».
  • Обязательно получить выписку из ЕГРН, в которой отражаются все возможные проблемы с правами, обременениями и тому подобным.
  • Справку о зарегистрированных лицах или выписку из домовой книги. К моменту покупки прописанных быть уже не должно, либо в договоре купли-продажи может быть отдельно указано, когда продавец должен сняться с учёта.
  • Доверенность, если продажа осуществляется не самим владельцем недвижимости – обязательно её нотариальное заверение, также стоит обратить внимание на срок действия, и проверить, не отозвана ли она (проверка выполняется у заверившего её нотариуса).
  • При наличии супруга у продавца либо разводе, оформленном менее трёх лет назад, потребуется согласие на продажу от супруга, также заверенное нотариально.

Если все эти документы есть и грамотно оформлены, риск, что сделка сорвётся и ваши средства попросту пропадут, сводится к минимуму. Однако, важным будет также и оформление договора купли-продажи.

Соглашение считается заключённым после того, как его подписали обе стороны сделки. Для надёжности может быть использовано подписание в присутствии нотариуса с его заверением – впоследствии, при возникновении конфликтов, нотариус подтвердит в суде факт заключение договора. Но данная процедура является платной и необязательной.

После того как договор купли-продажи заключён, останется финальный этап – регистрация перехода прав, обращаться за выполнением которой нужно в Росреестр. Сделать это должны совместно продавец и покупатель, при себе следует иметь паспорта, также к заявлению о регистрации прав прилагается выписка из ЕГРН и квитанция об уплате пошлины.

Изображение - Риски при покупке квартиры на вторичном рынке proxy?url=https%3A%2F%2Fpravo.estate%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F10%2Fwsi-imageoptim-oformlenie-nedvizhimosti

Оформляется регистрация не позже, чем через десять рабочих дней с даты обращения (если не будет обнаружено проблем с документами), и после её проведения права, наконец, перейдут к новому владельцу.

Обращаться к специалистам можно как с самого начала, если у вас нет опыта в покупке квартир, чтобы они провели сделку полностью, либо на любом этапе, на котором у вас возникли затруднения. При выборе надёжной компании и квалифицированных риэлторов вам удастся сэкономить немало времени, а может быть ещё и купить жильё дешевле.

Это не значит, что во всех случаях выгоднее обращение к профессиональным посредникам. Во-первых, на рынке работают компании разного уровня и, если не уделить должного внимания выбору, можно затем сильно пожалеть. Во-вторых, если у вас уже есть опыт в этом, и вы сами хорошо понимаете, что нужно делать, возможно получится провести сделку не менее, а то и более эффективно, чем у риэлторов. Потому в конечном итоге выбор остаётся за покупателем.

Риски при покупке квартиры на вторичном рынке
Оцените статью
Изображение - Риски при покупке квартиры на вторичном рынке serjkamysh
Автор статьи: Сергей Камышов

Позвольте представиться. Меня зовут Сергей и я уже более 7 лет оказываю юридические услуги. Считая себя профессионалом, хочу научить всех посетителей сайта решать сложные задачи. Все материалы для сайта собраны и тщательно переработаны для того чтобы донести как можно доступнее всю требуемую информацию. Однако чтобы применить все, описанное на сайте всегда необходима ОБЯЗАТЕЛЬНАЯ консультация со специалистами.

Обо мнеОбратная связь
Оцените статью:
Нет видео.
Видео (кликните для воспроизведения).

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here