зачем завышают стоимость квартиры при ипотеке

Описание страницы: завышенная цена продаваемой квартиры. причины и последствия для собственника? от профессионалов для людей.

Завышенная цена продаваемой квартиры. Причины и последствия для собственника?

1. Так. бывший сосед по подъезду, который жил этажом выше, говорит, что 2 недели назад продал квартиру с аналогичными параметрами самостоятельно за 5 000 000 руб. Ну да, конечно. Скорее всего ему сложно признаться, что он реально продал ее все-таки с привлечением агентства недвижимости и получил в итоге 4 800 000 после вычета 200 000 руб. комиссионных, но чтобы не терять статуса в глазах соседа, приукрашивает ситуацию.

2. Собственник размышляет дальше – ну моя-то квартира «родненькая» – лучше, поэтому с учетом преимуществ – скорее всего «виртуальных», а не реальных – накину +5% >>> 5 250 000 руб.

3. Так… «ушлые» риэлторы наверняка начнут звонить с предложением услуг, а средняя комиссия на рынке риэлторских услуг при продаже квартиры 200 000 руб. А вдруг все-таки не получится продать квартиру самому. Накину-ка еще заранее 200 000 руб. >>> 5 450 000 руб.

4. Что еще… Ааа. Клиенты же всегда смотрят квартиры немного дороже своих возможностей и просят потом скидку, но я-то умен, накину еще заранее 200 000 руб. >>> итого 5 650 000 руб. вместо среднерыночной цены 5 150 000.

Кстати, сосед потерял полгода и, как минимум* 150 000 руб., потому что долго пытался продать сам, не владея современными технологиями и методиками продаж, в то время как агентства приводили реальных покупателей в другие квартиры. В итоге вместо как минимум* 5 150 000 квартира была продана за 5 000 000, так как все необходимые сроки уже прошли, и очень были нужны деньги на покупку новой уже подобранной квартиры. Как минимум* – так как 5 150 000 – это среднерыночная цена на данную квартиру, а наши эксперты стараются продать квартиры в течение 1 месяца по запатентованной методике скоростных продаж по максимально возможной рыночной цене, а не средней.

Итак, довольный своими размышлениями собственник, выставляет квартиру на продажу, рекламируя на всех возможных интернет-сайтах по цене 5 650 000 руб., что на 500 000 руб. дороже среднерыночной цены.

Читайте так же:  административно управленческий персонал

Проходит июнь, звонков практически нет, просмотров нет совсем, заключать эксклюзивный договор с риэлтором собственник пока не хочет.

Лето в самом разгаре, а к осени очень хочется въехать в новую квартиру… Ладно – думает собственник – скину 100 000 руб. до 5 550 000 – ведь все равно продаю без риэлтора.

Проходит июль, звонков от реальных покупателей все также практически нет, просмотров нет вовсе, ну ладно, думает собственник, скину еще 100 000 руб. до 5 450 000 – ведь все равно продолжаю продавать без риэлтора, хотя те звонят и даже выставляют квартиру без разрешения собственника в рекламу, перехватывая даже те единичные звонки от реальных потенциальных покупателей, а собственник не следит за этим.

Собственник в начале августа уезжает в отпуск на 2 недели, думая, ну уж во второй половине августа, точно купят – ведь все хотят к осени улучшить свои жилищные условия, как и он, отвести ребенка в новую школу / детский сад, привыкнуть к новому району…

Собственник возвращается из отпуска, август подходит к концу, собственник уже и уценил «преимущества» своей квартиры, и снизил размер возможной скидки потенциальному покупателю и уже продает по реальной среднерыночной цене за 5 150 000 руб. А звонков по-прежнему практически нет. Почему? Потому что «серые» риэлторы, продолжают размещать объявления без согласия собственника, который не следит за ситуацией, на 100 000 – 200 000 руб. дешевле и перехватывают все «теплые» звонки клиентов. При этом риэлторы звонят все чаще, предлагая свои услуги, но собственник-то уже скинул запас 200 000 на риэлтора и платить из 5 150 000 руб. 200 000 руб. комиссионных уже не готов, иначе получается, что он вынужден будет продать квартиру дешевле бывшего соседа…

Читайте так же:  заём под материнский капитал

В итоге собственник все-таки соглашается заключить эксклюзивный договор с известным агентством недвижимости, хорошо, что не с частным риэлтором, который может оказаться и «серым» и «черным» маклером и в конце осени спустя 5 месяцев после начала продажи все-таки продает срочно квартиру за 5 000 000 руб., потому что новая квартира уже найдена и срочно нужны деньги на ее покупку. Из этих 5 000 000 руб. он выплачивает комиссионное вознаграждение агентству в размере 200 000 руб. и теперь как бывший сосед сам рассказывает всем, что продал квартиру самостоятельно за 5 000 000 руб.

Видео (кликните для воспроизведения).

Трезво оценивайте рыночную стоимость вашей квартиры, да она своя родная, да вам кажется, что она – самая лучшая, чем все аналогичные квартиры в вашем районе, но действительно ли это так?!

Не превращайтесь в этих двоих бывших соседа из рассказанной истории, обратитесь в наше агентство по телефону горячей линии, и наши эксперты именно по вашему району предоставят подробные оценки и консультации по вашей ситуации, включая финансовые и временные перспективы!

Ипотека без первоначального взноса

Начнем с того, что официально ни один банк не имеет программы ипотеки без первоначального взноса. С чем это связано? Для банка важны гарантии, поэтому он выдает ссуду только на часть стоимости квартиры. В случае, если вы не сможете выплачивать кредит, банку придется продавать вашу квартиру по цене ниже рыночной и эта разница покрывается вашим первоначальным взносом за ипотеку.

Кредит, выданный банком всегда меньше, чем стоимость квартиры, за счет того, что вы вносите первоначалку. Таким образом, при продаже квартиры, банк всё равно получает выгоду. Вот почему наличие первоначального взноса не менее 15-20% крайне важно для банка.

Читайте так же:  банкротство ип с долгами по кредитам последствия

Как можно взять ипотеку без первоначального взноса?

Скажем сразу, что такой способ существует и связан с определенными рисками.

Итак, каков алгоритм приобретения квартиры в ипотеку без первоначального взноса. После того, как банк одобряет заявку, необходимо провести оценку, приобретаемой недвижимости в оценочной компании. Подробнее об этом процессе читайте здесь: оценка квартиры для ипотеки.

Чтобы взять ипотеку без первоначального взноса, необходимо, чтобы для банка квартира стоила дороже на эту сумму (примерно на 20%). Как это происходит? Тут и начинается «серая схема» – заемщик договаривается с оценочной компанией и владельцем недвижимости (в данном случае «вторичной») о завышении стоимости квартиры.

Разница между реальной стоимостью, запрашиваемой продавцом, и суммой с завышения и станет первоначальным взносом, но только на бумаге! Реально никому никаких денег не уплачивается!

Для хозяина квартиры пишется расписка, что он получил первоначальный взнос, копию этой расписки отдается в банк, подтверждая, что внесен первоначальный взнос. Оценочная компания, также, предоставляет банку отчет с завышенной стоимостью квартиры.

А теперь о «подводных камнях» ипотеки без первоначального взноса

  • Оценочные компании – это серьезные аккредитованные организации, имеющие лицензию, которые сотрудничают с банками и дорожат своей репутацией. Не каждая оценочная компания согласиться на намеренное завышение стоимости. Кроме того, такие «поддельные» отчеты могут обернуться для компании уголовной ответственностью. Конечно, и тут есть обходной путь, если действовать через ипотечного риэлтора, который будет использовать свои методы или связи.
  • У всех банков есть данные о средней рыночной цене за квадратный метр по районам города, если сумма будет намного превышать нормы банка, то он просто «порежет» стоимость квартиры, а остаток придется выплачивать вам.
  • Третий риск из области психологии. В эйфории покупки человек может не понимать, на что идет. Не вложив ни копейки собственных средств, покупатель не чувствует ответственности за «легкое» решение, часто не соразмерив свои желания и возможности.
  • Когда вы решаетесь взять ипотеку без первоначального взноса, всегда нужно думать о комфортном для вас ежемесячном платеже, ради которого вам не придется менять качество жизни. Ипотека – это кредит на несколько лет и нужно учитывать различные риски.
  • Другой риск – это возможность расторжения сделки продавцом (возможная по ряду пунктов законодательства), если ваша расписка не уничтожена, то совершенно законно, вы оказываетесь должны ему сумму, в ней указанную.
  • Несмотря на то, что специалисты утверждают, что такая схема получения ипотеки без первоначального взноса уже не работает и распознается банками, достоверной статистики на этот счет не существует.
Читайте так же:  как получить копию судебного приказа

Другие варианты ипотеки без первоначального взноса

1. Частой практикой, при отсутствии необходимой суммы для первого взноса, является ипотека под залог имеющегося имущества. Таким образом, если у вас в собственности уже имеется загородный дом, и он соответствует требованиям банка, предъявляемым залоговому имуществу, вы можете отдать его под залог в качестве первоначального взноса. В качестве залога можно использовать не любую недвижимость, а только такую, которая проходит по требованиям банка.

2. Еще одним вариантом ипотеки без первоначального взноса является потребительский кредит в другом банке, которым можно расплатиться в качестве первого взноса за ипотеку. В этом случае нужно хорошо взвесить все «за» и «против», так как теперь вам придется выплачивать 2 кредита параллельно.

3. Использование субсидий и сертификатов. Самой распространенной практикой такой оплаты является использование материнского капитала в качестве первоначального взноса или его части.

4. Ипотека без первоначального взноса от застройщика. Квартиру в новостройке иногда можно купить в рамках такой акции, но надо учитывать, что стоимость квадратного метра может быть завышена, под акцию попадают, как правило, неликвидные квартиры.

В любом случае, нужно рассчитывать, что ипотечное кредитование связано с дополнительными расходами – это оценка недвижимости, оплата услуг риэлтора или брокера, страхование по ипотеке.

зачем завышают стоимость квартиры при ипотеке
Оцените статью
Изображение - зачем завышают стоимость квартиры при ипотеке serjkamysh
Автор статьи: Сергей Камышов

Позвольте представиться. Меня зовут Сергей и я уже более 7 лет оказываю юридические услуги. Считая себя профессионалом, хочу научить всех посетителей сайта решать сложные задачи. Все материалы для сайта собраны и тщательно переработаны для того чтобы донести как можно доступнее всю требуемую информацию. Однако чтобы применить все, описанное на сайте всегда необходима ОБЯЗАТЕЛЬНАЯ консультация со специалистами.

Читайте так же:  техосмотр документы для прохождения
Обо мнеОбратная связь
Оцените статью:
Видео (кликните для воспроизведения).

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here